Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 14 janvier 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


 Syndic. de copro. [5] c/ [E], [N] 

MINUTE N°
DU 14 Janvier 2025

N° RG 24/02240 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PW5X




 




 






















Grosse délivrée
à par Me LENCHANTIN DE GUBERNATIS Sandrine
Copies délivrées
à Me MOUHRIZ Michael
à Monsieur [J] [N]
le







DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires” [5]”
représenté par son syndic en exercice la SAS GLS dont le siège social est sis [Adresse 3] elle même prise en la personne de son représentant légall, domicilié es qualité en ladite agence
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me LENCHANTIN DE GUBERNATIS Sandrine, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [F] [E]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me MOUHRIZ Michael, avocat au barreau de Nice

Monsieur [J] [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]
comparant,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025






EXPOSE DU LITIGE

[F] [E] est propriétaire d’un appartement et d’une place de parking au sein de la copropriété “[5]” [Adresse 2]. 

Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2018, [F] [E] a donné à bail à [J] [N] et à [L] [N] ce logement à usage d'habitation, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 720 €

Par acte d'huissier du 06 mai 2024, Le syndicat de copropriété [5] a fait assigner [F] [E] et [J] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

- ordonner la résiliation du bail consenti à [J] [N] par [F] [E] des lots numéro 28 (appartement deux pièces) et numéro 17 (parking au rez-de-chaussée) de la copropriété “[5]”;
- ordonner l'expulsion de [J] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner solidairement [F] [E] et [J] [N] au paiement de dommages intérêts de 5.000 euros;
- condamner solidairement [F] [E] et [J] [N] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens.

A l'audience du 12 novembre 2024 au cours de laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat de copropriété [5], représentée par son avocat, a maintenu les termes de son assignation.

[F] [E], représentée, sollicite de:

- constater sa bonne foi dans la gestion des troubles occasionnés par son locataire, ainsi que l’absence d’information préalable concernant l’agression de [R] [M],
- dire qu’elle ne peut être tenue responsable des agissements de [J] [N] au-delà des mesures raisonnables prises en qualité de propriétaire non occupant,
- ordonner l’expulsion de [J] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et accepter qu’elle s’associe pleinement à cette demande d’expulsion, pour faire cesser les troubles de jouissance au sein de la copropriété,
- débouter Le syndicat de copropriété [5] de sa demande de condamnation solidaire de [F] [E] aux dommages et intérêts et aux frais d’avocat,
- dispenser en toute hypothèse [F] [E] de toute participation à sa quote-part de charges afférentes à la présente procédure,
- condamner Le syndicat de copropriété [5] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

[J] [N] expose à l’audience qu’il demeure chez ses parents depuis plus d’une année et reconnaît qu’il a existé “quelques petits soucis avec les voisins”

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l'audience, conformément aux modalités de l'article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 12 novembre 2024, a décision a été rendue par mise à disposition au greffe le14 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action oblique

L'article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
Un copropriétaire peut agir en résiliation du bail entre un autre copropriétaire et son locataire, lorsque celui-ci viole les stipulations du règlement de copropriété, et que le bailleur est négligent à faire cesser la violation.

En l’espèce, le syndic de copropriété démontre avoir envoyé plusieurs courriers et mises en demeure à [F] [E], lui indiquant que son locataire commettait des violations répétées du règlement de copropriété et lui demandant de les faire cesser.
Son action est donc recevable.


Sur la demande de résiliation du bail et d'expulsion

En application de l'article 1134 du Code civil devenu l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Conformément à l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

De plus, l’article2 du chapitre2 du titre I du règlement de copropriété de chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble, soit portée atteinte à sa destination. 
L’article “b) location” précise que les copropriétaires pourront appartement comme bon leur semblera, à la condition que les locataires respectent les prescriptions du présent règlement e b) location.

Par ailleurs, l’article 3 du chapitre 3 du titre I du même réglement prévoit que chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites parties communes et, d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à leur destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui.

En l’espèce, il est établi que [J] [N] entreposait différents objets de gros volumes sur des parties communes de la copropriété ou des parties appartenant à d’autres occupants et ce, pendant plusieurs mois. Il entreposait également des encombrants sur sa propre place de parking et le syndicat des copropriétaires, par son syndic en exercice le cabinet GLS a mis en demeure à plusieurs reprises [F] [E] et [J] [N] afin que ce dernier procède à l’enlèvement de son véhicule et des objets entreposés. Quatre courriers en ce sens ont été adressés à [F] [E] 13 janvier 2020, 27 août 2020, 6 septembre 2021 et 15 février 2022 et un à [J] [N] le 24 novembre 2021.
Par constat dressé par Maître [B] [I], huissier de justice à [Localité 1], le 16 mars 2022, il a été constaté que [J] [N] occupait à titre d’entrepôt deux emplacements de parking au fond du garage à gauche au rez-de-chaussée de la copropriété, ainsi que le côté de l’allée principale parties communes.

Par courrier recommandé en date du 1er avril 2022, le syndicat de copropriété [5] a mis en demeure [F] [E] et [J] [N] de procéder à l’enlèvement immédiat de l’ensemble des encombrants.

Par ailleurs, [R] [M], demeurant [Adresse 2] à [Localité 1], a déposé plainte le 4 avril 2023 à l’encontre de [J] [N], indiquant que ce dernier s’était adressé à lui à deux reprises en des termes homophones et que la veille, il avait violemment chuté suite à une altercation avec ce dernier. Il expliquait par ailleurs qu’une de ses voisines, [S] [P], était régulièrement importunée par [J] [N] et qu’elle avait déposé une main courante pour cela.
Le 19 avril 2023, [X] [Z] demeurant [Adresse 2] à [Localité 1], a déposé une main courante expliquant que son stationnement était voisin à celui de [J] [N], et que dès l’arrivée de ce dernier au sein du garage, elle avait rencontré des difficultés à répétition avec lui. Elle a notamment précisé que deux jours auparavant, il l’avait accusée d’avoir cassé sa voiture et son canapé, lui disant qu’il allait “bousiller sa voiture”. Il l’avait en outre insultée en ces termes “salope, putain, handicapé, connasse” et répondu “tu vois ma bite? Je leur met au cul à la police”
Quatre jours plus tôt, elle avait remarqué que son véhicule avait été dégradé et avait pensé que [J] [N] en était responsable, un de ses voisins lui ayant répété que ce dernier avait dit qu’il dégraderait ce véhicule. Elle terminait en expliquant que [J] [N] faisait peur à beaucoup d’habitants. 

A l’audience, les quelques dénégations formées par [J] [N] ne sont pas convaincantes, et si ce dernier prétend avoir quitté le logement depuis plus d’une année, il n’en justifie nullement.

Il ressort de ces éléments que les violations graves, répétées et persistantes de ses obligations par [J] [N] sont suffisamment justifiées et caractérisées.
Il convient par conséquent de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail de [J] [N] à ses torts exclusifs à compter de la signification de la présente décision sur le fondement de l'article 1341-1 du code civil, et d'ordonner son expulsion.
Au surplus, il y a lieu de constater que [F] [E] s’est associée à la demande de résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de [J] [N]


Sur la séquestration des meubles 

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.


Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat de copropriété [5] sollicite la condamnation de [F] [E] et [J] [N] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sans nullement énoncer en quoi à consister son préjudice.
Le comportement fautif de [J] [N] a nécessairement causé un préjudice au syndicat de copropriété [5], qu’il convient de fixer à 1.000 euros.


Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, [F] [E] et [J] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du Code de Procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

[J] [N], qui supporte les dépens, est condamné à payer au syndicat de copropriété [5] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.
Sans préjudice des dispositions de l'article 514-3, l'exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.
Lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l'exécution provisoire, s'agissant d'un domaine où la loi n'en dispose pas autrement, est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la résiliation du bail consenti par [F] [E] à [J] [N] le 18 décembre 2018 et portant sur le logement sis [Adresse 2], aux torts exclusifs du locataire, à compter de la signification de la présente décision;

DIT que [J] [N] devra quitter et rendre libres de toute occupation les lieux loués [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

ORDONNE son expulsion des lieux loués [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RENVOIE Le syndicat de copropriété [5] aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles;

CONDAMNE [J] [N] à payer au syndicat de copropriété [5] une somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts;

CONDAMNE [J] [N] à payer au syndicat de copropriété [5] une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat de copropriété [5] et [F] [E];

CONDAMNE in solidum [F] [E] et [J] [N] au paiement des entiers dépens;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu’il n’y pas lieu de l’écarter;

Ainsi jugé par mise à disposition du public par le greffe, le 14 janvier 2025;

LE GREFFIER LE JUGE