Tribunal Judiciaire · Service Civil Général — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BELFORT
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N° Rôle : N° RG 22/00559 - N° Portalis DB3P-W-B7G-CFIY
Affaire : 
[L] [N]
C/
S.C.I. SOCIETE CIVILE ESSERT SOCIETE CIVILE ESSERT
Société civile immobilière de construction vente immatriculée sous le numéro 532 412 541 du registre du commerce et des sociétés de MULHOUSE ayant son siège [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice pour ce domicilié ès qualités audit siège
Compagnie d’assurance CAMBTP
S.A.S. SASIK
Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”

nature : Autres demandes relatives à un contrat de prestation de services


JUGEMENT du DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ


COMPOSITION DU TRIBUNAL 


Présidente : Claire GUILLET,
Greffière : Amélie JACQUOT,

DEBATS 

L’affaire a été examinée à l’audience publique du dix Juillet deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort tenue par Mme Claire GUILLET, assistée de Amélie JACQUOT, Greffier, siégeant à Juge Unique, les avocats ne s’y opposant pas, en application des dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile


L’affaire oppose 

Mme [L] [N], demeurant [Adresse 1] / FRANCE

DEMANDERESSE ayant pour avocat Me Jean-louis LANFUMEZ, avocat au barreau de Belfort, 

ET :

S.C.I. SOCIETE CIVILE ESSERT, Société civile immobilière de construction vente immatriculée sous le numéro 532 412 541 du registre du commerce et des sociétés de MULHOUSE ayant son siège [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice pour ce domicilié ès qualités audit siège

DEFENDERESSE ayant pour avocat Me Christophe HENRY, avocat au barreau de BESANCON

Compagnie d’assurance CAMBTP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

 DEFENDERESSE ayant pour avocat Me Sophie NICOLIER, avocat au barreau de BESANCON

S.A.S. SASIK, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

DEFENDEURS ayant pour avocat postulant Me Sylvie MARCON CHOPARD, avocat au barreau de Belfort et pour avocat plaidant Me Jean Michel ARCAY, avocat au barreau de Mulhouse, 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 02 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction 

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.






EXPOSE DU LITIGE

Le 22 janvier 2013, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, Madame [B] [N], a acquis auprès de la société civile de construction vente Société Civile Essert (ci-après dénommée la SCCV Essert) les lots n°14, 91 et 314 de l’immeuble en copropriété situé à [Adresse 7] dénommé « [Adresse 1] ». Les lots comprenaient notamment un appartement situé au deuxième étage. 

La résidence présente des balcons, qui, aux termes du règlement intérieur de copropriété, constituent des parties communes à jouissance exclusive. 

La SCCV [Localité 6] est assurée auprès de la Caisse d’assurance mutuelle du bâtiment et des travaux publics (CAMBTP). 

La copropriété a pour syndic la SAS Sasik. 

Faisant valoir des défauts au niveau du balcon dont elle avait l’usage exclusif et du balcon de l’étage supérieur, Madame [N] a saisi le juge des référés, lequel a, par décision du 20 février 2020 (RG 19/82), ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [M]. 

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 12 octobre 2021. 

Les 20, 21 et 23 juin 2022, Madame [N] a fait assigner la SCCV Essert, la CAMBTP, la SAS Sasik et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], au fond, devant le Tribunal judiciaire de Belfort. 

Par ordonnance du 13 juin 2023, la juge de la mise en état a déclaré recevables les demandes de Madame [N] formées à l’encontre la CAMBTP et de la SCCV Essert, et ayant pour objet la réparation des préjudices subis du fait des désordres affectant son balcon et la terrasse en surplomb.

Par ordonnance du 2 mai 2024, la juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formulée par le syndicat des copropriétaires, dans l’attente du rapport d’expertise portant sur d’autres balcons de la copropriété. 

L’instruction a été clôturée le 17 juin 2025. 


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions communiquées le 6 mars 2025, Madame [N] sollicite : 

- La condamnation in solidum de la SCCV Essert, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à restituer à Madame [N] la jouissance paisible du balcon constituant une partie commune à usage privatif par la réalisation des travaux nécessaires et indispensables tels que décrits par l’expert judiciaire [E] [M], notamment aux pages 26 et 27 du rapport d’expertise judiciaire du 12 octobre 2021, lesdits travaux concernant tant le balcon de Madame [N] que le balcon de l’étage supérieur d’où proviennent les infiltrations atteignant le balcon de Madame [N] devant être évalués à la somme de 18 616,43 €

- Qu’il soit dit que les-dits travaux devront être exécutés dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir

- Qu’il soit dit et jugé que, à défaut d’exécution dans ledit délai, la SCCV Essert, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires supporteront in solidum une astreinte de 500 € par jour de retard au-delà du délai précité

- La condamnation in solidum de la SCCV Essert, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [N] la somme de 8 000 € au titre de son préjudice de jouissance

- La condamnation in solidum de la SCCV Essert, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [N] principalement la somme de 839,88 € et subsidiairement la somme de 110 € au titre des travaux urgents relevant de la mesure conservatoire préconisée par l’expert judiciaire

- La condamnation de la SAS Sasik à verser à Madame [N] la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice

- Le rejet des demandes adverses

- La condamnation de la SCCV Essert, la CAMBTP, la SAS Sasik et le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [N], chacun, la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles

- La condamnation in solidum de la SCCV Essert, la CAMBTP, la SAS Sasik et le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance en référé, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

- La condamnation in solidum de la SCCV Essert, la CAMBTP, la SAS Sasik et le syndicat des copropriétaires aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Lanfumez. 

Madame [N] fait valoir que l’expert a objectivé des malfaçons dues à des défauts d’étanchéité au droit des assemblages des relevés préfabriqués en béton des garde-corps, et à l’existence d’une contrepente ; elle précise que ces désordres affectent son balcon et celle du balcon situé à l’étage supérieur. Elle rappelle que l’expert a considéré que la corrosion des aciers aboutira inexorablement à l’effondrement intempestif des blocs de béton préfabriqué. 

Madame [N] en conclut que ces désordres sont de nature décennale, au sens de l’article 1792 du code civil. Elle estime pouvoir à ce titre engager la garantie de la SCCV Essert. Elle soutient qu’en tant que copropriétaire, elle est en droit d’agir en réparation des dommages concernant les parties communes, dans la mesure où elle subit un préjudice propre du fait des dommages allégués. 

Madame [N] entend également engager la garantie de la CAMBTP, en sa qualité d’assureur de la SCCV Essert, couvrant notamment la garantie décennale. 

Madame [N] estime également pouvoir engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, au motif qu’il incombait à ce dernier de faire exécuter les travaux nécessaires pour mettre un terme aux malfaçons existantes, sur le fondement de l’article 14 du règlement de copropriété. Madame [N] fait valoir que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est une responsabilité de plein droit. Elle ajoute qu’en l’espèce, le syndicat a fait preuve d’une inertie coupable. 

Madame [N] évalue le coût des travaux de remise en état à hauteur de 18 616,43 €, ou à titre subsidiaire à hauteur de 13 493,33 €. Elle invoque également un préjudice de jouissance, à hauteur de 8 000 €. 

Madame [N] ajoute devoir engager des travaux urgents, qu’elle chiffre à 839,88 € et subsidiairement à 110 €. 

Madame [N] entend également engager la responsabilité du syndic, la SAS Sasik, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil. Elle reproche au syndic sa passivité pour mettre fin aux désordres. Elle estime que cette faute lui a causé un préjudice qu’elle chiffre à 5 000 €. 

En réponse, dans ses dernières conclusions communiquées le 12 mai 2025, la SCCV Essert sollicite : 

- A titre principal : 

o le rejet des demandes de Madame [N] à l’encontre de la SCCV Essert

o le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCCV Essert

o la condamnation de Madame [N] à payer à la SCCV Essert une somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens, avec droit de recouvrement direct par la SELARL Durlot Henry

- A titre subsidiaire : 

o La condamnation de la CAMBTP à garantir la SCCV Essert de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre

o La condamnation du syndicat des copropriétaires à garantir la SCCV Essert de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre. 

Pour combattre la demande de Madame [N] tendant à la condamnation, notamment de la SCCV Essert, à réaliser des travaux sous astreinte, la SCCV fait valoir que seul le syndicat des copropriétaires peut être condamné à ce titre. 

Pour combattre les autres demandes de Madame [N] à son encontre, la SCCV Essert fait valoir que sa garantie ne saurait être engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil. A ce titre, elle explique que Madame [N] ne démontre pas que les désordres invoqués présenteront un degré de gravité suffisant dans le délai d’épreuve de 10 ans, lequel expirera le 21 avril 2025. Elle ajoute qu’il appartient à Madame [N] de démontrer que c’est l’ouvrage dans son ensemble, c’est-à-dire les appartements, qui seraient rendus impropres à leur usage du fait de ce désordre. La SCCV fait enfin valoir que le rapport d’expertise, lacunaire, ne permet pas de démontrer que la structure des balcons serait endommagée avant l’issue du délai décennal. 

S’agissant du préjudice de jouissance invoqué par Madame [N], la SCCV fait valoir que la demanderesse ne justifie pas de ce préjudice ; à ce titre, la société souligne que l’expert judiciaire n’a retenu aucun préjudice de jouissance. Elle ajoute que l’expert n’a pas davantage préconisé de mesures conservatoires. 

Pour combattre l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à son encontre, la SCCV fait valoir qu’en sa qualité de vendeur en l’état futur, sa responsabilité ne peut être engagée que s’il est démontré une faute de sa part. La SCCV fait valoir qu’en l’espèce, aucune faute n’est démontrée. Elle ajoute qu’au surplus, les désordres ne présentent pas de caractère décennale de sorte que sa garantie ne pourrait pas être recherchée sur le fondement de l’article 1792 du code civil. 

A titre subsidiaire, la SCCV entend appeler en garantie son assureur, la CAMBTP, en application de la police Constructeur non réalisateur qui aurait vocation à s’appliquer sur le volet décennal et contractuel. Elle forme également un appel en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires, faisant valoir qu’au vu du rapport d’expertise judiciaire, celui-ci n’est pas étranger à la situation. 

Dans ses dernières conclusions communiquées le 26 novembre 2024, la CAMBTP sollicite : 

- Que la demande de Madame [N] soit déclarée irrecevable

- A titre subsidiaire : 

o le rejet de ses demandes à l’encontre de la CAMBTP
o la condamnation de Madame [N] à payer à la CAMBTP la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens, avec droit de recouvrement direct pour Maître Nicolier
o le rejet de l’appel en garantie formulé par la SCCV Essert à l’encontre de la CAMBTP
o le rejet de l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires et de la SAS Sasik

- A titre subsidiaire, la condamnation du syndicat des copropriétaires à relever la CAMBTP de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre d’un préjudice de jouissance des parties communes constituées par le balcon de Madame [N], en principal, frais, intérêts et accessoires. 

Pour combattre la demande de Madame [N] tendant à la condamnation de la CAMBTP à réparer les dommages affectant les parties communes, l’assureur fait valoir que cette demande est irrecevable et qu’elle ne respecte pas les termes de l’ordonnance du juge de la mise en état. 

La CAMBTP explique qu’une telle demande ne peut prospérer qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires. A ce titre, la CAMBTP rappelle, au visa de l’ordonnance du 30 octobre 2019, que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit, dès lors que le siège des désordres se situe dans les parties communes. 

La CAMBTP ajoute que la responsabilité de son assurée, la SCCV Essert, n’est pas démontrée. A ce titre, l’assureur explique que l’expert judiciaire n’a relevé aucune faute de la SCCV dans la conception de l’ouvrage. La CAMBTP considère qu’un manquement « au bon sens » relevé par l’expert, ne constitue pas une faute. Elle ajoute que la SCCV s’est conformée aux règles de l’art qui n’imposent pas d’étancher les balcons et terrasses. 

La CAMBTP ajoute que la responsabilité de la SCCV ne peut davantage être engagée, faute pour Madame [N] de démontrer la nature décennale des désordres qu’elle invoque. A ce titre, l’assureur souligne qu’aucune infiltration n’a été relevée dans l’appartement de Madame [N]. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que les désordres atteindront une gravité suffisante dans le délai d’épreuve de 10 ans. A ce titre, elle souligne que l’expertise en cours à au contraire permis de démontrer que les désordres ne s’étaient pas aggravés en 4 ans. L’assureur en conclut que ces écoulements limités aux balcons extérieurs, sans incidence sur l’appartement, ne relèvent pas de l’article 1792 du code civil. La CAMBTP reproche à l’expert judiciaire d’avoir retenu un risque d’effondrement, sans avoir vérifié la véracité de la corrosion des aciers qui maintiennent le balcon à l’immeuble. 

Pour combattre la demande au titre du préjudice de jouissance formulée par Madame [N], la CAMBTP fait valoir que ce préjudice constitue un préjudice matériel, lequel n’est pas couvert par les garanties obligatoires souscrites sur le fondement de l’article 1792 du code civil. La CAMBTP ajoute que Madame [N] ne justifie pas d’un tel préjudice. 

Pour combattre la demande au titre des mesures accessoires formulée par Madame [N], la CAMBTP fait valoir que l’expert judiciaire n’a pas retenu la nécessité de telles mesures. Elle ajoute que cette demande ne peut être mise à la charge que du syndicat des copropriétaires. 

Pour combattre l’appel en garantie formé à son encontre par le syndicat des copropriétaires et le syndic, la CAMBTP fait valoir qu’ils ne démontrent pas de fondement contractuel à l’encontre de la SCCV. Elle ajoute qu’ils ne démontrent pas davantage la nature décennale des désordres indispensables, de nature à engager la garantie de la CAMBTP. 

Enfin, dans ses dernières conclusions communiquées le 7 avril 2025, la SAS Sasik et le syndicat des copropriétaires sollicitent : 

- A titre principal, le rejet des demandes adverses

- A titre subsidiaire : 

o La condamnation de la SCCV Essert et la CAMBTP à garantir le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Sasik, de toute condamnation

o La condamnation de la SCCV Essert et la CAMBTP à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Sasik, la somme de 18 616,43 € au titre des travaux de reprise mis en compte par Madame [N]

- En tout état de cause :
 
o La condamnation de Madame [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Sasik, la somme de 1 500 € avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, au titre des frais irrépétibles

o La capitalisation des intérêts

o La condamnation de Madame [N] aux dépens

o L’exécution provisoire de droit. 

La défenderesse explique que, après avoir été alertée par Madame [N] d’infiltrations au niveau de son balcon, la SAS Sasik a effectué une déclaration de sinistre auprès de la CAMBTP, le 21 mars 2019. Elle indique que, suite à une expertise amiable, la CAMBTP a refusé d’indemniser le désordre invoqué par Madame [N], laquelle a alors sollicité une expertise judiciaire. 

La SAS Sasik précise qu’une deuxième expertise judiciaire a été engagée, portant sur l’ensemble des trois bâtiments de la [Adresse 1], laquelle a mis en lumière des infiltrations au niveau des balcons, généralisée à l’ensemble de la résidence. 

Pour combattre les demandes de Madame [N], la SAS Sasik fait valoir que celle-ci ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires aurait fait preuve d’inertie. A ce titre, la SAS explique avoir établi, dès 2016, des déclarations dommages-ouvrages pour chercher à mettre fin aux infiltrations dénoncées par différents copropriétaires. La SAS indique que Madame [N] l’a mise en demeure en mars 2019, et que la SAS a alors immédiatement déclaré le sinistre à la CAMBTP. 

Le syndicat des copropriétaires ajoute que sa responsabilité ne peut pas être engagée, dès lors que la réalisation de travaux, et a fortiori de travaux d’envergure, est conditionnée à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires et au déblocage des fonds.

Elle ajoute que ces travaux ne présentaient aucun caractère d’urgence. 

Le syndicat des copropriétaires ajoute ne pas être resté inactif ; à ce titre, il rappelle avoir mis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires la décision d’engager une procédure de référé expertise portant sur l’ensemble de la copropriété. 

Le syndicat des copropriétaires ajoute que, s’agissant de désordres affectant l’ensemble de la copropriété, il serait opportun d’effectuer des travaux de remise en état similaires à l’ensemble de la copropriété. 

Pour combattre la demande de Madame [N] au titre du préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les désordres constatés résultent simplement de peinture qui cloque et de traces de mousse au droit de la jonction entre la dalle et les nez de dalle. La SAS Sasik ajoute que l’expert judiciaire n’a retenu aucun préjudice de jouissance. 

A titre subsidiaire, la SAS Sasik appelle en garantie la SCCV Essert et la CAMBTP. A ce titre, la SAS Sasik fait valoir que la SCCV, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, était tenue de livrer un ouvrage exempt de défauts de conception et de construction. 

Enfin, pour combattre la demande de Madame [N] au titre d’un préjudice subi du fait des omissions du syndic, la SAS fait valoir que la demanderesse ne démontre aucune faute à l’encontre du syndicat. 






MOTIVATION


I. Sur la demande de Madame [N] tendant à la condamnation in solidum de la SCCV Essert, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de remise en état sur son balcon et celui de l’étage supérieur

Le juge de la mise en état a déjà rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la CAMBTP concernant cette demande. Cette décision a ainsi, sur ce point, l’autorité de la chose jugée. La fin de non recevoir soulevée par la CAMBTP est ainsi irrecevale devant le présent tribunal. Il convient à présent au tribunal d’apprécier si la demande de Madame [N] est fondée. 

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 15 de la loi n°56-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Il résulte de la lecture combinée des articles 1240 du code civil et des articles 14 et 15 de la loi n°56-557 du 10 juillet 1965 que si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Juin 2023, n° 21-15.692 ; 7 mars 2024, n° 17-28.537).

En revanche, conformément à l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En cas de carence d'un syndicat pourtant tenu, en vertu de l'article 14 de la loi, de conserver l'immeuble en bon état, les copropriétaires peuvent demander au tribunal la condamnation du syndicat à exécuter, au besoin sous astreinte, les travaux de réfection nécessaires. Peu importe que la décision d’exécuter ces travaux sur les parties communes relèvent de l’assemblée générale des copropriétaires. 

En l’espèce, Madame [N] ne sollicite pas le versement entre ses mains du coût des travaux de remise en état, mais la condamnation de la SCCV, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires à réaliser ces travaux. 

Dans son rapport, l’expert judiciaire Monsieur [M] indique avoir constaté des traces de ruissellement et de désordres en sous face de la dalle du balcon de l’appartement de Madame [N], dus à des défauts d’étanchéité au droit des assemblages des relevés préfabriqués en béton des garde-corps. L’expert judiciaire indique également avoir constaté des défauts d’exécution et d’adhérence des joints d’étanchéité au droit des assemblages des relevés préfabriqués en béton des garde-corps. L’expert judiciaire ajoute avoir constaté des défauts d’exécution et d’adhérence des joints d’étanchéité polymère assurant la jonction entre relevés périphériques en béton préfabriqué support de garde-corps. L’expert judiciaire indique également avoir constaté depuis l’appartement de Madame [N], en sous-face de la dalle de la terrasse de l’appartement du 3e étage, des traces de ruissellements et des désordres sur les finitions, dus à des défauts d’étanchéité au droit des assemblages des éléments préfabriqués de garde-corps. 

L’expert judiciaire précise que les infiltrations passent au travers des joints d’assemblage et au travers des scellements corrodant et dégradant de façon certaine les aciers d’assemblage des relevés périphériques en béton préfabriqués. 

S’agissant des causes de ces désordres, l’expert les attribue à un défaut d’exécution des joints d’étanchéité et à une contrepente en surface d’un angle du balcon de l’appartement de Madame [N], aggravant le désordre. 

L’expert indique que, dans la mesure où la dalle de balcon est ceinturée de relevés en béton, canalisant les eaux de ruissellement et en l’absence de pente, il convenait d’étancher la surface de la dalle pour éviter tout passage d’eau par les joints verticaux et par les fissurations prévisibles au droit des scellements. 

L’expert préconise une série de travaux, qu’il détaille page 27 de son rapport, à savoir : 
- Echafauder les 3 façades des balcons de l’angle Sud-Ouest de l’immeuble 
- Déposer les joints et fonds de joints, traiter l’adhérence des surfaces en béton et reprendre tous les fonds de joints et tous les joints polymères, au droit des assemblages des éléments de garde-corps en béton préfabriqué des 2e et 3e étages
- Déposer les dallettes du balcon du 2e étage, créer des pentes dans la noue
- Appliquer sur la dalle et en relevé de celle-ci un système d’étanchéité liquide
- Reposer les dallettes
- Reprendre les finitions des sous-faces des dalles de la terrasse du 3e étage et du balcon du 2e étage. 

Il existe ainsi un désordre affectant les parties communes de l’immeuble. 

Par conséquent, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réaliser les travaux de remise en état préconisés par l’expert. 

Les travaux devront être réalisés dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement. Passé ce délai, une astreinte de 10 € par jour de retard sera applicable, pendant une durée maximale de 6 mois. 

En revanche, la demande de Madame [N] dirigée contre la SCCV et son assureur la CAMBTP sera rejetée, dès lors qu’il n’appartient pas à ces deux défendeurs de réaliser les travaux de remise en état. 
 

II. Sur le préjudice de jouissance

L’expert retient que ces désordres ne causent pas un préjudice de jouissance à Madame [N], mais que l’aspect dégradé de la sous-face du balcon est de nature à déprécier la valeur du bien de Madame [N]. 

Toutefois, quand bien même Madame [N] a pu utiliser le balcon, il ressort du rapport d’expertise judicaire, et notamment des photographies qui y sont intégrées, que la terrasse qui surplombe le balcon dont Madame [N] a la jouissance, présente une sous-face cloquée et fissurée. Cet aspect inesthétique cause à Madame [N] un préjudice de jouissance. Au surplus, l’expert judiciaire a estimé que les infiltrations affectant le balcon conduisaient à une érosion des aciers de scellements et donc un risque d’effondrement ; la menace d’un tel risque perturbe nécessairement la jouissance du balcon. Ce préjudice, apparu en 2016 et qui s’est aggravé depuis lors, sera évalué à 500 €. 

Madame [N] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance, par la SCCV, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires. 

L’article 14 de la loi n°56-557 du 10 juillet 1965 prévoit une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, s’agissant du dommage causé à un copropriétaire par une partie commune. 

Ainsi, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera tenu de réparer le préjudice de jouissance de Madame [N]. 

Madame [N] fonde sa demande à l’encontre de la SCCV sur le fondement de l’article 1792 du code civil, lequel prévoit : 

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

L’article 1792-2 du code civil précise : 

« La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »

La garantie prévue aux articles 1792 et suivants du code civile s’applique, sans qu’il soit besoin de caractériser une faute du constructeur. 

En l’espèce, l’expert judiciaire indique, page 25 de son rapport : 

« Les joints réalisés au pourtour des relevés des gardes corps préfabriqués font partie intégrante de l’ouvrage, ils sont indissociables du mur préfabriqué, ils garantissent l’étanchéité et la pérennité des assemblages. 

L’absence d’étanchéité en surface des balcons compte tenu de leur conception s’apparentant à des terrasses, est contraire au bon sens et préjudiciable à la pérennité de l’ouvrage. 

Les infiltrations au travers des joints des garde-corps en béton préfabriqué et des fissures au droit des assemblages dégradent les sous-faces des dalles et les aciers de scellements. 

Les garde-corps maçonnés constituent un élément de sécurité exposé aux intempéries, il est indispensable de veiller à leur stabilité en garantissant l’étanchéité au droit des aciers de scellement, dont le contrôle du niveau de corrosion est impossible dans le cadre de l’entretien courant de l’ouvrage. 

La corrosion des aciers de scellement est incontrôlable, elle aboutira inexorablement à l’effondrement intempestif des blocs de béton préfabriqué. 

Ces désordres sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination. 

Ces désordres sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage. » 

L’expert judiciaire a maintenu son appréciation, malgré les dires de la SCCV Essert et de la CAMBTP visant à contester la gravité des désordres relevés. 

Le balcon est un élément indissociable de l’immeuble. 

Il est établi que sa solidité est dès à présent compromise. Il n’est pas nécessaire que le balcon s’effondre dans le délai d’épreuve de 10 ans. La garantie décennale du constructeur peut être engagée dès lors que, dans ce délai de 10 ans, la solidité du balcon est compromise et engendre un risque pour la sécurité des utilisateurs. C’est le cas en l’espèce, comme cela ressort du rapport d’expertise judiciaire. 

Dès lors, la garantie de la SCCV Essert peut être recherchée, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. 

Enfin, il est constant que la CAMBTP couve la garantie décennale de la SCCV Essert. Toutefois, la garantie des dommages immatériels consécutifs aux dommages matériels ne relève pas de la garantie décennale obligatoire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2020, n° 18-15.164). Or, en l’espèce, il n’est pas démontré que la CAMBTP couvrirait les dommages immatériels. Dans ces conditions, la demande de Madame [N] à l’encontre de la CAMBTP sera rejetée. 

Par conséquent, le tribunal condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la SCCV Essert à indemniser le préjudice de jouissance de Madame [N], à hauteur de 500 €. 


III. Sur l’indemnisation des travaux urgents

Madame [N] soutient devoir engager des travaux urgents à titre conservatoire. 

Toutefois, le rapport d’expertise ne mentionne pas la nécessité d’engager de tels travaux conservatoires. Les éléments produits par Madame [N] sont insuffisants pour justifier de la nécessité de ces travaux. 

Dans ces conditions, la demande de Madame [N] sera rejetée. 


IV. Sur la demande à l’encontre du syndic

Madame [N] invoque la responsabilité délictuelle du syndic, auquel elle reproche sa négligence dans la gestion de ce désordre. 

Toutefois, Madame [N] n’invoque aucun préjudice, qui serait distinct du préjudice de jouissance dont elle sollicite déjà la réparation auprès des autres défendeurs. 

Dans ces conditions, ses demandes à l’encontre du syndic seront rejetées. 


V. Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCCV et de la CAMBTP

Comme il a été exposé ci-dessus, la garantie de la SCCV peut être recherchée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil. 

Par conséquent, la SCCV sera tenue à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre par le présent jugement, en ce compris les condamnations au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. 

De même, la CAMBTP, en qualité d’assureur responsabilité décennale de la SCCV, sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations à l’exception de celle prononcée au titre du préjudice de jouissance. 

Entre autres, la SCCV et la CAMBTP seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18 616,43 € correspondant au coût des travaux de reprises, justifiés par des devis. Le chiffrage retenu par l’expert judiciaire, d’un montant inférieur, ne s’appuie sur aucun devis ; il ne sera pas retenu. 

A l’inverse, les appels en garantie formés par la SCCV et par la CAMBTP à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront rejetés. 

Enfin, dès lors qu’aucune condamnation n’est prononcée à l’encontre de la SAS Sasik, l’appel en garantie formulé par cette société est sans objet. 


VI. Sur l’appel en garantie de la SCCV à l’encontre de la CAMBTP

La CAMBTP est l’assureur de la SCCV Essert au titre de la garantie décennale. 

En l’espèce, la garantie décennale de la SCCV Essert est engagée. 

Ainsi, la CAMBTP sera condamnée à garantir la SCCV de toute condamnation prononcée à son encontre par le présent jugement, en ce compris les dépens et les frais d’expertise, à l’exception de la condamnation prononcée au titre du préjudice de jouissance.


VII. Sur les demandes accessoires

1. La capitalisation des intérêts

Conformément à la demande qui en est faite et à l’article 1343-2 du code civil, s’agissant des condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires, les intérêts échus dus pour une année entière produiront intérêts. 

2. Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens de la présente instance seront mis, in solidum, à la charge de la SCCV, de la CAMBTP et du syndicat des copropriétaires, avec droit de recouvrement direct par Maître Lanfumez, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile. 

De même, les dépens de l’instance en référé, dont les frais d’expertise judiciaire, seront mis, in solidum, à la charge de la SCCV, de la CAMBTP et du syndicat des copropriétaires. 

3. Les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCCV, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires seront condamnés à verser chacun à Madame [N] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles. 

Les demandes des défendeurs au titre des frais irrépétibles seront rejetées. 

4. L’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.









PAR CES MOTIFS



Le Tribunal : 

- Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la Caisse d’assurance mutuelle du bâtiment et travaux publics (CAMBTP)

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » (situé [Adresse 2]) à réaliser les travaux de remise en état préconisés par l’expert Monsieur [M], page 27 de son rapport d’expertise rendu suite à l’ordonnance de référé du 20 février 2020 (RG 19/82) ; ces travaux devront être réalisés dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement ; passé ce délai, une astreinte de 10 € par jour s’appliquera, dans la limite de 6 mois

- Rejette la demande de Madame [L] [N] tendant à la condamnation in solidum de la SCCV Essert et de la CAMBTP à réaliser les travaux préconisés par l’expert 

- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » et la SCCV Essert à verser à Madame [L] [N] la somme de 500 € au titre de son préjudice de jouissance

- Rejette la demande de Madame [L] dirigée contre la CAMBTP au titre de son préjudice de jouissance

- Rejette la demande de Madame [L] au titre des travaux urgents

- Rejette les demandes de Madame [L] à l’encontre de la SAS Sadik, syndic

- Condamne in solidum la SCCV Essert et la CAMBTP à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de toutes condamnations prononcées par le présent jugement à son encontre, dont les dépens et les frais irrépétibles, à l’exception s’agissant de la CAMBTP de la condamnation prononcée au titre du préjudice de jouissance

- Condamne in solidum la SCCV Essert et la CAMBTP à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » la somme de 18 616,43 € correspondant aux travaux de reprises visés par Monsieur [M] dans son rapport d’expertise judiciaire du 12 octobre 2021 

- Condamne la CAMBTP à garantir la SCCV Essert de toutes condamnations prononcées par le présent jugement à son encontre, dont les dépens et les frais irrépétibles, à l’exception de la condamnation prononcée au titre du préjudice de jouissance

- Rejette l’appel en garantie formé par la SCCV Essert à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] »

- Rejette l’appel en garantie formé par la CAMBTP à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] »

- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », la SCCV Essert et la CAMBTP aux dépens de la présente instance, avec droit de recouvrement direct par Maître Jean-Louis Lanfumez

- Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », la SCCV Essert et la CAMBTP aux dépens de l’instance en référé ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 20 février 2020 (RG 19/82), dont les frais d’expertise judiciaire

- Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », la SCCV Essert et la CAMBTP à verser à Madame [L] [N] la somme de 800 € chacun au titre des frais irrépétibles

- Rejette la demande de la SCCV Essert au titre des frais irrépétibles

- Rejette la demande de la CAMBTP au titre des frais irrépétibles

- Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » au titre des frais irrépétibles

- Rejette la demande de la SAS Sasik au titre des frais irrépétibles

- Ordonne la capitalisation des intérêts afférents aux sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] »

- Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 


Le Greffier, La Présidente,