Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 1 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 01 Février 2024


 GROSSE :
 Le 05 avril 2024
 à Me Julien ANTON
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 05 avril 2024
 à Mme [Z] [E] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/04559 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3VBX

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V], [O], [M] [X]
né le 03 Août 1949 à , détenu : AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, [Adresse 1]

représenté par Me Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R], [I], [B] [X]
née le 26 Juin 1953 à [Localité 4] (13), détenue : AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, [Adresse 1]

représentée par Me Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T], [I], [K] [X] épouse [F]
née le 17 Mars 1955 à [Localité 4] (13), détenue : AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, [Adresse 1]

représentée par Me Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE



DEFENDERESSE

Madame [E] [Z]
née le 18 Mai 1978 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

comparante en personne 





EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 1er avril 2015, Monsieur [X] a consenti à Madame [E] [Z], un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 420 euros, outre 30 euros au titre des provisions pour charges.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [E] [Z] le 22 novembre 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 264,62 euros en principal.
Par acte d’huissier du 07 février 2023, dénoncé le 8 février 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [V] [O] [M] [X], Madame [R] [I] [B] [X] et Madame [T] [I] [K] [X] épouse [F], tous trois propriétaires en indivision, ont fait assigner en référé Madame [E] [Z] devant le juge des contentieux et de la protection et demande au juge des référés de:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;
- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3] ;
- s’entendre condamner à verser aux requérants la provision de 1 584,38 euros comptes arrêtés au 11 janvier 2023 ;
- s’entendre condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit à ce jour 485,57 euros, ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;
- s’entendre condamner à verser à aux requérants la somme de 800 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
L'affaire a été appelée à l’audience du 17 août 2023 et après deux renvois elle a été retenue à l'audience du 1er février 2024 ;
A l’audience, Monsieur [V] [O] [M] [X], Madame [R] [I] [B] [X] et Madame [T] [I] [K] [X] épouse [F], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1 247,77 euros au 15 janvier 2024 ;
Madame [E] [Z], comparaissant en personne, demande les plus larges délais pour apurer sa dette locative, ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle déclare recevoir le revenu de solidarité active et avoir un enfant lycéen à sa charge. 
Le juge des contentieux de la protection a donné lecture à la fiche de diagnostic social et financier signée le 9 février 2023. 
La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins 2 mois avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 07 février 2023 a été dénoncée le 08 février 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience du 17 août 2023.
Par conséquent Monsieur [V] [O] [M] [X], Madame [R] [I] [B] [X] et Madame [T] [I] [K] [X] épouse [F] sont recevables en leurs demandes.
II – Sur le fond :
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;
Le bail d'habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (article IX) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [E] [Z] le 22 novembre 2022 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 264,62 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ;
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 janvier 2023 ;
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [E] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [E] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 485,57 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée.

Monsieur [V] [O] [M] [X], Madame [R] [I] [B] [X] et Madame [T] [I] [K] [X] épouse [F] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu'un décompte actualisé à la somme de 1 247,77 euros au 15 janvier 2024 ;
Vu le décompte versé aux débats il convient de déduire la somme de 7,30 euros (3,65 euros x 2) au titre de frais de relance. 
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1 240,47 euros au 15 janvier 2024, Madame [E] [Z] sera condamnée à payer à titre provisionnel, la somme de 1 240,47 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2024 ;


Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [E] [Z] demande les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir une situation financière difficile et percevoir le revenu de solidarité active. Elle souhaite rester dans les lieux où elle vit avec son fils. 

Le décompte locatif produit aux débats par les requérants établit que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d'audience ;

Compte tenu de ces éléments et de l’ancienneté du bail, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [E] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef,
· Madame [E] [Z], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Monsieur [V] [O] [M] [X], Madame [R] [I] [B] [X] et Madame [T] [I] [K] [X] épouse [F], tous trois propriétaires en indivision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 485,57 euros à ce jour, et sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires
Madame [E] [Z] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;
Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit des requérants qui seront déboutés de leur demande de ce chef.
En application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :
DECLARONS Monsieur [V] [O] [M] [X], Madame [R] [I] [B] [X] et Madame [T] [I] [K] [X] épouse [F], tous trois propriétaires en indivision, recevables en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 janvier 2023 ;
CONDAMNONS Madame [E] [Z] à payer à titre provisionnel, à Monsieur [V] [O] [M] [X], Madame [R] [I] [B] [X] et Madame [T] [I] [K] [X] épouse [F], tous trois propriétaires en indivision, la somme de 1 240,47 euros correspondant aux loyers, accessoires et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2024 ;
AUTORISONS Madame [E] [Z] à se libérer de ladite somme sur une durée de 36 mois, par mensualités de 34,45 euros, le solde étant dû à la 36ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
RAPPELONS qu'au titre de l'article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais ;
DISONS que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
- qu'à défaut par Madame [E] [Z] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter l'appartement situé [Adresse 3], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;
- Madame [E] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 485,57 euros à ce jour, et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
DEBOUTONS Monsieur [V] [O] [M] [X], Madame [R] [I] [B] [X] et Madame [T] [I] [K] [X] épouse [F], tous trois propriétaires en indivision, de leur demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [E] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE