Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 3 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 28]


 J U G E M E N T


 Minute N° /



Le trois Octobre deux mil vingt cinq, 

Madame [M] [E], Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 23/01327 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EJV4.
Code NAC 74D

DEMANDERESSES

La S.C.I. [Adresse 30]
dont le siège social est sis
[Adresse 18]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal,

représentée parla SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES postulant, L’AARPI LMT Avocats, avocats au barreau de PARIS plaidant

*****

La S.C.I. VOLTAIRE
dont le siège social est sis 
[Adresse 18]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal,

représentée parla SCP LACOURT ET ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES postulant, L’AARPI LMT Avocats, avocats au barreau de PARIS plaidant


 
 
DEFENDERESSE

La S.A.S. SSD
dont le siège social est sis 
[Adresse 5]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SELARL MARIE CLAIRE DELVAL, avocats au barreau des ARDENNES postulant, L’AARPI Vigo, avocats au barreau de PARIS plaidant


EXPOSE DU LITIGE 

La SAS SSD est propriétaire de plusieurs parcelles situées à [Localité 34] et sur lesquelles un centre commercial E. LECLERC est exploité. 

La SCI VOLTAIRE et la SCI [Adresse 30] sont, quant à elles, propriétaires de parcelles limitrophes à celles appartenant à la SAS SSD.

Par acte authentique du 26 mars 2003, la SCI [Adresse 30] a concédé à la SAS [Localité 34] DISTRIBUTION, pour une durée indéterminée, à titre de servitude non exclusive, le droit de passer sur son fonds afin de pouvoir rejoindre la voie publique située [Adresse 27].

Par acte authentique du 4 février 2005, les SCI VOLTAIRE et de la [Adresse 32] et la Société [Localité 34] DISTRIBUTION aux droits de laquelle se trouve la SAS SSD se sont consenties réciproquement et gratuitement, à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit d'accès, de passage et de stationnement sur des parcelles leur appartenant. 

Par acte authentique du 26 juillet 2006, les parties concluaient un avenant modifiant ces servitudes conventionnelles réciproques.

Cet avenant a fait l'objet d'un refus d'inscription au registre des hypothèques au motif que la désignation de certaines parcelles grevées de servitudes n'était pas assez précise.

Tenant compte des observations formulées par les services de la conservation des hypothèques, les parties précisaient, dans le cadre d'un acte authentique complémentaire établi le 11 juin 2008, les parcelles concernées par les servitudes conventionnelles.

Le 8 juin 2018, la SAS SSD déposait, auprès des services de l'urbanisme de la Ville de [Localité 34], une demande de permis de construire valant permis de démolir et autorisation d'aménager un [Localité 31].

Par arrêté du 12 novembre 2018, la Mairie de [Localité 34] accordait ledit permis de construire.

Le 30 avril 2021, la SAS SSD a effectué une demande de permis de construire modificatif, déposée en mairie le 5 mai 2021.

Se plaignant d'une modification de l'assiette de la servitude de passage, la SCI VOLTAIRE et la SCI DE LA [Adresse 32] ont fait assigner la SAS SSD devant le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2020, afin d'obtenir le rétablissement des servitudes consenties.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, la SCI DE LA [Adresse 32] et la SCI VOLTAIRE demandent au tribunal, de :
JUGER que les parcelles cadastrées AV [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 26], actuellement propriété de la SCI VOLTAIRE et la SCI DE LA [Adresse 32] bénéficient d'une servitude de passage conventionnelle sur les parcelles cadastrées AV [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 25], actuellement propriété de la SAS SSD en application et selon les dispositions de l'acte authentique du 11 juin 2008 ;CONDAMNER la SAS SSD à rétablir dans son état d'origine la servitude conventionnelle de passage sur les parcelles AV [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 26] et à en assurer le libre exercice sous astreinte de 400 Euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;CONDAMNER LA SA SSD, au titre de cette remise en état à :Reconstruire l'intégralité des trottoirs piétons supprimés;Rétablir un double sens de circulation dans le secteur Nord-Ouest de la servitude depuis le rond-point ;Reconstituer les accès d'origine :à la hauteur du [Adresse 33] ;en sortie sur l'[Adresse 27] plus généralement, rétablir l'affectation des différents espaces des parcelles - circulation automobile, cheminements piétons, aires de stationnement, espaces verts - dans leur configuration initiale ;
Subsidiairement, 
SURSEOIR A STATUER sur les demandes de remise en état dans l'attente de l'issue de la procédure en annulation du permis de construire modificatif du 5 juillet 2021, actuellement pendante devant le Tribunal Administratif de Châlons en Champagne.CONDAMNER la SAS SSD à verser à la SCI VOLTAIRE et à la SCI de la [Adresse 32] une somme de 4000 € en vertu des dispositions de l'article 700,CONDAMNER la SAS SSD aux entiers dépens. 
Au soutien de leurs demandes, les demanderesses se fondent sur l'article 701 du Code civil pour affirmer que les parcelles AV [Cadastre 9], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 22] sont bien grevées de servitudes de passage qui ne sont pas exclusivement automobiles et ont été déterminées pour permettre la desserte la plus large possible.

Elles font valoir que le permis de construire modificatif obtenu le 5 juillet 2021 par la défenderesse contrevient toujours aux engagements souscrits dans le cadre de l'acte authentique dressé le 11 juin 2008 et que sa mise en œuvre aurait pour conséquence de diminuer l'usage et rendre plus incommode la servitude de passage puisqu'il modifie les espaces piétonniers de la servitude, en les remplaçant par de la circulation véhicules. Elles expliquent plus précisément, qu'il modifie le sens de circulation, dans le secteur Nord-Ouest de la servitude, à sens unique alors qu'il était jusqu'alors à double sens, ce qui oblige les usagers du fonds servant à un détour, modifie des voies de circulation après le nouveau rond-point sur le parking, inverse des épis de stationnement, supprime purement et simplement tous les trottoirs sécurisés, lesquels ont été remplacés par des places de stationnement dans la zone à la hauteur des transfo EDF et, sur la parcelle [Cadastre 26], par un carrefour intérieur au seul profit du magasin Leclerc vers les parcelles AV [Cadastre 17] et AV [Cadastre 16]. Elles ajoutent que pendant son chantier, la société SSD a implanté sur l'assiette de cette servitude des barrières de chantier, interdisant tout usage de cette servitude de passage, que ce soit par des véhicules ou des piétons, sur toute la partie longeant l'[Adresse 27]. Elles soulignent que les travaux déjà réalisés par la défenderesse ne correspondent pas à ceux décrits dans le plan masse de la demande de permis de construire modificatif et autorisés par celui-ci et, qu'en tout état de cause, ce permis de construire modificatif apparait illégal à plusieurs titres de sorte que les concluantes en ont sollicité l'annulation devant le Tribunal Administratif de Châlons en Champagne.


Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 février 2024, la SAS SSD demande au tribunal, de :
A titre principal,
Juger que les SCI [Adresse 30] et VOLTAIRE ne bénéficient pas des servitudes de passage alléguées sur les parcelles cadastrées Section AV n°[Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 26] ;Débouter la SCI [Adresse 30] et la SCI VOLTAIRE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire : 
Juger que le permis de construire modificatif ne viole aucune servitude de passage ;Juger que les travaux résultant du permis de construire modificatif ne violent aucune servitude de passage ;Juger que la présence de barrières de chantier ne viole aucune servitude de passage ;Débouter la SCI [Adresse 30] et la SCI VOLTAIRE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause :
Débouter la SCI DE LA [Adresse 32] et la SCI VOLTAIRE de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI DE LA [Adresse 32] et la SCI VOLTAIRE à la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Se fondant sur l'article 691 du code civil, la défenderesse soutient que les parcelles n° AV [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 26] ne sont grevées que d'une servitude non aedificandum d'après l'acte authentique du 11 juin 2008, n'interdisant que la construction sur lesdites parcelles, ce qui est respecté. Elle précise que ces parcelles constituent le fond dominant et ne sont donc pas grevées de servitude de passage, n'étant pas visées dans la définition du fond servant, mais en bénéficient.

A titre subsidiaire, la défenderesse fait valoir que le tracé des servitudes alléguées n'est pas modifié par le permis de construire modificatif qui a rétabli les voies d'accès et de passage conformément à ses dispositions d'origine. Elle ajoute qu'aucune stipulation des actes authentiques relatifs aux parcelles n'impose une consistance de la servitude, ni n'explicite le contenu de la servitude ou n'indique de quelle façon le droit de passage doit s'effectuer. Elle soutient que ni le permis de construire modificatif, ni l'aménagement envisagé ne remettent en cause le droit d'accès, de passage et de stationnement et notamment que la fonctionnalité piétonne est conservée. Se fondant sur l'article 647 du code civil, elle affirme par ailleurs que les panneaux de clôture de chantier amovibles installées le long et à la limite du domaine public, sur les parcelles cadastrée Section AV n° [Cadastre 9], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 26] ont été supprimées.

La clôture est intervenue le 3 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de la SCI DE LA [Adresse 32] et la SCI VOLTAIRE

L'article 701 du Code Civil dispose que "Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser."

L'article 691 du code civil dispose que " Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. "


Sur l'existence, la nature et l'assise de la servitude,

L'acte authentique du 11 juin 2008 mentionne en pages 6 et 7 que les parties déclarent supprimer toute servitude conventionnelle, à l'exception notamment de celle grevant le fonds servant AV [Cadastre 9].

Par ailleurs, l'acte authentique mentionne en pages 7 à 9 que " les requérantes conviennent de se consentir réciproquement et gratuitement, à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit d'accès, de passage et de stationnement sur les accès, voies de circulation et parkings, leur appartenant ci-après désignés ". Il convient de remarquer que parmi les parcelles litigieuses, seule la parcelle cadastrée section AV [Cadastre 9] est citée à ce titre. L'acte poursuit en ajoutant que " Cette servitude s'exercera au gré des requérants, en tout temps et à toute heure, par l'ensemble de leurs représentants, ayants-droit, locataires, clients, livreurs et visiteurs, à pieds avec tous véhicules et engins, et de la manière la plus étendue qui soit. "

L'acte prévoit en page 11 que : "En vue de procéder à la désignation individuelle des immeubles, les sociétés sus identifiées ont procédé à la division de leur propriété, laquelle a fait l'objet d'un procès-verbal du cadastre en date du 11 Avril 2007 qui a été publié au bureau des hypothèques de [Localité 34] le 11 Avril 2007, volume 2007 P, numéro 621".

Le demandeur affirme que les parcelles cadastrées section AV n° [Cadastre 2], [Cadastre 7], [Cadastre 11], [Cadastre 10], [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 13] ont été renumérotées AV [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 26] par le procès-verbal du cadastre en date du 11 Avril 2007.

Toutefois, ce procès-verbal du cadastre en date du 11 Avril 2007 n'est pas produit aux débats et l'acte authentique du 11 juin 2008 ne précise pas quelles parcelles ont été renumérotées.

L'existence de servitude de passage étant contestée par la défenderesse, il n'est démontré l'existence que d'une servitude de passage consentie de manière réciproque entre les parties sur la parcelle AV [Cadastre 9].

En page 11, l'acte indique la " désignation individuelle de l'assiette cadastrale des voies d'accès sur lesquelles les sociétés sus-identifiées sous le paragraphe 1 de l'exposé, ne sont pas autorisées à édifier de nouvelles constructions. " Sont alors notamment citées les parcelles n° AV [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 26].

Si le courrier de Maître [X] en date du 9 mars 2022 indique que les parcelles mentionnées dans cet article 1 sont celles sur lesquelles les parties entendaient se réserver le bénéfice d'une servitude réciproque de passage, il résulte des stipulations précitées qu'il s'agit en réalité d'une servitude non aedificandum ayant été consentie sur les parcelles litigieuses.

Le paragraphe suivant, pages 11 à 14, prévoit la " suppression de servitudes sous condition suspensive ", à savoir qu'en " cas de non-paiement d'un terme de loyer ou d'une redevance de la concession de servitude, d'arrivée du terme ou de résiliation de l'une ou l'autre des conventions pour quelque cause que ce soit, l'ensemble des servitudes grevant les parcelles sus-désignées au profit des parcelles ci-après désignées, constituant le fonds dominant, seront supprimées de plein droit. " Il convient de relever qu'au titre des parcelles constituant le fonds dominant, sont mentionnées les parcelles AV [Cadastre 9], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25] et [Cadastre 26].

Il en résulte qu'il existe des servitudes établies au profit du propriétaire des parcelles litigieuses, autrement dit de la SAS SSD, qui cesseront en cas de non-paiement du loyer ou résiliation.

Le fait que cet article II concernant la suppression de servitude sous condition suspensive soit une disposition totalement indépendante de l'article I ne permet pas d'en déduire que les parcelles litigieuses seraient grevées d'une servitude de passage à défaut de stipulation expresse le précisant.

Ainsi, les demanderesses n'établissent l'existence que d'une seule servitude conventionnelle de passage, sur la parcelle AV [Cadastre 9]. Il convient dès lors d'examiner si cette servitude conventionnelle a été respectée.


Sur le respect de l'utilité de la servitude de passage,

Comme précisé ci-dessus, l'acte de 2008 prévoit que cette servitude s'exercera au gré des requérants, en tout temps et à toute heure, par l'ensemble de leurs représentants, ayants-droit, locataires, clients, livreurs et visiteurs, à pieds avec tous véhicules et engins, et de la manière la plus étendue qui soit.

Il convient donc de vérifier si la SAS SSD respecte cette destination.

S'agissant de l'existence de palissades, le procès-verbal de constat du 21 septembre 2020 affirme que des palissades ont été installées pour protéger et préserver la sécurité des riverains et clients durant le temps des travaux de démolition, notamment sur la parcelle AV [Cadastre 9]. Il précise qu'une ouverture à travers palissade a été prévue au niveau de la jonction des parcelles AV [Cadastre 26] et AV [Cadastre 9], composée de barrières mobiles avec un panonceau mentionnant " accès chantier accès servitude " et que cette ouverture n'est entravée ni par des liens ni pas des cadenas.

Il convient de préciser que les procès-verbaux de constat des 20 et 24 août 2021 ne constatent la présence d'aucune clôture de chantier sur la parcelle AV [Cadastre 9].

Il en résulte ainsi que ces palissades étant bien temporaires, justifiées par la protection de la sécurité des riverains, n'empêchant pas totalement le passage, et qu'elles ont été retirées, aucune modification actuelle de la destination de la servitude n'est donc démontrée sur ce point.

Par analyse de servitude du 31 août 2021, Monsieur [J], géomètre expert, ayant analysé le permis de construire modificatif, indique que ce nouveau permis ajoute une nouvelle voie de circulation véhicule, parallèle à l'[Adresse 27], en longeant le nouveau parking en lieu et place de la zone piétonne de la servitude grevant notamment la parcelle AV [Cadastre 9]. 

Le procès-verbal de constat du 28 mars 2022 constate la matérialisation de places de stationnement en épi côté [Adresse 27], alors qu'il est indiqué qu'avant les travaux les places de stationnement en épi étaient matérialisées en limite et côté de la parcelle AV n°[Cadastre 24]. Il précise qu'une voie piétonne est matérialisée le long des places de stationnement longitudinal, qu'un panneau STOP ainsi qu'un panneau d'interdiction de tourner à gauche sont présents sur un poteau implanté sur la parcelle AV [Cadastre 9] et que des zébras sont présents, notamment sur la parcelle AV [Cadastre 9].

L'analyse de servitude réalisée le 1er juin 2022 par Monsieur [J] fait apparaitre que, sur la parcelle AV [Cadastre 9], la voie de circulation et des stationnements en épis a été déplacée.

Le procès-verbal de constat du 12 mai 2022 indique qu'au niveau de la parcelle AV [Cadastre 9], les places de stationnement sont désormais situées côté voirie.

Les photographies intégrées au procès-verbal de constat du 28 mars 2022 démontrent néanmoins que les places de stationnement en épi déplacées côté voirie n'empêchent pas la circulation des véhicules puisqu'elles longent une voie de circulation et que de l'autre côté de cette voie de circulation est présente une voie pour les piétons.

Ainsi, il en résulte que les travaux réalisés par la SAS SSD sur la parcelle AV [Cadastre 9] ont simplement inversé l'emplacement de la voie de circulation et des places de stationnement mais que tant la circulation piétonne, que celle des véhicules et le stationnement sont préservés. 

Dès lors, les demanderesses ne démontrent aucune modification fautive de la destination de la servitude telle que convenue dans l'acte authentique et seront déboutées de l'ensemble de leurs demandes.


II. Sur la demande de sursis à statuer

Aucune violation de l'utilité de la servitude ayant été relevée, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif.


III. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI [Adresse 30] et la SCI VOLTAIRE qui succombent à l'instance, seront condamnées aux entiers dépens, dont distraction au profit de conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, la SCI DE LA [Adresse 32] et la SCI VOLTAIRE condamnées aux dépens, devront verser à la SAS SSD une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros.


3) Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI DE LA [Adresse 32] et la SCI VOLTAIRE de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 29] LA [Adresse 32] et la SCI VOLTAIRE à payer à la SAS SSD la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DE LA [Adresse 32] et la SCI VOLTAIRE aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE