Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025



 GROSSE :
 Le 14 novembre 2025
 à Me OBADIA Arthur 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/01441 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ES3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LES PEUPLIERS, venant aux droits de Monsieur [S] [C], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Arthur OBADIA, avocat au barreau de NICE





DEFENDERESSE

Madame [H] [X]
née le 27 Décembre 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] 

non comparante












EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 16 octobre 2018, Monsieur [S] [C], représenté par sa mandataire la société IMMO DE FRANCE PROVENCE, a consenti à Madame [H] [X] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 3], dans le quatrième [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 670 euros outre 80 euros de provision sur charges.

La société par actions simplifiée (SAS) Les Peupliers a acquis le logement objet du litige.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [H] [X] le 25 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.059,38 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, la SAS Les Peupliers, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, a fait assigner Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- se déclarer compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion,
-recevoir la société Les Peupliers venant aux droits de Monsieur [S] [C] en sa demande, la disant bien fondée,
En conséquence,
- constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail d’habitation consenti par la société LES PEUPLIERS venant aux droits de Monsieur [S] [C] à Madame [H] [X] est résolu de plein droit depuis le 25 décembre 2024, et que cette dernière occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 2],
- condamner ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [H] [X] à payer à la société LES PEUPLIERS venant aux droits de Monsieur [S] [C] la somme provisionnelle de 7.540,78 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dus, arrêtée à la date du 17 février 2025,
- condamner Madame [H] [X] à payer à société LES PEUPLIERS venant aux droits de Monsieur [S] [C] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 761,25 euros par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 17 février 2025 jusqu’à complète libération des lieux loués,
- ordonner l’expulsion de Madame [H] [X] et de tous occupants de son chef ainsi que de leurs biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés,
- autoriser la société Les Peupliers, propriétaire, à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

En tout état de cause :

- condamner Madame [H] [X] à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon décision rendue le 3 juillet 2025 afin d’inviter la bailleresse à produire la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

A l'audience du 9 octobre 2025, la SAS Les Peupliers, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation à l’exception de la demande d’expulsion suite à la libération des lieux. 

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 

Madame [H] [X], bien que citée régulièrement par acte remis à étude, n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS 

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité 

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 mars 2025 a été dénoncée le 5 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 15 mai 2025.

La SAS Les Peupliers justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SAS Les Peupliers est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 16 octobre 2018 s’est reconduit tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Il contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.059,38 euros. 

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [H] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 711,25 euros, avec indexation, et de condamner Madame [H] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Madame [H] [X] reste devoir, après déduction de la régularisation de charges non justifiée de 150 euros et restitution du dépôt de garantie de 670 euros, la somme de 9.044,88 euros à la date du 6 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation.

Pour la somme au principal, Madame [H] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [H] [X] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 9.044,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Les Peupliers, Madame [H] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 16 octobre 2018 entre la SAS Les Peupliers d’une part et Madame [H] [X] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], dans le quatrième [Localité 5] sont réunies à la date du 7 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [H] [X] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent onze euros et vingt-cinq centimes (711,25 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à verser à la SAS Les Peupliers, à titre provisionnel, la somme de neuf mille quarante-quatre euros et quatre-vingt-huit centimes (9.044,88 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation), après déduction du dépôt de garantie, au 6 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [H] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à verser à la SAS Les Peupliers une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,