Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre (Reféré) — 28 novembre 2025

Ordonnance de référé du 28 Novembre 2025 - N° RG 25/00286 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FMGX Page sur 





Ordonnance du :
 28 Novembre 2025

N°Minute : 25/00421

AFFAIRE :

LE SYNDICAT DES COPROPROIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1], 

C/

[H] [U]



Ordonnance notifiée le :

- 


à AVOCAT :


SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE POINTE A PITRE 

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
DU 28 Novembre 2025

N° RG 25/00286 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FMGX


Nous, Rosette COMBE, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assistée de Lydia CONVERTY, Greffier.


DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic la S.A.R.L. PATRIMOINE IMMOBILIER inscrite au RCS de Pointe- à- Pitre sous le numéro 419 570 726, dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège,

Représenté par Maître Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,


D’UNE PART


DEFENDERESSE :

Madame [H] [U], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]/FRANCE

Comparante, en personne,


D’AUTRE PART

***
Débats à l'audience du 07 Novembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président le 28 Novembre 2025
Ordonnance rendue le 28 Novembre 2025
***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [U] est propriétaire du lot 35 au sein de l‘immeuble en copropriété dénommé Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1].

Par acte en date du 1er août 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER, a fait assigner Madame [H] [U] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
16 464,48 euros à titre de provision due au 10 juillet 2025, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 24 février 2022;1 400 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l’audience utile du 07 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, auquel il sera fait renvoi pour plus ample exposé du litige et de ses moyens, et déposé son dossier.

Madame [H] [U] a comparu et sollicité des délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile.


MOTIFS


Sur la qualité à agir

Il résulte des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic en exercice a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, au nom du syndicat de copropriétaires.

Aux termes de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 le syndic est dispensé d’obtenir une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires lorsqu’il agit en recouvrement de créance.

Dans le cas présent, la SARL PATRIMOINE IMMOBILIER justifie de sa qualité en produisant le contrat de syndic correspondant.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
- les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;
- pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l'occurrence, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] poursuit le recouvrement à l'encontre de Madame [H] [U] de la somme de 16 464,48 euros correspondant à un arriéré de charges et de provisions dû au 10/07/ainsi que divers frais.

Il est notamment produit aux débats :
- la fiche du lot 
- le contrat de syndic à effet au 1er juillet 2024
- le procès-verbal de l‘assemblée générale du 11 juin 2019 (convocation + notification)
- l’extrait de compte arrêté au 10 juillet 2025 
- les pièces comptables 2022 à 2025
- les mises en demeure des 10/08/2023; 29/07/2024 et 23/12/2024
- le commandement de payer du 04 novembre 2022.

Le décompte arrêté au 1er juillet 2025 mentionne un total de charges et de frais de 22 902,43 euros et la somme de 5 173 euros réglée par Madame [H] [U] soit un solde 17 729,43 euros, montant que les défendeurs s'interdisent de contester par leur absence.

Le décompte du syndicat inclut également divers frais de mise en demeure et de constitution de dossier avocat.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

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Les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

L'article 10-1 ne pose qu’une règle d'imputation de ces frais de toute nature. Il s’en évince que ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Ainsi les frais tarifés d'huissier à compter de l'assignation font partie des dépens. Les honoraires d'avocat sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

L’envoi d’une mise en demeure aux fins de recouvrement des charges de copropriété procède de la mission courante du syndic. Les frais nécessaires exposés à ce titre ne sauraient dès lors excéder le coût de la lettre recommandée avec accusé de réception exposé par le syndic.

Enfin, la transmission du dossier contentieux à l’avocat n’implique aucune diligence exorbitante de sa mission d’administration de la copropriété, de sorte qu’elle n’est source d’aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité.

Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat se trouve établie pour un montant non sérieusement contestable de 16 464,48 euros, correspondant à l'arriéré exigible au 10 juillet 2025.

Madame [H] [U] doivent donc être condamnés à payer la somme de 16 464,48 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er août 2025.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] est confrontée à des problèmes financiers. Sa bonne foi commande de l‘autoriser à se libérer de sa dette d’un montant de 16 464,48 euros en 24 mensualités de 686,02 euros et la dernière faisant solde de la dette, tout en précisant qu’à défaut de paiement d’une des échéances précitées à la date fixée, le tout deviendra immédiatement exigible.

Il y a lieu de dire que les paiements s‘imputeront d‘abord sur le capital.

Sur les autres demandes

En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Madame [H] [U] à verser au requérant, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [H] [U] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent:

CONDAMNONS Madame [H] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], une provision 16 464,48 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 10 juillet 2025;

DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er août 2025;

AUTORISONS Madame [H] [U] à se libérer de sa dette par 24 versements mensuels et successifs de 686,02 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une des échéances précitées à la date fixée, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS que les paiements s‘imputeront d‘abord sur le capital;

REJETONS toutes autres demandes;

CONDAMNONS Madame [H] [U] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Madame [H] [U] aux dépens;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE