Tribunal Judiciaire · TPRX Sélestat — 1 décembre 2025

N° RG 25/00159 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FMYF




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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 5]


Minute N°

N° RG 25/00159 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FMYF



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025
DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Dans la procédure introduite par :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Z]
de nationalité Française
né le 10 Février 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne et assisté de son épouse


À l'encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [S]
de nationalité Française
né le 11 Avril 1986 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [B]
de nationalité Française
née le 27 Juin 1986 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée


NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion ; sans procédure particulière.
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,
Greffier : Sophie ZUGER


DÉBATS

À l'audience publique du lundi 29 septembre 2025.


JUGEMENT

Réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 01 décembre 2025 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.


* Copie exécutoire délivrée le 01 DECEMBRE 2025
à : - M.[K] [Z] + retour des pièces LS
* Copie simple délivrée le 01 DECEMBRE 2025
à : - Mme [J] [B] LS
- M. [G] [S] LS
- SCP JOCQUEL ET MERIOT LS
- Sous-Préfeture de [Localité 9]- [Localité 7]

********

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 25 février 2023 prenant effet au 1er avril 2023, M. [K] [Z] a donné à bail à M. [G] [S] et Mme [J] [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 octobre 2024, leur réclamant la somme en principal de 5 250 euros.

Sur demande du bailleur, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a rendu le 3 février 2025 une ordonnance d'injonction de payer à l'encontre de M. [S] et Mme [B] pour les sommes suivantes :
- 5 250 euros en principal (solde sur loyers et charges des mois de mars à septembre 2024 inclus pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9]) avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 5 250 euros ;
- 11,74 euros au titre des intérêts ;
- 164,07 euros au titre du commandement de payer la clause résolutoire du 7 octobre 2024 ;
- 25,07 euros au titre de dénonce CCAPEX du 8 octobre 2024 ;
- 53,40 euros au titre de la requête en injonction de payer.


Par acte d'huissier délivré le 28 février 2025, M. [K] [Z] a fait assigner M. [S] et Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement son prononcé,
- l'expulsion des défendeurs et de tous les occupants de leur chef,
et pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 5 250 euros au titre de l'arriéré locatif pour les mois de mars à septembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation,
- 2 250 euros au titre de l'arriéré locatif pour les mois d'octobre à décembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation,
- 1 704,35 euros au titre des factures d'ordures ménagères pour les années 2023 et 2024,
- 1 575,57 au titre des factures SDEA pour les années 2023 et 2024,
déduction faite du versement des APL en date du 6 décembre 2024 pour 5 283 euros, ainsi que la régularisation des charges en 2023 pour 600 euros,
- une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, avec indexation selon les mêmes conditions que le bail résilié, et ce à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux,
- 4 000 euros au titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis,
- les frais et dépens en ce compris les frais de la procédure d'expulsion et de recouvrement ainsi que les frais de signification de l'assignation, outre 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


L'affaire a été retenue à la première audience du 28 avril 2025 lors de laquelle M. [K] [Z], dûment représenté, a repris oralement les termes de son assignation

M. [S] et Mme [B] bien que régulièrement assignés, étaient absents et n'étaient pas représentés.


Par jugement du 16 juin 2025, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats au 29 septembre 2025 et invité les parties, justificatifs à l'appui, à :
- préciser si l'ordonnance a été signifiée à M. [S] et Mme [B] et si elle a fait l'objet d'une opposition ;
- préciser quel était le montant mensuel des APL pour la période concernée par le litige, et particulièrement pour celle d'octobre à décembre 2024 ;
- vérifier et justifier les calculs retenus pour fonder la demande concernant les charges ;
- expliquer la discordance entre les montants des loyers avec charges sur le contrat et dans le courriel de M. [K] [Z] du 24 février 2025.


A l'audience du 29 septembre 2025, M. [K] [Z], assisté de son épouse, a indiqué avoir perçu des APL de 450 euros pour les mois d'octobre à décembre 2024.
Il souligne que M. [S] et Mme [B] ont quitté les lieux du jour au lendemain avec toutes leurs affaires et qu'ils n'ont pas fait détat des lieux de sortie par huissier.
Il avait déjà mentionné le départ de M. [S] et Mme [B] à l'audience du 28 avril 2025.

Il a été invité à produire dans le cadre du délibéré :
- des relevés bancaires ou des justificatifs de la CAF ;
- des factures des charges ;
- la signification de l'ordonnance d'injonction de payer.


M. [S] et Mme [B] bien que régulièrement convoqués, étaient absents et n'étaient pas représentés.


A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe.



EXPOSE DES MOTIFS


Malgré l'absence de M. [S] et Mme [B], il convient de statuer sur les demandes de M. [K] [Z], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé le 25 février 2023 stipule que le loyer est payable mensuellement et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. 

Par acte d'huissier du 7 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s'élevant alors à 5 250 euros.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d'appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002). 

En l'espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois. 

La somme visée au commandement de payer n'a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n'a pas été saisi par M. [S] et Mme [B] aux fins d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 10 décembre 2024 (le 7 étant un samedi).


M. [S] et Mme [B] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, leur expulsion du logement sis [Adresse 3] à [Localité 9], sera en conséquence ordonnée. 

M. [S] et Mme [B] devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Au vu des propres indications de M. [K] [Z], il y a lieu de constater que M. [S] et Mme [B] ont spontanément quitté les lieux au plus tard à la date du 28 avril 2025.


Sur l'indemnité d'occupation
 
L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [S] et Mme [B] in solidum à payer à M. [K] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, avec indexation selon les mêmes conditions que le bail résilié, et ce à compter du 10 décembre 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux le 28 avril 2025.


Sur la demande au titre des sommes dues

L'article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 9 du code de procédure civile dispose :
« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l'espèce, il y a lieu de constater que M. [K] [Z] n'a transmis aucune pièce complémentaire dans le cadre du délibéré malgré l'invitation qui lui en avait été faite à l'audience.

Il convient aussi de tenir compte du fait que M. [K] [Z] dispose déjà d'un titre exécutoire contre M. [S] et Mme [B] concernant la somme de 5 250 euros au titre de l'arriéré locatif pour les mois de mars à septembre 2024 dans l'ordonnance d'injonction de payer du 3 février 2025.

Au regard des pièces produites, si l'on additionne les autres sommes demandées :
- 2 250 euros au titre de l'arriéré locatif pour les mois d'octobre à décembre 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation,
- 1 704,35 euros au titre des factures d'ordures ménagères pour les années 2023 et 2024,
- 1 575,57 au titre des factures SDEA pour les années 2023 et 2024,
et que l'on déduit le versement des APL en date du 6 décembre 2024 pour 5 283 euros, ainsi que la régularisation des charges en 2023 pour 600 euros, il ne ressort pas de ce calcul une somme d'argent dont seraient redevables M. [S] et Mme [B] envers M. [K] [Z].

Dans ces conditions, la demande de M. [K] [Z] sera rejetée sur ce point.


Sur la demande au titre des dommages et intérêts

L'article 9 du code de procédure civile dispose :
« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l'espèce, la demande de M. [K] [Z] n'apparaît pas suffisamment justifiée et sera rejetée sur ce point.


Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [S] et Mme [B] in solidum aux dépens, en ce compris les frais de la procédure d'expulsion et de signification de l'assignation.

Cependant, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [K] [Z] concernant les frais liés à une éventuelle exécution par voie de commissaire de justice du présent jugement, qui relèveront le cas échéant du code des procédures civiles d'exécution et de la compétence du juge de l'exécution en cas de difficulté.


L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [S] et Mme [B] in solidum à indemniser M. [K] [Z] à hauteur de 450 euros.


Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l'issue des débats en audience publique en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail conclu entre M. [K] [Z] et M. [G] [S] et Mme [J] [B] et portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] ont été acquis le 10 décembre 2024 ; 


DIT que M. [G] [S] et Mme [J] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

CONDAMNE M. [G] [S] et Mme [J] [B] à évacuer, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [G] [S] et Mme [J] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 9], au besoin avec l'assistance de la force publique ;

CONSTATE que M. [G] [S] et Mme [J] [B] ont spontanément quitté les lieux à la date du 28 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [G] [S] et Mme [J] [B] in solidum à payer à M. [K] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, avec indexation selon les mêmes conditions que le bail résilié, et ce à compter du 10 décembre 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux le 28 avril 2025 ; 

CONDAMNE M. [G] [S] et Mme [J] [B] in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de la procédure d'expulsion et de signification de l'assignation ;

CONDAMNE M. [G] [S] et Mme [J] [B] in solidum à payer à M. [K] [Z] la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé le 1er décembre 2025, siégeant M. TRIDON, présidant l'audience, assisté de Mme ZUGER, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier
Le Vice-Président