Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 1 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 01 Février 2024



 GROSSE :
 Le 05 avril 2024
 à Me Paul GUILLET
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07416 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HIT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant













EXPOSÉ DU LITIGE :

Par une convention spécifique, encadrée par les articles L633-1 à L 633-4-1 du code de la construction et de l'habitation, signée le 24 janvier 2023, la société ADOMA a consenti à Monsieur [E] [J], la jouissance privative d'un logement n°0135 dans sa résidence sociale [Adresse 2] pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle initialement fixé à la somme de 503,02 €.

Les redevances n'ont pas été scrupuleusement réglées.

Se prévalant des articles 5 et 8 du contrat de résidence, la société ADOMA, a, par lettre signifiée par commissaire de justice le 19 juillet 2023, mis en demeure Monsieur [E] [J] de payer la somme de 1 098,29 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 17 juillet 2023, redevance du mois de juin 2023 incluse dans un délai de 8 jours, en l'informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, et qu’à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d'un mois, la résiliation sera acquise de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [E] [J], en référé devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir :
-la constatation de la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire à compter du 19 août 2023 ;
- l'expulsion du résident ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si besoin est ;
-la condamnation du résident à payer la somme provisionnelle de 2810,37 € correspondant aux échéances impayées au 09 novembre 2023, avec intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat de résidence sera constatée ;
-la condamnation du résident au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, fixée au montant de la dernière redevance échue, révisable aux conditions du contrat de résidence, courant de la résiliation du contrat jusqu'au départ effectif des lieux ;
- la condamnation du résident au paiement d'une somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation du défendeur aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 1er février 2024, date à laquelle la société ADOMA représentée, par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de redevances et loyers à hauteur de 3 010,41 euros au 31 décembre 2023.

Monsieur [E] [J] bien que régulièrement cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [E] [J] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.


En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».


II – Sur le fond :

L'article L. 633-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans une résidence sociale a droit à l'établissement d'un contrat écrit.
Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. 
Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Selon l'article R. 633-3 du même Code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d'occupation effective des lieux.

Le contrat de résidence signé le 24 janvier 2023 entre les parties comporte en son article 11 une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résilié de plein droit en cas de manquement du résident à l'une de ses obligations et que la résiliation produira effet un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec A.R.

Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l'habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d'un mois en cas d'inexécution d'une obligation résultant du contrat.
En l'espèce, la société requérante justifie avoir fait délivrer le 19 juillet 2023 à Monsieur [E] [J] une mise en demeure par acte du commissaire de justice remis à étude, de régulariser l'arriéré des redevances impayées soit la somme de 1 098,29 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 17 juillet 2023, redevance du mois de juin 2023 incluse dans un délai de 8 jours, en l'informant de sa décision de faire usage de la clause de résiliation, et qu’à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d'un mois, la résiliation sera acquise de plein droit en application de son article 11 ;

Or Monsieur [E] [J] n'a pas donné suite à cette mise en demeure ;

Il y a donc lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 19 août 2023 et la résiliation du contrat de résidence à compter du 19 août 2023;

Monsieur [E] [J] qui n’a pas comparu n'établit pas être en mesure de s'acquitter des sommes dues en sus du loyer courant même dans le délai légal ;
 
Il sera donc fait droit à la demande d'expulsion selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;
Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, si besoin est, avec le concours de la force publique ; la demande d'expulsion sans délai sera rejetée ;

Compte tenu du contrat de résidence antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [E] [J] sera redevable à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation, qu'il convient de fixer à une somme égale à la dernière redevance échue soit la somme de 503,02 euros qu'il n'y a pas lieu de réviser en fonction des dispositions contractuelles qui ne régissent plus la situation;

En outre s'agissant des redevances impayées, la société ADOMA fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de résidence signé, la mise en demeure visant la clause résolutoire du 19 juillet 2023, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé de sa créance au 31 décembre 2023 à la somme de 
3 010,41 euros, qui sera pris en considération même si Monsieur [E] [J] n’a pas comparu, le requérant ayant sollicité dans son assignation le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat de résidence ;

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 0,36 euros (4x0,09€) correspondant à des frais de rejet de prélèvement ;

Il ressort du décompte produit par la partie demanderesse que le locataire reste devoir au 31 décembre 2023 une somme non sérieusement contestable de 3010,05 euros ;

Monsieur [E] [J] sera dès lors condamné à payer à titre provisionnel à la société ADOMA la somme de 3010,05 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la signification de la présente décision ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [J] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la seule charge du bailleur. Par conséquent, Monsieur [E] [J] sera condamné au paiement de la somme de 300 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 août 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de résidence liant les parties à la date du 19 août 2023,


ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [J] de libérer les lieux logement n°0135 dans sa résidence sociale [Adresse 2] et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par l'occupant de ce faire, et dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

REJETONS la demande d'expulsion sans délai ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à titre provisionnel à la société ADOMA, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la dernière redevance soit la somme de 503,02 euros à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux, sans que cette indemnité soit révisable ;


CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à verser à la société ADOMA la somme provisionnelle de 3010,05 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées arrêtées au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal non majoré à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] au paiement de la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE