Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 3 juillet 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

 Syndic. de copro. LES MAS DE FABRON c/ [L], [L] 

MINUTE N°
DU 03 Juillet 2025

N° RG 24/03749 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P7IR




 




 



















Grosse délivrée 
à Me POZZO DI BORGO Thibault
Copie délivrée
à Me BOURGUET-MAURICE Frédéric
le







DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble” [Adresse 9] “situé [Adresse 6]
Représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET CENTRAL GESTION
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me POZZO DI BORGO Thibault, avocat au barreau de Nice, substitué par Me LOMELET Lucie, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [E] [L]
[Adresse 7]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représenté par Me BOURGUET-MAURICE Frédéric, avocat au barreau de Nice

Madame [U] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Me BOURGUET-MAURICE Frédéric, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 20 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025









EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] sont propriétaires d’un lot de copropriété situés [Adresse 10].

Le 10 juin 2024, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la tentative de conciliation.

Le 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON, représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, a fait assigner Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] devant le tribunal judiciaire de Nice Pôle de proximité et demande, sous le bénéfice de l’exécutoire provisoire, afin de :
condamner solidairement Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] à lui payer la somme de 1920,67 euros, au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022,condamner Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] à lui payer les frais de relance et de procédure, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,condamner Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] à lui payer la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
L'affaire, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires, a été appelée et retenue lors de l'audience du 20 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété. 

Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] comparaissent. Ils sollicitent des délais de paiement eu égard aux difficultés financières auxquelles ils font face suite au licenciement de Monsieur [E] [L].

L'affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025. 

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,


MOTIVATION DE LA DÉCISION


Sur les demandes principales
Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON verse aux débats :
un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] sont propriétaires du lot 21 situés [Adresse 5],des décomptes des sommes dues arrêté au 24 juillet 2024,les appels de fonds,le contrat de syndic,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 juillet 2022, 26 juin 2023 et 26 juillet 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants,une mise en demeure portant sur la somme de 875,15 euros en date du 22 novembre 2022, pour laquelle l’AR n’est pas produit.une mise en demeure portant sur la somme de 2150,79 euros en date du 27 juin 2024, l’AR étant produitLa requête en conciliation et le PV de carenceUn jugement du 15 mars 2022
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1584,67 euros (après déduction de la somme 36 Euros de mise en demeure et 300 Euros de frais de remise à l’avocat soit un total de 336 euros à déduire comme expliqué ci-après).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] au paiement de la somme de 1584,67 euros, au titre des charges dues à la date du 24 juillet 2024. 

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En l'absence de pièce permettant de s’assurer de ce que le règlement de copropriété évoqué comporte une clause de solidarité, le seul extrait produit n’ayant pas d’origine déterminée, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. 

En l'espèce, aucun accusé de réception n’est produit s’agissant de la mise en demeure du 22 novembre 2022. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces produites que les frais engagés par le syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON étaient nécessaires pour l'avancement de la procédure au sens de l'article 10-1 susvisé. En effet, le syndicat impute au débit du compte, des frais d’avocat qui sont indemnisés au titre des frais irrépétibles de procédure, et des frais relevant de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété.







Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. 
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Il ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil. 

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. 

Sur la demande de délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l'espèce, les défendeurs sollicitent des délais de paiement sur 24 mois, auquel le syndicat est opposé. Il déclarent connaître des difficultés financières dues au licenciement de Monsieur [L]. 
Ils justifient de la recevabilité de leur dossier par la Commission de Surendettement des Alpes-Maritimes le 31 octobre 2024. Le 14 mars 2025, la Commission a ordonné un réaménagement de la dette.

En l’absence de justificatifs quant à leur situation personnelle et financière, et au regard tant des besoins du syndicat des copropriétaires, qui s’y oppose, que des délais de paiement dont ils ont, de fait, bénéficié, la demande reconventionnelle de Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L], de délais pour s'acquitter du paiement de la dette sera rejetée. Par ailleurs, le licenciement de Monsieur [L] a eu lieu en 2020 et les défendeurs avaient déjà argué de cela lors de la précédente procédure engagée par le demandeur contre les défendeurs pour le paiement des charges, procédure qui a donné lieu au jugement du 15 mars 2022 condamnant déjà les défendeurs.


II Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON la somme de 300 euros en application de l’article précité.
Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,


CONDAMNE Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] à verser au syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON, représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, la somme de 1584,67 euros, au titre des charges dues à la date du 24 juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON, représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON, représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] de leur demande de délais de paiement

CONDAMNE Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] à verser au syndicat des copropriétaires LES MAS DE FABRON, représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTRAL GESTION, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] et Madame [U] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.



Le greffier, Le président,