Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025



 GROSSE :
 Le 05 décembre 2025
 à Me DI COSTANZO 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 05 décembre 2025
 à M. [B] [X]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 25/02106 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JE6

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [C], domicilié : chez SARL IMMOBILIERE TARIOT (Mandataire), [Adresse 1]

représenté par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [P] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante






EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée en date du 25 septembre 2014, M. [C] a donné à bail à M. et Mme [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1.500 euros, outre 240 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024 un commandement de payer la somme de 4.338 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit du bail,Ordonner la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sorties, Ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, Condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur la somme provisionnelle de 17.536,49 euros, correspondant aux loyers et charges impayés dus au 28 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais risques et périls des défendeurs, Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés, Condamner solidairement les parties requises à payer au demandeur une indemnité d’occupation de 2.169 euros par mois, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,Condamner les défendeurs à payer au demandeur la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Dire et juger que dans l’hypothèse où un défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) seront supportés par les défendeurs.Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 30 août 2024 et ce, pendant plus de deux mois.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 29.161,49 euros, selon décompte arrêté au 17 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Appelée à l'audience du 19 juin 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi d’office pour être finalement retenue à l'audience du 2 octobre 2025.
M. [X] a comparu en personne et demandé l’octroi de délais de paiement et le maintien dans les lieux donnés à bail. Il a soutenu qu’il reconnaissait la dette locative née à la suite de son licenciement en 2023 et qu’il avait créé une entreprise qui restait dans l’attente du versement d’une somme de 30.000 euros qui lui permettrait de régler la dette locative.
Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, Mme [X] n’a pas comparu et n’était pas représentée.
Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.
Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l'audience.
La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.
Conformément à l'autorisation donnée par la présidente avant la clôture des débats, le conseil du bailleur a transmis une pièce justifiant de la propriété du bien (taxe foncière 2023).
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
Ce délai était antérieurement de deux mois.
En l'espèce, le bail conclu le 25 septembre 2014 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 août 2024, pour la somme en principal de 4.338 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 octobre 2024.
M. et Mme [X] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (cf. ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupationM. et Mme [X] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Il n’est pas contesté que M. et Mme [X] sont mariés, de sorte qu’en application de l’article 220 du code civil, ils sont redevables solidairement des sommes dues au titre du bail, étant relevé qu’en tout état de cause, le bail stipule une clause de solidarité entre les locataires.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. et Mme [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme de 2.169 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement M. et Mme [X] à son paiement.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. et Mme [X] restent devoir la somme de 29.161,49 euros, à la date du (17 septembre 2025), cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus.
M. [X] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant et Mme [X] n’a pas comparu.
Les frais de poursuite (commandement de payer pour un montant de 158,08 euros, dénonciation CCAPEX pour un montant de 26,41 euros et assignation référé expulsion pour un montant de 780 euros), dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens.
M. et Mme [X] seront condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 28.197 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 17.536,49 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatifL'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, M. [X] sollicite des délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux donnés à bail.
Il ressort du diagnostic social et financier et des déclarations de M. [X] à l’audience qu’il est au chômage depuis juin 2023 et perçoit des allocations de 2.420 euros par mois, tandis que Mme [X] ne perçoit aucun revenu. M. [X] aurait créé une société en septembre 2023 et serait, dans ce cadre, dans l’attente du versement de la somme de 30.000 euros correspondant à des factures demeurées impayées.
Toutefois, il ne peut qu’être constaté que M. [X] ne produit aucune pièce justifiant d’une telle situation et que le versement de cette somme reste donc à ce stade hypothétique, étant relevé que dans le diagnostic social et financier, il était annoncé pour le mois d’octobre 2025 et qu’au jour de l’audience, il n’était toujours pas intervenu.
Au surplus, il est établi que le dernier paiement de loyer effectué par M. et Mme [X] date de décembre 2024.
Il en résulte qu’en application des textes susvisés, aucun délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordé aux défendeurs.
Ces délais ne peuvent pas plus être consentis sur le fondement de l’article 1244-1 du code civil dans sa version applicable au litige dès lors qu’aucun élément ne permet d’établir que M. et Mme [X] sont en capacité de payer la dette locative d’un montant particulièrement élevé (28.977 euros) en plus du loyer courant (2.169 euros), lui-même quasi identique au montant de l’allocation chômage perçue par M. [X] (2.420 euros).
Par conséquent, il y a lieu de rejeter les demandes de M. [X].
Sur les demandes accessoiresM. et Mme [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l'article 8 du décret du 8 mars 2001 devenu l'article A 444-32 du code de commerce, le demandeur n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. 
Cette demande sera donc rejetée.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par dans la présente instance et non compris dans les dépens. 
M. et Mme [X] seront par conséquent condamnés à payer au demandeur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles, étant souligné qu’aucune demande de condamnation solidaire n’est formée s’agissant des frais irrépétibles et des dépens et que le juge ne peut statuer ultra petita.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2014 entre M. [K] [C] et M. [B] [X] et Mme [P] [X] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;
REJETTE les demandes de M. [B] [X] ;
ORDONNE en conséquence à M. [B] [X] et Mme [P] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu’à défaut pour M. [B] [X] et Mme [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande d'astreinte pour quitter les lieux ;
CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [P] [X] à payer à M. [K] [C], à titre provisionnel, la somme de 28.197 euros décompte arrêté au 17 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 17.536,49 euros à compter de l’assignation du 2 avril 2025 ;
CONDAMNE solidairement M. [B] [X] et Mme [P] [X] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 2.169 euros à ce jour, à compter du 18 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE M. [B] [X] et Mme [P] [X] à payer à M. [K] [C] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [B] [X] et Mme [P] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente