Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025



 GROSSE :
 Le 14 novembre 2025
 à Me THIRAUX-MULLIE 
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 25/03098 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6PS7

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [J]
né le 27 Mai 1941 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [H] [O]
né le 17 Décembre 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [Z] [M]
né le 27 Novembre 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 13 février 2021, M. [C] [J], représenté par sa mandataire, la société Sécurité Gestion Plus, a consenti à M. [H] [O] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 4], dans le [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 890 euros, outre 60 euros de provisions sur charges.

M. [Z] [M] s’est porté caution selon acte sous seing privé du 13 février 2021.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [H] [O] le 21 janvier 2025, par acte remis à étude, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.782,75 euros en principal. Il a été dénoncé à M. [Z] [M] selon acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, M. [C] [J] a fait assigner en référé M. [H] [O] et M. [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir :

le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,l'expulsion de M. [H] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,la condamnation de M. [H] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 508,32 euros, jusqu’au départ effectif des lieux, son montant étant doublé à défaut de libération des lieux dans un délai de huit jours à compter de la décision, conformément aux stipulations contractuelles,la condamnation solidaire de M. [H] [O] et M. [Z] [M] au paiement de la somme de 378,28 euros au titre de la clause pénale,la condamnation solidaire de M. [H] [O] et M. [Z] [M] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.799,39 euros due au titre des sommes dues au regard du décompte actualisé versé au débat,la condamnation de M. [H] [O] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 juin 2025 à laquelle M. [H] [O] a comparu en personne.

A l'audience du 9 octobre 2025, M. [C] [J], représenté par leur conseil, réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 8.548,37 euros.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 

M. [H] [O] et M. [Z] [M], cités à étude, ne sont ni comparants ni représentés à cette audience, M. [Z] [M] étant également non comparant à l’audience du 19 juin 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS 

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 avril 2025 a été dénoncée le 18 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 19 juin 2025.

Par conséquent, M. [C] [J] est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 13 février 2021 s’est renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi N° 2023-668 du 27 juillet 2023. Il contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 janvier 2025, pour la somme en principal de 3.782,75 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2025.

M. [H] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [H] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est de principe qu’une clause fixant le montant d’une indemnité d’occupation au double du loyer est de nature pénale. Elle est de ce fait soumise au pouvoir de modération du juge.


En l’espèce, compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [H] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges, soit la somme de 508,32 euros à ce jour, et de condamner M. [H] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que M. [H] [O] reste devoir la somme de 8.548,37 euros, à la date du 9 octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [H] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8.548,37 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La clause pénale de l’article 13 du contrat prévoyant une indemnité de 10 % en cas d’impayés sera réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et la demande formulée de ce chef sera par conséquent rejetée.
Sur l’engagement de la caution

L’article 22-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, l’appréciation de validité de l’acte de cautionnement excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé. 

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de M. [Z] [M].

Sur les demandes accessoires

M. [H] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [C] [J], M. [H] [O] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 13 février 2021 entre M. [C] [J], d’une part et M. [H] [O] d’autre part, concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 5 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour M. [H] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [H] [O] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de cinq cent huit euros et trente-deux centimes (508,32 euros), correspondant au loyer actuel avec charges, à compter du 5 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [H] [O] à verser à M. [C] [J] la somme de huit mille cinq cent quarante-huit euros et trente-sept centimes (8.548,37 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 9 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l’encontre de M. [Z] [M];

REJETTE la demande formulée au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE M. [H] [O] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [O] à verser à M. [C] [J] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,