COUR D'APPEL · Pôle 4 - Chambre 7 — 11 décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2025

(n° , 48 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09315 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJOWY

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Mars 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00158

APPELANTS

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Me Bertrand JULIÉ, avocat au barreau de PARIS

Madame [C] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Bertrand JULIÉ, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENT

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

POLE D'EVALUATION DOMANIALE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Madame [T] [I], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [Y] [M] et Mme [C] [B] étaient propriétaires des lots n°750 et 953 du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 4].

La copropriété du [Adresse 4] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et AT n°[Cadastre 6].

Le lot n°750 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°953 est une cave.

La copropriété du [Adresse 4] est située dans le périmètre de la [Adresse 6] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388, du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 08 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 27 mars 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 08 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [Y] [M] et Mme [C] [B] au titre de la dépossession des lots n°750 (appartement), et 953 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 4] à la somme de 68.276 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

55.160 (985 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

6.516 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

6.600 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTÉ M. [Y] [M] et Mme [C] [B] de leur demande au titre d'une indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence ;

CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer M. [Y] [M] et Mme [C] [B] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration par RPVA du 26 avril 2024, M. [Y] [M] et Mme [C] [B] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [Y] [M] et Mme [C] [B] au titre de la dépossession des lots n°750 (appartement), et 953 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 4] à la somme de 68.276 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

55.160 (985 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

6.516 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

6.600 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTÉ M. [Y] [M] et Mme [C] [B] de leur demande au titre d'une indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence ;

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe ar RPVA le 26 juillet 2024 et par voie postale le 31 juillet 2024 par M. [Y] [M] et Mme [C] [B], appelants, notifiées le 22 août 2024 (AR EPFIF le 23/08/2024 et AR CG le 26/08/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

ANNULER le jugement du 27 mars 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [Y] [M] et Mme [C] [B] au titre de la dépossession des lots n°750 (appartement), et 953 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 4] à la somme de 68.276 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

55.160 (985 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

6.516 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

6.600 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTÉ M. [Y] [M] et Mme [C] [B] de leur demande au titre d'une indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence ;

Puis, rejugeant l'affaire au fond par évocation ou par effet dévolutif de l'appel :

FIXER l'indemnité d'expropriation revenant à M. [M] et Mme [B] des lots n°750, n°953 et n°2166 à la somme de 158.966,12 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

122.469,20 euros au titre de l'indemnité principale ;

14.49,92 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

11.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

11.000 euros au titre de l'article L.521-5 du code de l'expropriation ;

CONDAMNER l'EPFIF à verser à M. [M] et Mme [B] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l'EPFIF aux dépens.

2/ Adressées au greffe le 30 septembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 16 octobre 2024 (ARs le 18/10/2024), et aux termes desquelles il conclut à ce qu'il plaise à la cour de :

INFIRMER le jugement de première instance [comprendre infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 985 euros/m² occupé pour un état bon occupé), et soustraction du prix d'une place de parking].

3/ Adressées au greffe le 25 novembre 2024 par l'EPFIF , intimé et formant appel incident, notifiées le 12 février 2025 (AR expropriés le 14/02/2025 et AR CG le 17/02/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

In limine litis,

DÉCLARER l'appel des époux [M]-[B] caduc,

A titre subsidiaire,

DÉBOUTER les époux [M]-[B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Sur le fond,

JUGER les époux [M]-[B] mal fondés en leur appel ;

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [M]-[B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l'annulation du jugement du 27 mars 2024 ;

Par suite,

DÉCLARER l'appel incident de l'EPFIF recevable et bien fondé ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 27 mars 2024 en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [Y] [M] et Mme [C] [B] au titre de la dépossession des lots n°750 (appartement), et 953 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 4] à la somme de 68.276 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

55.160 (985 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

6.516 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

6.600 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

Faisant droit à l'appel incident de l'EPFIF,

FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour dépossession des lots n°750 et 953 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 4] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat : moyen à bon ;

Valeur unitaire : 880 euros/m², valeur occupée ;

Soit (56m² x 880 euros/m²) ' 3.520 = 45.760 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 5.576 euros

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 1.100 euros x 6 mois soit 6.600 euros ;

Indemnité liée à la procédure d'extrême urgence : néant ;

TOTAL : 57.936 euros en valeur occupée ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER les expropriés à payer à l'EPFIF la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

4/ Adressées au greffe le 18 décembre 2024 par M. [Y] [M] et Mme [C] [B], appelants, notifiées le 13 février 2025 (AR EPFIF le 17/02/2025 et AR CG égaré), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

ANNULER le jugement du 27 mars 2024 tu tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [Y] [M] et Mme [C] [B] au titre de la dépossession des lots n°750 (appartement), et 953 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 4] à la somme de 68.276 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

55.160 (985 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

6.516 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

6.600 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTÉ M. [Y] [M] et Mme [C] [B] de leur demande au titre d'une indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence ;

Puis, rejugeant l'affaire au fond par évocation ou par effet dévolutif de l'appel :

FIXER l'indemnité d'expropriation revenant à M. [M] et Mme [B] des lots n°750, n°953 et n°2166 à la somme de 158.966,12 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

122.469,20 euros au titre de l'indemnité principale ;

14.49,92 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

11.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

11.000 euros au titre de l'article L.521-5 du code de l'expropriation ;

REJETER l'intégralité des conclusions en défense et en appel incident du commissaire du Gouvernement ;

CONDAMNER l'EPFIF à verser à M. [M] et Mme [B] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l'EPFIF aux dépens.

5/ Adressées au greffe le 03 mars 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 04 mars 2025 (AR EPFIF le 07/03/2025 et AR expropriés le 10/03/2025), et aux termes desquelles il conclut à ce qu'il plaise à la cour de :

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il n'a pas retenu un état moyen, déduit 15 euros/m² pour absence de parking, et en ce qu'il a retenu un zonage et une date de référence erronés. Il devra être confirmé sur les autres points.

6/ Adressées au greffe 12 mai 2025 par M. [Y] [M] et Mme [C] [B], appelants, notifiées le 20 mai 2025 (AR EPFIF le 23/05/2025 et AR CG le 22/05/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER recevable leur appel ;

ANNULER le jugement du 27 mars 2024 tu tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [Y] [M] et Mme [C] [B] au titre de la dépossession des lots n°750 (appartement), et 953 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 4] [Adresse 7] à [Localité 4] à la somme de 68.276 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

55.160 (985 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

6.516 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

6.600 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTÉ M. [Y] [M] et Mme [C] [B] de leur demande au titre d'une indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence ;

Puis, rejugeant l'affaire au fond par évocation ou par effet dévolutif de l'appel :

FIXER l'indemnité d'expropriation revenant à M. [M] et Mme [B] des lots n°750, n°953 et n°2166 à la somme de 158.966,12 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

122.469,20 euros au titre de l'indemnité principale ;

14.49,92 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

11.000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

11.000 euros au titre de l'article L.521-5 du code de l'expropriation ;

REJETER l'intégralité des conclusions en défense et en appel incident du commissaire du Gouvernement et de l'EPFIF ;

CONDAMNER l'EPFIF à verser à M. [M] et Mme [B] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l'EPFIF aux dépens.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [M] et Mme [B] exposent que :

Sur la description et la nature du bien exproprié, le lot n°2166, un emplacement de stationnement rattaché aux biens de l'espèce, n'a fait l'objet d'aucune indemnisation. Le premier juge a commis une erreur en ne retenant pas ce lot, alors que M. [M] et Mme [B] ont démontré sans être contredits en être propriétaires et ne pas avoir été indemnisés.

En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, le bien de l'espèce étant soumis au droit de préemption urbain, la date de référence doit être fixée au 18 octobre 2022, date de la dernière modification du PLU ayant modifié les caractéristiques du bien.

L'appartement est situé dans un immeuble en état moyen. Les travaux de rénovation réalisés par l'EPFIF relevant de ses obligations légales de propriétaire des biens, leur prise en compte ne confère pas à M. [M] et Mme [B] d'enrichissement sans cause. Le bâtiment 4 est l'un des seuls immeubles du quartier disposant d'une vue sans vis-à-vis et son escalier D mène directement au tramway et à de nombreux services.

Sur la prise en compte de l'existence du tramway T4, il a été démontré que la date de référence du 18 octobre 2022 est postérieure à la mise en service du tramway en 2019. Il convient donc de prendre en compte l'existence de ce tramway pour évaluer les biens. Même si la date de référence devait être fixée au 8 avril 2016, il conviendrait de prendre en compte le tramway, car sa réalisation a été décidée plus de 3 ans avant l'ouverture de l'enquête publique concernant la procédure d'expropriation. De toute manière, les travaux du tramway ne peuvent faire bénéficier à M. [M] et Mme [B] d'un enrichissement sans cause puisqu'ils ont contribué, par les impôts qu'ils payent, à financer ces travaux.

Sur l'état du bien, l'appartement a été intégralement rénové en 2017, ce qui a permis lors du transport sur les lieux de constater un bon état d'entretien. Le commissaire du Gouvernement prétend désormais que l'appartement est dans un état « moyen », mais il ressort du constat réalisé lors du transport, ainsi que de photographies contemporaines de ce dernier et versées aux débats, que le bien était indéniablement en bon état.

Sur l'évaluation du bien exproprié, les 111 références produites par l'EPFIF correspondent à des biens dont il est acquéreur dans le cadre de l'ORCOD-IN. Elles ne sont pas représentatives du marché libre. Il existe un déséquilibre entre l'autorité acquérante et les propriétaires vendeurs. Ces derniers, souvent de nationalité étrangère, maitrisant mal le français et issus de classes défavorisées, ne sont pas toujours pleinement informés de leurs droits et peuvent penser n'avoir d'autre choix que d'accepter l'offre qui leur est faite. Il ressort de la jurisprudence que les accords amiables entre autorité expropriante et expropriés créent un marché captif non représentatif de la valeur réelle des biens. Il convient d'écarter tous les termes de l'EPFIF. Le fait que l'EPFIF ne se prévale en appel que de mutations au sein du bâtiment 4 ne fait qu'accentuer le caractère trompeur de l'évaluation.

Concernant les termes du commissaire du Gouvernement, une grande partie d'entre eux doivent être écartés car ils correspondent à des biens d'une qualité moindre à celle de l'espèce. Seuls les termes 29 à 39 du commissaire du Gouvernement doivent être retenus. La valeur métrique moyenne de ces biens est de 2.077,19 euros/m². Cette valeur doit être considérée comme une valeur plancher.

Les expropriés versent plusieurs termes situés dans le voisinage immédiat de l'ORCOD-IN. Il en ressort une valeur métrique moyenne de 2.296,71 euros/m². Ils ignorent l'état de ces biens mais le leur étant en bon voire en très bon état, cette inconnue n'est pas préjudiciable à l'expropriante. Contrairement à ce qu'affirme l'EPFIF, la base PATRIM constitue une base de données fiable en ce qu'elle mentionne les références des actes de vente. En prenant en compte toutes les références retenues, on arrive à une valeur métrique de 2.186,95 euros/m².

Sur l'emplacement de stationnement, l'EPFIF ne démontre pas que les termes de référence possédaient tous un emplacement de stationnement, ni que ceux qui en auraient un auraient nécessairement une valeur plus élevée. La valeur d'un tel emplacement rattaché à un appartement est souvent fondue dans le prix global et ne correspond pas nécessairement à sa valeur unitaire. Il est donc plus judicieux , comme l'a fait le premier juge, d'appliquer une décote à la valeur métrique de l'appartement pour tenir compte de l'absence de stationnement.

Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les expropriés louaient leur bien pour un montant de 1.100 euros/mois à la date de l'expropriation. Le délai de 6 mois avancé par le commissaire du Gouvernement n'est pas fondé sur une appréciation réelle du marché mais correspond au délai appliqué de manière standardisée et robotique, d'un dossier à l'autre, par la juridiction de l'expropriation de Seine-Saint-Denis. En l'état actuel du marché francilien, 6 mois ne suffisent pas pour retrouver un bien et recommencer à percevoir des loyers. C'est pour cela que les expropriés sollicitent une indemnité équivalente à 10 mois de loyer.

Sur l'indemnité spéciale prévue à l'article L.521-5 du code de l'expropriation, l'EPFIF prétend avoir été autorisé par arrêté du 11 avril 2023 à prendre possession anticipée de l'immeuble de l'espèce, mais l'arrêté en question ne vise pas la parcelle sur laquelle est situé l'immeuble. La prise de possession était donc illégale. Même à supposer quelle eût été régulière, cette prise de possession ne pouvait intervenir qu'après paiement provisionnel ou consignation, lesquels n'ont pas eu lieu. Cette prise de possession anticipée a privé M. [M] et Mme [B] de la perception de dix mois de loyer supplémentaires.

L'EPFIF rétorque que :

Sur la caducité de l'appel principal, les expropriés ont interjeté appel par déclaration du 26 avril 2024 et ont ensuite notifié leur mémoire le 30 juillet 2024, avec tampon de la cour le premier août. Or, en application de l'article R311-26, ils avaient jusqu'au 26 juillet 2024 pour notifier leurs conclusions, à peine de caducité.

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d'une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.

Sur la valeur vénale du bien exproprié, les expropriés se prévalent de termes issus de la base PATRIM, sans produire les actes de vente cités. La jurisprudence a plusieurs fois relevé le manque de fiabilité de la base PATRIM pour rejeter des termes de référence. Les indemnités accessoires comme le remploi sont ainsi souvent comprises dans le prix affiché sur PATRIM. En outre, les expropriés se prévalent de mutations relatives à des biens en dehors de la copropriété du [Adresse 4] et de consistance incomparable.

Après avoir retenu les références de l'expropriante et du commissaire du Gouvernement, il a retenu des valeurs inférieures de 15 euros/m² à celles habituellement retenues pour la copropriété du [Adresse 4] suivant l'état d'entretien des biens, en méconnaissance de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. Il convient donc de retenir les valeurs de la grille indemnitaire communément utilisée, et en l'espèce la valeur de 880 euros/m² pour des logements occupés en état moyen à bon.

Sur l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement, la réduction de 15 euros/m² sus-évoquée semble être motivée par l'absence de places de stationnements, habituellement rattachées aux logements. Mais cette méthode constitue une erreur d'interprétation. Les valeurs unitaires moyennes résultant de l'ensemble des références devant être considérées « emplacement de stationnement intégré », il convient ici de soustraire la valeur de l'emplacement de stationnement, qui est de 3.520 euros pour la copropriété du [Adresse 4] tel qu'il ressort de jugements définitifs de la juridiction de l'expropriation de Seine-Saint-Denis.

Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les expropriés demandent 10 mois de loyer alors qu'il ressort de la jurisprudence de la juridiction de Seine-Saint-Denis, suivant un raisonnement confirmé par la cour, que l'indemnité habituellement octroyée correspond à 6 mois de loyer. Les expropriés ne justifiant pas d'une quelconque spécificité de leur bien, c'est cette indemnité de 6 mois de loyer qui doit être accordée.

Sur l'indemnité spécifique à la procédure d'extrême urgence, la procédure de l'espèce a suivi le cheminement classique d'une procédure d'expropriation, et les expropriés ne subissent aucun préjudice spécial quant à la perte de revenus locatifs en raison de la prise de possession anticipée. Les expropriés n'auraient pu percevoir de loyers que jusqu'au paiement ou la consignation de l'indemnité, qui est intervenu peu ou prou à la date de la prise de possession. Cette dernière ne les a donc pas privés de revenus locatifs.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la validité de l'appel, le délai laissé à l'appelant pour déposer ses conclusions est de trois mois à compter de la réception parle greffe de la déclaration d'appel. La déclaration par RPVA datant du 26 avril 2024, et les écritures des appelants ayant été adressées le 30 juillet 2024, l'appel est caduc.

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien,

le commissaire du Gouvernement avait retenu avant transport un bon état d'entretien, puis un très bon état au sortir du transport quand le juge retenait un état moyen à bon et l'EPFIF un mauvais état.

le Commissaire du Gouvernement rappelle que la date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier versé par l'EPFIF est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant la date de référence. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état « moyen » avec quelques points tendant vers le « bon » pour l'appartement.

Sur les termes, le commissaire du Gouvernement complète la liste retenue par le premier juge par une étude récente qui rend compte d'une valeur moyenne de 795 euros/m² pour les logements en état moyen et 982 euros/m² pour les logements en bon état au sein des copropriétés du [Adresse 4]. Ces valeurs sont entendues cave et parking intégrés. Le commissaire propose de retenir une valeur intermédiaire de 880 euros/m².

Les termes proposés par les expropriés concernant des mutations au sein de copropriétés voisines du [Adresse 4] seront rejetés en ce que ces copropriétés sont fait l'objet de rénovations, de suivi et d'accompagnement et sont aujourd'hui dans une situation financière stable et pérenne.

Sur l'absence de place de stationnement, l'ensemble des termes de référence retenus s'entendant « parking intégré », il convient de soustraire à l'indemnité principale la valeur d'une place de parking dont il ressort des jugements de la juridiction qu'elle est de 3.520 euros.

Sur la perte de revenus locatifs, il n'a pas été démontré en première instance que les biens présentent des spécificités telles qu'une indemnité supérieure à 6 mois de loyer puisse être envisagée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l'indemnité spécifique à la procédure d'extrême urgence, les expropriés ne justifient pas d'un préjudice résultant de la procédure et qui ne soit pas déjà compensé par l'indemnité pour perte de loyer.

SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

L'EPFIF dans ses conclusions du 25 novembre 2024 recevables, car ayant été adressées au greffe dans le délai de trois mois suite à la notification des conclusions des époux [M] le 23 août 2024, soulève in limine litis la caducité de l'appel des époux [M] sur le fondement de l'article R311-26 du code de l'expropriation au motif que le point de départ du délai visé par cet article commence à courir à compter de la date d'envoi de l'acte d'appel et non de la réception par le greffe, qu'en l'espèce l'appel du 26 avril 2024, et que la notification a été réalisée par LRAR le 30 juillet 2024 soit postérieurement à l'expiration du délai du délai légal de trois mois.

Le commissaire du Gouvernement dans ses conclusions du 30 septembre 2024, recevables ayant été adressées au greffe dans le délai de trois mois de l'article R311-26 du code de l'expropriation, demande également de déclarer caduque l'appel de M. [M] et de Mme [B] en indiquant qu'en matière d'expropriation il est jugé que le délai pour déposer ou adresser le mémoire d'appel au greffe de la cour d'appel pourra compter de la date de réception par le greffe de l'appel formé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et qu'en l'espèce le mémoire d'appel a été adressé le 30 juillet 2024 soit plus de trois mois après l'appel.

M. [M] et Mme [B] demandent dans les motifs de leurs conclusions des 18 décembre 2024 et 12 mai 2025 de rejeter la demande de caducité de l'EPFIF et de déclarer recevable leur appel en indiquant que le point de départ du délai de trois mois de l'article R311-26 alinéa 1 du code de l'expropriation est la date à laquelle la déclaration d'appel a été effectuée, soit donc la date à laquelle la déclaration d'appel a été effectuée par RPVA ou bien à la date à laquelle cette déclaration a été adressée en recommandés et non plus reçue en recommandé (civile, 3ème, 4 juillet 2024,23-16019) ; en l'espèce ils ont déposé leur déclaration d'appel le 26 avril 2024 et ont adressé leurs conclusions d'appel par un pli recommandé posté le 26 juillet 2024, soit dans le délai de trois mois.

En l'espèce, M. [M] et Mme [B] ont formé appel le 26 avril 2024 par RPVA et adressé leurs conclusions par RPVA le 26 juillet 2024 et par LRAR le même jour.

La cour de cassation par arrêt du 4 juillet 2024( Civ, 3éme, n°23-16019) a jugé que :

« Vu les articles R. 311-26, alinéa 1er, et R. 311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et l'article 930-1, alinéa3, du codede procédure civile :

Aux termes du premier de ces textes, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

Il résulte du deuxième que, sous réserve des articles R. 311-24 à R. 311-28, R. 311-19, R. 311-22 et R. 312-2 du même code, la procédure devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile.

Selon le dernier, rendu applicable par le texte qui précède, lorsque la déclaration d'appel est faite par voie postale, le greffe enregistre l'acte à la date figurant sur le cachet du bureau d'émission.

En matière d'expropriation, il est jugé que le délai pour déposer ou adresser le mémoire d'appel au greffe de la cour d'appel court à compter de la date de réception, par le greffe, de l'appel formé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (3e Civ., 20 octobre 1981, pourvoi no 80-70.328, Bull. no 165 ; 3eCiv., 11 mai 2006, pourvoi no 05-70.020, Bull. 2006, III, no 121 ; 3e Civ., 22 juin 2023, pourvoi no 22-15.569).

Toutefois, en matière de procédure d'appel ordinaire avec représentation obligatoire, ce point de départ est fixé au jour de l'expédition de cette lettre (2e Civ., 9 janvier 2020, no 18-24.107, publié).

L'objectif d'harmonisation et de simplification des charges procédurales pesant sur les parties doit conduire à juger désormais que le délai de trois mois accordé à l'appelant, à peine de caducité, pour adresser au greffe son mémoire d'appel et les documents qu'il entend produire, court à compter de l'expédition de la déclaration d'appel par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

En outre, par arrêt du 10 juillet 2025( Civ, 3°, n°24-10402) la Cour de cassation a également jugé s'agissant des conclusions adressées par RPVA que:

« Vu les articles R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et 748-1 du code de procédure civile :
4. Selon le premier de ces textes, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire, et forme le cas échéant appel incident, dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

5. Selon le second, les envois, remises et notifications des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le titre XXI du livre I du code de procédure civile, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l'usage de ce mode de communication.

6. Aucune disposition du code de l'expropriation n'exclut, devant la cour d'appel, la faculté pour les parties d'effectuer par voie électronique l'envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l'article 748-1 du code de procédure civile, cette faculté étant subordonnée, en application de l'article 748-6 du même code, à l'emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l'identification des parties, l'intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.

7. D'une part, il était jugé, au vu des dispositions liminaires de l'article 1er de l'arrêté du garde des Sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d'appel, qu'une telle garantie n'était prévue que pour l'envoi, par un auxiliaire de justice, de la déclaration d'appel, de l'acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l'exclusion des écritures des parties (3e Civ., 23 septembre 2020, pourvoi n° 19-16.092, publié).

8. D'autre part, il était jugé qu'en procédure d'expropriation, le délai dont dispose l'intimé pour conclure ou former appel incident ne court qu'à compter de la notification des conclusions de l'appelant par le greffe (3e Civ., 19 décembre 2019, pourvoi n° 18-24.794, publié).

9. Cependant, le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 a rendu la représentation par avocat obligatoire en matière d'expropriation depuis le 1er janvier 2020.

10. En outre, l'article 2 de l'arrêté du 20 mai 2020 « relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel », qui a abrogé l'arrêté du 5 mai 2010 précité, autorise désormais, par renvoi à l'article 748-1 du code de procédure civile, les envois, remises et notifications par voie électronique entre avocats, ou entre un avocat et la juridiction, dans le cadre d'une procédure avec ou sans représentation obligatoire devant la cour d'appel ou son premier président, des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles.

11. Il en découle que les notifications et dépôts visés à l'article R. 311-26, qu'il s'agisse de la notification des conclusions ou documents des parties entre elles, au greffe ou par le greffe, peuvent désormais être faits par voie électronique, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier par le greffe s'agissant des notifications faites au commissaire du Gouvernement ou de celles auxquelles celui-ci procède.

12. Le délai de trois mois dans lequel l'intimé doit conclure ou former un appel incident court à compter de la première notification valable des conclusions de l'appelant faite par le greffe ou l'appelant lui-même, le cas échéant par voie électronique. »

En conséquence, M. [M] et Mme [B] ayant formé appel par RPVA le 26 avril 2024, ont adressé au greffe leurs conclusions au greffe par RPVA le 26 juillet 2024 et par LRAR le même jour au greffe, soit dans le délai règlementaire de trois mois de l'article R311-26 du code de l'expropriation.

Il convient donc de débouter l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement de leur demande de caducité d'appel de M. [M] et de Mme [B] et de déclarer recevables leurs conclusions adressées par la RPVA et par LRAR le 26 juillet 2024.

Les conclusions de M. [M] et de Mme [B] des 18 décembre 2024 et 12 mai 2025 sont en réponse au moyen de caducité soulevée par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 3 mars 2025 sont de pure réplique à celles de l'EPFIF et de M.[M] et de Mme [B], et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.

- sur la demande deM. [M] et de Mme [B] d'annulation du jugement

Dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 M. [M] et Mme [B] demandent de :

« annuler le jugement du 27 mars 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny (juridiction d'expropriation de Seine-Saint-Denis) en ce qu'il a :

' fixer l'indemnité due par l'établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) à Monsieur [Y] [M] et Madame [C] [B] au titre de la dépossession des lots n° 750 (appartement) et 953 (cave) du bâtiment cas de la copropriété du [Adresse 4] [Adresse 5] à [Localité 4] à la somme de 68'276 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit : I ' 55'160 euros, au titre de l'indemnité principale ;

' 6516 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' 6600 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

et débouté Monsieur [Y] [M] et Madame [C] [B] de leur demande d'une indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence

[O] l'affaire au fond par évocation par l'effet dévolutif de l'appel :

' fixer l'indemnité d'expropriation revenant à Monsieur [M] et Madame [B] des lots n° 750 (appartement de type F3 au premier étage, bâtiment 4,1 escalier a), n° 953 (Lacave n° 33 au sous-sol du bâtiment 4) et n° 2166 (le parking extérieur n° 219), à la somme de 158'966,12 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

' 122'469,20 euros au titre de l'indemnité principale ;

' 14'496,82 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

' 11'000 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

' 11'000 euros au titre de l'article L 521-5 du code de l'expropriation. »

Cependant, dans les motifs de leurs conclusions M.[M] et Mme [B] ne visent aucun motif à l'appui, ni aucune disposition du code de procédure civile relative à la nullité d'un jugement et d'évocation par la cour et n'avancent aucun argument, leurs demandes correspondant uniquement à une demande d'infirmation du jugement déféré.

Il seront en conséquence déboutés de leur demande d'annulation du jugement et d'évocation par la cour.

AU FOND

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de M. [M] et de Mme [B] est limité à l'indemnité de possession, à savoir l'indemnité principale et aux indemnités accessoires de remploi et de perte de revenus locatifs et au débouté de leur demande au titre d'une indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence.

Ils contestent :

' la date de référence ;

' l'état de leur bien retenu par le premier juge ;

' la valeur unitaire retenue par le premier juge ;

' la durée de six mois retenue par le premier juge pour l'indemnité pour perte de revenus locatifs ;

' le débouté de leur demande de l'indemnité spéciale de l'article L 521-5 du code de l'expropriation.

L'EPFIF indique que son appel incident porte sur :

' la valeur unitaire ;

' l'absence de déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement.

Le commissaire du Gouvernement indique que son appel incident concerne :

' la date de référence ;

' l'état du bien exproprié ;

' la valeur unitaire du bien, avec déduction de la valeur de 3520 euros au titre de l'absence d'un parking.

1° sur la date de référence

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

Il indique qu'à cette date le bien exproprié est situé en zone UR1 du PLU correspondant au renouvellement urbain du centre-ville.

M. [M] et Mme [B] demandent l'infirmation du jugement pour retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme la dernière modification du PLU intéressant la zone dans laquelle se situe le bien intervenu le 11 octobre 2022 est devenu définitive le 18 octobre 2022 après l'accomplissement des mesures de publicité (pièce n° 4); que cette modification a modifié le zonage est désormais en zone UR3.

L'EPFIF indique que les expropriés le commissaire du Gouvernement estiment que la date de référence à retenir serait le 18 octobre 2022, en ce qu'une modification du PLU est intervenue sur la zone dans laquelle est situé le bien et qu'il entend pas contester ce point.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4 , un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat( mot aj, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 4] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune .

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019 ' 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 6] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés du [Adresse 4] et de [Adresse 9]

La commune de [Localité 4] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 5] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 6] à [Localité 7] et dessert [Localité 4]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 8]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 4] et de [Adresse 9] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété du [Adresse 4] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [Adresse 9] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de [Adresse 9] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214m², plat, situé près de la mairie de [Localité 4].

L'EPFIF et le Commissaire de Gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 4] et de [Adresse 9] réalisée par la commune de [Localité 4] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage,

'l'occupation mo