Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 15 mars 2024
 à Me BAINVEL Clarisse 
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/07115 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FBU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [M] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparante









EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 21 octobre 2020, la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANNENNE (LOGIREM) a donné à bail à Madame [M] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 365,13 euros hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREM a fait signifier à Madame [D] par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2022, un commandement de payer la somme de 825,94 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 9 novembre 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 novembre 2023, la SA [Adresse 2] (LOGIREM) a attrait Madame [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du code civil, 834 et 700 du code de procédure civile, pour entendre:
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;l'autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier commis à cette effet au besoin assisté d'un technicien et à séquestrer les effets meubles qui sont susceptibles de constituer une sûreté des loyers et charges échus .condamner Madame [M] [D] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.549,12 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 9 octobre 2023 ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision qu’au bail initial, due à compter du 10 octobre 2023 jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais d'exécution de la décision à venir.
Appelée à l'audience du 11 janvier 2024, l'affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la SA LOGIREM, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 1.382,88 euros, selon décompte en date du 3 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [M] [D] n’a pas comparu et n’était pas représentée aux débats.

Un rapport de diagnostic social et financier du locataire date du 14 novembre 2023 indique que Madame [D] élève seule deux enfants. La dette locative a fortement diminué suite à un rappel CAF versé fin 2023. Un échéancier a été contracté pour des mensualités de 69 euros en sus du loyer courant, depuis octobre 2023. Le dépôt d’un dossier FSL est envisagé au terme des trois mois de reprise du paiement des loyers. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2024.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [M] [D] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l'opposant à la SA LOGIREM.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 10 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREM justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 21 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article 7-6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2022, pour la somme en principal de 825,94 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 mai 2022.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Concernant le transport et la séquestration des meubles à titre de garantie, ainsi que l'établissement d'un constat des lieux par huissier, il convient de rejeter ces demandes faites par anticipation.
Madame [D] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, selon les clauses d'indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [D] reste devoir la somme de 1.382,88 euros, à la date du 3 janvier 2024, correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d'occupation, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [D], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme.

En l'absence de Madame [D] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de lui accorder d'office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires. 

Sur les demandes accessoires

L'équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter LOGIREM de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [D] supportera les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation.

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2020 entre la SA [Adresse 2] (LOGIREM) et Madame [M] [D], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 23 mai 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 2] (LOGIREM) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [M] [D] à verser à la SA [Adresse 2] (LOGIREM), à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 23 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [M] [D] à payer à la SA [Adresse 2] (LOGIREM) la somme de 1.382,88 euros, correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 3 janvier 2024 et terme du mois de décembre 2023 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 2] (LOGIREM) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président