Trib. de Commerce · chambre 1-10 — 24 janvier 2025

Copie exécutoire : SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

10 ème CHAMBRE

JUGEMENT PRONONCE LE 24/01/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2022010929

ENTRE :

SAS LA PAPA IMMOBILE, dont le siège social est 10, rue Vieille du Temple 75004 Paris - RCS B 798931309

Partie demanderesse : assistée de Me Matthieu CHOLLET Avocat (M326) et comparant par la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES Avocat (R231)

ET :

1) La SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (S.M.A.B.T.P.) venant aux droits de SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT (CGI-BAT), dont le siège social est 8, rue Louis Armand - 75015 Paris - RCS B 432147049

Partie défenderesse : assistée de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES agissant par Me Christophe SIZAIRE et comparant par SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES - Me Claire BASSALERT Avocat (R142) 2) SAS KAUFMAN & BROAD HOMES, dont le siège social est 17, Quai du Président Paul Doumer 92400 Courbevoie

Intervenante volontaire : assistée de SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE & ASSOCIES agissant par Me Christophe SIZAIRE et comparant par la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES - Me Claire BASSALERT Avocat (R142)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La SAS LA PAPA IMMOBILE, dénommée ci-après LPI est une SAS, propriétaire d'un ensemble immobilier à Brie-Comte-Robert.

La société KAUFMAN & BROAD, dénommée ci-après KB est une société de promotion immobilière.

La CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BÂTIMENT, dénommée ci-après CGIB est un établissement financier.

En date du 10/12/2020, LPI a signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice de KB pour l'ensemble immobilier dont elle était propriétaire, cette promesse étant conditionnée au dépôt et à l'obtention définitive d'un permis de construire.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation de 52 000 euros qui deviendrait exigible dans l'hypothèse où les conditions suspensives ne seraient pas remplies.

Le versement éventuel de cette indemnité, consentie par KB au bénéfice de LPI, avait fait l'objet d'un document émis et signé par CGIB, le garantissant.

Par courrier en date du 08/06/2021, KB a notifié à LPI le refus en date du 10/05/2021 de la demande de PC par les services instructeurs de la mairie de Brie-Comte-Robert et donc son renoncement au bénéfice de la promesse.

De juillet 2021 à février 2022, LPI, KB et CGIB ont échangé de nombreux courriers, LPI invoquant le fait que la condition suspensive était bien levée et l'indemnité due, KB et CGIB le contestant.

A l'audience du 05 décembre 2024, il est demandé au tribunal de prendre acte de la dissolution de la CGI-BAT intervenue le 08/11/2024 par réunion de toutes les parts sociales entre les mains de l'associé unique la Société Mutuelle d'Assistance du Bâtiment et des Travaux Publics, ci-après dénommée SMABTP et en conséquence de constater que cette dernière vient aux droits de CGI.

C'est ainsi qu'est né le litige.

La procédure

LPI a assigné CGIB en date du 18/02/2022, assignation délivrée dans les conditions des articles 655 et 658 du CPC.

Par un jugement en date du 07/06/2024, le tribunal de céans a pris acte de l'intervention volontaire de KB et rejeté :
 * la demande de LPI de sommer CGI et KB de produire la copie intégrale de la demande de permis de construire déposée en la mairie de Brie Comte Robert le 11/12/2020
 * la copie du complément de la demande de permis de construire déposée en la mairie de Brie-Comte-Robert le 30/03/2021
 * le Plan Local d'Urbanisme en vigueur au jour du dépôt de la demande de permis de construire déposée en la Mairie de Brie Comte Robert du 11/12/2020 par KB.

Par ses conclusions régularisées à l'audience du 05/12/2024 et dans le dernier état de ses prétentions, LPI demande au tribunal :

Vu l'article 2321 du code civil Vu l'article 1304-3 du code civil, Vu l'article L 421-6 du code de l'urbanisme,

Déclarant la demande de La Papa Immobile recevable et bien fondée en ses demandes et prétentions

À titre principal :

DIRE ÉT JUGER que la garantie à première demande du paiement de la somme de 52.000 euros due par Kaufman & Broad Homes consentie par la CGI du Bâtiment au profit de La Papa Immobile est valable, ce que reconnaît expressément Kaufman & Broad Homes dans ses écritures

DIRE ET JUGER que la garantie à première demande est autonome du contrat de base à savoir la promesse unilatérale de vente régularisée entre Kaufman & Broad Homes et La Papa Immobile,

DIRE ET JUGER que la somme de 52 000 euros garantie par la CGI du Bâtiment est acquise au profit de la Papa Immobile,

REJETER tous moyens de contestation et/ou exceptions d'inexécution formulées par la CGI du Bâtiment tirées de la promesse unilatérale vente,

ORDONNER la mise enjeu de la garantie à première demande,

CONDAMNER la CGI du Bâtiment au paiement de la somme de 52 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation au profit de La Papa Immobile,

CONDAMNER la CGI du Bâtiment au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusif (sic) à l'exécution de la garantie à première demande.

En tout état de cause :

PRENDRE acte de l'intervention volontaire de Kaufman & Broad Homes, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente,
 * DIRE ET JUGER que le dépôt d'une demande de permis de construire non conforme au PLU de la commune de Brie-Comte-Robert constitue une défaillance de Kaufman & Broad Homes en la réalisation de la condition suspensive stipulée aux termes de la promesse unilatérale de vente
 * DIRE ET JUGER que l'absence de réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire est imputable à Kaufman & Broad Homes
 * DIRE ET JUGER que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire est réputée levée du fait de la défaillance de Kaufman & Broad Homes
 * DIRE ET JUGER que l'indemnité d'immobilisation est acquise au profit de la Papa Immobile

CONDAMNER en conséquence solidairement la CGI du Bâtiment et Kaufman & Broad Homes au paiement de la somme de 52 000 euros.

CONDAMNER solidairement la CGI du Bâtiment et Kaufman & Broad Homes au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusif (sic) à l'exécution de la garantie à première demande.

CONDAMNER la CGI du Bâtiment ainsi que Kaufman & Broad Homes au paiement de la somme de 4 500 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER la CGI du Bâtiment et Kaufman & Broad Homes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Chollet, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile

A l'audience du 26/09/2024, dans ses conclusions et dans le dernier état de ses prétentions, KB demande au tribunal :

Vu l'article 12 du CPC

Vu les articles 2288 et 2298 du Code civil, Vu l'article 2321 du Code civil,

DIRE et JUGER que l'engagement de garantie de la société CGI-BAT, doit être requalifié en simple cautionnement et ne constitue pas une garantie autonome

Vu l'article 1103 du Code civil,

Vu les termes de la promesse unilatérale de vente, Vu l'article 1304 du Code civil,

DIRE et JUGER qu'il n'est démontré aucune faute de la société KAUFMAN & BROAD HOMES dans l'exécution de la convention, CONSTATER la caducité de la promesse de vente EN CONSEQUENCE DIRE et JUGER n'y avoir lieu au paiement d'indemnité d'immobilisation,

En conséquence,

DEBOUTER la société LA PAPA IMMOBILE de toute ses demandes, A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible il était fait droit à la demande de paiement d'indemnité d'immobilisation DIRE et JUGER n'y avoir lieu au paiement de sommes ou dommages et intérêts complémentaires notamment au titre de la résistance abusive, EN TOUT ETAT DE CAUSE DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à exécution provisoire CONDAMNER la société LA PAPA IMMOBILE au paiement d'une somme de 10 000 € au

titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ses conclusions régularisées à l'audience du 05/12/2024 et dans le dernier état de ses prétentions, SMABTP demande au tribunal :

Vu l'article 12 du CPC Vu les articles 2288 et 2298 du Code civil, Vu l'article 2321 du Code civil,

DIRE et JUGER que l'engagement de garantie de la société CGI-BAT, aux droits de laquelle vient SMABTP, doit être requalifié en simple cautionnement et ne constitue pas une garantie autonome,

Vu l'article 1103 du Code civil, Vu les termes de la promesse unilatérale de vente, Vu l'article 1304 du Code civil,

DIRE et JUGER qu'il n'est démontré aucune faute de la société KAUFMAN & BROAD HOMES dans l'exécution de la convention, CONSTATER la caducité de la promesse de vente EN CONSEQUENCE DIRE et JUGER n'y avoir lieu au paiement d'indemnité d'immobilisation,

En conséquence,

DEBOUTER la société LA PAPA IMMOBILE de toute ses demandes, A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible il était fait droit à la demande de paiement d'indemnité d'immobilisation DIRE et JUGER n'y avoir lieu au paiement de sommes ou dommages et intérêts complémentaires notamment au titre de la résistance abusive,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à exécution provisoire

CONDAMNER la société LA PAPA IMMOBILE au paiement d'une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l'audience du 05/12/2024, et en présence des conseils des parties, lecture est donnée du rapport prévu par l'article 870 du Code de Procédure Civile puis, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le tribunal a clos les débats, a mis l'affaire en délibéré et a dit que le jugement serait prononcé le 24/01/2025, par sa mise à disposition au greffe en application de l'article 450 alinéa 2 du CPC.

Les moyens

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l'article 455 du CPC.

Concernant la garantie fournie par CGI, LPI soutient :
 * qu'il s'agit bien d'une garantie autonome et indépendante du contrat principal et qu'en conséquence, le garant ne peut bénéficier de la résolution du contrat de base, à savoir la promesse de vente signée
 * qu'il est de jurisprudence constante que la référence au contrat de base dans le texte d'une garantie ne modifie pas son caractère autonome
 * que le fait déclencheur de la mise en oeuvre de la garantie est l'absence de paiement par KB de l'indemnité due au plus tard le 29/01/2022
 * que SMABTP ne peut donc opposer aucune exception tenant à l'obligation garantie, ni interpréter une clause ou une inexécution de la promesse de vente signée
 * que SMABTP, en refusant de verser le montant de la garantie, fait preuve de résistance abusive,

Concernant la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire par KB, LPI fait valoir :
 * que la demande de permis de construire devait satisfaire aux dispositions du PLU en vigueur, ce qui n'a pas été le cas, comme le prouve l'arrêté de refus dudit permis par la Mairie de Brie Comte Robert en date du 10/05/2021
 * que la demande déposée par KB ne pouvait en conséquence aboutir qu'à un refus objectif de ladite Mairie

que le nouveau PLU adopté par la mairie de Brie Comte Robert postérieurement au dépôt de la demande de permis de construire par KB n'a pas pu avoir d'impact sur la validité de ladite demande car il ne modifiait pas les articles ayant justifié le refus du permis en question
que ce refus prouve donc une défaillance contractuelle de KB qui entraîne automatiquement l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation

Concernant l'impossibilité de réaliser l'opération suite à la l'instauration d'un périmètre de maîtrise foncière au profit de l'EPFIF, LPI expose :
 * que KB a complété sa demande de permis de construire le 30/03/2021, soit postérieurement à la délibération en date du 15/12/2020 de la commune de Brie Comte Robert portant sur la délimitation dudit périmètre de maîtrise foncière
 * que la commune de Brie-Comte-Robert n'a procédé à aucune expropriation sur le périmètre de maîtrise foncière en question et qu'en conséquence, SMABTP et KB ne peuvent se prévaloir de cet argument,

Concernant la garantie, SMABTP et KB répliquent :
 * que le caractère autonome de l'engagement du garant n'est nullement stipulé, ni aucun principe d'inopposabilité des exceptions
 * qu'au contraire, le texte de la garantie précise que l'engagement de CGI à verser

l'indemnité d'immobilisation est soumis aux conditions suspensives de la promesse de vente - qu'en conséquence, la garantie fournie par CGI ne constitue qu'un simple cautionnement

Concernant la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire définitif, SMABTP et KB répliquent :
 * qu'il existe une marge d'interprétation des services instructeurs quant au respect ou non des règles du PLU dans la demande d'un permis de construire
 * que le refus du permis a été motivé par des dispositions d'un nouveau PLU adopté postérieurement au dépôt initial de la demande du permis en question
 * que de toute façon, l'opération n'aurait pas pu être réalisée, la commune de Brie-Comte -Robert ayant inclus les parcelles destinées à celle-ci dans un périmètre de maîtrise foncière au bénéfice de l'EPFIF, instaurant ainsi un principe de sursis à statuer sur toutes les opérations d'urbanisme incluses dans ce périmètre

Concernant la caducité de la promesse de vente, SMABTP et KB exposent :
 * que la non-réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un permis définitif a pour conséquence de rendre la promesse signée caduque
 * que l'indemnité d'immobilisation n'a donc pas lieu d'être versée et que l'argument de la résistance abusive ne peut être retenu
 * qu'en cas de décision du tribunal favorable à LPI mais qui serait infirmée en appel, il existerait un risque certain du recouvrement des sommes versées, au vu de la situation financière de LPI

Sur ce, le tribunal

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l'objet d'une mention au dispositif.

Sur l'intervention de SMABTP

Le tribunal prend acte de la dissolution de CGI et constate que SMABTP vient aux droits de CGI.

Sur la qualification de la garantie

L'article 2321 du Code civil définit la garantie à première demande comme « l'engagement par lequel le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme, soit à première demande, soit suivant les modalités convenues ».

En l'espèce, il est écrit dans la promesse de vente signée entre les parties en date du 10/12/2020 que « le bénéficiaire s'engage à fournir dans un délai de huit jours à compter des présentes au promettant l'attestation de garantie à première demande sans clause de substitution. Cette garantie autonome sera souscrite par le bénéficiaire auprès de l'organisme de son choix afin de garantir cette indemnité d'immobilisation ».

Le document intitulé « GARANTIE A PREMIERE DEMANDE » délivré le 17/12/2020 par CGI stipule par ailleurs que CGI « s'engage par la présente, envers le vendeur, la société SAS PAPA IMMOBILE, pour le compte de la société SAS KAUFMAN & BROAD HOMES, à verser la somme de 52 000 euros dans les conditions prévues à l'acte du 10/12/2020, si la SAS KAUFMAN & BROAD HOMES ne versait pas l'indemnité d'immobilisation au plus tard le 29/01/2022 ».

En conséquence, le tribunal dit :
 * que la garantie à première demande fournie par CGI ne peut être qualifiée d'autonome puisqu'elle fait explicitement référence, dans sa rédaction, aux conditions prévues à la promesse signée entre les parties. En effet, selon la jurisprudence, une référence au contrat de base ne contredit pas le caractère autonome d'une garantie sauf à ce que les obligations du garant soient directement déterminées par le contrat.
 * que la garantie en question doit donc être requalifiée en cautionnement et conditionnée à l'obtention du permis de construire, condition suspensive de la promesse signée entre les parties,

Sur la mise en jeu de la garantie suite à une défaillance éventuelle de KB ayant entraîné le refus de la demande de permis de construire

En l'espèce, la promesse signée entre les parties en date du 12/10/2020 indique, dans le paragraphe (page 10) intitulé INDEMNITE D'IMMOBILISATION : « Si les conditions suspensives essentielles et déterminantes ne sont pas levées du fait de la défaillance du BENEFICIAIRE entraînant de ce fait la non levée d'option, l'indemnité sera acquise par le PROMETTANT ».

Il est par ailleurs indiqué dans la même promesse, dans le chapitre (page 12) intitulé RESERVES ET CONDITIONS SUSPENSIVES sous le titre « Conditions suspensives particulières au profit du BENEFICIAIRE que d'une part : « le BENEFIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive (en l'occurrence l'obtention d'un permis de construire exprès et définitif » justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier de demande de permis de construire et ce au plus tard le 15 décembre 2020, au moyen d'un récépissé délivré par l' »autorité compétente »pour se prévaloir de la présente condition suspensive » et que d'autre part, « la présente condition vaut autorisation immédiate pour le BENEFICIAIRE de déposer à ses frais la demande de permis de construire conformément aux dispositions d'urbanisme applicable ».

En outre, l'arrêté du 10/05/2021 signifiant le refus par la mairie de Brie-Comte-Robert de la demande de permis de construire demandé par KB invoque le non-respect de plusieurs articles du PLU, à savoir les articles UT6, 10 et 11, sachant que KM n'a pas jugé utile de contester cette décision ou n'a pas déposé de demande modificative.

Enfin, les décisions relatives au changement en matière d'urbanisme prises par la mairie de Brie-Comte-Robert, en l'occurrence l'instauration d'un périmètre de maîtrise foncière impactant l'opération, objet du litige, sont postérieures au refus de la demande de permis de construire et ne font pas référence aux parcelles, objet du litige.

En conséquence, le tribunal dit :
 * que la demande de permis de construire a bien été déposée par KB dans le délai imparti, ce que reconnaît LPI
 * que la motivation du refus de la demande de permis de construire déposée par KB par la mairie de Brie-Comte-Robert relève du non-respect du PLU considéré comme applicable à la date de ladite demande
 * qu'en tout état de cause, il ne lui revient pas de contester les raisons de ce refus, ce qui serait du ressort d'une juridiction administrative
 * qu'il ne peut être retenu l'instauration par la mairie de Brie-Comte-Robert d'un périmètre d'urbanisme en date du 18/12/2020, postérieurement à la date du dépôt de la demande de permis de construire et ne concernant pas les parcelles, objet de la promesse de vente entre les parties.

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 * qu'il y a donc lieu de constater une défaillance de KB et l'acquisition par LPI de l'indemnité d'immobilisation consentie par CGI.

Sur la demande de condamnation in solidum de SMABTP et KB de payer à LPI l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 52 000 euros à LPI

En l'espèce, la garantie fournie par CGI étant une caution conditionnée à l'obtention du permis de construire dont la demande a été déposée par KB et refusée par la mairie de Brie-Comte-Robert suite à une défaillance de KB, le tribunal condamnera in solidum SMABTP et KB à payer à LPI la somme de 52 000 euros.

Sur la demande de condamnation in solidum de SMABTP et KB de payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

Attendu que LPI ne justifie pas d'un préjudice autre qu'un retard de paiement de l'indemnité d'immobilisation due par SMABTP et KB, le tribunal la déboutera LPI de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d'application de l'article 700 du CPC

Pour faire reconnaître ses droits, LPI a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le tribunal condamnera donc SMABTP et KB à lui payer la somme de 2 000 euros chacun au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du CPC et rejettera le surplus de la demande.

Sur les dépens

Les dépens seront mis solidairement à la charge de SMABTP et KB qui succombent.

Par ces motifs

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort :
 * Condamne solidairement la SOCIETE D'ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS venant aux droits de SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT (CGI-BAT), et la SOCIETE KAUFMAN & BROAD HOMES au paiement de la somme de 52 000 euros au bénéfice de la société LA PAPA IMMOBILE,
 * Déboute la société LA PAPA IMMOBILE de sa demande de paiement de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
 * Condamne la SOCIETE D'ASSURACE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS venant aux droits de SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT (CGI-BAT), et la SOCIETE KAUFMAN & BROAD HOMES au paiement de 2 000 euros chacune au titre de l'article 700 du CPC.
 * Condamne solidairement la SOCIETE D'ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS venant aux droits de SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT (CGI-BAT) et la SOCIETE KAUFMAN & BROAD HOMES aux entiers dépens.
 * Rejette les demandes des parties autres, plus amples ou contraires.
 * Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.

Liquide les dépens à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 décembre 2024, en audience publique, devant M. Emmanuel de Tarlé, M. Patrice Kretz et M. Gontran Thüring

Un rapport oral a été présenté lors de cette audience.

Délibéré le 19 décembre 2024 par les mêmes juges..

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Emmanuel de Tarlé, président du délibéré et par Mme Christèle Charpiot, greffier.

Le greffier

le président.