Cour d'Appel · Chbre de l'expropriation — 19 décembre 2025

N° RG 24/00043 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QKGC



Minute N° : 





COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l'expropriation



ARRET DU 19 DECEMBRE 2025

Débats du 17 Octobre 2025

APPELANTE :

d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 29 Mai 2024



S.C.I. KOFFI immatriculée au RCS de Béziers sous le n°803 206 465, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 13]



Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

Représentée par Me Gérald ENSENAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant, non présent sur l'audience



INTIMEE 



S.A. SNCF RESEAU La société SNCF RESEAU est prise en son établissement sis à [Adresse 12], dont le numéro SIRET est le 412 280 737 20615.

[Adresse 1]

[Localité 10]



Représenté par Olivier CHARLES-GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par Me France CHARBONNEL, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidante



EN PRESENCE DE :



le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault

Direction Générale des Finances Publiques

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Monsieur [R] [L], inspecteur, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller, 

Monsieur VETU, conseiller,





GREFFIER :



Mme Elodie CATOIRE, greffier, lors des débats,

Mme Gaëlle DELAGE, greffier, lors du prononcé.



DEBATS :



A l'audience publique du 17 octobre 2025 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 19 décembre 2025.



ARRET :



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et Gaëlle DELAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.



Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,



EXPOSE DU LITIGE :



Le 20 septembre 2012, un ensemble immobilier constitué des parcelles AW n° [Cadastre 7] à AW n°[Cadastre 9] sises sur la commune de [Localité 13] (34) a été acquis par la société A9 City puis divisés en 74 lots de volumes. Par 16 actes authentiques régularisés en 2013 et 2014, le promoteur a vendu ces lots à des particuliers ou sociétés aux fins d'exploitation commerciale ou professionnelle.



Les propriétaires se sont regroupés en Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) pour assurer la gestion des éléments d'intérêt collectif de l'ensemble des biens concernés. La procédure devant le juge de l'expropriation a été initiée par l'ensemble des copropriétaires, chaque propriétaire ayant toutefois saisi la juridiction isolément.



La SCI Koffi est propriétaire des lots volume n°27 et 34 Bat E de 115 et 102 m² sur la parcelle cadastrée section AW [Cadastre 8] située « [Adresse 11]" à [Localité 13]. Cette parcelle fait l'objet d'un emplacement réservé au Plan Local d'Urbanisme de la commune dont le bénéficiaire est le Réseau Ferré de France (RFF) devenu SNCF Réseau.



Par courrier du 26 janvier 2021, conformément à l'article L 152-2 du Code de l'Urbanisme, a mis en demeure la société SNCF Réseau d'avoir à acquérir cette parcelle, puis le 03 août 2022, le juge de l'expropriation a constaté le désistement du demandeur.



Le 06 mai 2022, la société Koffi a de nouveau mis en demeure la société SNCF Réseau de procéder à l'acquisition de son bien. Ce courrier a fait l'objet d'une réponse de la SNCF Réseau par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2022. Faute d'accord, elle a saisi le juge de l'expropriation aux fins de délaissement du lot de volume concerné.



Par ordonnance du 18 octobre 2023, le transport sur les lieux a été fixé au 27 novembre.



Par décision rendue le 29 mai 2024 (RG 23/00073) le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a :



Déclaré recevable la procédure en délaissement initiée par la société Koffi ;

Rappelé que la présente juridiction a été saisie isolément par l'ensemble des

propriétaires de l'ensemble immobilier édifié sur les parcelles AW [Cadastre 7] à AW [Cadastre 9] sis lieudit '[Adresse 11]' à [Localité 13] (34) ;

Prononcé le transfert de l'entière propriété de l'ensemble immobilier édifié sur les parcelles AW [Cadastre 7] à AW [Cadastre 9] sis lieudit "[Adresse 11]' à [Localité 13] (34) au profit de SNCF Réseau, ensemble comprenant les lots de volume n°27 et 34, Bâtiment E parcelle AW [Cadastre 8] appartenant à la société Koffi;

Fixé au 10 février 2020 la date de référence ;

Fixé à 63 062 euros le prix du dit immeuble comprenant l'indemnité de remploi conformément à l'article L 230-3 du code de l'expropriation (sic) ;

Rejeté toutes autres demandes y compris les demandes formées au titre de la perte de loyers, de la perte de chance de percevoir des loyers, de frais de crédit, d'assurance et d'hypothèque ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge de SNCF Réseau.



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La société Koffi a interjeté appel de ce jugement le 18 juillet 2024. Dans son premier mémoire déposé au greffe le 18 octobre 2024 elle demande à la cour de :



Confirmer la recevabilité de la procédure de délaissement ;

Confirmer le transfert de l'entière propriété de l'ensemble immobilier édifié sur les parcelles AW [Cadastre 7] à AW [Cadastre 9] ;

Confirmer la date de référence 10 février 2020 :

Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix de l'immeuble la somme de 63 062 euros ;

Fixer le prix de cession du bien à la somme de 256 000 euros à titre principal et 205 244 euros à titre subsidiaire ;

Fixer l'indemnité au titre de la perte des loyers commerciaux pour un bail de neuf ans à la somme 213 897,21euros ;

Subsidiairement fixer le montant de la perte de chance de louer le bien à la somme de 192 507 euros ;

Fixer le montant des frais de crédit d'assurance et d'hypothèque du bien à la somme de 51 802 euros ;

Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 21 874,40 euros ;

Condamner la société SNCF Réseau à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans le second mémoire déposé au greffe le 16 avril 2025 elle sollicite que soit ordonnée une expertise judiciaire, l'expert ayant pour mission de fixer la valeur des biens objet de la présente procédure de délaissement à la date du 10 février 2020. Elle a modifié la demande formée à titre subsidiaire de la valeur du bien ne sollicitant plus que 172 555 euros.



Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 16 octobre 2025 elle formule les mêmes demandes y ajoutant à titre très subsidiaire que l'indemnité principale soit fixée à la somme de 94 900 euros sur la base du rapport de M. [G], l'indemnité de remploi étant fixée à la somme de 10 490 euros. Elle produit à l'appui de ce mémoire 13 nouvelles pièces (n° 3 à n° 15).



Ce mémoire et les pièces déposés la veille de l'audience n'ont pas pu être communiqués par le greffe par courrier recommandé à la société SNCF Réseau et au commissaire du gouvernement.



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Dans son premier mémoire déposé au greffe le 20 janvier 2025, la société SNCF Réseau demande à la cour de :





- Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé le transfert de l'entière propriété de l'ensemble immobilier édifié sur les parcelles AW [Cadastre 7] à AW [Cadastre 9] à [Localité 13] au profit de la société SNCF Réseau, comprenant les numéros n° [Cadastre 2] et n°34 bâtiment E parcelle AW [Cadastre 8] appartenant à la société Koffi;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence 10 février 2020;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de y compris les demandes formées au titre de la perte de loyer, de la perte de chance de percevoir des loyers, de frais de crédit, d'assurance et d'hypothèque ;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix des lots de volume numéro 27 et 34 bâtiment E parcelle AW [Cadastre 8] à la somme de 63 062 euros correspondant à une indemnité principale de 56 420 euros et une indemnité de remploi de 6 642 euros ;

- Rejeter l'ensemble des demandes de la société Koffi et la condamner aux dépens de la présente instance et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans son second mémoire déposé au greffe le 20 juin 2025 la société SNCF Réseau demande en outre à la cour d'appel de déclarer irrecevable la nouvelle demande d'expertise judiciaire et de déclarer irrecevable la pièce n°2 versée dans les conclusions n°2 de l'appelant.



Dans son mémoire n°3 déposé à l'audience le 17 octobre 2025 elle conclut à l'irrecevabilité du mémoire n°3 et des pièces qui y sont annexées, déposés par la partie appelante le 16 octobre 2025 et communiqués par RPVA la veille de l'audience, et demande à la cour de lui allouer le bénéfice de ses précédentes écritures et pièces régulièrement notifiées dans des délais compatibles avec le respect du principe du contradictoire.



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Dans son mémoire déposé au greffe le 17 janvier 2025 le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer le jugement rendu le 29 mai 2024 (RG 23/00073) en ce qu'il a fixé le prix d'acquisition à la somme de 63 062 euros (56 420 euros d'indemnité principale et 6 642 euros d'indemnité de remploi) pour la parcelle section AW [Cadastre 8] Bat E lots n°[Cadastre 2] et [Cadastre 4] de superficies respectives de 115 et 102 m².



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Pour l'exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS :



Sur la recevabilité du mémoire et des 13 pièces déposées par la société appelante le 16 octobre 2025 :



L'article 16 du code de procédure civile dispose que : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties, que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. ».



En l'espèce la cour, saisie le 18 juillet 2024 par la partie appelante a, après dépôt des mémoires par l'appelante les 18 octobre 2024 et 16 avril 2025, des mémoires de la société SNCF Réseau les 20 janvier 2025 et 20 juin 2025, et du mémoire du commissaire du gouvernement le 17 janvier 2025, convoqué le 27 mai 2025 les parties pour l'audience du 17 octobre 2025.



La partie appelante avait donc plus de trois mois (20 juin -17 octobre) pour éventuellement répondre au second mémoire de la société SNCF Réseau. Elle a déposé la veille de l'audience un rapport de 14 pages réalisé par M. [G], entrepreneur individuel, expert auprès de la cour d'appel de Montpellier. Elle n'a pas sollicité dans son dernier mémoire un renvoi de l'examen de l'affaire, renvoi qui aurait permis un débat contradictoire.



M. [G] n'a pas annexé de pièces à son rapport. La partie appelante a produit aux débats, outre ce rapport (pièce n°3), 12 pièces qui sont toutes antérieures à la déclaration d'appel. 



L'explication donnée à l'audience par l'avocat postulant de la partie appelante indiquant que le conseil de cette partie, Me Ensenat est un nouveau conseil qui a eu des difficultés à obtenir des pièces et à trouver un expert afin de réaliser une nouvelle évaluation, ne peut être retenu dès lors que le premier mémoire en cause d'appel (18 octobre 2024), déposé au nom de la partie appelante, mentionne cet avocat dans son entête, et il n'a pas été justifié à l'audience que les pièces versées étaient difficiles d'accès.



Pour l'ensemble de ces motifs, le mémoire n°3 et les pièces n° 3 et suivantes déposés par la partie appelante, la veille de l'audience sont déclarés irrecevables.



Sur la recevabilité de la demande d'expertise :



La partie appelante dans son mémoire n°2 a, eu égard aux écarts entre l'évaluation du commissaire du gouvernement, la proposition de la société SNCF Réseau et celle de ses experts, sollicité une expertise.



La société SNCF Réseau soutient que cette demande, nouvelle, est irrecevable.



La demande d'expertise formulée par la partie appelante dans son second mémoire n'est pas une prétention nouvelle au sens des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile dans la mesure où elle ne tend qu'aux mêmes fins que les demandes initiales, savoir la fixation du prix de l'immeuble délaissé, elle est donc recevable.



Sur la recevabilité de la pièce n°2 produite avec le mémoire n°2 de la partie appelante :



La société SNCF Réseau soutient au visa de l'article R311-26 du code de l'expropriation que la pièce n°2 qui est un rapport d'expertise de M. [B] daté du 3 octobre 2024 est irrecevable car elle a été communiquée le 16 avril 2025, soit 9 mois après la déclaration d'appel, alors que ce rapport était établi au jour du dépôt du premier mémoire le 18 octobre 2024.



La partie appelante ne développe pas dans ses mémoires de réponse à cette demande d'irrecevabilité.



Le rapport de M. [B], daté du 3 octobre 2024, pouvait être versé aux débats dans le délai de 3 mois qui a couru à compter de la déclaration d'appel du 18 juillet 2024 et a donc pris fin le 18 octobre 2024. La société appelante ne donne aucune explication à sa communication tardive le 16 avril 2025 et ne justifie pas que la communication de cette pièce sert à répondre aux arguments développés par la partie adverse dans la mesure où celle-ci ne fait que solliciter dans ses mémoires la confirmation du jugement. Il sera fait droit à la demande d'irrecevabilité de cette pièce.



Sur la procédure de délaissement :



Comme l'a justement retenu le premier juge, dans une procédure de délaissement, le juge prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble et comme le précise l'article L230-3 du code de l'urbanisme renvoyant pour la fixation du prix d'acquisition aux règles applicables en matière d'expropriation, ce prix est fixé sans qu'il ne soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. Il ne s'agit donc pas d'une procédure indemnitaire ayant vocation à indemniser un préjudice subi.



Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation des préjudices résultant de la perte des loyers commerciaux, de la perte de chance de louer le bien et des frais de crédit.



Sur la fixation du prix du bien :



La partie appelante fait valoir que le jugement a, sans juste motif, écarté l'estimation de la société EXAA et les actes de vente qu'elle a produits, qu'elle a acquis ce bien pour un montant de 120 000 euros outre en cout de prêt la somme de 51 802 euros soit un total de 171 802 euros le 10 mars 2014, que son indemnité doit être fixée au prix de 256 000 euros ou subsidiairement au prix de 256 000 - 50 756 = 205 244 euros, que la parcelle est en situation privilégiée, dans un secteur recherché et convoité, qu'il doit être tenu compte de la valeur d'un local commercial, qu'il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usure des structures édifiées et qu'il doit être tenu compte des travaux réalisés à hauteur de 1 260 000 euros. Elle justifie sa demande d'expertise par l'écart entre l'évaluation du commissaire du gouvernement, les propositions de la société SNCF Réseau et l'évaluation de son expert EXAA.



La société SNCF Réseau et le commissaire du gouvernement sollicitent la confirmation du jugement. 



La partie appelante sollicite en cause d'appel une expertise au motif que les évaluations retenues par la société SNCF Réseau, par le commissaire du gouvernement et par elle-même font apparaitre un écart conséquent. 



Le premier juge a retenu comme méthode d'évaluation la méthode par comparaison avec des cessions de terrains à bâtir, mais afin de tenir compte de la spécificité des biens qui sont des lots volume à aménager comportant une structure métallique, a tenu compte, non pas du prix au m² de terrain mais du prix au m² de surface de plancher, qui est plus favorable.



Dès lors que la méthode d'évaluation est celle de la comparaison, et que, tant le commissaire du gouvernement que la société SNCF Réseau produisent, des éléments de comparaison concernant des cessions de terrains à bâtir dans un secteur proche et dans la même zone du PLU, la demande d'expertise est sans objet et sera rejetée.



La partie appelante ne produit en cause d'appel aucun terme de comparaison et ne se base que sur le rapport EXAA qui ne contient pas les références des deux ventes qu'il cite, ce qui ne permet pas de vérifier la consistance des biens, leur localisation et les modalités de la transaction.



Contrairement à ce qu'affirme la partie appelante il n'y a pas lieu de tenir compte du montant des travaux qui auraient été effectués par le promoteur la société A9 City, pour déterminer le prix de chaque volume selon la méthode de comparaison, et il en est de même du prix d'acquisition initial. 



Il convient donc de confirmer le jugement qui, se fondant sur un des termes de comparaison produit par la société SNCF Réseau, la vente intervenue le 6 octobre 2022 qui a retenu un prix de 213 euros/m² et par l'évaluation du commissaire du gouvernement qui se basant sur le termes de comparaison concernant des terrains à bâtir dans la même zone du PLU qui donnent une fourchette de prix en surface de plancher allant de 213 à 294 m² soit une moyenne de 260 euros/m² et une médiane de 272,29 euros/m², a retenu la somme de 260 euros/m² et a fixé le prix de l'immeuble y inclus l'indemnité de remploi à la somme de 63 062 euros.



Sur les autres demandes :



La partie appelante qui succombe en son appel sera tenue aux dépens et condamnée en équité à verser à la société SNCF Réseau la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour ; 



Déclare irrecevable la pièce n°2 (Rapport [B]) annexée au mémoire n° 2 de la partie appelante ;



Déclare irrecevables le mémoire n°3 déposé par la partie appelante le 16 octobre 2025 et les pièces n° 3 à 15 qui y sont annexées ;



Rejette la demande d'expertise ;



Confirme le jugement rendu par le juge de l'expropriation du département de l'Hérault le 29 mai 2024 (RG 23/00073) en toutes ses dispositions ;



Condamne la société Koffi à payer à la société SNCF Réseau la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Koffi aux dépens d'appel.



Le greffier La présidente