Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Octobre 2025



 GROSSE :
 Le 14 novembre 2025
 à Me CASALTA Delphine 
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 EXPEDITION :
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N° RG 25/02510 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6L3C

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant
















EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 4 mars 2024, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a donné à bail à M. [D] [S] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5], pour un loyer de 238,90 euros.

Le 23 octobre 2024, l’Epic 13 Habitat a fait signifier à M. [D] [S] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme en principal de 628,58 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner en référé M. [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection, afin de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement à compter du 24 décembre 2024 ,condamner par provision M. [D] [S] au paiement de la somme de 768,64 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 10 avril 2025 avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil,fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,condamner par provision M. [D] [S] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,ordonner l’expulsion de M. [D] [S] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,condamner la partie requise au paiement de la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la partie requise au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2025 et a fait l’objet d’un renvoi d’office en raison de contraintes de service.

A l'audience du 9 octobre 2025, (Epic) 13 Habitat, représenté par son conseil réitère les termes de son assignation.

M. [D] [S], bien que cité régulièrement par acte remis à étude, n’est ni comparant ni représenté à cette audience.

Un bordereau de carence du diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Il sera statué par décision contradictoire en application de l’article 469 du Code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 avril 2025 a été dénoncée le 22 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l'audience du 3 juillet 2025.

L’Epic 13 Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 4 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 4.4.1 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2024, pour la somme en principal de 628,58 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les six semaines ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 décembre 2024.

M. [D] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [D] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [D] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 324,38 euros actuellement, et de condamner M. [D] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que M. [D] [S] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 2.187,67 euros à la date du 8 octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [D] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [D] [S] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 2.187,67 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Epic 13 Habitat, M. [D] [S] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 4 mars 2024 entre l’Epic 13 Habitat d’une part, et M. [D] [S] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], 2ème étage, dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 23 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
DIT qu’à défaut pour M. [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [D] [S] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit trois cent vingt-quatre euros et trente-huit centimes (324,38 euros) à ce jour, à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [S] à verser à l’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de deux mille cent quatre-vingt-sept euros et soixante-sept centimes (2.187,67 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 8 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [D] [S] aux dépens ;

CONDAMNE M. [D] [S] à verser à l’Epic 13 Habitat une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,