Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024



 GROSSE :
 Le 15 mars 2024
 à Me BAINVEL Clarisse 
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 15 mars 2024
 à Me Leila MHATELI
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 23/05422 - N° Portalis DBW3-W-B7H-32TM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE OUR LA REGION MEDITERRANEENNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [Y] [V], demeurant [Adresse 1]
(AJ totale 2023/6183)
représenté par Me Leila MHATELI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [V], demeurant [Adresse 3]
(AJ totale 2023/6181)
représentée par Me Leila MHATELI, avocat au barreau de MARSEILLE






EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 10 janvier 2018, la SA [Adresse 4] (LOGIREM), a donné à bail à Monsieur [Y] [V] et à sa mère Madame [C] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 536,37 euros charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, LOGIREM a fait signifier à Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 3.463,33 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par assignations des 25 juillet 2023 et du 1er août 2023, dénoncées à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 août 2023, la SA [Adresse 4] (LOGIREM) a attrait Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 834 du code de procédure civile, pour entendre :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier au besoin, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté le cas échéant d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui sont susceptibles de constituer une sûreté des loyers et charges ; condamner Monsieur [Y] [V] à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ; condamner solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] à lui payer la somme provisionnelle de 2.071,94 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 12 mai 2023, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais d'exécution de la décision à venir.Appelée à l'audience du 19 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

LOGIREM a maintenu l'intégralité de ses demandes telles qu'exposées dans l'acte introductif d'instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 2.258,12 euros au 29 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus. Elle s’est dite fondée à réclamer les pénalités d’enquête.

Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] ont demandé de : 
fixer le montant de la dette à 2.258,12 euros et de condamner Monsieur [Y] [V] à la régler en 36 mensualités ; suspendre les effets de la clause résolutoire et juger n’y avoir lieu à expulsion, ni à indemnité d’occupation ; condamner LOGIREM à rembourser à Monsieur [V] la somme de 92.44 euros réglée pour des frais d’enquête illégales et injustifiées ; rejeter toutes les autres demandes, même au titre des frais irrépétibles. 
Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] ont fait valoir que Madame [C] [V] a donné congé par courrier recommandé avec accusé de réception avec effet au 12 novembre 2022. Monsieur [Y] [V] est resté seul titulaire du bail et doit seul être tenu des dettes. Ce dernier ne conteste pas l’arriéré locatif, qui a été généré par le non versement des allocations au logement en raison de son mariage, de la perte d’un emploi et de problème de santé de sa mère ayant nécessité l’assistance d’un tiers. Des arriérés CAF d’un montant de 1.000 euros doivent être versés fin janvier 2024. Monsieur [V] a souligné avoir payé 1.000 euros ces derniers mois. Il a donc sollicité des délais de paiement dérogatoires avec suspension de la clause résolutoire. 

Monsieur [Y] [V] a demandé reconventionnellement le remboursement d’un montant de 92,44 euros correspondant à des frais d’enquête facturés. Ces frais sont injustifiés et ne peuvent être incluses comme charges du locataire. 

Aucun rapport de diagnostic social et financier des locataires n’a été transmis au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 2 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, LOGIREM justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 12 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations les 25 juillet 2023 et du 1er août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 10 janvier 2018 contient une clause résolutoire (article 7.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2023, pour la somme en principal de 3.463,33 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 mars 2023. 
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Concernant le transport et la séquestration des meubles à titre de garantie, ainsi que l'établissement d'un constat des lieux par huissier, il convient de rejeter ces demandes faites par anticipation.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] restent devoir la somme de 2.258,12 euros, à la date du 29 décembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Les locataires contestent les frais d’enquête qui leur ont été facturés. 

L'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation dispose qu' aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, LOGIREM ne justifie pas avoir adressé le formulaire d’enquête à Monsieur [Y] [V] et / ou Madame [C] [V], ni avoir mis en œuvre des moyens adaptés pour que ces derniers s’acquittent de cette obligation. Aucune pièce n’est fournie établissant l’envoi de l’enquête ou une relance auprès des locataires. Dès lors, LOGIREM doit rembourser ces frais indus, à hauteur de 92,44 euros, étant observé qu’une somme de 25 euros correspondant à des frais de dossier enquête a déjà été restituée. 

Dès lors, la créance de LOGIREM s’élève à un montant de 2.165,68 euros qui n’est pas contesté par les requis. 

S’agissant de la solidarité, l'article 1310 du Code civil dispose qu’elle est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] ont signé un engagement de solidarité adossé à leur bail, qui prévoit que l’engagement vaut durant le temps de la colocation et se poursuivra pendant une durée de 6 mois après la fin de la colocation quelqu’en soit le motif.

LOGIREM verse aux débats le courrier de résiliation de Madame [C] [V], daté du 12 octobre 2022, réceptionné le 20 octobre 2022.

En application des stipulations contractuelles, celle-ci est donc tenue solidairement de l’arriéré locatif jusqu’au 20 mai 2023.

Partant, Monsieur [Y] [V] sera condamné par provision, à payer à LOGIREM la somme de 2.165,68 euros. 

Madame [C] [V] ne sera tenue solidairement de cette dette qu’à hauteur du montant dû jusqu’au 20 mai 2023. 

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse que Monsieur [Y] [V] s’est acquitté des derniers loyers courants avant l'audience.

Compte tenu des efforts et de la bonne foi du locataire, du montant de la dette qui permet d'envisager son apurement dans les délais légaux, de la qualité de la bailleresse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [Y] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [Y] [V], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné solidairement à verser à LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L'équité exige, au regard de la position économique des parties, de débouter LOGIREM de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes, Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] supporteront solidairement les entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation.

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2018 entre la SA [Adresse 4] (LOGIREM) et Monsieur [Y] [V], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 14 mars 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] à payer à la SA [Adresse 4] (LOGIREM) la somme provisionnelle de 2.165,68 euros, correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de novembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 29 décembre 2023 ; 

DISONS que Madame [C] [V] ne sera tenue solidairement de cette dette qu’à hauteur du montant dû jusqu’au 20 mai 2023 ; 

AUTORISONS Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] à s'acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [Y] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [Y] [V] sera condamné à verser à la SA [Adresse 4] (LOGIREM) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire ou leur expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer dans le bail d'origine ;
REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 4] (LOGIREM) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [C] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.


Le greffier, Le président