Tribunal Judiciaire · Chambre 1 civil — 6 octobre 2025

N° 



JUGEMENT DU
06 Octobre 2025


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N° RG 21/00092 - N° Portalis DBYD-W-B7F-C4XF



SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE 4 RUE AMIRAL BOUVET - CANCALE


C/

S.A.R.L. AGENCE DE LA MAISON ROUGE
[U] [F], 
[E] [M] épouse [F]



Copie exécutoire délivrée
le

à


Copie certifiée conforme délivrée 
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE SAINT MALO
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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE 

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame SELLES-BONGARS Nathalie, Greffier

DEPOT des dossiers sans plaidoiries à l’audience publique du 2 JUIN 2025

Jugement contradictoire mis à disposition le 6 octobre 2025, date indiquée lors de la clôture 



DEMANDEUR :

SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE 4 RUE AMIRAL BOUVET à CANCALE dont le siège social est sis 4 rue Amiral Bouvet - 35260 CANCALE
pris en la personne de son syndic, la SAS INOVA, dont le siège social est 19 rue de la Chalotais 35000 RENNES,

Rep/assistant : Maître Karine PAYEN de la SAS PAYEN CARTRON AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

DEFENDEURS:

S.A.R.L. AGENCE DE LA MAISON ROUGE 
immatriculée au RCS de SAINT MALO sous le numéro 432 002 897,
dont le siège social est sis 26 rue Levavasseur - 35800 DINARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

Rep/assistant : Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [U] [F]
né le 28 Juin 1966 à FOUGERES, demeuran 3 rue Jean Jaurès 97118 SAINT FRANCOIS

Madame [E] [M] divorcée [F]
née le 18 Mars 1968 à SAINT MALO, demeurant 5 Lot Casimir, Route des Hotels - 97118 SAINT FRANCOIS

Rep/assistant : Me Caroline VERDIER, avocat au barreau de SAINT-MALO, Maître Lucien TROUPE, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint Martin et Saint Barthelemy


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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 25 juillet 2016, Monsieur et Madame [L] ont acquis, par l'intermédiaire de l'agence immobilière MAISON ROUGE, de Monsieur [U] [F] et de Madame [E] [M], le lot n°1, constitué d'un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et d'une ancienne cave aménagée au sous-sol ,sans autorisation de la copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE. Était insérée à l'acte une clause de non-recours contre les vendeurs.
Suite à l’apparition d’humidité dans la cave, un constat d'huissier a été établi le 24 avril 2017 duquel il est résulté l'existence d'un escalier reliant le coin cuisine au sous-sol. L'huissier a constaté que le mur de soutènement était posé à même le sol sans fondation et commençait à s'écrouler, que ce mur a été habillé par des plaques de placoplâtre, doublées en partie par du lambris PVC, que les cloisons étaient humides sur tout le pourtour de la pièce aménagée en chambre, que cette humidité était antérieure au recouvrement par les lambris.
Suivant ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo en date du 12 avril 2018, il a été fait droit à la demande d’expertise judiciaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE.
L'expert, Monsieur [T] [C] a déposé son rapport le 24 juillet 2020.
Il résulte de l'expertise de Monsieur [C] :
- que de lourds travaux de réhabilitation de la cave pour la transformer en partie habitable avaient été réalisés avant la vente du lot aux époux [L], en dehors de toutes les règles normatives en vigueur et en cours de validité à la date des travaux ;
- qu'il existe un affaissement du mur porteur,
- que son éboulement partiel a provoqué une fuite d'eau par rupture d'un conduit PVC,
- que l'éboulement a pour origine le décaissement effectué sous les fondations hors de toutes règles de l'art pour donner de la hauteur à l'ancienne cave,
- que les travaux ont été rendus invisibles par le doublage de la pièce et le recouvrement du sol carrelé par un linoléum.
Suivant acte d'huissier en date des 14 et 21 janvier 2021, le syndicat de copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE, autorisé par l'assemblée générale du 1er octobre 2020, a fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F] et la société MAISON ROUGE devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices. 
Par un jugement du 20 décembre 2022, le tribunal judiciaire a :
- déclaré Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M] responsables in solidum des désordres affectant l'immeuble du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE ;
- condamné Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 82.847,58 euros avec indexation sur la variation de l'indice BT01 entre celui publié en juin 2020 et celui publié à la date du jugement ;
- ordonné un complément d'expertise confié à Monsieur [T] [C], relatif à la nécessité de réaliser des travaux complémentaires ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire contre la société MAISON ROUGE ;
- débouté la société MAISON ROUGE de sa demande indemnitaire contre le syndicat des copropriétaires ; ;
- condamné Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M] et la société Agence MAISON ROUGE de leur demande au titre des frais irrépétibles ;
- condamné Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M] aux dépens comprenant les frais d'expertise.
Par déclaration du 14 avril 2023, Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M] ont interjeté appel de ce jugement, intimant le syndicat des copropriétaires et la société Agence MAISON ROUGE.
Suivant arrêt en date du 24 octobre 2024 la Cour d’Appel a confirmé le jugement de première instance en tous points. 
L’expert a remis son rapport complémentaire le 25 novembre 2023, et conclut que les travaux complémentaires sollicités avaient un lien de causalité avec les désordres initialement constatés. 
Suivant conclusions à la suite du dépôt du rapport d’expertise complémentaire, notifiées par RPVA le 23 mai 2024, le syndicat de copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE a demandé réparation du préjudice complémentaire subi du fait des travaux réalisés par Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F]. 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2024, le syndicat de copropriété demande au tribunal, à titre principal, de : 
- juger la demande formée par le syndicat de copropriété de l'immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE, régulière, recevable, et bien fondée ; 
- juger que les travaux complémentaires envisagés par le syndicat de copropriété de l'immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE sont en lien de causalité avec les désordres initialement constatés aux termes du rapport d’expertise du 24 juillet 2020 ; 
- juger que le coût des travaux complémentaires indispensables afin de remédier aux désordres initialement constatés ainsi soumis à l’Expert judiciaire a été reconnu comme étant fondé et conforme par ce dernier ; 
En conséquence, il sollicite du tribunal la condamnation de Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F], in solidum, à lui verser la somme de 11. 250 euros TTC, au titre des travaux complémentaires retenus par le complément d’expertise judiciaire ; 
En tout état de cause, il demande au tribunal de les condamner in solidum aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 5.000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat de copropriété de l'immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE rappelle que le complément d’expertise judiciaire ne porte pas sur la détermination des responsabilités résultant des désordres constatés sur laquelle le tribunal judiciaire de Saint-Malo s’est déjà prononcé mais uniquement sur le lien de causalité entre les travaux complémentaires envisagés par le syndicat des copropriétaires et les désordres initialement constatés. Il fait valoir que l’expertise complémentaire établit le lien de causalité entre les travaux complémentaires envisagés par le Syndicat de copropriété et les désordres initialement constatés.
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Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F] n’ont pas conclu suite à la remise du rapport d’expertise complémentaire. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2021, ils avaient demandé au tribunal de débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de ses prétentions et de condamner celui-ci à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
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Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2024, la société AGENCE MAISON ROUGE demande au tribunal de rejeter les prétentions dirigées contre elle, et de condamner la partie succombante à lui verser la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
Au soutien de ses prétentions, la société AGENCE MAISON ROUGE fait valoir que la demande du syndicat des copropriétaires est sans objet dès lors qu’elle a été mise hors de cause par le jugement du 2 décembre 2022 puis par l’arrêt de la Cour d’Appel, qui s’en est suivi et que les désordres sont imputables aux seuls anciens propriétaires. 
Par ailleurs, la société AGENCE MAISON ROUGE fait valoir que la demande est infondée dès lors que le rapport d’expertise complémentaire lui est inopposable, les opérations d’expertise ayant été réalisées en son absence. Elle ajoute que la copropriété ne démontre pas que les travaux complémentaires lui seraient imputables.
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En application de l'article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.
La clôture de la procédure a été prononcée le 2 mai 2025, avec dépôt des dossiers sans audience de plaidoirie pour une mise à disposition le 6 octobre 2025. 




MOTIFS 
Il a lieu de souligner, à titre liminaire, qu'aucune demande n'est formée par le syndicat de copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE à l'encontre de la société AGENCE MAISON ROUGE, aux termes de ses dernières conclusions.
- Sur la demande principale
Aux termes de l’article 1792 du Code civil, « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. ».
Il résulte de l’article 1792-1 du Code civil que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputé constructeur de l'ouvrage.
En l’espèce, la responsabilité de Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F] dans les désordres constatés aux termes du rapport d’expertise déposé le 24 juillet 2020, a été retenue sur le fondement de la garantie décennale par le tribunal judiciaire de Saint-Malo, suivant jugement en date du 20 décembre 2022, confirmé par un arrêt de la Cour d’Appel de Rennes du 24 octobre 2024.
Ce même jugement, confirmé par l’arrêt de la Cour d’Appel, a ordonné la réalisation d’un complément d’expertise contradictoire et désigné pour y procéder Monsieur [T] [C] aux fins de dire si les travaux complémentaires envisagés par le syndicat de copropriété du 4 rue Amiral Bouvet à Cancale sont effectivement en lien de causalité avec les désordres initialement constatés, aux termes du rapport d’expertise rendu le 24 juillet 2020.
L’expertise visait, par conséquent, à préciser l’étendue du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, suite à la démolition partielles des ouvrages au RDC et à la démolition du sous-sol, la responsabilité de Monsieur [F] et de Madame [E] [M] ayant été préalablement retenue. 

Les travaux sollicités par le Syndicat, dont la nécessité est apparue ,lors de la démolition du sous-sol, portent sur une zone correspondant à la surface du sous-sol. (Rapport p. 8)
Dans son rapport remis le 24 juillet 2020, l’expert reprend le constat des ouvrages existants et sinistrés fait par le syndicat des copropriétaires et l’analyse des travaux induits par ces constats permettant « de solutionner de manière pérenne les désordres avérés ». (Rapport p. 7)
Ces travaux sont listés, ainsi que leur coût dans un tableau récapitulatif déjà porté dans le rapport initial de l’expert. (Rapport p. 6)
L’expert indique que ces constats et analyse sont conformes à son analyse initiale, qu’il en ressort l’utilité d’un BET STRUCTURE et « l’impérieuse nécessité de reprendre tous les points porteurs structurels, toutes les zones humides et de prendre toutes les mesures nécessaires pour éliminer de manière pérenne tout risque parasitaire ». (Rapport p. 10)
L’expert considère que tous les travaux présentés par le tableau récapitulatif fourni sont en lien direct avec les travaux avérés (Rapport p. 10)
Il confirme ainsi que les travaux complémentaires proposés ont un lien de causalité avec les désordres initialement constatés. (Rapport p. 12)
Il valide le coût des travaux complémentaires à concurrence de 11.250 euros après analyse des devis reçus. (Rapport p. 10&11)
Aucun dire n’est venu contester ce montant, lequel n’est pas non plus remis en cause aux termes des écritures des défendeurs. 
Dès lors, le lien de causalité entres les désordres constatés par l’expert dans son rapport du 24 juillet 2020 et les travaux complémentaires envisagés par le syndicat de copropriété est établi. 
En conséquence, Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F], seront condamnés in solidum, à verser au syndicat de copropriété de l'immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE la somme de 11 250 euros TTC au titre des travaux complémentaires retenus par le complément d’expertise judiciaire. 
- Sur les autres demandes
* Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F], parties succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens. 

*Sur l'article 700 du code de procédure civile 
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F], parties succombant, seront condamnés in solidum à régler au syndicat de copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
La société AGENCE MAISON ROUGE sollicite la condamnation du syndicat de copropriété à lui verser la somme de 3.000 euros, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Si le syndicat de copropriété ne formule plus aucune demande à l’encontre de la société AGENCE MAISON ROUGE, il a cependant, dans ses premières conclusions après expertise complémentaire, sollicité la condamnation de celle-ci in solidum avec Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], l’obligeant ainsi à conclure, ce qui justifie la condamnation du syndicat de copropriété in solidum avec Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M] à verser à la société AGENCE MAISON ROUGE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. 
*Sur l’exécution provisoire
Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat de copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE, pris en la personne de son syndic, la société INOVA, recevable en son action initiée à l’encontre de Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F] et de la société AGENCE MAISON ROUGE , 
DECLARE le syndicat de copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE, pris en la personne de son syndic, la société INOVA, bien fondé en ses prétentions émises à l”encontre de Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F],
En conséquence,
CONDAMNE Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F] in solidum, à verser au syndicat de copropriété de l'immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE, pris en la personne de son syndic, la société INOVA, la somme de 11.250 euros TTC au titre des travaux complémentaires retenus par le complément d’expertise judiciaire,
MET la société AGENCE MAISON ROUGE hors de cause, 
CONDAMNE Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F], parties succombant in solidum à régler au syndicat de copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE, pris en la personne de son syndic, la société INOVA, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE le syndicat de copropriété de l’immeuble sis 4 Rue Amiral Bouvet à CANCALE pris en la personne de son syndic, la société INOVA, d’une part et Monsieur [U] [F] et Madame [E] [M], divorcée [F] d’autre part in solidum à verser à la société AGENCE MAISON ROUGE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire. 

Le GREFFIER Le JUGE