Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 5 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10] [1]

[1] 

C. exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

N° RG 23/03651 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZIZE

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
10 Mars 2023










JUGEMENT 
rendu le 05 Janvier 2026 
DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Natacha LOREAU de la SELEURL NPJ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2108




DÉFENDERESSE

S.A.S. BKF ASNIERES
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Maître Rémi DE BALMANN de la SELEURL D, M & D, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0052





Décision du 05 Janvier 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/03651 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZIZE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 janvier 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 21 juillet 2021, la SCI du 180 a donné à bail commercial à la SAS BKF Asnières des locaux sis [Adresse 4]), pour une durée de neuf ans, à compter du 21 juillet 2021 avec échéance au 20 juillet 2020.

La destination est la suivante : " restauration avec extraction sur place et à emporter". 

Les locaux ont été livrés " brut de béton ", le preneur ayant la charge de les aménager à ses frais exclusifs. 

Par courrier électronique du 19 août 2021, le syndic gérant la copropriété où se trouvent les locaux pris à bail, a interrogé le bailleur sur l'activité qui sera installée dans lesdits locaux. 

Par courrier électronique du 24 août 2021, le bailleur a indiqué au syndic précité que le locataire installé allait exercer une activité de restauration sur place et à emporter.

Le 30 septembre 2021, le preneur a initié des travaux de tubage de la gaine d'extraction sur la cheminée de la copropriété.

Constatant le démarrage desdits travaux, par courrier électronique du même jour, doublé d'une lettre recommandée avec avis de réception, le syndic a rappelé au copropriétaire-bailleur que les travaux sur les parties communes devaient être autorisés par le syndicat des copropriétaires. 

Par suite, pour s'assurer de l'arrêt des travaux litigieux, le syndic a fait procéder au cadenassage de l'accès à la toiture.

Par courrier électronique du 12 octobre 2021, le bailleur a informé le preneur de l'impossibilité de faire le tubage en raison des agissements du syndic.

Le 14 septembre 2022, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution, inscrite à l'ordre du jour à l'initiative du copropriétaire-bailleur, tendant à obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires de tuber la gaine. 

Par exploit de commissaire de justice du 26 octobre 2022, la SCI du [Adresse 5] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], le syndic Immo Discount et la société civile de construction vente Diramo (venderesse des locaux exploités en l'état futur d'achèvement) devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins substantielles d'être autorisée à exécuter les travaux de tubage de la gaine à ses frais et sous sa responsabilité, conformément au devis de l'entreprise Plein Air Ventilation, subsidiairement, d'obtenir l'annulation de la décision ayant donné lieu au rejet de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 14 septembre 2022, et en tout état de cause, obtenir des dommages-intérêts. 

La SAS BKF [Localité 9] est intervenue volontairement à ladite procédure.

Par exploit de commissaire de justice du 10 mars 2023, la SCI du 180 a fait assigner la SAS BKF Asnières devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- PRONONCER la caducité du bail ;
- CONDAMNER le preneur à restituer les clés des locaux au plus tard 8 jours après le prononcé de jugement à intervenir sous astreinte de 300 € par jour dc retard;
- DESIGNER tel expert qu'il lui plaira avec mission de se rendre sur place pour donner son avis sur le coût d'une remise en état des locaux dans leur état d'origine, tel qu'établi par l'état des lieux d'entrée ;
- CONDAMNER le preneur à régler au bailleur les loyers/indemnités d'occupation et charges au montant du loyer à compter du 10 mai 2022 et ce jusqu'à la remise des clés;
- CONDAMNER le preneur à régler au bailleur la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- Le condamner également aux entiers dépens.

Par procès-verbal de restitution des clés du 1er décembre 2023, établi par un commissaire de justice intervenant sur requête du preneur, les clés ont été restituées au bailleur, avec la mention " ladite restitution étant effectuée sous l'entier bénéfice des instances et actions de ma requérante aux fins d'être remboursée et indemnisée des préjudices que le manquement de la SCI du 180 à son obligation de délivrance lui a causés. ". 

Par la suite, les locaux ont été remis en location par le bailleur.

Par ordonnance du 24 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a déclaré incompétent le tribunal judiciaire de Nanterre pour statuer sur l'instance relative aux prétentions contenues dans les conclusions d'intervention volontaire de la SAS BKF Asnières et a dessaisi cette juridiction au profit du tribunal judiciaire de Paris, au motif principal de la présence au bail commercial d'une clause attributive de compétence.

Par ordonnance du 3 octobre 2024, le juge de la mise en état saisi de la présente procédure a, en substance :
-rejeté l'exception de litispendance et de connexité soulevée par la SAS BKF [Localité 9];


-débouté la SCI du [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes de provision et de garanties provisionnelles ;
-débouté la SAS BKF [Localité 9] de l'ensemble de ses demandes de provision.


Par conclusions notifiées le 10 janvier 2025, la SCI du 180 demande au tribunal judiciaire de Paris de :
-prononcer la caducité du bail ;
-condamner la SAS BKF [Localité 9] à lui régler la somme de 60.775 euros hors taxe, soit 72.930 euros toutes taxes comprises, pour la période courant du 10 mai 2022 jusqu'au 1er décembre 2023, date de restitution des clés, à titre de loyers/indemnités d'occupation et charges ; 
Sur les demandes de remboursements / indemnisations du preneur 
-rejeter la demande de la SAS BKF [Localité 9] de remboursement des honoraires de transaction réglés à la société Point de Vente, intermédiaire à la prise à bail ; 
-rejeter toute demande de remboursement des factures UHS, Food Equipement, P.mac, So Styl et de la facture sans entête ; 
-fixer l'indemnité due à la SAS BKF [Localité 9] au titre des travaux à une somme correspondant à 50% des factures des sociétés TD Clim, Ogelec et la société Ets Bussereau ;
-rejeter la demande de la SAS BKF [Localité 9] de dommages et intérêts pour préjudice économique ; 
-rejeter la demande de la SAS BKF [Localité 9] de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 
En tout état de cause, 
-ordonner la compensation entre les sommes qui pourraient être mises à sa charge et de toutes sommes dues par la SAS BKF [Localité 9] , notamment au titre des indemnités d'occupation et charges, travaux de remise en état des locaux ; 
-condamner la SAS BKF [Localité 9] à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
 -la condamner également aux entiers dépens.


Au soutien de ses prétentions, la SCI du 180 énonce:
-que devant le refus du syndicat des copropriétaires de voir le preneur procéder au tubage de la gaine d'extraction qui est indispensable à l'exploitation du restaurant, le preneur ne peut exercer l'activité prévue au bail ; que dès lors, la caducité doit être constatée ; 
- qu'à la suite de la restitution des clés par le preneur, elle lui a restitué le montant du dépôt de garantie (9.750 €), la somme de 2.400 € au titre des honoraires de rédaction du bail, ainsi que l'original de la garantie bancaire remise ; que dès lors, il ne saurait prétendre à nouveau au remboursement des honoraires de rédaction du bail ; 
-que s'agissant du remboursement des honoraires de négociation, elle ne peut en aucun cas être tenue de rembourser au preneur une somme qu'elle n'a pas perçue et il appartient à celui-ci d'agir à l'encontre de la société Point de Vente qui a perçu lesdits honoraires; 
-que s'agissant du remboursement des travaux, le preneur a bénéficié à la conclusion du bail d'une franchise de loyer de trois mois en raison de ses travaux d'aménagement ; qu'elle n'a pas à rembourser des travaux qui n'ont pas été réalisés dans les locaux et de mobiliers dont ces locaux n'étaient manifestement pas destinataires, aucun mobilier n'étant présent dans lesdits locaux tel qu'il ressort du procès-verbal de constat du 5 juillet 2022; 
-qu'il ressort de ce même procès-verbal que les travaux dont le preneur sollicite le remboursement ne sont pas achevés, les peintures étant non effectuées, et aucun papier peint n'est posé; que ce constat reste analogue dans le procès-verbal de travaux dressé le 7 décembre 2023 ;




- que doivent être écartées les demandes fondées sur les pièces suivantes : l'ordre de vente de la société UHS non confirmé dont le montant mentionné ne peut être considéré comme acquitté ; la facture sans entête ; la facture relative aux enseignes et lettres lumineuses, alors qu'elle n'a donné aucune autorisation pour modifier la façade et que les constats de commissaires de justice n'ont pas relevé de présence de plaque, enseigne ou signalétique lumineuse ; la quote-part de la facture relative à la chambre froide en ce qu'aucune chambre froide n'était constatée dans les locaux au passage des commissaires de justice ; 
-que la facture de la climatisation doit être réduite à juste proportion, faute d'installation complète constatée sur les lieux ; que celle de l'architecture doit être prise en compte sur justificatifs du paiement effectif ; que doit être réduite de moitié la facture relative à la pose du carrelage, la peinture et le papier peint (facture Ets Bussereau de 23.030 € HT); que la facture relative à l'électricité (facture Ogelec de 19.294,99 € HT) devra être partiellement rejetée en ce que l'intégralité des prestations n'a pas été réalisée (cf. constats); 
-que le montant du remboursement doit être fixé hors taxes ;
-que s'agissant des dommages-intérêts au titre du préjudice économique, il n'est produit aucun justificatif ni de l'existence d'un préjudice, ni de son éventuel chiffrage ; que le préjudice moral du président de la SAS BKF [Localité 9] n'est pas démontré; 
- qu'à compter du 10 mai 2022, le bailleur n'a aucune raison d'être privé de loyers qu'il aurait pu percevoir d'un autre locataire ; que le preneur s'est refusé à restituer les locaux avant le 1er décembre 2023, ce qui justifie le droit de percevoir des indemnités d'occupation sur cette période de temps. 


Par conclusions notifiées le 25 mars 2024, la SAS BKF Asnières demande au tribunal judiciaire de Paris de :
-débouter la SCI du 180 de toutes ses demandes, sauf en ce qu'elles tendent à voir "prononcer la caducité du bail " ; 
-prononcer la caducité du bail commercial qu'elle a conclu le 21 juillet 2021 avec la SCI du 180 et ce, à compter du 9 décembre 2023, date de restitution des clés ; 
-dire et juger en tout état de cause que la SCI du 180 a manqué à son obligation de délivrance ; 
-prononcer la résiliation du bail commercial qu'elle a conclu le 21 juillet 2021 avec la SCI du 180 aux torts exclusifs de cette dernière ; 
-dire et juger que la SCI du 180 doit en conséquence restitution et réparation intégrale des préjudices qu'elle a subis ; 
-constater que la SCI du 180 ne lui a restitué à ce jour que le seul dépôt de garantie et la caution bancaire ; 
-condamner la SCI du 180 à lui rembourser la somme de 2.400 euros réglée au titre de la rédaction du bail litigieux et celle de 16.800 euros payée au titre des honoraires de transaction; 
-condamner la SCI du 180 à lui rembourser la somme de 138.053 euros au titre des dépenses de travaux effectués en pure perte dans les locaux inexploitables ; 
-condamner la SCI du [Adresse 5] à lui payer la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique (perte de chance de mieux investir ses fonds et manque à gagner) ; 
-condamner la SCI du [Adresse 5] à lui payer la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; 
-condamner la SCI du [Adresse 5] à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
-condamner la SCI du [Adresse 5] aux dépens.


Au soutien de ses prétentions, la SAS BKF [Localité 9] énonce : 
- que la SCI du [Adresse 5] a failli à son obligation de délivrance, en ce que les locaux ne sont pas conformes à leur destination, faute de dispositif d'extraction ; que le bailleur est fautif ; qu'il a notamment tardé à solliciter du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] l'autorisation d'effectuer le tubage de la gaine d'extraction ; 
- qu'elle ne pouvait restituer les clés et renoncer à l'espoir de démarrer son activité, en l'absence de tout accord transactionnel prenant en compte ses droits à indemnisation ; 
- qu'en vertu de l'article 1186 du code civil, un contrat devient caduc si l'un de ses éléments constitutifs disparaît ; que tel est le cas en l'espèce ; qu'en application de l'article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil ; qu'en application de ces textes, elle doit obtenir restitution des dépenses qu'elle a exposées ;
-que n'étant pas responsable de l'impossibilité d'exploiter, il appartiendra au syndicat des copropriétaires, mis en cause dans la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre, d'indemniser le bailleur du défaut de perception des loyers ; 
-qu'il doit être rappelé que la restitution du dépôt de garantie et des frais de rédaction d'acte par le bailleur a été opérée le même jour que la remise des clés ; que dès lors, le bailleur ne peut prétendre que la remise des clés est tardive, sans se voir reprocher cette même tardiveté pour les restitutions partielles ; 
-qu'elle justifie ses demandes indemnitaires par des factures ; 
-que s'agissant du préjudice économique, elle peut prétendre à des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1187 du code civil ; 
-que le bailleur lui a fait subir une perte de chance de mieux employer ses fonds (frais et honoraires de transaction et de rédaction d'acte, dépôt de garantie, garantie bancaire, travaux, ...) ; 
-que s'agissant du préjudice moral, Monsieur [C] [X], ès qualités de dirigeant de la SAS BKF [Localité 9], a perdu le bénéfice de son contrat de franchise et doit " se reconstruire " psychologiquement et professionnellement, ayant perdu toute confiance, ce qui offre droit à réparation. 
 
Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
 
La clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 23 septembre 2025. 

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026. 


MOTIVATION

A titre liminaire

Le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à " dire ", " juger " et " constater " ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.

Le tribunal rappelle en outre que l'extinction d'un bail par caducité est exclusive de l'extinction d'un bail par résiliation judiciaire pour faute. Or, la SAS BKF [Localité 9] ne hiérarchise pas ses demandes formées sur ces deux fondements. 



Le tribunal constate cependant que les parties s'entendent sur l'extinction du bail par caducité. Au regard de l'accord des parties sur un fondement juridique commun, le tribunal fera primer l'examen de la caducité du bail sur l'examen éventuel de la résiliation judiciaire pour faute, si le premier n'aboutissait pas à l'extinction du bail. 

Sur la caducité du bail commercial

Aux termes de l'alinéa 1er de l'article 1134 ancien du code civil applicable au bail en l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il résulte de l'article 1186 du code civil qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

La caducité se caractérise par ceci qu'elle découle d'un événement de nature objective et survenant après la formation, tel que la défaillance d'une condition suspensive ou la disparition d'un élément essentiel du contrat, tel que son objet. Ainsi se distingue-t-elle de la nullité, qui repose sur l'absence ab initio d'un élément de validité, mais également de la résolution pour inexécution, qualifiée de résiliation dans certains cas, et de la rupture unilatérale, qui trouvent leur origine dans la faute de l'une des parties. 

En l'espèce, comme indiqué précédemment, il y a lieu de relever en premier lieu que les parties s'entendent pour faire constater la caducité du bail commercial du 21 juin 2021 qui les lie. 

En second lieu, le tribunal relève l'absence de délivrance conforme des locaux, faute pour ceux-ci de permettre la mise en place d'une extraction nécessaire à l'activité de " restauration avec extraction " stipulée comme destination, laquelle extraction était une condition essentielle du bail. 

Le tribunal constate que ce défaut de délivrance s'est matérialisé par le rejet de la résolution tendant à autoriser la mise en place de l'extraction par le vote de l'assemblée générale du 14 septembre 2022. 

En conséquence, le tribunal constate la caducité du bail du 21 juin 2021 à la date du 14 septembre 2022.

Sur les conséquences de la caducité

Il résulte de l'article 1187 du code civil que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du même code.

Il est constant qu'en cas d'anéantissement du contrat imputable à une partie, cette dernière devra indemniser le préjudice causé.

Aux termes de l'article 1352-5 du code civil, pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

L'article 1352-6 du code civil prévoit que la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue.

Il résulte de l'article 1352-8 du code civil que la restitution d'une prestation de service a lieu en valeur. Celle-ci est appréciée à la date à laquelle elle a été fournie.





Sur les restitutions dues à la SAS BKF [Localité 9] au titre des frais de rédactions d'acte et de transaction

S'agissant de la somme de 2.400 euros réglée au titre de la rédaction du bail litigieux, il ressort du document bancaire du 17 janvier 2024 émis par l'établissement de crédit Société Générale que la SAS BKF [Localité 9] a été, le 8 janvier 2024, destinataire d'un virement de 2.400 euros, le virement ayant pour motif : " restitution frais d'actes bkf ". En conséquence, la demande de restitution formée de ce chef par la SAS BKF [Localité 9] sera rejetée. 

S'agissant de la somme de 16.800 euros payée au titre des honoraires de transaction, si elle n'a pas été perçue par la SCI du 180 et n'entre pas stricto sensu dans le champ des restitutions, elle peut entrer dans le champ des dommages-intérêts si l'anéantissement du contrat est imputable à une partie. Or, comme précédemment indiqué, l'anéantissement du bail découle de la violation par le bailleur de l'obligation de délivrance conforme. En conséquence de cette faute, la SAS BKF [Localité 9] a pour préjudice d'avoir dépensé en pure perte la somme de 16.800 euros au titre des honoraires de transaction. La SCI du 180 fautive doit donc être condamnée à lui rembourser ladite somme, avec intérêts au taux légal, à compter de la sommation du 1er décembre 2023. 

Sur les restitutions dues à la SAS BKF [Localité 9] au titre des dépenses de travaux

S'agissant de la somme de 138.053 euros prétendument payée au titre des dépenses de travaux effectués dans les locaux pris à bail devenus inexploitables, la SAS BKF [Localité 9] produit les pièces suivantes :
-une facture du 1er août 2021 de la société So Styl d'un montant total hors taxes de 12.000 euros décomposée comme suit : 2.000 euros au titre d'une demande d'enseigne et 10.000 euros au titre de l'aménagement du restaurant ;
- un ordre de vente du 2 septembre 2021 de la société UHS international pour un montant total hors taxe de 4.052 euros portant sur l'ameublement ;
- une facture du 14 septembre 2021 de la société Food Equipement d'un montant total hors taxes de 17.300 euros portant sur des équipements de cuisines ;
- une facture du 5 janvier 2022 de la société Ogelec d'un montant total hors taxes de 19.294,99 euros portant sur des travaux de câblage électrique de l'espace restauration ; 
- une facture du 12 janvier 2022 de la société Ets Bussereau Olivier pour un montant total hors taxes de 23.030 euros portant sur divers travaux d'aménagement (carrelage, peinture, papier peint, pose de placo) ;
-une facture du 18 janvier 2022 de la société TD Clim pour un montant total hors taxes de 21.480 euros portant sur l'installation de la climatisation et d'une chambre froide ;
-une facture du 10 février 2022 de la société Pmac Enseigne pour un montant total hors taxes de 18.450,40 euros portant sur l'installation de décor, lettres lumineuses intérieures, logo lumineux intérieur et enseignes extérieures ;
- un " devis/facture " du 15 avril 2022 sans auteur identifié pour un montant de 11.250 euros portant sur de la menuiserie standard et sur mesure, sans spécification quant à l'inclusion des taxes dans ladite somme.

Il convient d'ores et déjà d'écarter avant plus ample examen :
- l'ordre de vente du 2 septembre 2021 émis par la société UHS international pour un montant total hors taxe de 4.052 euros dont il ressort qu'il n'engageait le fournisseur qu'en cas de signature de l'acheteur et versement par celui-ci d'un acompte de 40%, lesquels ne sont pas formalisés sur ledit ordre ; 
-le " devis/facture " du 15 avril 2022 pour un montant de 11.250 euros ne répondant pas aux normes comptables d'une facture (absence des mentions obligatoires). 

Il est rappelé que les clés ont été restituées le 1er décembre 2023. Il ressort du procès-verbal du 7 décembre 2023, dressé par commissaire de justice, à la requête de la SCI du 180, notamment ce qui suit. 

Concernant l'ameublement et les équipements : 

-dans la cuisine : aucun élément d'ameublement, ni d'équipement de cuisine en dehors d'une hotte aspirante en cours d'installation ; 
-dans les sanitaires : aucun mobilier ;
-dans le local technique : aucun mobilier ;
-de manière générale, il n'est relevé l'existence d'aucune chambre froide installée au sein des locaux.

Concernant les travaux effectués :
-seule une cassette intérieure est installée pour la climatisation, sans unité extérieure; 
-aucune enseigne extérieure n'est installée en façade ;
-aucune enseigne ou autre élément de décoration ou de communication commerciale n'est en place ;
-les installations électriques ne sont pas finalisées (existence de sorties de fils avec douille et ampoules en attente) ;
-les peintures ne sont pas finalisées sur le faux plafond ;
-le carrelage au sol n'est pas finalisé dans l'espace principal.

Il ressort du rapport de synthèse réalisé par la société Civilis Expertises, expert mandaté par la SCI du 180, présent lors du constat précité, notamment ce qui suit. 

Le câblage courant fort/faible a été exécuté. Il manque à finaliser :
- les repérages appareillages modulaires et les schémas des armoires ;
- le raccordement de l'enseigne et la coupure pompière (enseigne non présente) ;
- le raccordement du rideau électrique et le boîtier (rideau non présent) ;
- la pose des spots.

Ce même rapport de synthèse estime que les revêtements en dur sol et murs sont finalisés à environ 95%. Les finitions (enduits, peintures, bandes) sont réalisées à 40%. Le papier peint n'est pas réalisé. Le parement en plaques de plâtre est pratiquement finalisé. 

La SAS BKF Asnières ne soulève aucun moyen utile pour contester les constatations du commissaire de justice et de l'expert unilatéralement mandaté par la SCI du 180. 

Sous le bénéfice de ces constatations, il y a lieu de rejeter la demande de restitution portant sur le poste afférent aux enseignes et lettres lumineuses: soit la somme de 8.450,40 euros hors taxes pour l'installation de décor, lettres lumineuses intérieures, logo lumineux intérieur et enseignes extérieures, en raison de leur absence dans les lieux.

Au regard de ces mêmes constatations, il y a lieu de réduire à des justes proportions, les postes suivants : 
- sur la somme de 17.300 euros demandée au titre des restitutions des équipements de cuisines, seuls 300 euros seront alloués à titre forfaitaire, n'étant relevé que la présence d'une hôte en cours d'installation dans les lieux ;
-s'agissant de l'installation de la climatisation et d'une chambre froide, il y a lieu d'écarter la somme de 13.680 euros sollicitée au titre de l'installation d'une chambre froide, celle-ci n'ayant pas été installée et de retenir un montant forfaitaire de 350 euros hors taxe correspondant à la fourniture et à la pose d'une unité de type cassette constatée sur les lieux ; 

- s'agissant de la somme de 23.030 euros hors taxe concernant divers travaux d'aménagement (carrelage, peinture, papier peint, pose de placo), il convient de soustraire les sommes suivantes : 270 euros au titre du papier peint, celui-ci n'ayant pas été posé ; 60% des sommes facturées au titre des peintures, seuls 40 % environ desdites peintures ayant été réalisées - soit (1.520 € + 2.120 € = 3.640 €) * 60% = 2.184 €; et 5% des sommes au titre des sols et murs - soit 3.750 * 5% = 187,5 €. Ainsi sera allouée à ce titre la somme de 20.388,50 euros, calculée comme suit : 23.030 € - 270 € - 2.184 € -187,5 € = 20.388,50 €.

Soit au titre de ces postes, une somme intermédiaire de 21.308,50 euros (300 € +350 € + 20.388,50 € = 21.038,50 €).

Il y a lieu de retenir en outre l'intégralité des factures correspondant aux postes suivants, à titre de dommages-intérêts : 
- la somme de 12.000 euros hors taxes facturée au titre de l'aménagement d'un restaurant par la société So Styl, s'agissant principalement d'une prestation intellectuelle de conception et réalisation et de frais administratifs au titre d'une demande d'enseigne, laquelle n'est pas sérieusement constatée et est matérialisée par des travaux mettant en œuvre ledit projet d'aménagement ; 
- la somme de 19.294,99 euros hors taxes pour des travaux de câblage électrique, étant relevé que les seuls raccordements non exécutés sont en cohérence avec le constat de l'absence des équipements à raccorder (enseigne extérieure, rideau électrique).

Soit au titre de ces postes, une somme intermédiaire de 31.294,99 euros (12.000 € +19.294,99 € = 31.294,99 €).

Il s'ensuit que la SCI du 180 doit être condamnée à payer à la SAS BKF Asnières la somme de 52.333,49 euros hors taxes au titre des restitutions relatives aux aménagements et travaux, calculée comme suit : 21.308,50 € + 31.294,99 € = 52.333,49€.


Sur les restitutions dues à la SAS BKF [Localité 9] au titre du préjudice économique et du préjudice moral

Il ressort des constatations précédentes que les travaux d'aménagement essentiels à la réception de la clientèle n'étaient pas finalisés à la date de caducité du bail, de sorte que sur la période de titularité du bail du 21 juillet 2021 (conclusion du bail) à la période du 14 septembre 2022 (caducité), la SAS BKF [Localité 9] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice d'exploitation.

Par ailleurs, la SAS BKF [Localité 9] ne peut se prévaloir à la fois du remboursement des sommes exposées au titre des dépenses des travaux d'aménagement et de la perte de chance liée au fait que les sommes investies dans lesdits travaux auraient pu être allouées à d'autres investissements.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SAS BKF [Localité 9] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice économique. 

S'agissant de la demande de réparation d'un préjudice moral, il est relevé que le moyen principal invoqué à ce titre est le préjudice psychique causé à Monsieur [C] [X], ès qualités de dirigeant de la SAS BKF [Localité 9]. Or, celui-ci n'est pas dans la cause. Dès lors, le moyen ne saurait être accueilli. 






S'agissant du moyen tiré de la perte du contrat de franchise, il n'est justifié par aucune pièce, la perte d'un contrat de franchise ne découlant pas nécessairement de la remise des locaux, en ce qu'une franchise peut être accordée à son titulaire pour une zone géographique étendue et transférée dans un autre fonds de commerce. Dès lors, ce moyen doit être écarté.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SAS BKF [Localité 9] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral. 


Sur la demande d'indemnité d'occupation de la SCI du 180

Il est constant qu'en cas d'anéantissement du contrat imputable à une partie, cette dernière devra indemniser le préjudice causé.
Il est constant que l'absence de délivrance du bien loué en état de servir à l'exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur.

En l'espèce, la SCI du 180 réclame à SAS BKF Asnières une indemnité d'occupation pour la période courant du 10 mai 2022 au 1er décembre 2023, date de restitution des clés. 

Il est relevé d'une part, que la caducité a été constatée le 14 septembre 2022, de sorte que la période d'occupation sans titre ne peut courir qu'à compter de ladite date. 

D'autre part, comme indiqué précédemment, le bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance ne saurait se prévaloir de la perte du titre locatif dont il est la cause, pour obtenir la réduction des dommages-intérêts qu'il doit à son locataire au titre de la réparation intégrale, sous couvert d'obtention d'une indemnité d'occupation. Au demeurant dans le cas présent, aucune exploitation n'a eu lieu pendant la durée d'occupation.

Enfin, il ne saurait être fait grief à la SAS BKF [Localité 9] d'avoir tardé à remettre les clés, en l'absence de demandes adressées par son bailleur en des termes suffisamment comminatoires. En effet, il est relevé que le courrier du 10 mai 2022 qui lui a été adressé par la SCI du 180 lui proposait simplement de résilier le bail amiablement et de rembourser le montant des travaux sur justificatifs. Ce n'est que faute d'entente entre les parties sur le montant du dommages-intérêts, tel que cela ressort du dernier échange épistolaire entre les parties (lettre recommandée notifiée le 9 janvier 2023 par la SCI du 180), que la restitution des clés a eu lieu à titre conservatoire par la SAS BKF Asnières, à son initiative. La durée des pourparlers de quatorze mois correspondant à l'immobilisation n'apparaît pas excessive.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI du 180 de sa demande d'indemnité d'occupation. 


Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de ce texte, la SCI du [Adresse 5] sera condamnée aux entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En l'espèce, la SCI du [Adresse 5] sera condamnée à payer à la SAS BKF Asnières la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

CONSTATE à la date du 14 septembre 2022, la caducité du bail du 21 juin 2021 qui lie la SCI du 180 à la SAS BKF Asnières portant sur les locaux sis [Adresse 3] (92) ; 

REJETTE la demande de remboursement de la somme de 2.400 euros formée par la SAS BKF [Localité 9] au titre de la rédaction du bail litigieux ; 

CONDAMNE la SCI du 180 à payer à la SAS BKF Asnières la somme de 16.800 euros au titre du remboursement des honoraires de transaction, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 1er décembre 2023 ; 

CONDAMNE la SCI du [Adresse 5] à payer à la SAS BKF Asnières la somme de 52.333,49 euros hors taxes au titre des restitutions relatives aux aménagements et travaux ; 

DEBOUTE la SAS BKF [Localité 9] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice économique ;

DEBOUTE la SAS BKF [Localité 9] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ; 

DEBOUTE la SCI du [Adresse 5] de sa demande d'indemnité d'occupation ; 

CONDAMNE la SCI du [Adresse 5] aux entiers dépens;

CONDAMNE la SCI du [Adresse 5] à payer à la SAS BKF Asnières la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 

Fait et jugé à [Localité 10] le 05 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME