Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 15 mars 2024
 à Me JERVOLINO Christophe
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 EXPEDITION :
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N° RG 23/01732 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3DSV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [R] [T]
née le 16 Janvier 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante









EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 2 mai 2000, la société PHOCEENNE D’HABITATIONS a donné à bail à Madame et Monsieur [D] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel de 2 .572,99 francs.
Par avenant du 11 juin 2008, le bail a été mis au nom de Madame [R] [T] seule. 
Par acte du 27 juin 2017, la SA [Adresse 8] a absorbé la société PHOCEENNE D’HABITATION. 
Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL, venant aux droits de la [Adresse 10], a fait signifier à Madame [T] par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2022, un commandement de payer la somme de 1.431,24 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 23 janvier 2023, dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 janvier 2023, la SA HLM UNICIL, venant aux droits de la [Adresse 10], a attrait Madame [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;condamner Madame [T] à lui payer :* la somme provisionnelle de 1.485,83 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 11 janvier 2023, outre 121,75 euros de frais de procédure correspondant au montant du commandement de payer du 13 octobre 2023 ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision qu’au bail initial, due à compter du 10 octobre 2023 jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et des frais d'exécution de la décision à venir.
Appelée à l'audience du 22 juin 2023, l'affaire a été renvoyée au 14 septembre 2023, date à laquelle elle a été plaidée. 

Lors des débats :
UNICIL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.810,19 euros, selon décompte en date du 13 septembre 2023. Citée à personne, Madame [R] [T] n’a pas comparu. 
Par ordonnance du 9 novembre 2023, la réouverture des débats a été prononcée pour qu’UNICIL produise la preuve de sa qualité de bailleur venant aux droits de la [Adresse 10] ainsi que la réception par la CAF du signalement d’impayé. 

L’affaire a été rappelée à l’audience du 11 janvier 2024, date à laquelle : 
UNICIL a versé à son dossier les documents sollicités et actualisé sa dette à un montant de 4.389,81 euros au 11 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus. Madame [T] n’a pas comparu ni n’était représentée. 
Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au tribunal. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mars 2024.


MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Madame [R] [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l'opposant à la SA UNICIL.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

UNICIL produit une attestation notariée du 12 octobre 2017, qui certifie constater la réalisation de la fusion absorption de la SA [Adresse 5] par la SA D’HLM UNICIL , laquelle a déposé entre autres documents, un extrait Kbis de la SA [Adresse 6] délivré par le greffe du Tribunal de commerce de MARSEILLE à la date du 11 juillet 2017, mentionnant la radiation et la fusion absorption par UNICIL SA D’HLM. 

UNICIL justifie donc venir aux droits de la PHOCENNE D’HABITATIONS en qualité de bailleur de Madame [R] [T] suivant le bail qu’elle verse au dossier, daté du 2 mai 2000 et modifié par avenant du 11 juin 2008. 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 22 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’organisme a relancé UNICIL par courrier du 10 décembre 2022, aux fins de demande d’un plan d’apurement. 

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 2 mai 2000 et modifié par avenant du 11 juin 2008 contient une clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 octobre 2022, pour la somme en principal de 1.431,24 euros. 

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 décembre 2022.

Madame [T] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, selon les clauses d'indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Madame [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [T] reste devoir la somme de 4.035,27 euros, à la date du 11 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus, cette somme étant expurgée des frais de procédure qui relèvent des dépens ou des frais irrépétibles.

Pour la somme au principal, Madame [T] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Elle sera donc condamnée par provision, au paiement de cette somme, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2022.

En l'absence de Madame [T] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, il ne peut être envisagé de leur accorder d'office des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires, ce d'autant qu’elle n’a pas réglé les derniers loyers courants avant l’audience. 

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par UNICIL au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Madame [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2000 et modifié par avenant du 11 juin 2008, entre la SA [Adresse 4], dans les droits de laquelle vient la SA D’HLM UNICIL et Madame [R] [T], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11], sont réunies à la date du 14 décembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [R] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
 
DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 7], venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [R] [T] à verser à la SA [Adresse 7], venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, la somme de 4.035,27 euros, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 13 octobre 2022, correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 11 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Madame [R] [T] à verser à la SA [Adresse 7], venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 14 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de la SA [Adresse 7], venant aux droits de la SA D’HLM PHOCEENNE D’HABITATIONS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président