Tribunal Judiciaire · CH GENERALISTE A — 6 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 

D’[Localité 15]


JUGEMENT DU :

06 octobre 2025



ROLE : N° RG 22/03389 - N° Portalis DBW2-W-B7G-LM2Q


AFFAIRE :

[S] [X]

C/


[A] [N]



GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Pierre BALLANDIER
Me Elsa GUIDICELLI
SCP RIBON - KLEIN
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Pierre BALLANDIER
Me Elsa GUIDICELLI
SCP RIBON - KLEIN

















N°2025
CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE
Madame [S] [X]
née le 08 janvier 1962 à [Localité 21], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée et plaidant par Me Pierre BALLANDIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS
Madame [K] [D] épouse [E]
née le 04 Janvier 1958 à [Localité 20], de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]
Madame [T] [I]
née le 06 Octobre 1934 à [Localité 19], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentées et plaidant à l’audience par Me Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Maître [A] [N], notaire 
de nationalité française,domicilié [Adresse 6]
S.C.P. [N] [F] [W], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentés par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant à l’audience par Me Pascale KLEIN, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
PRESIDENT : Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente
 Statuant à juge unique 

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière 

DEBATS 
A l’audience publique du 07 juillet 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente et après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
 
JUGEMENT 
contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente
assistée de Madame MILLET, greffière
EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 11 février 2021, dressé par maître [A] [N], notaire à [Localité 18], Mme [T] [I] et Mme [K] [D] ont vendu à Mme [S] [X] une parcelle de terrain située [Adresse 5]) sur partie de laquelle est édifiée une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, comprenant : 
- Au rez-de-chaussée : entrée, WC, séjour, cuisine, deux chambres, une salle de bains, un local chaudière et un garage, 
- A l’étage : cuisine, séjour, salle d’eau avec WC et une chambre avec placard,
- Deux abris dans le jardin,
le tout formant deux logements distincts et ayant chacun une entrée séparée, cadastré section AN n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11], moyennant le prix de 260 000 euros. 

Souhaitant réaliser des travaux sur son bien, Mme [S] [X] s’est rapprochée du service d’urbanisme de la mairie de [Localité 16], qui l’a informée de l’impossibilité d’agrandir l’existant, le bien étant situé dans une zone agricole non constructible et étant pour partie non conforme à la réglementation applicable. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 12 mai 2022, le conseil de Mme [S] [X] a informé maître [A] [N] du fait que l’acte de vente comportait des omissions majeures, en particulier concernant le refus d’une demande de permis de construire du 20 novembre 2002, laissant à penser que cette demande avait été acceptée. 

Par LRAR du 30 mai 2022, le conseil de Mme [S] [X] a mis en demeure Mme [T] [I] et Mme [K] [D] d’indemniser sa cliente de la moins-value subie sur la valeur du bien acquis en raison de leur abstention dolosive tendant à passer sous silence le refus d’un permis de construire en date du 20 novembre 2002, alors qu’il était fait état dans l’acte de vente de la copie du permis de construire de 2002, précisant que si sa cliente avait su qu’elle s’engageait dans l’achat d’un bien dont la majeure partie habitable était dépourvu d’autorisation administrative, elle n’aurait jamais accepté de payer le prix réclamé par les venderesses, et aurait remis en cause son engagement d’acquérir le bien.

Par courrier du 25 avril 2023, répondant aux sollicitations de Mme [S] [X], le maire de la commune de [Localité 16], lui a indiqué qu’il s’avérait :
- que la seule existence légale avérée sur son terrain était une construction de 30 m2 accompagnée d’une terrasse couverte,
- que la construction était située dans une zone naturelle protégée dans laquelle sont autorisées « l’extension des constructions existantes (légalement autorisées) de plus de 50 m2, dans la limite de 30% de surface de plancher »,
de sorte qu’aucune régularisation du bâti tel qu’il existait n’était possible et qu’il n’était pas possible de lui délivrer un certificat de conformité.
 
Par actes du 15 juillet 2022, Mme [S] [X] a fait assigner ses venderesses, Mme [T] [I] et Mme [K] [D], maître [A] [N] et la SCP [N] [F] [W] devant le tribunal judiciaire de céans aux fins principalement de les voir solidairement condamner à l’indemniser des préjudices financier et moral subis. 

Dans ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 16 mai 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [S] [X] demande au tribunal : 
- de condamner solidairement Mme [K] [D], Mme [T] [I], maître [A] [N] et la SCP [N] [F] [W] à lui payer les sommes suivantes : 
-147 000 euros résultant du préjudice financier subi (moins-value) et ce avec intérêts au taux légal à compter des lettres recommandées avec accusé de réception des 12 et 30 mai 2022,
- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi et résultant notamment de l’impossibilité de réaliser des travaux d’aménagements courants, de régulariser la situation administrative et de pouvoir le revendre à des conditions normales,
- 10 000 euros au titre du remboursement des frais d’acte,
- d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
- de condamner solidairement Mme [K] [D], Mme [T] [I], maître [A] [N] et la SCP [N] [F] [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner solidairement Mme [K] [D], Mme [T] [I], maître [A] [N] et la SCP [N] [F] [W] aux entiers dépens,
- A titre subsidiaire, de rejeter la demande reconventionnelle des vendeurs à son encontre fondée à tort sur la page 12 de l’acte de vente du 11 février 2021. 

Dans leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 juin 2024, auxquelles il sera référé pour plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [T] [I] et Mme [K] [D] demandent au tribunal de :
- débouter Mme [S] [X] de l’intégralité de ses demandes,
- débouter Mme [S] [X] de toutes ses demandes financières au motif d’un prétendu dol pour n’être pas démontré et au titre de garantie des vices cachés, formulée à titre subsidiaire, faute de démontrer l’existence de vices cachés,
- débouter Mme [S] [X] de toutes autres demandes formulées à leur encontre,

A titre reconventionnel, de :
- condamner Mme [S] [X] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manquement à ses obligations contractuelles issues de la page numéro 12 de l’acte de vente,
- condamner Mme [S] [X] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice subi pour procédure abusive et dilatoire,
- condamner maître [A] [N] et la SCP [N] [F] [W] à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de la faute professionnelle commise,

A titre subsidiaire, de : 
- condamner exclusivement et solidairement maître [A] [N] et la SCP [N] [F] [W] à paiement à l’égard de Mme [S] [X] pour avoir méconnu leurs obligations de vérification, de conseil et d’information en les excluant de toute condamnation, 

A titre infiniment subsidiaire :
- d’ordonner la compensation judiciaire de toute somme mise à la charge des venderesses avec celles prononcées à l’encontre des notaires,

En tout état de cause, de : 
- condamner in solidum Mme [S] [X], maître [A] [N] et la SCP [N] [F] [W] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers frais et dépens. 

Dans leurs dernières conclusions transmises par la voie électronique le 7 juin 2024, auxquelles il sera référé pour plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, maître [A] [N] et la SCP [F] [N] maître [N] [B] demandent au tribunal de : 
- débouter Mme [X] de toutes ses demandes à l’encontre de maître [N], 
- débouter Mme [I] et Mme [D] de toutes leurs demandes à l’encontre de maître [N],
- condamner Mme [X] à payer à maître [N] une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, écarter l’exécution provisoire de droit,
- condamner Mme [X] aux entiers dépens. 

Par ordonnance du 13 janvier 2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’affaire a été fixée à l’audience du 7 juillet 2025, à laquelle elle a été retenue et plaidée, puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dure et juger », « rappeler » ou « donner acte », lesquelles, or les cas prévus par la loi, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais ne sont que l’expression de moyens au soutien des prétentions.

Sur la réticence dolosive

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. 
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. 
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». 

En vertu de l’article 1130 du code civil, « l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1137 du code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ». 

En l’espèce, Mme [S] [X] soutient que Mme [T] [I] et Mme [K] [D] ont intentionnellement dissimulé des informations substantielles relatives à la demande de permis de construire déposée en 2002 dont il est fait mention dans l’acte de vente, en laissant accroire que cette demande de permis avait été acceptée alors qu’elle avait en réalité été refusée, et ce, dans le but de la tromper délibérément quant à la légalité opposable de l’intégralité de la surface habitable de l’immeuble de 115 m².
Elle fait valoir que l’indication selon laquelle ce permis a eu pour effet d’autoriser l’agrandissement du logement existant est erronée et qu’elles savaient que les constructions édifiées au cours de l’année 1985 avaient été réalisées sans permis, et ce postérieurement à l’obtention du permis de construire de 1984 et du certificat de conformité y afférent. 

Elle précise avoir appris par les services de la mairie de [Localité 16], à l’occasion d’un projet de construction qu’elle souhaitait entreprendre, que la demande de permis de construire déposée en 2002 avait fait l’objet d’un refus aux motifs que « le projet prend appui sur des constructions n’ayant pas d’existence légale (constructions édifiées sans permis de construire) » et que « le projet ne respecte pas l’article NC2 du règlement du plan local d’urbanisme en ce que l’existant qui n’a pas fait l’objet d’autorisation administrative, ne peut valoir existence légale pour la continuité ou la proximité de l’extension ou de l’aménagement projeté ». 

En défense, Mme [T] [I] et Mme [K] [D] soutiennent qu’elles n’ont jamais remis le permis de construire de 2002 au notaire visé par ce dernier et qu’elles ignorent comment le document critiqué a pu être annexé à l’acte de vente conclu avec Mme [S] [X]. Elles affirment en outre que la demande de permis de construire déposée en 2002 par M. [O] [D], décédé depuis et dont Mme [K] [D] vient aux droits, concernait la construction d’un poulailler et d’un garage à tracteur contigu au bâtiment existant sur une autre parcelle que celle vendue à la demanderesse, de sorte que la mention y afférant ne peut fonder l’action diligentée par la demanderesse à leur encontre. 

Maître [A] [N] et la SCP [N] [F] [W] font valoir que l’argumentation développée par les venderesses est fantaisiste puisqu’elles seules avaient connaissance de la demande de permis refusée en 2002, que les parcelles cadastrées AN [Cadastre 13] et AN [Cadastre 14] visées dans cette demande de permis correspondent aux actuelles parcelles AN [Cadastre 10] et [Cadastre 11] qui ont été vendues, de sorte qu’il est acquis que la demande de permis refusée en 2002 concerne bien les parcelles vendues, et qu’elles leur ont bien remis cette demande. 

En l’espèce, comme le relève exactement le notaire rédacteur de l’acte, le bien vendu est mentionné en page 4 comme figurant au cadastre sur les parcelles AN [Cadastre 10] et [Cadastre 11], étant précisé que la parcelle AN [Cadastre 10] est issue, avec d’autres parcelles, de la division de la parcelle AN [Cadastre 8], elle-même issue d’une division antérieure de la parcelle cadastrée AN [Cadastre 13], tandis que la parcelle AN [Cadastre 11] est issue, avec d’autres parcelles, de la division de la parcelle AN [Cadastre 9], elle-même issue d’une division antérieure de la parcelle cadastrée AN [Cadastre 14]. 

L’acte de vente en date du 11 février 2021 stipule notamment, dans la partie développée intitulée « permis de construire », que « le bien objet des présentes a fait l’objet :
- d’un permis de construire délivré le 18 septembre 1984 par la commune de [Localité 16] sous le numéro PC 13.118.84F.1001 autorisant l’agrandissement d’un bâtiment, une copie de ce permis est annexée. 
- d’une déclaration d’achèvement des travaux en date du 20 septembre 1984, dont une copie est annexée aux présentes,
- d’une attestation de conformité en date du 11 décembre 1985. Une copie est annexée. 
- d’un permis de construire en 2002, dont une copie est demeurée annexée aux présentes après mention. 
L’attention de l’ACQUEREUR a été attirée sur le fait que ce permis n’a pas eu pour effet d’autoriser la création d’un 2ème logement mais seulement d’agrandir le logement existant. 
Le VENDEUR précise que la création du 2ème logement est intervenue au cours de l’année 1985 » ces mentions figurant en gras dans l’acte. 

Il apparaît que ce que le notaire a désigné comme étant « un permis de construire en 2002, dont une copie est demeurée annexée aux présentes après mention » correspond en réalité à un courrier daté du 5 novembre 2022 adressé par le maire adjoint délégué à l’urbanisme de la commune de [Localité 16] à M. [O] [D], dont l’objet est relatif à une demande de permis de construire déposée le 7 août 2002 et complétée le 17 octobre [Immatriculation 7] 118 02 F 0016, dans lequel il est principalement mentionné que sa demande de permis de construire a été enregistrée, que le délai maximal d’instruction fixé par le code de l’urbanisme est de 2 mois, que si avant le 17 décembre 2022, l’autorité compétente ne s’est pas prononcée, ce courrier vaudra autorisation tacite mais qu’il est recommandé de s’assurer auprès de ses services de sa légalité avant d’entreprendre tous travaux, et que dans tous les cas il s’efforcerait de lui notifier la décision le plus rapidement possible.

Comme le font exactement valoir Mme [S] [X] et le notaire [A] [N], Mme [T] [I] et Mme [K] [D] ne peuvent arguer du fait qu’elles n’ont jamais remis le courrier précité au notaire rédacteur de l’acte auquel il est annexé, ni qu’il concernerait une parcelle différente ayant fait l’objet d’un acte de vente distinct à un tiers, alors qu’elles ont paraphé et signé l’acte de vente du 11 février 2021 contenant la clause relative au permis de construire ainsi que ses annexes, dont y figure ce courrier faisant référence à une demande de permis de construire PC 13 118 02 F 0016 déposée le 7 août 2002 et complétée le 17 octobre 2002, et qu’elles seules
pouvaient être en possession du courrier précité adressé à M. [O] [D] dont Mme [T] [I] est la veuve et Mme [K] [D] la fille unique, héritière de la moitié de la nue-propriété du bien litigieux suite au décès de son père survenu le 25 janvier 2014.
En effet, le bien litigieux a été acquis par M. [O] [D] suivant actes notariés en date des 16 octobre 1961 et 4 octobre 1967 et dépendait de la communauté de biens existant entre M. [O] [D] et Mme [T] [D], son épouse, laquelle a nécessairement eu connaissance du refus de la demande de permis de construire en date du 20 novembre 2002 adressé à cette époque à son mari. 

En outre, il résulte des indications fournies au titre du permis de construire précitées que seule 
la construction de la terrasse couverte a fait l’objet d’une autorisation administrative, destinée à agrandir le logement existant.

Mme [S] [X] produit un projet d’aménagement d’une villa existante déposée par M. [O] [D] le 7 janvier 1986 consistant dans l’agrandissement d’un bâtiment d’habitation de 22,22 m², ce projet ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée le 7 janvier 1986 par M. [O] [D], laquelle a également été refusée par un arrêté du maire de [Localité 16] en date du 13 février 1986 aux motifs que le projet est situé en zone agricole où seules les extensions sont autorisées à raison de 50% du bâti, et qu’il a déjà fait l’objet d’une extension en 1984.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que les propriétaires du bien litigieux ont procédé à des extensions significatives de sa surface habitable, sans autorisation administrative, qu’ils n’ont jamais pu obtenir la régularisation de cette situation crée par eux, et que lorsque Mme [T] [I] et Mme [K] [D] ont vendu le bien à Mme [X], elles lui ont sciemment laissé croire que l’agrandissement du bâtiment tel que décrit dans l’acte de vente avait été autorisé par les décisions administratives citées.

S’il est exact qu’en page 17 de l’acte, après avoir mentionné un permis de construire en 2002, dont une copie est annexée à l’acte, le notaire a attiré l’attention de l’acquéreur sur le fait que ce permis n’a pas eu pour effet d’autoriser la création d’un deuxième logement, mais seulement d’agrandir le logement existant, précisant que cette création du deuxième logement était intervenue au cours de l’année 1985, ces mentions ont manifestement laissé croire à Mme [S] [X] que l’agrandissement du bien qu’elle a acquis, tel qu’elle l’avait visité, avait été valablement autorisé, de sorte qu’en cas de sinistre, les dispositions de l’article L 111-15 du code de l’urbanisme, reproduites en page 17 de l’acte, immédiatement après les précisions relatives au permis de construire susvisées, pourraient s’appliquer, étant précisé que pour être « régulièrement édifié », le bâtiment détruit ou démoli doit avoir été édifié conformément au permis de construire devenu définitif délivré à cette fin, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Ainsi, Mme [T] [I] et Mme [K] [D] sont mal fondées à invoquer l’article L 421-9 du code de l’urbanisme aux termes duquel « lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme, pour prétendre que les mentions figurant en page 17 de l’acte de vente n’entraineraient aucune conséquence sur le consentement donné par l’acquéreur à cette vente puisque la totalité du bien ne peut être démolie, alors que le seul fait que le bien acquis n’ait pas été régulièrement édifié au sens de l’article L 111-15 du code de l’urbanisme entraîne l’impossibilité de reconstruire en cas de sinistre le même bâtiment.

Cette conséquence doit être considérée comme un élément déterminant du consentement donné par l’acquéreur à la vente, de sorte que les extensions de la construction initiale sans autorisation administrative auraient dû être portées à la connaissance de Mme [S] [X] par les venderesses, ce qu’elles se sont manifestement abstenues de faire.

Mme [T] [I] et Mme [K] [D] ne peuvent sérieusement soutenir qu’en application de la clause insérée en page 16 de l’acte de vente litigieux libellée comme suit : « l’acquéreur : (…) déclare qu’il n’a jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes », elles n’auraient commis aucun dol alors que cette clause est relative à la note de renseignement d’urbanisme et à des travaux futurs, et non à la légalité de l’existant.
Il s’ensuit que cette clause n’exonère nullement les vendeurs de leur obligation d’information de l’irrégularité des constructions édifiées. 

En définitive, il est suffisamment établi que les venderesses ont gardé le silence sur des informations essentielles tenant à la situation administrative du bien vendu, dont elles ne pouvaient ignorer l’existence en leur qualité de propriétaires, et qu’elles se devaient de fournir à Mme [X], pour laquelle elles avaient un caractère déterminant. 

En conséquence, la réticence dolosive de Mme [T] [I] et Mme [K] [D] est caractérisée, cette réticence ayant vicié le consentement de Mme [S] [X]. 

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 
La responsabilité civile professionnelle du notaire peut être retenue à la condition que soit établie l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les manquements invoqués et le préjudice allégué. 

En application de ce texte, il est admis que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle. Dans ce cadre, le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. A cet égard, il est soumis à une obligation d’information et de conseil l’obligeant à prendre toutes les initiatives nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il dresse. 

La jurisprudence ajoute au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose afin qu’il soit conforme à la réalité et à l’intention des parties. 

Si le notaire recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par l'une des parties et qui par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il instrumente.

Contrairement à ce que soutient le notaire rédacteur de l’acte litigieux, la lecture littérale des mentions insérées par lui en page 17 établit qu’il a commis une négligence fautive puisqu’il mentionne « un permis de construire en 2002, dont une copie est annexée à son acte » alors qu’il résulte de cette annexe produite en pièce 3 qu’il ne s’agit nullement d’un permis de construire mais d’un courrier dont l’objet est intitulé « demande de permis de construire - notification du délai d’instruction » dont la simple lecture devait lui permettre de se rendre compte qu’une demande de permis de construire avait été déposée et qu’elle était à cette date en cours d’instruction.
Il s’ensuit que maître [A] [N] et la SCP [F] [N] [W] ne peuvent sérieusement soutenir que le notaire rédacteur ne disposait pas d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues par les venderesses. 

En ne procédant à aucune investigation auprès de la mairie de [Localité 16] afin de connaître la suite donnée à la demande de permis de construire déposée le 7 août 2002 et complétée le 17 octobre suivant par M. [O] [D], en ne vérifiant pas si le délai permettant de considérer qu’une autorisation tacite avait été accordée était ou non expiré, et en se renseignant pas sur la date précise à laquelle une décision avait pu être rendue suite à cette demande, le notaire rédacteur ne s’est pas assuré de l’efficacité de son acte, de sorte que sa responsabilité est engagée, étant rappelé qu’il ne peut se retrancher derrière l’absence d’information donnée par les venderesses dès lors qu’en sa qualité de professionnel du droit chargé de la rédaction d’un acte authentique faisant foi jusqu’à inscription de faux, il lui incombe de s’assurer de la véracité des stipulations qui s’y trouvent, ce qu’il a manifestement omis de faire, comme en témoigne la mention particulièrement imprécise « d’un permis de construire en 2002 » figurant en page 17 de l’acte litigieux. 

Sur l’indemnisation des préjudices

Le préjudice financier

Mme [S] [X] sollicite le paiement de la somme de 147 000 euros correspondant selon elle au préjudice financier résultant de la moins-value du bien acquis. 

Elle soutient avoir acheté une maison d’habitation d’une superficie de 115 m² au prix de 260 000 euros, dont seulement 50 m² ont fait l’objet d’un permis de construire, que l’étage complet de la villa correspondant à une superficie de 34,60 m², ainsi que l’entrée, le wc, une chambre une salle de bain, le local chaudière et le garage situés au rez-de-chaussée pour une surface de 30 m², soit au total 65 m² sont inexistants sur le plan légal et urbanistique. 

Ayant acquis le bien pour la somme de 260 000 euros pour une surface énoncée de 115 m², elle en conclut que pour une surface de 50 m², le prix d’achat du bien aurait été de 113 000 euros, soit une moins-value de 147 000 euros. 

Elle fait encore valoir que la dévalorisation du bien vendu résulte du caractère irrégulier de la construction, de sorte qu’elle a subi une perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à son acquisition et se prévaut d’une perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. 

Comme le relèvent les défendeurs, l’offre de vente du bien litigieux diffusée par l’agence immobilière chargée de la vente, mentionne que la surface habitable du bien est de 80 m2, tandis que la surface loi Carrez indiquée est de 114.6 m2, et il n’est pas contestable que depuis son achat Mme [S] [X] jouit de l’intégralité de la surface habitable qui a été créée par les extensions effectuées en 1984 et en 1985.
Alors que l’acte de vente stipule en page 14 que le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions, en page 16 que l’acquéreur déclare n’avoir jamais fait de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition de la vente, et en page 17 que l’attention de l’acquéreur a été attirée sur le fait que le permis de construire n’avait pas eu pour effet d’autoriser la création d’un deuxième logement, mais seulement d’agrandir le logement existant, Mme [X] n’est pas fondée à se prévaloir d’une moins-value de 147.000 euros correspondant au prix de la surface de 65 m2 « inexistants sur le plan légal et urbanistique ».

Elle subit cependant un préjudice directement lié à la réticence dolosive dont Mme [T] [I] et Mme [K] [D] sont responsables, ayant vicié son consentement, qui doit s’analyser en une perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à l’acquisition du bien si elle avait été informée du caractère illégal de l’extension de la construction édifiée sur les parcelles acquises.

Par sa négligence fautive, le notaire rédacteur de l’acte litigieux a directement permis la réalisation du dommage subi par Mme [X] du fait de cette perte de chance, et la société titulaire de l’office notarial est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes. 

Compte tenu des éléments de la cause, et dans la mesure où la perte de chance de n’avoir pas pu négocier le prix en raison de la situation urbanistique du bien ou de n’avoir pas été mise en situation de renoncer à son acquisition ne peut équivaloir à la chance perdue, et doit correspondre à une fraction du préjudice subi, il convient d’indemniser cette perte de chance par l’allocation d’une somme de 40.000 euros, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise.

Le préjudice moral

Mme [S] [X] sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros pour le préjudice moral résultant notamment de l’impossibilité de réaliser des travaux d’aménagement courants, de régulariser la situation administrative de son bien et de pouvoir le revendre à des conditions normales.

Elle ne justifie par aucune pièce de l’impossibilité de réaliser des travaux d’aménagement courants, lesquels ne sont au demeurant pas définis, ni précisés dans ses écritures.
Son préjudice moral résulte des tracas résultant directement de la réticence dolosive imputable à ses venderesses et de la négligence fautive du notaire rédacteur causés par l’impossibilité de régulariser la situation administrative de son bien.

L’impossibilité de revendre le bien acquis à des conditions normales constitue un préjudice matériel et non un préjudice moral.

En l’état de ces éléments, il sera alloué à Mme [S] [X] une somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Le remboursement des frais d’acte

Mme [S] [X] sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros au titre du remboursement des frais d’acte.

Comme le font exactement valoir les défendeurs, cette demande ne peut prospérer dès lors que le montant des frais d’acte qui se sont élevés à la somme totale de 14 361 euros (page 9 de l’acte) correspond à diverses taxes et frais d’assiette, et qu’ils sont causés par l’établissement et l’enregistrement de l’acte authentique, de sorte qu’ils ne résultent ni du dol dont sont responsables Mme [T] [I] et Mme [K] [D], ni de la négligence fautive du notaire rédacteur.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Les condamnations

Mme [T] [I] et Mme [K] [D] étant principalement responsables du dol qui a vicié le consentement de Mme [X], elles sont mal fondées à solliciter d’être relevées et garanties intégralement des condamnations prononcées à leur encontre par maître [A] [N] et la SCP [F] [N] maître [N] [W] [F].

En l’état de l’ensemble des éléments repris ci-dessus pour chacun des postes de préjudices réclamés, Mme [T] [I], Mme [K] [D], maître [A] [N] et la SCP [F] [N] maître [N] [W] [F] seront condamnés solidairement à payer à Mme [S] [X] :
- la somme de 40 000 euros au titre de sa perte de chance de n’avoir pas pu négocier le prix en raison de la situation urbanistique du bien ou de n’avoir pas été mise en situation de renoncer à son acquisition, 
- la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral, 
étant précisé que dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de ces condamnations sera assumée à hauteur de 80 % par Mme [T] [I] et Mme [K] [D], et à hauteur de 20 % par maître [A] [N] et la SCP [F], [N] [N] maître [N] [W] [F].

Sur les demandes reconventionnelles formulées par Mme [T] [I] et Mme [K] [D] 

Sur la faute contractuelle reprochée à Mme [S] [X] 

Mme [T] [I] et Mme [K] [D] sollicitent la condamnation de Mme [S] [X] à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de dommages et intérêts, pour n’avoir pas justifié de l’intégralité des obligations contractuelles auxquelles elle s’était engagée aux termes des stipulations figurant en page 12 de l’acte de vente.

Il convient tout d’abord de relever que cette demande n’a aucun lien avec l’action principale entreprise par Mme [S] [X].

Et, Mme [T] [I] et Mme [K] [D] ne produisent aucun élément démontrant que Mme [S] [X] n’a pas respecté ses engagements contractuels comme elles l’affirment.

En conséquence, elles doivent être déboutées de cette première demande reconventionnelle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire

Mme [T] [I] et Mme [K] [D] sollicitent la condamnation de Mme [S] [X] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

Cette demande doit être rejetée dès lors que l’action de Mme [S] [X] à l’encontre de ses venderesses, fondée sur le dol, a été accueillie et qu’il a été partiellement fait droit à ses demandes d’indemnisation.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ». 

Succombant principalement, Mme [T] [I] et Mme [K] [D] seront condamnées solidairement aux dépens, ainsi qu’à régler à Mme [S] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur demande formulée sur le même fondement sera rejetée. 

Aucune considération d’équité ne justifie d’allouer à maître [A] [N] et la SCP [F] [N] maître [N] [W] [F] une indemnité sur le fondement des dispositions susvisées de sorte que leur demande à ce titre sera également rejetée. 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire comme le sollicitent maître [A] [N] et la SCP [F] [N] maître [N] [W] [F] de sorte que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DIT que Mme [T] [I] et Mme [K] [D] sont responsables d’une réticence dolosive d’informations ayant vicié le consentement de Mme [S] [X] à la vente conclue le 11 février 2021 portant sur une parcelle de terrain située [Adresse 4] à [Adresse 17] [Localité 1] sur partie de laquelle est édifiée une maison d’habitation, cadastrée section AN n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11], 

DIT que la responsabilité civile professionnelle de maître [A] [N] et de la SCP [F] [N] maître [N] [W] [F] est engagée pour négligence fautive relativement à cette vente,

En conséquence,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [I], Mme [K] [D], maître [A] [N] et la SCP [F] [N] maître [N] [W] [F] à payer à Mme [S] [X] les sommes de :
- 40 000 euros au titre de la perte de chance subie,
- 3 000 euros au titre du préjudice moral, 

DIT que dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de ces condamnations sera assumée à hauteur de 80 % par Mme [T] [I] et Mme [K] [D], et à hauteur de 20 % par maître [A] [N] et la SCP [F] [N] maître [N] [W] [F], 

REJETTE la demande d’expertise et le surplus de l’appel en garantie,

REJETTE les autres demandes en paiement formées par Mme [S] [X],

REJETTE les demandes reconventionnelles formées par Mme [T] [I] et Mme [K] [D],

CONDAMNE solidairement Mme [T] [I] et Mme [K] [D] à payer à Mme [S] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes sur ce fondement,

REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit, et rappelle que celle-ci est de droit,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [I] et Mme [K] [D] aux dépens de l’instance. 

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT