Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025



 GROSSE :
 Le 05 décembre 2025
 à Me CASALTA Delphine 
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 25/02020 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6IQS

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [W] [J]
née le 05 Novembre 2002 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante













EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 8 août 2005, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à [L] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].
[L] [D] est décédée le 23 mars 2023.
Mme [W] [J], la petite-fille d’[L] [D], a informé par courrier le bailleur du décès de la locataire et de sa volonté de bénéficier d’un transfert du bail.
Par courrier du 16 février 2024, le bailleur a notifié à Mme [W] [J] un refus de transfert du bail au motif que le dossier envoyé était incomplet et ne permettait pas un examen de la demande de transfert de bail.
Par courrier du 24 juin 2024, le bailleur a invité Mme [W] [J] à libérer les lieux.
Par courrier du 21 octobre 2024, le bailleur a confirmé le refus de transfert de bail au motif qu’elle ne remplissait pas la condition tenant à la présence dans les lieux un an avant le décès de la locataire. Ce refus a de nouveau été confirmé par courrier du 16 décembre 2024, le précédent courrier ayant été adressé par erreur à « Mme [R] [J] ».
Par ailleurs, le 25 février 2025, le bailleur a été informé par une autre locataire de nuisances sonores parvenant de l’appartement occupé par Mme [W] [J].
C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, le bailleur a fait assigner la défenderesse devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir :
Débouter la défenderesse de ses demandes, fins et conclusions, Prononcer la résiliation du bail en raison du décès de la locataire, Dire et juger que l’occupation de la défenderesse est sans droit ni titre, Ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef, Abroger les délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution du fait de la pénétration dans les lieux par voie de fait, La condamner à payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 562,89 euros charges non comprises et jusqu’au départ, La condamner au paiement de la somme provisionnelle de 10.550,10 euros au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 24 mars 2023, La condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir que les conditions légales de transfert de bail ne sont pas remplies par la défenderesse de sorte qu’elle occupe les lieux sans droit ni titre, étant ajouté qu’elle a pénétré dans les lieux par voie de fait et qu’il y a donc lieu d’écarter les délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualisé sa créance au 1er octobre 2025 à la somme de 14.918,33 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, la défenderesse n’était ni présente ni représentée.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la résiliation du bail, l’occupation sans droit ni titre et la demande d’expulsionAux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
Sans préjudice des sixième et septième alinéa de l'article 832 du code civil, au conjoint survivant ;
Aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
Aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (…) ;
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ». 

Par ailleurs, l'article 40 I. de la même loi précise, s’agissant des logements sociaux, que l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il est constant qu’[L] [D], titulaire du bail litigieux, est décédée le 23 mars 2023, tel qu’il ressort de l’acte de décès.

Faute de comparution, la défenderesse, petite-fille de la locataire, ne justifie pas remplir les conditions de l’article 40 susvisé dans la mesure où elle n’établit pas qu’elle a vécu au moins un an dans les lieux à la date du décès de sa grand-mère. Elle justifie par davantage que ses ressources et sa situation personnelle lui permettent de bénéficier du transfert de bail. 

Il en résulte que le contrat de bail a été résilié depuis le 23 mars 2023 du fait du décès de la locataire et que la défenderesse est occupante sans droit ni titre. 

Il convient donc d’ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. 

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais prévus par les articles L412-1 et L.412-6 du code des procédures d’exécutionEn application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L'article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ».
En l’espèce, le maintien dans les lieux de la défenderesse, alors que le transfert de bail lui a été refusé et qu’elle ne règle pas les sommes dues au bailleur, caractérisent sa mauvaise foi de sorte qu’il y a lieu d’écarter le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Toutefois, les circonstances dans lesquelles la défenderesse a pu s'introduire dans les locaux ne caractérisent pas une voie de fait.
En effet, une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d'effraction imputables à la défenderesse. 
En l'espèce, le bailleur n’établit aucune voie de fait imputable à la défenderesse.
Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande tendant à écarter le délai prévu par l’article L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution.
Sur l'indemnité d'occupation et la créance En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. 
Au regard du montant actuel du loyer et des charges (dernier décompte), son montant sera fixé à la somme mensuelle de 538,27 euros (comprenant le loyer et la provision sur charges) jusqu’à qu’à la libération effective des locaux.
Concernant, la créance sollicitée, il ressort des pièces produites que la défenderesse est redevable de la somme de 14.918,33 euros, décompte arrêté au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.
La défenderesse, non comparante, ne conteste pas le principe ni le quantum de la créance.
Par conséquent, il convient de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 14.918,33 euros, mois de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.
Sur les demandes accessoiresLa défenderesse, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer au demandeur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que le bail conclu le 8 août 2005 entre l’OPH 13 Habitat et [L] [D] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] est résilié du fait du décès d’[L] [D] survenu le 23 mars 2023 ;
DECLARE Mme [W] [J] occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] ;
ORDONNE à Mme [W] [J] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
ORDONNE la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles ;
DIT qu’à défaut pour Mme [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, l’OPH 13 Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
DEBOUTE l’OPH 13 Habitat de sa demande de suppression du délai prévu à L. 412-6 du code des procédures civiles et rappelle que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à l’OPH 13 Habitat la somme de 14.918,33, mois de septembre 2025 inclus, assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Mme [W] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 538,27 euros par mois, provision sur charge comprise jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 mars 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE Mme [W] [J] aux dépens ;
CONDAMNE Mme [W] [J] à payer à l’OPH 13 Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


La greffière, La présidente