Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre (Reféré) — 28 novembre 2025

Ordonnance de référé du 28 Novembre 2025 - N° RG 25/00295 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FMNE Page sur 





Ordonnance du :
 28 Novembre 2025

N°Minute : 25/00434

AFFAIRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ IMMEUBLE TOUR F JOSEPHA HAMOT 

C/

[J] [H], [N] [G]



Ordonnance notifiée le :

- 


à AVOCAT :


Me Gwendalina MAKDISSI

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE POINTE A PITRE 

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
DU 28 Novembre 2025

N° RG 25/00295 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FMNE

Nous, Sabine CRABOT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE TOUR F JOSEPHA HAMOT, sis rue Paul Lacave 97110 Pointe-à-Pitre représenté par son syndic en exercice FRANCE GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D’EXPERTISE, SELAS au capital de 125 952 euros, immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 408 767 861, dont le siège social est sis Immeuble Agence MOLINARD 32 BIS RUE HENRI BECQUEREL-ZI JARRY-97122 BAIE-MAHAULT, prise en la personne de son Président [D] [L] dûment habilité à représenter ladite société et domicilié en cette qualité audit siège ;

Représenté par Me Gwendalina MAKDISSI, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [H], demeurant 26 résidence Mortenol Nord - Escalier 2 -3ème étage - 97110 POINE-À-PITRE, 

Madame [N] [G], domicilié : chez , 236 Résidence Mortenol Nord esc 2 étage 3 - Actuellement 104 Tour Jusepha, rue Paul Lacave 97110 - 97110 POINE-À-PITRE

Tous deux non comparants, ni représentés

D’AUTRE PART

***
Débats à l'audience du 17 Octobre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président le 28 Novembre 2025
Ordonnance rendue le 28 Novembre 2025
***

EXPOSE DU LITIGE,

Monsieur [J] [H] et Mme [N] [G] sont propriétaires du lot n°47 au sein de la copropriété TOUR F JOSEPHA HAMOT sise à Pointe-à-Pitre (97110).

 Ordonnance de référé du 28 Novembre 2025 - N° RG 25/00295 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FMNE Page sur 
Par actes de commissaire de justice du 29 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR F JOSEPHA HAMOT, représenté par son syndic FRANCE GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D'EXPERTISE, a fait assigner M. [H] et Mme [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-a-Pitre aux fins de les voir condamner, avec exécution provisoire sur minute, au payement des sommes suivantes :
- 12 238,67 € au titre des charges dues sur la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 décembre 2023 sauf à parfaire,
- 5 000 € à titre de dommages intérêts,
- 350 € au titre des frais de constitution de dossier par le syndic prévu expressément au contrat de syndic,
A titre subsidiaire, dans le cas où la juridiction de céans estimerait que certains de ces frais correspondraient à des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile, il est demandé de condamner le défendeur au paiement desdits frais à ce titre,
A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la juridiction de céans estimerait que certains de ces frais correspondraient aux dépens, il est demandé de condamner le défendeur au paiement desdits frais à ce titre,
- 60 € au titre des frais justifiés, 
A titre subsidiaire, dans le cas où la juridiction de céans estimerait que certains de ces frais correspondraient à des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile, il est demandé de condamner le défendeur au paiement desdits frais à ce titre, 
A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la juridiction de céans estimerait que certains de ces frais correspondraient aux dépens, il est demandé de condamner le défendeur au paiement desdits frais à ce titre,
- 1 803,25 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.

Il fait valoir que M. [H] et Mme [G] ne s'acquittant pas de l'intégralité de leurs charges de copropriété, il a été contraint de les mettre en demeure de payer par courrier du 26 décembre 2023, resté sans effet, le contraignant à la présente action.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé plus exhaustif des moyens invoqués au soutien de la demande.

Bien que régulièrement cités par actes remis à étude en application de l'article 656 du code de procédure civile, M. [H] et Mme [G] n'ont pas comparu, ni ne se sont faits représenter, de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

L'affaire a été évoquée à l'audience de référés du 17 octobre 2025 à laquelle le conseil du syndicat de la copropriété TOUR F JOSEPHA HAMOT a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et déposé son dossier de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, le requérant régulièrement avisé. 

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur l'absence de comparution de M. [H] et Mme [G]

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile : « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bienfondé ».

M. [H] et Mme [G] ayant été régulièrement assignés par dépôt à étude et dans des délais suffisants, il y a lieu de statuer sur les prétentions du requérant. 

Sur la demande provisionnelle au titre des charges impayées

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR F JOSEPHA HAMOT poursuit le recouvrement à l'encontre de M. [H] et Mme [G] de la somme de 12 238,67 € correspondant à un arriéré de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 1er juillet 2025 selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, ainsi que divers frais. 

Il est notamment produit aux débats :
- La fiche hypothécaire et matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des défendeurs,
- Le contrat de syndic en cours, valable jusqu'au 30 juin 2028,
- Le règlement de copropriété,
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juillet 2022 (convocation et notification),
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 novembre 2023 (convocation et notification),
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 juin 2024 (convocation et notification),
-Le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2025 (convocation et notification),
- Les pièces comptables de 2022 au 3ème trimestre 2025,
- Une lettre de mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusée de réception du 26 décembre 2023 à M. [H], copropriétaire : indivision [G] ou [H] [N], reçue le 28 décembre 2023, 
- Un décompte arrêté au 1er juillet 2025.

Les défendeurs, régulièrement assignés, n'ont pas émis de contestation quant aux charges réclamées, ne rapportant pas la preuve de leur règlement. 

Le décompte du syndicat inclut également divers frais de mise en demeure, de relance, de transmission de dossier à avocat, pour un montant total de 422 euros. 

A cet égard, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

Les frais de toute natures visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d'administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Par ailleurs, l'article 10-1 ne pose qu'une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s'en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu'ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d'huissier à compter de l'assignation font partie des dépens. Les honoraires d'avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

L'envoi d'une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic. Il convient donc de ramener ce poste de frais à la somme non sérieusement contestable de 6 €.

La somme pour la demande de fiche lot au Trésor Public (12 €), est justifiée. 

Il résulte de ce qui précède que la créance se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 12 238,67 € correspondant à l'arriéré exigible au 1er juillet 2025, outre la somme de 18 € au titre des frais justifiés.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés au payement desdites sommes à titre provisionnelle, la somme de 12 238,67 € devant porter intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant interpellation suffisante dès lors qu'il n'est pas justifié de l'envoi d'une mise en demeure à chacun des copropriétaires, et étant précisé que les charges réclamées à la date d'envoi de la mise en demeure était de 4 296,43 €. 

Sur la demande provisionnelle au titre des dommages-intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure de sorte que la demande de dommages et intérêts, en l'absence de justification d'un préjudice autre que celui-ci, doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.

L'équité commande en outre de condamner M. [H] et Mme [G] à payer au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1 803,25 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, étant indiqué qu'il a été tenu compte des frais exposés par le syndicat dans la détermination des frais irrépétibles alloués pour le montant de la facture d’honoraires versée. 

Conformément aux dispositions de l'article 696 du même code, M.[H] et Mme [G] qui succombent seront condamnés aux dépens. 

Enfin, il est rappelé que la présence décision est de droit exécutoire par provision, la nature du litige ne justifiant pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 489 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,
Nous, statuant après débats tenus en audience publique, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et prononcée par sa mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS M. [J] [H] et Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR F JOSEPHA HAMOT, représenté par son syndic FRANCE GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D'EXPERTISE, la somme provisionnelle de 12 238, 67 € au titre des charges dues arrêtées à la date du 1e juillet 2025, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ; 

CONDAMNONS M. [J] [H] et Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR F JOSEPHA HAMOT, représenté par son syndic FRANCE GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D'EXPERTISE, la somme provisionnelle de 18 € au titre des frais justifiés (frais de mise en demeure et de demande de fiche lot) ;

CONDAMNONS M. [J] [H] et Mme [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR F JOSEPHA HAMOT, représenté par son syndic FRANCE GUADELOUPE DE COPROPRIETE ET D'EXPERTISE, la somme de 1 803,25 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS pour le surplus les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble TOUR F JOSEPHA HAMOT ; 

CONDAMNONS M. [J] [H] et Mme [N] [G] aux dépens de l'instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE