Tribunal Judiciaire · 2ème chambre civile — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d'ARRAS
[Adresse 1]
[Localité 1]




N° RG 25/00017 - N° Portalis DBZZ-W-B7J-E3CD

JUGEMENT 01 Juillet 2025
Minute:



[R] [X], [E] [J]

C/


[S] [M]














JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





Après débats à l'audience publique du 02 Mai 2025, sous la présidence de M. Jean-Charles GERAY, Magistrat à Titre Temporaire, assisté de Hélène CROSSE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025 ;



ENTRE :


DEMANDEURS :


Mme [R] [X]
née le 27 Octobre 2004 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne


M. [E] [J]
né le 09 Février 2005 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne





ET :

DEFENDEUR :


Mme [S] [M], 
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuel ROUSSEAUX, avocat au barreau de BETHUNE












EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [M] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2023, elle a donné à bail l’appartement n°7 se trouvant dans cet immeuble à Mme [R] [X] et à M. [E] [J] agissant solidairement, moyennant un loyer mensuel hors charges de 400€, une provision forfaitaire mensuelle pour charges de 85€ et un dépôt de garantie de 400€.

Madame [G] veuve [J] s’étant portée caution solidaire des preneurs par acte du 3 juillet 2023, un état des lieux d’entrée a été dressé et signé le 25 juillet 2023.

Mme [R] [X] et M. [E] [J] ont quitté ce logement et un état des lieux de sortie utilisant le même support que l’état des lieux d’entrée a été dressé, selon leurs déclarations, le 5 mars 2024 alors que leur préavis de départ avait pris fin le 23 février 2024, toujours selon leurs déclarations.

N’ayant toujours pas obtenu la restitution de leur dépôt de garantie, déduction faite des sommes éventuellement dues mais à justifier, dans le délai des deux mois qui suivaient la remise des clés, Mme [R] [X] et M. [E] [J] ont, par lettre recommandée avec avis de réception déposée le 23 mai 2024 et distribuée le 30 mai 2024, mis en demeure Mme [S] [M] de leur restituer, dans un délai de 7 à 10 jours, le solde du dépôt de garantie et de leur payer une pénalité égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque mois de retard.

Mme [R] [X] et M. [E] [J] ont ensuite saisi la commission départementale de conciliation du Pas de Calais qui, « en l’absence du propriétaire bailleur lors de sa séance du 20 septembre 2024, n’a pu concilier les parties. »

C’est dans ce contexte que, par requête reçue au greffe le 8 janvier 2025, Mme [R] [X] et M. [E] [J] ont saisi le tribunal judiciaire d’Arras auquel ils demandent de condamner Mme [S] [M] à leur rembourser la somme de 485€ au titre du dépôt de garantie et à leur payer la somme de 1500€ au titre des dommages et intérêts, mettant notamment en avant la communication de factures d’eau incohérentes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2025 puis renvoyée à la demande du conseil de Mme [S] [M] à celle du 2 mai 2025.

A cette audience du 2 mai 2025, Mme [R] [X] et M. [E] [J] ont comparu et ont demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance en précisant lors des débats :
- qu’ils ont bien payé la facture d’eau présentée par Mme [S] [M] grâce à deux chèques qui ont été encaissés en même temps ;
- qu’ils ont bien fait à l’origine, à la demande de Mme [S] [M], un chèque de 485€ pour le paiement du dépôt de garantie ;
- que le montant des dommages et intérêts demandés a été calculé de manière approximative.

Représentée à cette même audience par son conseil, Mme [S] [M] demande que Mme [R] [X] et M. [E] [J] soient déboutés de leurs demandes et s’oppose à la restitution du dépôt de garantie au vu des différences qui existent entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie et du caractère certain de la consommation figurant sur la facture d’eau présentée aux locataires, l’immeuble disposant pour chacun des appartements le composant, d’un compteur divisionnaire.



A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au litige

Le litige opposant les parties porte sur un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est dès lors soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée relative aux baux d’habitation ou à usage mixte, dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliqués d’office par le juge.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. 

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. 

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. 

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 23 de cette même loi,
 « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (…)
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement… »

Par ailleurs, l’article 3-2 de cette même loi dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Enfin, aux termes des articles 1 à 3 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale :

L'état des lieux prévu à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive(article 1)L'état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :
1° A l'entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie ;
b) Sa date d'établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
c) Eventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée. (article 2)
L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
2° La forme du document permet la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
3° L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.(article 3).

En l’espèce Mme [R] [X] et M. [E] [J] produisent à l’appui de leurs prétentions les pièces suivantes alors que Mme [S] [M] n’en produit aucune de nature à justifier sa position :
-la copie d’un extrait de compte bancaire attestant du versement le 25 juillet 2023 par chèque n° 4802401 d’une somme de 485€ sans précision du bénéficiaire ainsi que la copie de la souche de ce chèque portant les mention manuscrites « location » et «485€ », ces copies étant produites en cours de délibéré en application des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile ;
- la copie des feuillets constituant le support unique de l’état des lieux d’entrée et de sortie, signés de leurs mains et datés du 25 juillet 2023 mais non signés de la propriétaire avec ajouts manuscrits qui permettent de distinguer, au titre de l’état des lieux de sortie, l’ajout manuscrit du seul mot « nettoyage » aux mentions initiales de l’état des lieux d’entrée pour la cuisine, la salle de bain et la chambre 1 ;
-la copie d’un imprimé de type « facture » sans en-tête daté du 1 er février 2024 , à eux adressé mais non signé de la propriétaire et mentionnant pour la période du 3 juillet 2023 au 31 janvier 2024 une consommation d’eau de 80 m3 (625m3-545m3) pour un montant total de 494,18€ (sur la base d’un m3 au prix de 4,93€ et d’un « entretien » au prix de 4,78€ par mois ) duquel est déduit un acompte de 210€ et un solde à payer de 284,18€,le tout agrémenté des signatures de Mme [R] [X] et de M. [E] [J] et de la mention manuscrite « payé le 05/03/2024 17H40 ».

Il ressort de la combinaison de l’ensemble des informations et données contenues dans ces pièces ainsi que des déclarations faites lors de l’audience que Mme [S] [M] ne justifie, ni grâce à des devis ni grâce à des factures partagés préalablement avec ses locataires, des dépenses qu’elle aurait engagées aux lieu et place de ces derniers au titre du nettoyage des pièces qui semble, de son point de vue, nécessaire au vu de l’état des lieux de sortie.

En conséquence, celle-ci n’est pas en droit de conserver le montant du dépôt de garantie en cause et il y a lieu de faire droit à la demande de restitution présentée par Mme [R] [X] et M. [E] [J] mais limitée à la somme de 400€ et pas de 485€, ceux-ci ne justifiant pas de manière certaine avoir payé à leur propriétaire ce dernier montant alors ce qui était dû est légalement limité à un mois de loyer en principal, c’est-à-dire 400€.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, Mme [R] [X] et M. [E] [J] ne démontrent pas l’effectivité de leurs dommages et intérêts qu’ils évaluent approximativement à la somme de 1500€.

En conséquence, il y a lieu de rejeter cette demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [S] [M], partie succombante, aux entiers dépens de l’instance.
 
 PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à Mme [R] [X] et M. [E] [J] la somme de 400€ au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [X] et M. [E] [J] de leur demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [S] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

 LE GREFFIER LE JUGE