Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 3 juillet 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


 [C], [B], [C], [C], [C] c/ Syndic. de copro. VILLA BAGATELLE 

MINUTE N°
DU 03 Juillet 2025

N° RG 24/02525 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PYMI




 




 





















Grosse délivrée
à Me BERARD Etienne
Copie délivrée
à Me TAFANELLI Olivier
le







DEMANDEURS:
Monsieur [Y] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me BERARD Etienne, avocat au barreau de Nice

Madame [A] [B] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me BERARD Etienne, avocat au barreau de Nice

Madame [U] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me BERARD Etienne, avocat au barreau de Nice

Monsieur [X] [C]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me BERARD Etienne, avocat au barreau de Nice

Madame [O] [C]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me BERARD Etienne, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires Résidenceb”VILLA BAGATELLE”, pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet ANA, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Me TAFANELLI Olivier, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE,Vice-Présidente, Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 06 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025










EXPOSE DU LITIGE

[Y] [C] et [A] [B] épouse [C] sont usufruitiers au sein de l’ensemble immobilier dénommé VILLA BAGATELLE d’un appartement en rez-de-jardin (lot numéro 1)
[U] [C], [X] [C] et [O] [C] sont nus propriétaires de ce bien suite à la donation effectuée par leurs parents à leur profit par acte de Maître [I] [P], notaire associé à [Localité 5] (HERAULT) du 19 et 20 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, [Y] [C], [A] [B] épouse [C], [U] [C], [X] [C] et [O] [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires Résidence ‘Villa Bagatelle” représenté par son syndic en exercice le cabinet ANA, à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 17 octobre 2024 à 15 heures aux fins de:
- condamner le syndicat des copropriétaires Résidence ‘Villa Bagatelle”, représenté par son syndic en exercice le cabinet ANA, à expurger du compte copropriétaire des époux [C] la somme de 1.797 €, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, astreinte courant pendant un délai de trois mois ;
- condamner le syndicat des copropriétaires Résidence ‘Villa Bagatelle”, représenté par son syndic en exercice le cabinet ANA, à payer aux époux [C] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 
- condamner le syndicat des copropriétaires Résidence ‘Villa Bagatelle”, représenté par son syndic en exercice le cabinet ANA, à payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Par conclusions du 5 février 2025, les consorts [C] maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Par conclusions du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires Résidence ‘Villa Bagatelle”, représenté par son syndic en exercice le cabinet ANA, demande de:
- débouter les consorts [C] de leurs entières demandes,
- condamner les consorts [C] à payer à le syndicat des copropriétaires Résidence ‘Villa Bagatelle” la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner les consorts [C] aux entiers dépens.
Par jugement avant-dire droit du 24 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre la production par les demandeurs du décompte propriétaire litigieux comprenant la somme de 1.797 € dont il est demandé le retranchement et renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 6 mai 2025 à 14 heures.
A cette date, les consorts [C] ont produit la pièce sollicitée.
Après débats en audience publique du 6 mai 2025, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale
Sur la nature des travaux de plomberie réalisés par la SARL PLOMBEC - LUPPINO 
Les consorts [C] soulignent que l'article 4 du règlement de copropriété qui définit les parties communes vise les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux usées, cependant que l'article 12c) intégré au titre III Etat de répartition des charges, qui définit les charges générales, ne vise que le réseau d'écoulement des eaux usées et non le réseau de chute.
Ils en déduisent que les réseaux de gouttières font partie intégrante de l'ouvrage de toiture. 
Ils relèvent que le devis de la SARL PLOMBEC - LUPPINO fait d'ailleurs état du démontage d'un certain nombre de tuiles permettant la fixation dudit réseau. Ils en concluent que cette dépense relève des charges spéciales supportées par les lots numéro 2 et numéro 3 au titre de l'entretien de la toiture. Ils ajoutent que par le passé, des travaux de rénovation de la toiture ont été effectués et ont été intégralement supportés par les propriétaires des lots numéro 2 et numéro 3 sans que le lot numéro 1 ne soit appelé à contribuer à cette dépense.
Le syndicat des copropriétaires Villa Bagatelle rétorque que les parties communes comprennent notamment la charpente et la toiture, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées. Il précise que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales c'est-à-dire, notamment concernant les bâtiments, les frais de réparation de toutes natures, grosses ou menues, à faire aux ... canalisations d'eau ... aux tuyaux de tout-à-l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales.
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ses services et éléments présentes à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales (...)
Le règlement de copropriété a été établi le 28 juin 1977. 
L'article 4 définit les parties communes. Il prévoit que les parties communes à l'ensemble des propriétaires ou parties de l'immeuble mise sous le régime de l'indivision forcée, comprennent toutes les parties de l'immeuble qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif ou particulier d'un appartement et de ses dépendances (...) Elles comprennent notamment : "la charpente et la toiture, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées (...) 
L'article 12 indique que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes des articles 14 à 16 du présent règlement, c'est-à-dire: (...) C) Bâtiments: les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction telles que: "les frais de réparation de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux du tout-à-l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout-à-l'égout...
L'article 14 prévoit que les charges spéciales comprennent celles-ci après énoncées : l'entretien et la réparation de la toiture au-dessus des lots numéro 2 et 3; l'entretien et la réparation de la terrasse au-dessus du lot numéro 1. Selon l'article 16, les charges relatives à la toiture située au-dessus des lots numéro 2 et 3 seront réparties en deux parts égales (50 % à la charge du lot numéro 2 et 50 % à la charge du lot numéro 3); les charges relatives à la terrasse située au-dessus du lot numéro un, dont le lot numéro 2 a la jouissance exclusive, seront réparties en deux parts égales (50 % à la charge du lot numéro 1 et 50 % à la charge du lot numéro 2)
Le devis établi par la SARL PLOMBELEC - LUPPINO pour un montant de 10.000 euros, signé le 29/09/2020 par [W] [F], mentionne outre l'installation, la mise en place, le nettoyage du chantier et l'évacuation des gravats en décharge, le démontage de toutes les gouttières ainsi que les tuyaux de descente, le démontage du premier rang de tuiles pour la fixation des crochets de la nouvelle gouttière, la fourniture et la pose des crochets de fixation ainsi que les gouttières, la fourniture et la pose de tuyaux de descente et crochets de fixation. 
Conformément à l'argumentation développée par les consorts [C], il convient de considérer que le réseau d'écoulement des eaux pluviales commence à l'arrivée des eaux de pluie sur le sol et que, le terrain appartenant à la copropriété, l'entretien de ce réseau entre dans les charges communes générales. Tel n'est pas le cas des descentes pluviales qui font corps avec l'ouvrage de la toiture. 
L'analyse exégétique du règlement de copropriété conduit à indiquer que les tuyaux de chute de "l'immeuble" ne sont pas communs à tous les copropriétaires, tout comme les tuyaux de chute de "la construction en rez-de-jardin" y attenant ne sont pas communs à tous les copropriétaires. Ainsi, concernant les tuyaux de chute, il existe une différence entre les charges communes générales et les charges communes spéciales. Les consorts [C] rappelle à cet égard à juste titre que l'écoulement des eaux pluviales est géré par des réseaux distincts qui sont totalement différents de ceux équipant le toit.
Il est donc établi que la somme exposée au titre des travaux réalisés par la SARL PLOMBELEC- LUPPINO est imputable aux lots 2 et 3 au titre des charges communes spéciales.
A titre superfétatoire, il convient de rappeler que les travaux de colonne des eaux pluviales avaient été pris en charge suivant la clé de répartition: "charges bâtiment A" en 2016, ce qui correspond aux lots numéro 2 et 3. Il est tout a fait plausible que le syndic, suivant cette pratique acceptée par les copropriétaires, ait rédigé l'annexe 4 du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juin 2023 en prévoyant une répartition similaire des travaux de plomberie au titre des "charges spéciales 2 et 3"
Sur l'imputation des travaux de plomberie réalisés par la SARL PLOMBEC - LUPPINO 
Le syndicat des copropriétaires prétend que la dépense litigieuse a bien été votée et approuvée, que les consorts [C] n'ont rien manifesté de particulier lors de l'assemblée générale et qu'ils n'ont jamais contesté en justice, que cette résolution est donc définitive et leur est pleinement opposable. Il ajoute que la résolution a été adoptée à l'unanimité et se prévaut de l'avis du CRIDON.
Les consorts [C] rappellent que la dépense a été engagée sans vote et que l'approbation des comptes ne vaut pas ratification des travaux réalisés par le syndic.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 7 juin 2023, il est mentionné au point 4 "approbation des comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2020": Il est demandé par Monsieur et Madame [F] ainsi que par Monsieur [H] de noter au procès-verbal "nous approuvons les comptes à l'exception de l'annexe 4 relative à la répartition des travaux de plomberie. Nous demandons l'application du règlement de copropriété et de la réponse du CRIDON. Cette répartition fera l'objet d'une autre assemblée générale"
L'assemblée générale des copropriétaires, après avoir pris connaissance du compte, des recettes et des dépenses de l'exercice du 01/01/2020 aux 31/12/2020, et de la situation financière au 31/12/2020 adressés à chaque copropriétaire, approuve les comptes en leur forme, teneur, imputation et répartition dudit exercice pour un montant de 3.448,06 euros. La résolution est adoptée à 988 voix/988.
Il est également noté au point 15 "questions diverses" : "M. [C] souhaite faire un point sur le réseau de descente d'eaux pluviales, concernant les travaux déjà effectués (...)"
Il convient de relever que l'annexe 4 intitulée "comptes de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel" mentionne les travaux décidés par l'assemblée générale à titre de "charges spéciales 2 et 3"
Il est donc constant que les consorts [F] et [H], copropriétaires des lots numéros 2 et 3, en mentionnant leur réserve, souhaitaient que les consorts [C] participent à cette dépense exceptionnelle, à hauteur de leurs tantièmes dans la copropriété.

Concernant le tantième des charges, le CRIDON explique que s'agissant de la répartition des charges, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot et que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives compris dans leurs lots, que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 (c'est-à-dire la consistance, la superficie et la situation des lots sans égard à leur utilisation) Ces dispositions sont d'ordre public et toute clause contraire doit être réputée non écrite.
Il est par ailleurs rappelé que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Cette analyse n'est pas antinomique avec le fait que les dépenses contestées relèvent des charges générales spéciales incombant aux lots numéros 2 et 3 comme indiqué ci-dessus.
En outre, le CRIDON explique qu'il existe deux actions lorsque des répartitions de charges n'ont pas été effectués conformément aux critères légaux à savoir l'action en révision prévue par la loi et l'action en nullité admise par la jurisprudence.
Force est de constater qu'en l'espèce, les parties ne développent pas d'argumentation sur le changement de la répartition des charges dans le règlement de copropriété. 
Les consorts [C] fondent leur demande sur le fait que cette dépense n'a pas été votée et que l'appel de fonds ne peut être considéré comme valable puisque ne portant pas sur une somme éligible.
Il est constant que l'approbation des comptes ne vaut pas ratification des travaux réalisés par le syndic et que la convocation d'une assemblée ultérieure était nécessaire.
En outre, il est noté au point 15 "questions diverses" du procès-verbal d'assemblée générale du 17 juin 2023 : "M. [C] souhaite faire un point sur le réseau de descente d'eaux pluviales, concernant les travaux déjà effectués (...)
Force est de constater que "ce point" n'a jamais été réalisé par la suite et que le vote de cette répartition n'a jamais eu lieu lors des assemblées générales postérieures. 
Conformément à l'article 12 c) sus visé et à l'interprétation des termes utilisés, il a été démontré que les travaux litigieux incombent aux copropriétaires des lots numéro 2 et 3 au titre des charges communes spéciales.
C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires Villa Bagatelle se prévaut d'une ratification par les consorts [C] de sa participation aux travaux de plomberie litigieux.
Il convient donc de faire droit à la demande des consorts [C] de condamner le syndicat des copropriétaires à expurger du compte propriétaire la somme de 1.797 euros.
En revanche ne nécessite le prononcé d’une astreinte , aucun motif de l’espèce 
Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Les consorts [C] ne démontrent ni l’existence d’une résistance abusive et injustifiée de la part du syndicat des copropriétaires ni existence d’un préjudice les concernant.
Cette demande est donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, succombant sera condamné aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande en outre qu’il soit condamné à verser à une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.
En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Résidence “Villa Bagatelle” représenté par son syndic en exercice, le cabinet ANA, à expurger du compte copropriétaires de [Y] [C] et [A] [B] épouse [C] la somme de 1.797 euros;

REJETTE la demande d’assortir cette obligation d’une astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir;

REJETTE la demande de [Y] [C] et [A] [B] épouse [C] formée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Résidence Villa Bagatelle représenté par son syndic en exercice, le cabinet ANA à payer la somme de 1.200 euros à [Y] [C] et [A] [B] épouse [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Résidence Villa Bagatelle représenté par son syndic en exercice, le cabinet ANA aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 03 juillet 2025.


Le Greffier Le Juge