Cour d'Appel · 1ère Chambre section B — 16 octobre 2025

COUR D'APPEL

D'[Localité 8]

1ERE CHAMBRE SECTION B







GG/ILAF

ARRET N° 



AFFAIRE N° RG 19/02363 - N° Portalis DBVP-V-B7D-ETGC



jugement du 17 Septembre 2019

Tribunal de Grande Instance d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance : 15/01275





ARRET DU 16 OCTOBRE 2025



APPELANT :



M. [Y] [K]

né le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté par Me Cyrielle DAVID, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2019/08 et par Me Jean-Fraçois ABADIE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX



INTIMEE :



Mme [U] [F] divorcée [K]

née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentée par Me Nathalie GREFFIER, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 19213



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 24 Avril 2025, Mme GUERNALEC, Vice-présidente placée ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :



Mme PLAIRE COURTADE, présidente de chambre

Mme PARINGAUX, conseillère

Mme GUERNALEC, Vice-présidente placée



qui en ont délibéré



Greffière lors des débats : Mme BOUNABI 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 16 octobre 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Marie-Christine PLAIRE COURTADE, présidente de chambre et par Florence BOUNABI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



FAITS ET PROCEDURE



Mme [U] [F] et M. [Y] [K] se sont mariés le [Date mariage 7] 1979 devant l'officier d'état civil de la mairie de [Localité 11] (29), sans contrat préalable.



De leur union sont issus quatre enfants, désormais majeurs.



Par acte notarié en date du 11 août 2003, les époux [W] ont fait l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant le prix de 225 625 euros.



Par ordonnance de non-conciliation du 24 juillet 2007, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d'Angers a notamment :



- dit que M. [K] assumera durant la procédure le remboursement de la moitié du montant des échéances du prêt immobilier et le règlement provisoire de l'impôt sur les revenus 2006 et de la taxe foncière ;

- condamné à compter du 24 juillet 2007 M. [K] à verser à Mme [F] une pension alimentaire de 500 euros par mois au titre du devoir de secours, avec'indexation d'usage ;

- attribué à Mme [F] la jouissance gratuite du logement et du mobilier du ménage en complément d'exécution du devoir de secours de M. [K] à l'égard de son épouse.



Par ordonnance du 1er septembre 2009, sur saisine de M. [K], le juge de la mise en état du tribunal de grande instance d'Angers a notamment :



- dit que Mme [F] bénéficiera à compter du 12 juin 2009 de la jouissance de l'immeuble commun à titre onéreux moyennant une indemnité d'occupation dont le montant sera déterminé lors des opérations de liquidation du régime matrimonial ;

- débouté M. [K] de sa demande tendant à mettre entièrement à la charge de Mme [F] le remboursement du prêt immobilier et le règlement de la taxe foncière ;

- dit que chaque époux devra assurer durant la procédure le remboursement de la moitié des échéances du prêt immobilier et le règlement de la moitié de la taxe foncière sous réserve des droits de chacun lors de la liquidation du régime matrimonial.

Par jugement en date du 30 juin 2011, le juge aux affaires familiales du tribunal de grand instance d'Angers a, dans le cadre du divorce des époux, notamment :



- fixé la date des effets du divorce entre les époux en ce qui concerne leurs biens au 24 décembre 2006 ;

- ordonné la liquidation et le partage des intérêts respectifs des époux conformément à leur régime matrimonial ;

- constaté l'accord des parties sur la désignation de Maître [S], notaire à [Localité 8] et de Maître [I], notaire à [Localité 10], aux fins de procéder aux opérations de compte, liquidation et partage de leur régime matrimonial ;

- attribué préférentiellement à Mme [F] l'immeuble commun situé [Adresse 5] à [Localité 8] ;

- condamné M. [K] à payer à Mme [F] une prestation compensatoire en capital d'un montant de 100 000 euros.



Par arrêt du 17 décembre 2012, la cour d'appel d'Angers a infirmé le jugement du 30 juin 2011 sur le prononcé du divorce, la prestation compensatoire et la pension alimentaire pour les enfants et, statuant à nouveau a notamment :



- fixé la prestation compensatoire due par M. [K] à Mme [F] à la somme de 40 000 euros en capital ;

- débouté Mme [F] de sa demande de gratuité pour l'occupation du logement.



Par jugement en date du 15 novembre 2016, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d'Angers a notamment :



- ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts respectifs des époux [W] conformément à leur régime matrimonial et commis Maître [H] [E], notaire à [Localité 8], pour y procéder ;

- ordonné, avant dire droit, une mesure d'expertise, commis pour y procéder M.'Jean [O], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Angers, avec pour mission de proposer une estimation de l'immeuble d'habitation, sis [Adresse 5] à Angers au jour le plus proche du partage et de déterminer la valeur locative mensuelle de l'immeuble dont s'agit depuis la séparation du couple.



M. [O] a déposé son rapport le 28 septembre 2017.



Par ordonnance en date du 18 juin 2018, le juge commis a désigné Maître [T] [D] notaire à [Localité 8] en lieu et place de Maître [H] [E], notaire à [Localité 8].



Par jugement du 17 septembre 2019, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d'Angers a notamment :



- débouté M. [K] de sa demande de voir prononcer la nullité du rapport d'expertise de M. [O] en date du 28 septembre 2017 ;

- fixé à la somme de 250 000 euros la valeur du bien immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] ;



- dit que Mme [F] est redevable d'une indemnité d'occupation au bénéfice de l'indivision post communautaire du 12 juin 2009 jusqu'à la date effective du partage définitif, la vente de l'immeuble ou la libération des lieux par remise des clés au notaire ;

- fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [F] à la somme de 833 euros par mois correspondant à 4% de l'évaluation retenue (250 000 euros x 4 % = 10'000 euros par an soit 833,33 euros par mois), et ce pour la période du 12 juin 2009, date de l'occupation par Mme [F] du domicile commun à titre onéreux, jusqu'à la date effective du partage, la vente de l'immeuble ou la libération des lieux par remise des clés au notaire ;

- débouté M. [K] de sa demande d'avance sur communauté en application des dispositions de l'article 815-11 du code civil ;

- débouté M. [K] de sa demande de remplacement de Maître [D] notaire à [Localité 8] ;

- renvoyé les parties devant Maître [D], notaire désigné judiciairement, afin que soit dressé un nouveau projet d'état liquidatif ;

- rejeté les contestations de M. [K] relatives au projet d'état liquidatif dressé par Maître [S] ;

- débouté M. [K] de sa demande au titre des indemnités de licenciement ;

- débouté M. [K] de sa demande au titre des sommes versées sur le compte joint du 24 décembre 2006 au 3 mai 2007 inclus ;

- débouté M. [K] de sa demande de dommages intérêts ;

- débouté Mme [F] de sa demande de dommages intérêts ;

- débouté les parties de leurs autres demandes ;

- laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ;

- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage';

- autorisé l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause pouvant y prétendre. 



Par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel d'Angers le 2 décembre 2019, M. [K] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle '- débouté M.'[K] de sa demande de voir prononcer la nullité du rapport d'expertise de M.'[O] en date du 28/09/2017; - fixé à la somme de 250 000 euros la valeur du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 8] ; - fixé l'indemnité d'occupation due par Mme [F] à la somme de 833 euros par mois correspondant à 4 % de l'évaluation retenue (250 000 x 4% = 10 000 euros par an soit 833,33 euros par mois) et ce pour la période du 12/06/2009 date de l'occupation par Mme [F] du domicile commun à titre onéreux jusqu'à la date effective du partage, la vente de l'immeuble ou la libération des lieux par remise des clés au notaire ; - débouté M. [K] de sa demande d'avance sur communauté en application des dispositions de l'article 815-11 du code civil ; - rejeté les contestations de M. [K] relatives au projet d'état liquidatif dressé par Me [S] ; - débouté M. [K] de sa demande au titre des indemnités de licenciement ; l'a débouté de sa demande au titre des sommes versées sur le compte joint du 24/12/2006 au 3/05/2007 inclus ; - débouté M. [K] de sa demande de dommages-intérêts ; - débouté les parties de leurs autres demandes'; - laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ; - dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage ; - autorisé l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause pouvant y prétendre.'



L'intimée a constitué avocat le 2 mars 2020.



Par arrêt avant dire droit du 23 mars 2023, la cour d'appel d'Angers a notamment :



- confirmé le jugement rendu le 17 septembre 2019 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Angers sauf en ses dispositions afférentes à la valeur de l'immeuble, à l'indemnité d'occupation et aux demandes de dommages et intérêts ;



Avant dire droit sur la valeur du bien immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] et la demande d'indemnité d'occupation ;



- ordonné une mesure d'expertise immobilière ;

- commis pour y procéder M. [X] [N], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Angers, avec pour mission de :



' prendre connaissance de l'expertise réalisée par M. [O] dont le rapport a été déposé le 28 septembre 2017 ;

' proposer une estimation de l'immeuble d'habitation, sis [Adresse 5] à [Localité 8] au jour le plus proche du partage ;

' déterminer l'évolution de la valeur locative mensuelle de l'immeuble dont s'agit depuis la précédente expertise dont le rapport a été déposé le 28 septembre 2017 ;



- dit que M. [Y] [K] fera l'avance des frais d'expertise à hauteur de 3'000'euros à consigner avant le 28 avril 2023 auprès du régisseur de recettes et d'avances de la cour d'appel d'Angers ;

- dit que l'expert devra déposer son rapport auprès de la cour d'appel dans le délai de 6 mois suivant la date à laquelle il sera avisé du versement de la consignation';

- sursis à statuer sur les demandes concernant la fixation de la valeur du bien immobilier, la demande d'indemnité d'occupation, et les demandes de dommages et intérêts jusqu'au dépôt du rapport de l'expert ;

- renvoyé la cause et les parties sur ces points devant le conseiller de la mise en état le 9 novembre 2023 à 9 h 30 ;

- réservé les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



M. [N] a déposé son rapport le 2 avril 2024, daté du 25 mars 2024.



L'affaire a fait l'objet d'une ordonnance de clôture le 2 avril 2025, l'affaire étant fixée pour plaidoiries à l'audience du 24 avril 2025 puis mise en délibéré au 26 juin 2025, délibéré prorogé au 16 octobre 2025.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24 mars 2025, M. [Y] [K] demande à la présente juridiction de :



- déclarer l'appel recevable,



- le dire bien fondé, 

- infirmer le jugement dont appel sur les chefs dudit jugement critiqués dans la déclaration d'appel et non jugés au terme de l'arrêt du 23 mars 2023 ; 

- débouter Mme [U] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à titre principal et à titre d'appel incident ;



et, statuant à nouveau,



- fixer le prix du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 8] à la somme de 425 000 euros, prenant en considération l'évolution à la hausse du prix du marché immobilier angevin et le rapport de Mme [Z] ; 

- fixer les valeurs locatives mensuelles du bien indivis occupé par Mme [U] [F] depuis le 12 juin 1999 de la manière suivante :







2009



878,42 €



2017 



924 €





2010



878,42 €



2018



959 €





2011



878,42 €



2019



994 €





2012



898,09 €



2020



1029 €





2013



911,89 €



2021



1064 €





2014



917,40 €



2022



1099 €





2015



918,79 €



2023



1134 €





2016



919,30 €



2024



1169 €







- prononcer l'indexation annuelle des valeurs locatives postérieures à l'indice INSEE jusqu'à la liquidation et le partage de l'indivision ; 

- dire et juger que la valeur locative ne saurait faire l'objet du moindre abattement, Mme [U] [F] ne justifiant pas de la précarité de son occupation en raison de sa désignation en qualité d'attributaire préférentielle du bien immobilier ;

- condamner Mme [U] [F] à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l'ensemble de ses préjudices financiers et moraux ;

- confirmer le jugement dont appel sur le rejet des demandes de dommages et intérêts formulées en première instance par Mme [U] [F] ;



y ajoutant,



- condamner Mme [U] [F] à lui verser la somme de 5 000 euros, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [U] [F] aux entiers dépens de la procédure d'appel en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.







Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24'février 2025, Mme [U] [F] demande à la présente juridiction de : 



- déclarer M. [K] non fondé en son appel ; l'en débouter ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- la recevant en son appel incident ; l'y déclarer fondée et y faisant droit ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- infirmer le jugement entrepris en ses dispositions lui faisant grief et statuant à nouveau après le dépôt du rapport d'expertise dressé par M. [N] ;

- fixer la valeur de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8] à la somme de 267 037 euros ;

- juger que l'indemnité d'occupation due par elle à l'indivision, ne saurait excéder la somme de 623 euros par mois sur la base d'un abattement de 30% ;

- juger que cette indemnité prendra effet à compter du 12 juin 2009 (cf. pièce n°2 - ordonnance du juge de la mise en état du 1er septembre 2009) ;

- condamner M. [K] à lui verser une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil ;



et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables en tout cas non fondées,

 

- confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions non contraires aux présentes ;

- débouter M. [K] de sa demande d'indemnité de procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [K] à lui verser une somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront l'ensemble des frais exposés (procès-verbal de difficulté, frais d'huissiers, expertise ...).



Pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux conclusions sus visées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la valeur de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8]



Il résulte de l'article 829 du code civil que : 'en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de jouissance divise telle qu'elle est fixée par l'acte de partage, en tenant compte, s'il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l'égalité.'









Moyens des parties



M. [K] poursuit l'infirmation du jugement déféré qui a retenu une valeur de 250'000 euros.



Il fait valoir que c'est la seule obstruction de Mme [F] relative à l'évaluation du prix de l'immeuble qui a ralenti les opérations de liquidation et partage de la communauté ayant existé entre les époux.



Il conteste en premier lieu la valeur vénale retenue par le deuxième expert judiciaire soutenant que ce dernier a sous-estimé les données de l'évolution du marché immobilier angevin depuis cinq ans.



Il considère ainsi que la position exprimée par M. [N] n'est ni chiffrée ni fixée en référence à des données professionnelles, relevant même que depuis 2018 le marché de l'immobilier a connu une évolution de 59,6 %.



Il fait remarquer que la hausse des prix sur [Localité 8] est antérieure à la période Covid.



Il relève que si les taux d'intérêt ont augmenté, cela a freiné parallèlement la hausse des prix de l'immobilier mais sans remettre en cause la croissance du secteur.



Il considère encore que la moitié des ventes prises comme références par l'expert datent de 2020, notamment celle de sa référence principale qui date de septembre 2020 et que ce dernier ne s'est pas préoccupé d'autres ventes plus récentes et rentrant pourtant dans ses critères, alors que le marché immobilier des maisons anciennes a évolué de plus de 15 % sur les années postérieures.



Il considère également que l'expert judiciaire a fait le choix de ne retenir qu'une seule référence maîtresse ce qui ne correspond pas à la méthode par comparaison.



Il considère enfin que l'expert judiciaire a fait le choix d'appliquer deux décotes supplémentaires lesquelles sont disproportionnées et excessives.



Il note que l'expert n'a pas pris en considération ni valorisé l'existence d'un grand jardin.



Il conteste en second lieu la valeur vénale calculée par Mme [F], qui soutient pour sa part que les décotes retenues dans le rapport d'expertise sont insuffisantes notamment par rapport aux travaux devant être réalisés pour mettre la maison aux normes.



A cet égard, il observe que l'argumentaire de Mme'[F] tend à faire croire que l'immeuble doit être intégralement remis en état et ce aux frais de l'indivision, alors qu'il rappelle que le bien lui a été attribué préférentiellement et que celle-ci l'a maintenu dans un mauvais état d'entretien.





Il relève en toute hypothèse que l'expert judiciaire n'a pas fait droit aux demandes de Mme [F] d'augmenter les décotes ni de modifier le calcul de la valeur locative.



Il fait valoir que la valeur vénale proposée par Mme [F] (267'037'euros) n'est pas pertinente dans la mesure où elle correspond à 46 % de moins que le prix du mètre carré moyen retenu pour le quartier par M. [N].



Il considère, pour sa part, que le bien immobilier litigieux doit être valorisé à la somme de 425 000 euros, afin de prendre en compte l'évolution spectaculaire du marché immobilier angevin depuis 2017.



Il soutient que les prix de l'immobilier ont poursuivi leur progression après septembre 2020 et que depuis le dépôt du rapport en mars 2024 les prix ne se sont pas effondrés.



Il fonde sa proposition de prix sur le rapport établi par Mme [Z], expert'amiable, qui a retenu quant à elle un prix de 450 000 euros, prenant en compte les avantages et inconvénients du bien, dont certains non examinés par l'expert judiciaire, en recourant à diverses méthodes de calcul et en intégrant également la notion de vétusté dudit bien.



S'agissant de l'état de la maison, il entend souligner que des travaux d'isolation ont été réalisés en 2012, qu'il n'y a pas nécessité de remplacer la chaudière qui fonctionne.



Il soutient encore que la vétusté du bien n'est qu'apparente et résulte de la seule responsabilité de Mme [F], laquelle en tant qu'occupante des lieux s'est abstenue d'entretenir régulièrement et d'effectuer les menus travaux nécessaires, dont le remplacement de la baignoire après un sinistre pourtant déclaré à l'assurance en 2022.



Il rappelle également que Mme [F] est attributaire du bien et a, à plusieurs reprises, refusé de vendre.



Il considère que les avantages offerts par la maison sont significatifs et contrebalancent largement les éléments négatifs.



Mme [F] conclut à une valeur de l'immeuble fixée à 267 037 euros.



A titre liminaire, elle conteste être dans le déni de l'évolution du marché immobilier angevin, soutenant tout au contraire souhaiter arriver uniquement à une juste valorisation du bien commun.



Elle rappelle que ledit bien a désormais 36 ans d'existence et se trouve dans un état excédant la vétusté normale comme relevé par le premier expert judiciaire, M. [O].





Elle souligne que l'absence de paiement par M. [K] de sa part des échéances du crédit immobilier l'a empêchée de pouvoir réaliser les travaux de rénovation qui s'imposaient et qu'elle a du puiser dans son épargne.



Elle fait également valoir l'inertie de M. [K] dont elle est la victime depuis 16 ans.



Elle note que M. [K] se prévaut d'un rapport établi par un expert amiable, Mme [Z], qu'il a lui-même missionné, lequel a été transmis au second expert judiciaire commis, M. [N], après le dépôt de son propre pré-rapport alors même que ce rapport amiable ne pouvait ni être cité ni être mentionné dans des documents.



Elle estime que ce document a fait perdre à l'expert judiciaire son objectivité quant à la valorisation du bien.



Elle'argue de la mauvaise volonté de M. [K] qui soutient d'un côté que le bien n'était pas vétuste tout en refusant d'un autre côté de participer aux travaux incombant à tout propriétaire. 



Elle souligne que l'expert judiciaire a accrédité la thèse qu'elle a toujours soutenue en relevant qu'à l'exception de quelques peintures, la maison n'a jamais connu de travaux d'embellissement et ce depuis 2003, malgré ce qu'a mensongèrement tenté de faire croire M. [K] en se vantant d'avoir par son travail personnel offert à sa famille un lieu de vie rutilant.



Elle explique que, bien au contraire, les'quelques travaux réalisés n'ont été que ponctuels, que d'autres personnes, dont son frère y ont également participé et pas seulement M. [K].



Elle précise qu'en réalité, rien n'a été modifié dans la maison, qui est restée 'dans son jus' depuis 1987 (papiers-peint d'origine, lambris, vélux difficiles à ouvrir).



Elle précise encore que si la maison a pu être achetée à l'origine à un moindre coût, c'est parce que des travaux étaient à prévoir.



Elle souligne de surcroît que M. [K] a dégradé le jardin en arrachant la haie mitoyenne.



Elle s'oppose à la valorisation proposée par M. [K] (425 000 euros), rappelant que l'objet du litige est de déterminer la valeur du bien indivis, non pas dans une perspective de vente mais pour en fixer le montant dans l'optique de la liquidation du régime matrimonial des parties.



Elle en déduit donc qu'il ne s'agit pas de déterminer un prix maximum comme ce à quoi prétend M. [K].



Elle conteste la partialité du rapport de l'expert amiable missionné par ce dernier qui s'est contenté de présenter la maison sous son jour le plus favorable par simple comparaison avec d'autres biens, certes voisins, mais ne possédant pas les mêmes caractéristiques.



Elle estime que la méthode d'évaluation par comparaison, telle que retenue par les deux experts judiciaires, est la plus adaptée au cas d'espèce dans la mesure où elle permet de prendre en considération l'état actuel du bien et non l'état dans lequel il aurait du se trouver hors vétusté.



Elle souligne à cet égard, que cette question de vétusté est primordiale et que M. [N] a pris soin de noter que les références utilisées comme base de travail étaient plus récentes, en meilleur état et dotées d'agréments supplémentaires par rapport au bien à estimer.



Par'comparaison, elle expose qu'au contraire, Mme [Z], expert amiable missionné par l'appelant, a choisi des biens beaucoup plus récents, dans des quartiers calmes, sans travaux d'envergure à réaliser et n'a pas tenu compte des éléments dévalorisants, se contentant de retenir la seule fourchette haute, émettant des généralités sans s'arrêter au plus important, à savoir l'année de construction.



Elle critique la pertinence de la méthode retenue par M. [K] qui consiste à évaluer un bien à partir d'articles de journaux ou de sites internet, approximatifs et anciens et à retenir une valeur maximale sans tenir compte des travaux à réaliser dans le bien.



Elle note ainsi qu'est prise comme base de référence une vente réalisée en juillet 2021 à une période où les prix étaient déraisonnables et comportant en outre des prestations très différentes que celles offertes par la maison du couple.



Elle prend pour exemple la maison voisine, située au 33 de la même rue, achetée en 2008, dans laquelle de très importants travaux ont été entrepris et qui ne peut servir de base de référence puisque le bien à évaluer n'a justement pas fait l'objet de travaux.



Elle met également en avant le fait que le bien litigieux souffre d'un manque d'ensoleillement en raison du décrochage du mur mitoyen.



Elle rappelle enfin, s'appuyant sur l'avis émis en 2024 par un négociateur immobilier, qu'aujourd'hui, le marché immobilier angevin est entré dans une phase d'ajustement nécessitant pour les vendeurs de revoir à la baisse leurs prétentions de valorisation face à une hausse des taux d'intérêts qui entraîne un durcissement des conditions de financement, les acheteurs se montrant plus exigeants quant à la qualité des prestations offertes et plus réticents à investir dans un bien nécessitant des travaux dont le coût ne peut être connu à l'avance.



S'agissant de la valorisation proposée par l'expert judiciaire, elle considère que le calcul opéré par M. [N] manque de cohérence dans la mesure où il n'a pas pris la mesure de l'état réel du bien à expertiser, notamment par rapport aux importants travaux nécessaires dans une maison construite en 1998 : ventilation, isolation extérieure et intérieure et remise intégrale en conformité de l'installation électrique.



Sur ce dernier point, elle déplore que M. [N] n'ait pas pris en compte le diagnostic de performance énergétique, pourtant porté à sa connaissance après le dépôt de son pré-rapport, qui classe le bien en catégorie D.



Elle déplore encore qu'outre cette omission, il ait décidé, dans le cadre de son rapport définitif, de diminuer la décote appliquée pour les différences esthétiques, techniques et d'exposition qui est passée de 15 % (dans son pré-rapport) à 10 %, sans aucune explication.



Elle y voit l'influence contestable du rapport de Mme'[Z].



Elle déplore enfin que l'expert judiciaire ait effectué une opération mathématique qui est affectée d'une grossière erreur de calcul.



Elle demande à la cour d'entériner sa propre valorisation de l'immeuble à hauteur de 267 037 euros l'estimant la seule à même de tenir compte de l'état du marché immobilier proprement dit, d'une vétusté qui excède la normale outre la nécessité de travaux importants, pour certains urgents.



Elle explique ainsi que des travaux essentiels sont à engager et en premier lieu la ventilation et le changement des fenêtres et portes, précisant que le mauvais état des vélux a été relevé dès 2012 par M. [V], premier expert amiable missionné par M. [K], ces derniers n'étant plus hermétiques et empêchant de chauffer la maison de manière efficace.



En second lieu, elle indique que des travaux d'isolation des murs, des plafonds, des planchers et concernant le chauffage doivent être réalisés.



Enfin, elle fait valoir la nécessité d'une rénovation complète du tableau électrique et de l'ensemble de l'installation électrique pour garantir la sécurité par rapport aux normes actuellement en vigueur.



Elle conteste l'affirmation de M. [K] selon laquelle la chaudière ne doit pas être changée, mettant en avant son âge (plus de 20 ans) et la découverte que le ballon est complètement rouillé.



Elle relève encore la petitesse des chambres, une seule sur les 5 dépassant les 9 m2.





Au total, elle estime le coût des travaux à entreprendre à environ 100 000 euros, justifiant en conséquence l'application d'une décote d'au moins 20 %.



Elle y ajoute une décote supplémentaire de 12 % pour la vétusté, comme retenu par M. [N].



Sur ce point, elle note que depuis le premier rapport d'expertise judiciaire déposé en 2017, il s'est encore écoulé une nouvelle période de 7 ans qui doit être prise en compte et ne lui est pas imputable, outre l'augmentation sur cette période du coût des matières premières et des travaux.



Elle estime que le prix fixé par M. [K] exprime toute sa démesure et illustre sa mauvaise foi persistante, ce dernier refusant de tenir compte de l'état de vétusté de l'immeuble (pourtant préexistant à leur acquisition en 2003 comme en atteste l'ancienne propriétaire des lieux).



Elle fait valoir qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir fait de travaux alors que M. [K] s'est toujours refusé à les entreprendre, refusant de régler le moindre centime pour une maison dans laquelle il n'habite plus.



Elle souligne à cet égard que M. [K] n'ignore pas qu'elle ne peut engager le moindre travaux sans son autorisation.



Elle souligne encore que la maison est toujours encombrée par les cartons et meubles que M.'[K] a entreposé dans la maison depuis des années, s'abstenant de venir les chercher mais n'hésitant pas à les lui réclamer, en 2007, contre une indemnité compensatrice de plus de 50 000 euros, alors qu'aujourd'hui il vient affirmer qu'il ne s'agit que de babioles.



Elle estime n'avoir jamais démérité dans l'entretien tant extérieur qu'intérieur de la maison, rappelant que si M. [K] avait réglé sa part du prêt immobilier, elle'aurait pu disposer de liquidités pour réaliser des travaux autres que le strict nécessaire.



Elle fait valoir que ce bien est considéré par les enfants comme un point d'ancrage, qu'elle continue à y héberger leur fille.



Elle rappelle que en dépit de ses difficultés, elle a parallèlement participé aux frais de logement des deux autres enfants, malgré l'abandon par M. [K].



Elle allègue que la localisation de l'immeuble n'a rien d'exceptionnel, qu'il ne bénéficie pas du passage du tramway et que de nouvelles nuisances se sont ajoutées récemment avec l'implantation à proximité d'un lotissement à la place d'une propriété arborée induisant une augmentation de la densité de la population et corrélativement de la circulation.

Elle précise également qu'en début d'année 2025 ont été édifiés de nouveaux poteaux électriques.



Elle fait enfin valoir son épuisement face aux agissements de M. [K] qui met tout en oeuvre pour retarder les opérations de partage comme il a pu mettre du retard dans le règlement de la prestation compensatoire l'obligeant à mettre en oeuvre une exécution forcée.



Elle soutient que, pendant ce temps, M. [K] thésaurise sur son dos tout en refusant de participer aux travaux d'entretien de la maison, adoptant une stratégie d'inertie, refusant de produire les pièces justificatives, s'abstenant de répondre aux courriers même officiels, changeant d'adresse sans l'en informer, jouant la montre pour faire courir le plus longtemps possible l'indemnité d'occupation, modifiant ses demandes au gré de ses écritures, refusant toute issue amiable.



Réponse de la cour



Les parties s'opposent sur la valeur vénale de l'immeuble acquis le 31 août 2003 au prix de 225 625 euros, décrit comme :



'Une maison d'habitation sis(e) à [Localité 8] [Adresse 5] comprenant:

- au rez-de-chaussée ': hall d'entrée, bureau, salon-séjour avec cuisine américaine (aménagée de meubles hauts et bas et équipée d'un four, d'un lave-vaisselle et d'une plaque de cuisson), arrière-cuisine, WC placards et garage;

- à l'étage : cinq chambres, salle de bains, WC séparés, placards et lingerie.' (selon attestation notariée établie le 4 août 2003 par Maître [A], notaire).



Se basant sur l'expertise judiciaire établie le 28 septembre 2017 par M. [O], le tribunal a fixé la valeur de l'immeuble à 250 000 euros, estimant qu'il était nécessaire de prendre en compte l'environnement du bien, du quartier, les'commodités offertes mais également la qualité de construction et son état de vétusté.



Sur appel interjeté par M. [K], la cour d'appel, dans son arrêt du 23 mars 2023, sur le constat de la nécessité de faire procéder à une actualisation de la valeur du bien en litige pour tenir compte de l'évolution du marché immobilier depuis 2017 avec notamment l'influence des périodes de confinement liées à la pandémie de Covid sur les territoires de l'ouest de la France et les villes de moyenne importance en particulier, a ordonné une nouvelle expertise judiciaire, confiée à M. [N].



Aux termes de son rapport daté du 25 mars 2024, après dépôt d'un pré-rapport et réponse aux dires des parties, M. [N] a retenu une valeur vénale du bien en litige de 315 000 euros, soit un prix au m2 de 2 387,20 euros, après avoir retenu une décote de 8 % pour les différences du point de vue esthétique, technique et d'exposition et de 12 % pour la vétusté.



Tant l'appelant que l'intimée contestent les conclusions expertales.



Ainsi, M. [K] sollicite que soit fixée une valeur de 425 000 euros (soit un prix au m2 de 3 229,23 euros), sans application de coefficients de réfaction, prenant'pour base l'expertise réalisée par son propre expert amiable, Mme'[Z] qui a, quant à elle, retenu une valeur de 450 000 euros (soit un prix au m2 de 3 419,45 euros).



De son côté, Mme [F] demande que soit retenue une valeur de 267'037'euros (sur la base d'un prix au m2 de 2 984 euros), après application des mêmes correctifs que l'expert judiciaire mais à des pourcentages plus élevés.



Dans un premier temps, force est de constater que le rapport de l'expert amiable (Mme [Z]) missionné par M. [K], ne peut être pris en considération dans ses conclusions dans la mesure où, ainsi que le relève l'expert judiciaire, elle a pris pour point de comparaison des 'biens, certes dans le quartier, mais sans tenir compte de l'année de construction, de l'état du bâtiment, de l'exposition, de la taille et des particularités de ceux-ci'.



Il n'est pas plus raisonnable pour M. [K] de vouloir se fonder sur des annonces immobilières provenant de sites internet qui ne peuvent servir de véritable base de comparaison dans la mesure où ces biens ne permettent pas d'apprécier les ressemblances avec le bien litigieux et qui n'ont pas même été visités.



A cet égard, la cour note que M. [N], dès le début de son rapport, a pris soin d'expliciter avec détail la méthode de calcul qu'il entendait utiliser afin de déterminer la valeur vénale de l'immeuble des parties, à savoir la méthode par comparaison, laquelle, outre le fait qu'elle constitue le mode le plus utilisé pour les expertises, 'consiste à trouver des ventes réalisées portant sur des biens de même nature, taille et situation.'



Il a également utilement rappelé que, pour que les comparaisons soient effectives, seules des ventes devaient être prises en considération et non pas seulement des annonces immobilières, étant rappelé que ces dernières ont pour objectif premier d'offrir à la vente des biens en les présentant sous leur meilleur jour, en ne s'arrêtant pas sur les éventuels éléments négatifs et surtout en tâchant de vendre au meilleur prix.



La cour relève enfin que l'expert judiciaire a pris soin de préciser avoir recherché des biens comparables 'dans un rayon de 500 à 700 mètres autour du bien, sur les critères d'une maison de 100 à 150 m2 avec un jardin de 300 à 600 m2" ; ce'qui exclut l'argumentation de M. [K] selon laquelle M. [N] n'aurait pas pris en compte le jardin contenu dans l'immeuble des parties.



Aux termes de ses recherches, M. [N] a recensé 10 ventes intervenues entre 2020 et le 30 novembre 2023.







Il précise avoir analysé chacune d'elles et avoir écarté celles qui ne correspondaient pas à la 'typologie de la maison (maison trop ancienne, trop moderne ou ne correspondant pas avec le style de la maison expertisée)'. 



Chacune des références a été matérialisée sur une carte, photographiée, les éléments clés ont été détaillés et le prix de vente mentionné (pages 22 à 25).



Sur ce dernier point, la cour relève que M. [N] prend le soin de préciser que 'Il ressort de l'étude que l'expert a pu mener que les références indiquées plus haut portaient sur des maisons en bon état et toutes plus récentes d'une petite dizaine d'années. Par ailleurs elle(s) disposai(en)t toutes de lucarne de type chien assis, typique de la région. La maison expertisée ne bénéficie pas d'un tel élément d'agrément.'



Il en conclut que 'Le prix moyen du mètre carré des maisons étudiées ressort à 3 776 € du mètre carré pour des maisons plus récentes, en bon état et avec un agrément esthétique'.



Il a, parallèlement, relevé une référence qu'il présente comme 'la référence maîtresse' dans le sens où le bien en question est la maison voisine du bien expertisé (donc au plus proche sur le plan géographique), se situant au [Adresse 3] qui a été vendue le 3 septembre 2020 au prix de 370 000 euros, soit'2'984'euros le m2, avec la précision qu'il s'agit d'une 'maison en bon état' qui 'bénéficie d'une meilleure exposition' et 'd'une architecture plus travaillée'.



La méthode ainsi explicitée par l'expert a le mérite de la clarté.



La cour note d'ailleurs que M. [N] a pris le soin de répondre aux dires des parties tant sur le choix de sa méthode de calcul (méthode également retenue par le premier expert judiciaire) que sur le fait de retenir une référence principale.



La méthode ainsi appliquée par l'expert permet également de prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier, en hausse sensible ces dernières années mais entrée depuis peu dans une phase plus incertaine marquée par une demande très contrastée, mais également l'évolution des taux d'intérêts, ces'évolutions étant de nature à affecter la valeur des biens immobiliers dans des proportions variables selon notamment leur nature et leur situation géographique.



La cour considère donc que les critiques émises par M. [K] sur le fond de l'expertise ne sont pas justifiées et qu'il y a lieu de prendre le travail ainsi réalisé comme base pour déterminer la valeur vénale de la maison située [Adresse 5] à [Localité 8], laquelle s'effectuera en conséquence en prenant pour point de départ le prix au m2 retenu par M. [N], à savoir 2 984 euros.











Dans un second temps, il convient de s'attacher aux critiques émises par les deux parties relativement aux éléments dévalorisants retenus par l'expert judiciaire et qui ont amené celui-ci à appliquer deux types de décotes, une décote de 8 % pour les différences esthétiques, techniques et d'exposition et de 12 % pour la vétusté, prenant en considération les importants travaux à réaliser (isolation, modernisation des intérieures, réfections des fenêtres de toit, changement de la chaudière, rénovation de l'installation électrique), la petite taille des chambres situées à l'étage, l'existence d'une seule salle de bains ainsi qu'un 'léger vis-à-vis sur le jardin'.



Il résulte de l'examen réalisé par M. [N] que la maison dispose d'une surface habitable de 131 m2 environ (hauteur supérieure à 1,80 mètre), une'surface utile de 152 m2 outre une surface de garage de près de 23 m2.



L'expert estime que la maison est 'dans un état correct pour une maison de cette époque' - construite en 1988 - 'mais n'a pas connu de travaux d'embellissement autre que quelques peintures et les travaux d'entretien courant'.



L'expert note que la toiture semble en bon état avec cependant des dégradations au niveau des dessous de toit en bois et des ouvertures de type Vélux en mauvais état (difficultés d'ouverture, présence de condensation). 



L'expert relève que les menuiseries en aluminium avec double vitrage sont d'origine mais sans pont thermique, que la chaudière a été changée en 2004, que'l'installation électrique est d'époque d'où des anomalies notées par le diagnostiqueur mettant en cause la sécurité du logement (nécessité de rénover le tableau électrique et de remettre les broches de prise de terre aux normes), que'l'installation gaz comporte également des anomalies.



L'expert précise que la maison comporte 6 chambres : celle située au rez-de-chaussée mesure 10,80 m2 incluant un lavabo et une cabine de douche tandis que l'étage comporte 5 chambres mais seule l'une d'elle est d'une surface supérieure à 10 m2 (11,29 m2).



Il précise encore que la maison ne compte qu'une salle de bain dont la baignoire n'est pas en état de fonctionnement en raison d'une fuite.



M. [N] note que la chaudière qui date de 2004 doit être changée eu égard à son âge.



Il existe des combles mais non aménageables.



Il est enfin noté que la maison a été classée en catégorie D pour la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.







Au vu de l'ensemble de ces éléments, M. [N] a retenu, dans son pré-rapport, une décote de 15 % pour les différences esthétiques, techniques et d'exposition et de 12 % pour la vétusté. 



Puis, il a modifié son appréciation sur la première de ces décotes en la diminuant à 8 % (10 % étant mentionné par erreur) pour prendre en compte les observations faites dans l'intérêt de M. [K] s'agissant de l'existence d'un jardin arboré et bien orienté et de l'avantage de pouvoir présenter 6 chambres même petites face à des acquéreurs disposant d'une grande famille ou dans l'optique d'utiliser la pièce du rez-de-chaussée comme bureau indépendant ou encore dans un but de practicité pour une personne à mobilité réduite.



S'agissant de la décote de 12 % appliquée pour la vétusté, ce coefficient reçoit l'approbation de Mme [F] mais la critique de M. [K] qui le trouve disproportionné.



S'agissant de la décote de 8 % appliquée pour les différences esthétiques, techniques et d'exposition, ce coefficient est critiqué tant par Mme [F] (qui'sollicite l'application d'un pourcentage de 20 %) que par M. [K] qui le présente comme exagéré.



Ainsi que le précise l'expert, la construction du bien en litige remonte à la fin des années 1980 (permis de construire du 4 octobre 1988).



Au jour où l'expert a rendu son rapport, la maison avait donc plus de 35 ans. 



Au jour où la cour statue, la maison a près de 37 ans.



Ainsi qu'il résulte des constatations expertales, la maison n'a jamais fait l'objet d'importants travaux de rénovation, seuls quelques travaux dont des travaux de peinture ont manifestement été réalisés ; dès lors, le bien se trouve peu ou prou dans l'état dans lequel il se trouvait quand les parties y ont emménagé avec leurs enfants, ainsi qu'en atteste d'ailleurs la précédente propriétaire des lieux, Mme'[J].



Contrairement à ce que soutient M. [K], l'état actuel de la maison est le seul résultat du temps qui passe et n'a pas été causé par l'inertie de Mme [F] dans l'entretien des lieux, la cour relevant à cet égard que si M. [K] excipe de ce que Mme [F] en sa qualité d'occupante n'a pas entretenu régulièrement les lieux, il n'en apporte pas la preuve, sa position étant expressément contestée par l'expert judiciaire qui a précisé que 'la vétusté retenue n'est pas imputable aux occupants actuels de la maison mais à l'usure normale des choses et du temps.' 



Mme [F] a d'ailleurs produit aux débats un certain nombre de factures justifiant d'un entretien régulier.









Eu égard à l'âge de construction, à l'état de vétusté constaté, la cour estime que l'expert a, à bon droit, fait application d'une juste décote de 12 % pour tenir compte de la vétusté du bien litigieux.



L'expert judiciaire a parallèlement fait la liste des différents travaux à prévoir portant sur les plans techniques (isolation à l'étage, changement des vélux et de la chaudière, remise aux normes de l'installation électrique) et esthétiques (rafraîchissement intégral des pièces notamment de vie et de la cuisine).



M. [K] conteste l'appréciation ainsi portée par M. [N], soutenant que des travaux d'isolation ont été effectués en 2012, que la chaudière est encore en état de fonctionnement et qu'en réalité Mme [F] cherche à obtenir une remise à neuf intégrale, aux frais de l'indivision, de la maison dont elle a obtenu l'attribution préférentielle en 2009.



De son côté, Mme [F], estime le coût global des travaux à entreprendre de l'ordre de 100 000 euros.



La cour, au vu des photographies et des observations notamment expertales, relève que si le bien se présente effectivement dans un état correct sur un plan général, il n'en demeure pas moins que, si l'on adopte le strict point de vue d'un acheteur, des travaux sont rendus nécessaires ne serait-ce que pour assurer la sécurité du bien et des personnes mais également pour permettre l'habitabilité.



A cet égard, ni la position de M. [K], laquelle tend à soutenir qu'aucun travaux d'envergure n'est à réaliser, ni la position de Mme [F], laquelle tend à une réfection intégrale du bien, ne sauraient être suivies.



C'est à juste titre que M. [N] a relevé que les prix doivent tenir compte du fait qu'actuellement les acheteurs sont plus prudents dans leur recherche de biens à acquérir en ce qu'ils examinent l'état des biens proposés à la vente et peuvent être rebutés par des maisons nécessitant des travaux en raison non seulement de l'ignorance du réel état du bien mais également du coût que les travaux pourraient représenter.



Cette donne ne saurait être mésestimée dans un contexte de forte tension du marché immobilier face à des conditions de durcissement des offres de crédit par les établissement prêteurs, la hausse des taux d'intérêts ainsi que la hausse du coût des matières premières.



Il apparaît ainsi nécessaire d'envisager une isolation à l'étage (mais pas une réfection intégrale de la maison du sol au plafond), le changement des ouvertures de toit (mais pas de l'intégralité des fenêtres et portes de la maison), le'changement de la chaudière qui date de 20 ans (posée en 2004) ou à tout le moins du vase d'expansion qui est totalement rouillé - ainsi qu'il résulte des photographies au dossier (pièce n°195 dossier de l'intimée) -.

Il apparaît en outre indispensable de procéder à des travaux sur l'installation électrique (rénovation du tableau électrique, prises de terre) et sur l'installation gaz, l'expert soulignant que celle-ci a 40 ans et que par conséquent, elle n'est plus aux normes.



A cet égard, contrairement à ce que soutient Mme [F], M. [N] a bien pris en compte les diagnostics relatifs aux consommations d'énergie et aux émissions de gaz à effet de serre qui classe le bien en catégorie D, indiquant'''ceux-ci font en effet apparaître des anomalies en terme de sécurité sur le plan électrique et sécurité sur l'installation de gaz'.



Il apparaît encore nécessaire de tenir compte de l'esthétique tant intérieur qu'extérieur de la maison mais également par rapport à l'environnement immédiat notamment par rapport au quartier.



Ainsi, les pièces de la maison auraient besoin, a minima, d'un rafraîchissement (lambris à l'étage, cuisine et salle de bain d'époque).



L'existence d'une pièce au rez-de-chaussée est un indéniable avantage, d'autant qu'elle dispose d'un lavabo et d'une douche.



En revanche, les''pièces à l'étage sont certes nombreuses (cinq) mais de petite dimension, une seule dépassant les 10 m2 habitables, les autres présentant une superficie de 7,39 m2, de 7,61 m2, de 7,66 m2 et de 8,10 m2: le nombre de pièces est effectivement un élément favorable ainsi que le souligne M. [K] mais leur taille réduite constitue un élément dévalorisant.



Il y a lieu également de relever que la maison, qui présente une surface habitable de plus de 130 m2, ne dispose que d'une seule salle de bains, ce qui constitue un élément particulièrement négatif notamment au vu du nombre de pièces à l'étage, la douche au rez-de-chaussée ne pouvant pallier cet inconvénient étant rattachée à la pièce du bas.



Le quartier se situe dans un environnement calme.



Mme [F] fait valoir de récentes modifications dudit environnement, comme l'implantation d'un lotissement qui a eu pour conséquence d'augmenter la population et consécutivement la circulation.



Il apparaît enfin nécessaire de tenir compte de l'exposition de la maison mais cependant dans une moindre mesure, ce paramètre étant particulièrement subjectif et ne pouvant être facilement quantifié.



Si M. [K] fait valoir (selon rapport de Mme [Z]) que 'le jardin arboré est bien orienté et le vis à vis très peu présent. La construction en limite de propriété n'a pas de vue sur le jardin', Mme [F] précise, quant à elle, que l'ensoleillement est limité à quelques heures dans la journée, notamment l'hiver.









Au vu de l'ensemble de ces éléments positifs et négatifs, la cour considère en conséquence qu'il convient d'appliquer, ainsi que proposé par l'expert judiciaire, une décote pour les dévalorisations du bien en termes d'esthétique, de technique et d'exposition, mais plus élevée que celle que celui-ci a retenu. 



La cour estime justifié au vu des avantages valorisants l'immeuble mis en balance avec les éléments négatifs de retenir un coefficient de réfaction de 10 %.



En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, la détermination de la valeur vénale de la maison située [Adresse 5] à [Localité 8] s'établit ainsi :



2 984 euros - 10 % (298 euros) - 12 % (358 euros) = 2 328 euros.



Soit 2 328 euros X 131,61 m2 = 306 388,08 euros, arrondis à 306 388 euros.



Le jugement sera infirmé et la valeur de l'immeuble indivis fixée à ce montant.



Sur l'indemnité d'occupation



Aux termes de l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, 'L'indivisaire qui use ou jouit privative