Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024
Président : Madame GERMANI,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 29 mars 2024
 à Me Paul GUILLET
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 29 mars 2024
 à M. [Z] [H] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/07265 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GFQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [Z] [H]
né le 02 Février 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne










EXPOSÉ DU LITIGE :

Par une convention spécifique, encadrée par les articles L633-1 à L 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation, signée le 14 novembre 2000, la société ADOMA a consenti à Monsieur [Z] [H], la jouissance privative d'un logement n°608 dans sa résidence sociale située [Adresse 3] moyennant le paiement d'une redevance mensuelle initialement fixé à la somme de (1.880 francs) 409,03 euros.

Se prévalant des articles 5 et 8 du contrat de résidence, la société ADOMA, et de redevances impayées, la SA ADOMA a, proposé un plan d’apurement amiable qui a été signé le 1er avril 2022 par Monsieur [H] pour une dette de 1.366,30 euros.

Le 19 mai 2023, la SA ADOMA a fait signifier une mise en demeure à Monsieur [Z] [H] de payer la somme de 3.708,83 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 30 avril 2023, dans un délai de 8 jours, en l'informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, et qu’à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d'un mois, la résiliation sera acquise de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [Z] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir :

-la constatation de la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire à compter du 19 juin 2023 ; 
- l'expulsion du résident ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est ;
-la condamnation du résident à payer la somme provisionnelle de 4.403,95 € correspondant aux échéances impayées au 13 octobre 2023, avec intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat de résidence sera constatée ;
-la condamnation du résident au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant de la dernière redevance échue, révisable aux conditions du contrat de résidence, courant de la résiliation du contrat jusqu'au départ effectif des lieux ;
- la condamnation du résident au paiement d'une somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 janvier 2024, date à laquelle la société ADOMA représentée, par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de redevances et loyers à hauteur de 4.385,04 euros au 13 janvier 2024. Il fait part d’une reprise du paiement des redevances.

Monsieur [Z] [H] a comparu. Il demande des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION 


En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».


II – Sur le fond :

Sur le constat de la résiliation du contrat de résidence 

L'article L. 633-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans une résidence sociale a droit à l'établissement d'un contrat écrit.
Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. 
Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Selon l'article R. 633-3 du même Code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d'occupation effective des lieux.

En l’espèce, le contrat de résidence signé le 14 novembre 2000 entre les parties comporte en son article 7-1 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié en cas de défaut de paiement de la redevance ; il renvoie à l’article 5 qui mentionne que le résident doit s’acquitter de la redevance mensuellement, à terme échu et au plus tard le 5eme jour du mois suivant. 
Il est également prévu que le défaut de paiement produira effet un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l'habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d'un mois en cas d'inexécution d'une obligation résultant du contrat.

En l'espèce, la SA ADOMA justifie avoir fait délivrer le 19 mai 2023 à Monsieur [Z] [H] une mise en demeure par acte du commissaire de justice, d’avoir à régulariser l'arriéré des redevances impayées soit la somme de 3.708,83 euros arrêtées au 30 avril 2023, sous peine de résiliation du contrat de résidence à l'échéance d'un délai de 1 mois conformément aux stipulations du contrat de résidence.

Il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été réglée dans le délai imparti.
Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 30 mai 2023 et la résiliation du contrat de résidence à cette date.

Par suite, l’expulsion de Monsieur [Z] [H] sera ordonnée.

Monsieur [Z] [H] sera redevable à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation. Il convient de la fixer à une somme égale à la dernière redevance échue soit la somme de 409,03 euros qu'il n'y a pas lieu de réviser en fonction des dispositions contractuelles qui ne régissent plus la situation.

Sur les sommes dues à titre provisionnel 
S'agissant des redevances impayées, la société ADOMA fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence signé, la mise en demeure du 19 mai 2023 et un décompte actualisé de sa créance au 22 janvier 2024 à la somme de 4.385,04 euros.

Dès lors, l’obligation est non sérieusement contestable et Monsieur [H] sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.385,04 euros.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
Il résulte des pièces produites par Monsieur [Z] [H] qu’à la suite du signalement par la SA ADOMA d’impayés de 4.410,95 euros auprès de la caisse d’allocations familiales de Bouches du Rhône, un plan d’apurement a été signé aux fins d’apurement de la dette par mensualités de 200 euros. A ce montant, il a été convenu que s’ajouterait celui du loyer et des charges.

Malgré l’engagement d’apurer la dette par mensualités de 200 euros, il ressort du décompte que cet accord n’a pas été tenu par Monsieur [Z] [H]. Pour autant, il a effectué en décembre 2023 et janvier 2024, des règlements de 100 euros par mois, ce qui a permis un apurement de la dette à hauteur de 22,97 euros par mois sur deux échéances, ce qui est cependant très insuffisant pour justifier de sa capacité de remboursement.

Monsieur [Z] [H] ne fournit en tout état de cause aucune pièce relative à ses revenus pour apprécier ses capacités à apurer sa dette.

Sa demande de délais sera donc rejetée.

Sur la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire

Il résulte de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément de son dispositif les logements-foyers, excepté les articles 6 et 20-1, lesquels sont sans application au présent litige,

Les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l'habitation, qui régissent les logements-foyers, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence sociale

Dans ces conditions, la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire formée par Monsieur [Z] [H] ne peut prospérer.

Il sera donc fait droit à la demande d'expulsion selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

III-Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [Z] [H] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par la SA ADOMA.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire de la convention signée le 14 novembre 2000 entre la SA ADOMA et Monsieur [Z] [H] sont réunies au 30 mai 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de résidence du 14 novembre 2000 liant les parties à la date du 30 mai 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux situés n°608 dans la résidence sociale située [Adresse 3] dans le mois suivant la signification de l’ordonnance et de restituer les clefs ;

DISONS que faute par l'occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à titre provisionnel à la société ADOMA, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance majorée des charges soit la somme de 409,03 euros à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux, sans que cette indemnité soit révisable ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à verser à la société ADOMA la somme provisionnelle de 4.385,04 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 22 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision 

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE