Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 15 mars 2024
 à Me Paul GUILLET 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 15 mars 2024
 à M. [K] [Z] 
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/04949 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3YV5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT VENANT AUX DROITS DE LA SCI MARSEILLE CLARY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [Z] [K]
né le 25 Juillet 1965 à [Localité 4] - ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne









EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 25 mai 2012, la SCI MARSEILLE CLARY dans les droits de laquelle vient la SAEM CDC HABITAT, a donné à bail à Monsieur [Z] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 365,13 euros hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] par acte d’huissier de justice en date du 9 janvier 2023, un commandement de payer la somme de 2.118,84 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignation du 2 août 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 août 2023, la SAEM CDC HABITAT venant aux droits de la SCI MARSEILLE CLARY a attrait Monsieur [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;l'autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier commis à cette effet au besoin assisté d'un technicien et à séquestrer les effets meubles qui sont susceptibles de constituer une sûreté des loyers et charges échus .condamner Monsieur [Z] [K] à lui payer :* la somme provisionnelle de 3.574,54 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 6 juin 2023, avec intérêts ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision qu’au bail initial, due jusqu'à complète libération des lieux ;
* la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 19 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée et retenue le 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 3.196,34 euros, selon décompte en date du 11 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.

Monsieur [Z] [K] a comparu en personne. Il n’a pas contesté sa dette. Il a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir le règlement des derniers loyers courants et un accord conclu avec la bailleresse le 7 septembre 2023, prévoyant l’apurement de la dette en 36 échéances de 82,30 euros à compter de septembre 2023, à verser en sus des loyers courants. Il a précisé avoir un enfant à charge, être divorcé et percevoir 530 euros de la CAF outre 242 euros d’allocations au logement. Il a déposé une demande de logement social depuis un an, restée sans réponses. 

Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au tribunal. 

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 25 mai 2012 contient une clause résolutoire (article 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2023, pour la somme en principal de 2.118,84 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 mars 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 2. 787,13 euros, à la date du 11 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. 

Monsieur [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 août 2023.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que les derniers loyers courants ont été réglés avant l'audience. 

Compte tenu de l’ancienneté du bail, du montant de la dette qui permet d'envisager son apurement dans les délais légaux, de la situation financière et familiale de Monsieur [K] et de la qualité de la bailleresse, des délais de paiement dérogatoires seront accordés au bénéfice du locataire, dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [Z] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [Z] [K], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L'équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter la SA CDC HABITAT de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Monsieur [Z] [K] supportera les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2012 entre la SCI MARSEILLE CLARY dans les droits de laquelle vient la SAEM CDC HABITAT, et Monsieur [Z] [K], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 mars 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [K] à payer à la SAEM CDC HABITAT venant aux droits de la SCI MARSEILLE CLARY la somme de 2. 787,13 euros, correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 11 janvier 2024 et terme du mois de décembre 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [K] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 77 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;
à défaut pour Monsieur [Z] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Monsieur [Z] [K] sera condamné à verser à la SAEM CDC HABITAT venant aux droits de la SCI MARSEILLE CLARY une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer dans le bail d'origine ;
REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SAEM CDC HABITAT venant aux droits de la SCI MARSEILLE CLARY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président