Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024
Président : Madame GERMANI,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 29 mars 2024
 à Me SANGUINETTI Eliette 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 29 mars 2024
 à Me Julia GUEDJ 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/04414 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3UGG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [Z]
né le 28 Février 1955 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [V] [M]
né le 05 Avril 1991 à TURQUIE, demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]
(AJ totale n°2023/005342)
représenté par Me Julia GUEDJ, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSÉ DU LITIGE 

Par acte signé par voie électronique le 26 juillet 2019, Monsieur [D] [Z] représenté par la SAS FONCIA [Localité 5], a consenti à Monsieur [V] [M], un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 770 euros et 90 euros de provisions sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, Monsieur [D] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2022 à Monsieur [V] [M] pour la somme principale de 2.221,59 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, dénoncé le 6 juin 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [D] [Z] a fait assigner Monsieur [V] [M] en référé à l’audience du 10 aout 2023 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner la résiliation du bail en date du 26 juillet 2019,Ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [M] et de tous occupants de son chef,Condamner Monsieur [V] [M] au paiement à titre provisionnel, de 3.455,17 euros au titre de sa dette locative, frais déduits et somme arrêtée au 12 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges, et jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner Monsieur [V] [M] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner Monsieur [V] [M] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et les frais d’exécution
Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [D] [Z], représenté par son avocat actualise la dette locative à 7.581 euros. Il fait part de l’absence de reprise de paiement des loyers et s’oppose à tout délais de paiement ainsi qu’à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [V] [M] représenté par son avocat demande au principal de voir le bailleur être débouté de ses demandes et de lui accorder les plus larges délais de paiement. Il sollicite 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité 

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 5 juin 2023 a été dénoncée le 6 juin 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône.

Par conséquent l’action est recevable.


II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil, 
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article VIII à défaut de paiement des loyers , deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 novembre 2022 pour un arriéré locatif de 2.221,59 euros
Les sommes visées au commandement que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 28 janvier 2023.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, il sera procédé à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieurement résilié, Monsieur [V] [M] sera redevable à titre provisoire d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 955,69 euros.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 955,69 euros à compter du 29 janvier 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au propriétaire.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 25 janvier 2024 que Monsieur [V] [M] reste débiteur d’une dette de 7.581 euros.

Le défendeur ne conteste pas cette somme.

Monsieur [V] [M] sera donc condamné au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.581 euros, non sérieusement contestable .

 
Sur les délais de paiement 
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [V] [M] expose ne pas voir voulu se soustraire à ses obligations mais se trouver sans emploi depuis plusieurs mois ainsi que sa concubine. Le couple a deux enfants à charge.
Considérant pour autant qu’il ne justifie pas d’une reprise du paiement des loyers, la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Au regard également de l’absence de reprise de paiement de loyers, la demande de suspension de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.


III. Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Monsieur [V] [M] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de condamner [V] [M] au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
 
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS Monsieur [D] [U] DATION recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 janvier 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

ORDONNONS l'expulsion de Monsieur [V] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 2] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [Z] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 

DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [M] à payer à titre provisionnel à Monsieur [D] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 955,69 euros à compter du 29 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [M] à payer à Monsieur [D] [Z], la somme de 7.581,21 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 25 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2022 sur la somme de 2.221,59 euros et au taux légal pour le surplus à compter de l’assignation,

CONDAMNER Monsieur [V] [M] à payer à Monsieur [D] [Z], la somme 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [M] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LE JUGE