Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 5 janvier 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 05 JANVIER 2026









N° RG 23/04810 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NPK3







Monsieur [O] [G]

Madame [I] [C] épouse [G]



c/



E.U.R.L. C.P.L.

S.A.R.L. [Adresse 9]



S.E.L.A.R.L. LGA























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 16 octobre 2023 (R.G. 2023/0402) par le Tribunal de Commerce de PERIGUEUX suivant déclaration d'appel du 25 octobre 2023





APPELANTS :



Monsieur [O] [G], né le 02 Septembre 1973 à [Localité 2] (16), de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]



Madame [I] [C] épouse [G], née le 07 Janvier 1974 à [Localité 14] (24), de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]



Représentés par Maître Florian BECAM, avocat au barreau de LIBOURNE





INTIMÉES :



E.U.R.L. C.P.L., inscrite au RCS de [Localité 13] sous le numéro 523 244 838, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 12]



S.A.R.L. [Adresse 9], inscrite au RCS de [Localité 14] sous le numéro 529 280 448, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]



Représentées par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Benoît GLAENTZLIN, avocat au barreau de POITIERS





INTERVENANTE :



S.E.L.A.R.L. LGA, prise en la personne de Maître [N] [K], ès qualité de mandataire liquidateur dans la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [O] [G], domicilié en cette qualité [Adresse 1]



Représentée par Maître Florian BECAM, avocat au barreau de LIBOURNE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE 



1. Le 11 juillet 2020, il a été établi un acte intitulé 'Protocole d'accord pour exploitation Domaine des Bruelles' aux termes duquel il était prévu que :



- d'une part, la société CPL, gérée par M. [J], louait 'en bail précaire' à M. [G] et Mme [C] épouse [G], pour une durée d'un an avec tacite reconduction, le Domaine des Bruelles, sis à [Adresse 15]) pour une activité de pêche, chasse, location des gites et chambres d'hôtes, séminaires et autres activités, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros HT,



- d'autre part, 'pour la partie fonds de commerce', un bail était conclu entre les époux [G] et la société [Adresse 5] [Adresse 4], gérée par M. [L], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros HT. 



Au mois d'octobre 2021, la société CPL a proposé aux époux [G] de se porter acquéreurs du domaine. Ces derniers ont décliné l'offre d'acquisition.



Considérant que les époux [G] ne s'aquittaient pas intégralement des loyers et n'entretenaient pas le domaine, la société CPL a, par courrier recommandé du 04 juillet 2022, déclaré 'mettre un terme définitif et résilié le bail dérogatoire conclu le 11 juillet 2020" à effet du 22 juillet 2022. 



Les époux [G] ont contesté cette résiliation en saisissant leur conseil.



Selon courriers recommandés datés du 27 octobre 2022, les sociétés CPL et [Adresse 9] ont mis en demeure les époux [G] de régler les loyers impayés, en vain.



Selon courrier recommandé du même jour, les sociétés CPL et [Adresse 9] ont résilié le contrat du 11 juillet 2020, à effet du 11 juillet 2023.



2. Par acte du 24 janvier 2023, les sociétés CPL et [Adresse 9] ont assigné les époux [G] devant le tribunal de commerce de Périgueux aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat conclu le 11 juillet 2020 à leurs torts exclusifs et ordonner leur expulsion ainsi qu'aux fins de condamnation au paiement solidaire des sommes de 21 600 euros TTC à la société [Adresse 9] et de 10 800 euros TTC à la société CPL, au titre des loyers impayés.



Parallèlement, par exploit d'huissier du 23 février 2023, la société CPL a fait assigner M. et Mme [G] en référé devant le président du tribunal de commerce de Périgueux afin d'obtenir une autorisation de pénétrer sur le domaine.



3. Le 27 février 2023, la société [Adresse 6] a cédé son fonds de commerce à la société CPL. 



4. Par ordonnance du 1er juin 2023, le président du tribunal de commerce de Périgueux a renvoyé la société CPL à mieux se pourvoir au fond.



5. Par jugement du 16 octobre 2023, le tribunal de commerce de Périgueux a :



- Débouté M. [G] et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- Débouté SARL CPL de sa demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat du 11 juillet 2020 aux torts exclusifs de M. [G] et Mme [C],

- Condamné solidairement M. [G] et Mme [C] à régler à SARL CPL une somme de 42 000 euros au titre des loyers impayés,

- Dit que le contrat est résilié à la demande de SARL CPL à effet au 12 juillet 2023, date à laquelle M. [G] et Mme [C] auraient dû quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

- Ordonné à défaut, l'expulsion de M. [G] et de Mme [C] et de tout occupant de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

- Dit n'y avoir lieu à ordonner une astreinte,

- Dit qu'en cas de difficultés il sera à nouveau fait droit,

- Condamné M. [G] et Mme [C] à verser à SARL CPL la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté SAS [Adresse 9] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté SARL CPL et SAS [Adresse 9] de toutes leurs autres demandes,

- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel,

- Condamné M. [G] et Mme [C] aux entiers dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 109,75 euros TTC.



6. Par déclaration au greffe du 25 octobre 2023, M. et Mme [G] ont relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant les sociétés CPL et [Adresse 9].



7. Par exploits des 31 octobre et 3 novembre 2023, M. et Mme [G] ont fait assigner les sociétés CPL et [Adresse 9] en référé devant la juridiction du premier président aux fins de voir arrêter l'exécution provisoire du jugement rendu le 16 octobre 2023 par le tribunal de commerce de Périgueux.



Par ordonnance du 17 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.



Par ordonnance du 1er février 2024, la juridiction du premier président a déclaré irrecevable la demande de M. et Mme [G] tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du tribunal de commerce de Périgueux rendu le 16 octobre 2023.



Par exploit du 16 février 2024, M. et Mme [G] ont fait assigner les sociétés CPL et [Adresse 8] [Adresse 3] en référé devant la juridiction du premier président aux fins de voir constater le défaut qualité à agir de la société Domaine des [Adresse 3] et de voir arrêter l'exécution provisoire du jugement rendu le 16 octobre 2023 par le tribunal de commerce de Périgueux.





Par ordonnance du 21 mars 2024, la juridiction du premier président a débouté M. et Mme [G] de l'intégralité de leurs demandes et débouté la société CPL de ses demandes au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 22 avril 2024, les sociétés CPL et [Adresse 9] ont sollicité du conseiller de la mise en état la radiation de l'affaire du rôle pour inexécution du jugement assorti de l'exécution provisoire.



Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé la liquidation judiciaire de M. [G] et désigné la Selarl LGA en qualité de liquidateur, ce qui a entraîné l'interruption de l'instance d'appel à l'égard de ce dernier.



Le 02 août 2024, la société CPL a déclaré sa créance d'un montant de 422 273,32 euros.



Par conclusions notifiées le 27 janvier 2025, la Selarl LGA, agissant en qualité de liquidateur de M. [G], est intervenue volontairement à l'instance.



Par conclusions notifiées le 21 mars 2025, les sociétés CPL et [Adresse 9] ont sollicité du conseiller de la mise en état la radiation du rôle de l'appel sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 16 mai 2025, le conseiller de la mise en état a constaté que l'instance a été régulièrement reprise, donné acte de son intervention volontaire à la Selarl LGA, en qualité de liquidateur de M. [G], rejeté la demande de radiation de l'affaire du rôle et rejeté les autres demandes.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



8. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 31 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la Selarl LGA, ès qualités, M. [G] et Mme [G] demandent à la cour de :



- Déclarer recevables et bien fondés M. et Mme [G] en leur appel de la décision rendue le 16 octobre 2023 par le tribunal de commerce de Périgueux,



Y faisant droit,



- Infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il a :


déclaré compétent rationae materiae le tribunal de commerce de Périgueux,

débouté M. et Mme [G] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

condamné solidairement M. et Mme [G] à régler à la société CPL une somme de 42 000 euros au titre des loyers impayés,

dit que le contrat est résilié à la demande de la société CPL à effet du 12 juillet 2023, date à laquelle M. et Mme [G] auraient dû quitter les lieux et les rendre libre de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, 

ordonné à défaut, l'expulsion de M. et Mme [G] et de tout occupant de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

dit qu'en cas de difficultés il sera de nouveau fait droit,

condamné M. et Mme [G] à verser à la société CPL la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





condamné M. et Mme [G] aux entiers dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 109,75 euros TTC,




Et statuant à nouveau :

A titre liminaire,



- Déclarer le tribunal de commerce de Périgueux incompétent rationae materiae au profit du tribunal judiciaire de Périgueux

- Dire et juger que la société [Adresse 8] [Adresse 3] ne justifie d'aucun intérêt à agir, conformément aux dispositions de l'article 32 du code de procédure civile,



Sur le fond,



- Déclarer la société CPL et la société [Adresse 9] mal-fondées en leurs demandes,



En conséquence,



- Débouter la société CPL et la société [Adresse 8] [Adresse 3] de l'intégralité de leurs conclusions, fins et prétentions,

- Condamner conjointement et solidairement la société CPL et la société [Adresse 9] à verser à Mme [C] et M. [G], en deniers ou quittances, la somme de 25 800 euros TTC à la date du 1er janvier 2024 au titre des loyers indûment versés,

- Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

- Condamner conjointement et solidairement la société CPL et la société [Adresse 5] [Adresse 4] à verser à Mme [C] et M. [G] chacun la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner les sociétés intimées aux entiers dépens.



9. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 28 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés CPL et [Adresse 9] demandent à la cour de :



Vu les articles 1217 et suivants et 1714 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées au débat, 



A titre principal,



- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :


Debouté M. [G] et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamné solidairement M. [G] et Mme [C] à régler à société CPL une somme de 42 000 euros au titre des loyers impayés,

Dit que le contrat est résilié à la demande de société CPL à effet au 12 juillet 2023, date à laquelle M. [G] et Mme [C] auraient dû quitter les lieux et les rendre libre de toute occupation, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

Ordonné à défaut, l'expulsion de M. [G] et Mme [C] et de tout occupant de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

Condamné M. [G] et Mme [C] à verser à société CPL la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. [G] et Mme [C] aux entiers dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 109,75 euros TTC.






- Fixer une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 2 529 € entre le 12 juillet 2023 et le 14 avril 2024,

- Condamner solidairement Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] à payer une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 2 529 euros et ce à compter de l'échéance du mois de juillet 2023 au 14 avril 2024,

- Fixer les créances précitées de la société CPL au passif de M. [G],

- Débouter Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] de de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner solidairement Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] à payer à la société CPL une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] aux dépens,



A titre subsidiaire,



- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :


Débouté la société CPL de sa demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat du 11 juillet 2020 aux torts exclusifs de M. [G] et Mme [C],

Dit n'y avoir lieu à ordonner une astreinte,

Dit qu'en cas de difficultés il sera à nouveau fait droit,

Débouté la société [Adresse 9] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Débouté la société CPL et la société [Adresse 9] de toutes leurs autres demandes,




Statuant à nouveau,



- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat du 11 juillet 2020 aux torts exclusifs de Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] au 11 juillet 2023,

- Condamner solidairement Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] à régler à la société CPL une somme de 42 000 euros TTC au titre des loyers impayés dus au 11 juillet 2023 et à une indemnité d'occupation mensuelle de 2 529 euros à compter du 12 juillet 2023 et ce jusqu'au départ effectif des lieux,

- Fixer les créances précitées de la société CPL au passif de M. [G],



En tout état de cause,



- Débouter Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner solidairement Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] à payer à la société CPL une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement Me [N] [K], ès qualités de mandataire liquidateur de M. [G] et Mme [C] aux dépens,

- Fixer les créances précitées de la société CPL au passif de M. [G].



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées. 



10. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 03 novembre 2025.





MOTIFS DE LA DECISION



I- Sur la capacité à agir de la société [Adresse 9]



Moyens des parties



11. Les appelants font valoir le défaut de qualité à agir de la société [Adresse 9] au motif que celle-ci a fait l'objet d'une radiation du registre du commerce et des sociétés de Périgueux le 28 novembre 2023 suite à la clôture des opérations de liquidation. 



12. Les intimés soulèvent l'irrecevabilité de cette fin de non-recevoir au motif que seul le conseiller de la mise en état était compétent pour en connaître. 



Réponse de la cour



13. Il résulte des pièces versées aux débats que la société [Adresse 9] a été radiée le 28 novembre 2023 en raison de la clôture des opérations de liquidation.



Elle ne peut donc plus être représentée que par un administrateur ad hoc désigné en justice. 



Faute d'une telle désignation, la société [Adresse 9] est dépourvue de capacité à agir. 



14. Ce défaut de capacité d'ester en justice s'analyse cependant, non pas en une fin de non-recevoir relevant de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, mais en une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte au sens de l'article 117 du code de procédure civile. 



15. La cour est donc compétente pour connaître de cette exception et il y a lieu de constater le défaut de capacité à agir de la société [Adresse 9], étant au demeurant observé que celle-ci ne formule devant la cour aucune prétention et qu'aucune condamnation à son profit n'a été prononcée par les premiers juges. 





II- Sur l'exception d'incompétence



Moyens des parties



16. Les appelants reprochent au tribunal d'avoir écarté l'exception d'incompétence ratione materia, soulevée in limine litis, du tribunal de commerce au profit du tribunal judiciaire, faisant valoir que le contrat liant les parties s'analyse, à titre principal, en un bail soumis au statut des baux commerciaux, à titre subsidiaire, en une convention d'occupation précaire. Ils ajoutent que si par impossible, la compétence du tribunal de commerce était retenue, il conviendrait alors d'analyser le contrat en une location-gérance. 



17 . Les intimées concluent à la confirmation du jugement entrepris, faisant valoir la compétence du tribunal de commerce pour connaître d'un bail dérogatoire conclu entre commerçants en application de l'article L. 721-3 du code de commerce.





Réponse de la cour

 

18. Afin de déterminer la juridiction compétente pour connaître du présent litige, il convient, au préalable, de qualifier juridiquement l'acte conclu le 11 juillet 2020. 



A- Sur la nature de la convention 



19. Aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce : 



'I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.'



20. Il appartient aux époux [G] qui invoquent le bénéfice du statut des baux commerciaux de justifier qu'ils en remplissent les conditions. 



Il est constant que pour bénéficier de ce statut, il doit y avoir un bail, portant sur un local, dans lequel un fonds de commerce ou artisanal est exploité, le locataire devant en outre être immatriculé au Registre du commerce ou au Répertoire des métiers. 



Il est tout aussi constant qu'en cas de pluralité de preneurs exploitant le fonds, l'exigence d'immatriculation n'est satisfaite que pour autant que chaque cotitulaire du bail est inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, au titre du local loué. Le défaut d'immatriculation de l'un des cotitulaires du bail prive en effet l'ensemble des copreneurs du bénéfice des dispositions du statut. 



21. Or, en l'espèce, seul M. [G] est immatriculé au RCS de [Localité 14] sous le n°445 387 160 pour une activité de 'Parc de chasse tir longue distance' et 'Activités sportives, récréatives et de loisirs'. 



Mme [G], qui revendique, au même titre que son époux M. [G], le statut de bail commercial, ne justifie quant à elle d'aucune immatriculation.





22. Enfin, il n'est ni soutenu ni démontré que seul M. [G] serait exploitant du fonds de commerce, Mme [G] n'invoquant nullement le bénéfice de l'article L. 145-1, III du code de commerce qui dispense les copreneurs, non-exploitants du fonds, de l'exigence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. 



23. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les époux [G] ne peuvent valablement prétendre au bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux. 



24. Ils ne peuvent davantage invoquer l'existence d'une convention d'occupation précaire dès lors qu'en application des dispositions de l'article L. 145-5-1 du code de commerce, celle-ci se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties et qu'en l'espèce, aucune circonstance particulière n'est ni invoquée ni démontrée par les appelants. 



25. Les époux [G] font enfin valoir, à titre infiniment subsidiaire, que dès lors qu'ils ont exploité le fonds de commerce dont la société [Adresse 9] était propriétaire jusqu'au 27 février 2023, le contrat s'analyse en une location-gérance définie à l'article L. 144-1 du code de commerce comme 'le contrat ou la convention par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède partiellement ou totalement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls'.



Cependant, force est de constater que l'acte du 11 juillet 2020 ne prévoit, 'pour la partie fonds de commerce', que la mise à disposition du cheptel et il n'est ni allégué ni démontré de ce qu'à l'exception des éléments ainsi décrits dans cet acte ('cerfs, chevreuils, daims sangliers, carpes, brochets etc..'), d'autres éléments du fonds de commerce, et notamment la clientèle, élément pourtant déterminant pour qualifier un acte de location-gérance, auraient été transmis aux époux [G]. 



Dans ces conditions, le contrat du 11 juillet 2020 ne saurait être qualifié de location-gérance. 



26. Selon l'article L. 145-5, alinéa 1er, du code de commerce, 'Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.'



En l'espèce, l'acte liant les parties en date du 11 juillet 2020 a été conclu lors de l'entrée des preneurs dans les lieux, au sens où il s'agit d'une première location au bénéfice des époux [G].



Ledit acte fait en outre mention d'un 'bail précaire', conclu pour une durée d'un an avec tacite reconduction et possibilité pour chacune des parties de dénoncer le bail deux mois avant le terme.



Il résulte de ces éléments que les parties ont convenu de déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux et de placer la relation locative sous l'empire de la dérogation de l'article L. 145-5 précité, étant relevé que le bailleur a clairement manifesté sa volonté de mettre un terme au contrat à effet du 11 juillet 2023 par courrier recommandé du 27 octobre 2022, de sorte que la durée du bail a été d'une durée inférieure à trois ans. 



27. Le contrat liant les parties doit donc être qualifié de bail dérogatoire, le tribunal devant être approuvé sur ce point. 



B- Sur la compétence



28. Mme [G] ne conteste pas être dépourvue de la qualité de commerçante.



29. Dans ces conditions, l'article L. 721-3 du code de commerce relatif à la compétence des tribunaux de commerce ne peut trouver application et il convient de faire droit à l'exception d'incompétence ratione materiae soulevée par les appelantes, seul le tribunal judiciaire de Périgueux étant compétent en application des dispositions des articles R. 211-3 du code de l'organisation judiciaire. 



30. Il convient néanmoins de faire application des dispositions de l'article 90 du code de procédure civile qui prévoient que, lorsque le juge s'est déclaré compétent et a statué sur le fond du litige dans un même jugement rendu en premier ressort, et que la cour infirme du chef de la compétence, elle renvoie l'affaire devant la cour qui est juridiction d'appel relativement à la juridiction qui eût été compétente en première instance. 



31. Or, en l'espèce, la cour d'appel de Bordeaux est juridiction d'appel du tribunal judiciaire de Périgueux qui eût été compétent en première instance, de sorte qu'il revient en tout état de cause à la cour de céans de connaître de la présente affaire. 



III- Sur la résiliation du contrat du 11 juillet 2020



32. Dès lors qu'il a été jugé ci-avant que le contrat du 11 juillet 2020 s'analysait en un bail dérogatoire, est inopérante l'argumentation des appelants sur l'absence de délivrance d'un congé régulier au titre de la location-gérance.



33. Les preneurs au bail ne bénéficiant donc pas des prérogatives inhérentes au statut des baux commerciaux (absence de droit au renouvellement et de droit au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement), le droit applicable est celui de droit commun du bail. 



34. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. 



35. Le bail dérogatoire du 11 juillet 2020 était prévu pour une durée de un an avec tacite reconduction et possibilité pour chaque partie de le dénoncer deux mois avant le terme. 



36. C'est dès lors à bon droit que, par courrier recommandé du 27 octobre 2022 avec demande d'avis de réception signé le 05 novembre 2022 par les époux [G], les sociétés CPL et [Adresse 9] ont résilié le contrat du 11 juillet 2020 moyennant un délai de préavis de neuf mois expirant au 11 juillet 2023. 



37. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à cette date, étant observé que les époux [G] ont quitté les lieux le 14 avril 2024, un état des lieux de sortie ayant été établi contradictoirement entre les parties le 15 avril 2024.



IV- Sur les loyers impayés et l'indemnité d'occupation



Moyens des parties



38. Les appelants critiquent le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 42.000 euros au titre des loyers impayés, faisant valoir que si le contrat du 11 juillet 2020 prévoyait le versement de deux loyers d'un montant respectif de 1.000 euros HT, ce qu'ils ont payé de juillet à août 2020 inclus, les parties avaient convenu de réduire de moitié les deux versements à compter de septembre 2020 (soit 500 euros HT au bénéfice de la société CPL et 500 euros HT pour la société [Adresse 9]), compte tenu des charges excessives que cela représentait et des nombreux travaux d'entretien à effectuer sur le domaine. Affirmant avoir dès lors réglé l'intégralité de leurs loyers, ils concluent au rejet de la demande en paiement de la société CPL. 



39. La société CPL sollicite la confirmation du jugement entrepris, contestant tout accord relatif à une réduction permanente du montant des loyers aux époux [G], quand bien même une réduction de loyers ponctuelle serait intervenue pour les mois de septembre 2020 et février 2022. Elle réclame en outre la fixation d'une indemnité d'occupation entre le 12 juillet 2023 et le 14 avril 2024, date de la libération des lieux.



Réponse de la cour



40. En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



41. En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat du 11 juillet 2020 prévoyait que les époux [G] étaient redevables d'un loyer de 1.000 euros HT au profit de la société CPL pour la mise à disposition du domaine et l'activité de chasse, ainsi que d'un loyer de 1.000 euros HT au profit de la société [Adresse 8] [Adresse 3] 'pour la partie fonds de commerce'. 



N'est pas discutée la qualité de la société CPL à désormais réclamer aux époux [G] l'intégralité des loyers depuis la cession du fonds de commerce le 27 février 2023 à son profit par la société [Adresse 9]. 



42. Les époux [G] sont bien fondés à faire valoir que, nonobstant les termes de l'acte précité du 11 juillet 2020, les parties avaient convenu de réduire de moitié le montant des loyers à compter du mois de septembre 2020, dès lors :

- qu'à compter de cette date, l'intégralité des factures émises par les sociétés CPL et [Adresse 9] sont d'un montant, chacune, de 500 euros HT (et non plus de 1.000 euros HT), 

- que le 22 février 2022, la société CPL a adressé un courrier recommandé aux époux [G] pour les informer que 'la part location 600 euros TTC que vous versez à SARL [Adresse 9] sera versée en son intégralité à la société CPL soit une location mensuelle de 1.200 euros TTC', 

- que jusqu'au mois de juin 2023 inclus, les factures émises par la société CPL aux époux [G] sont d'un montant de 1.000 euros HT soit 1.200 euros TTC. 



43. Les époux [G] justifient par la production de leurs relevés de compte bancaire avoir intégralement payé le montant des loyers qui leur ont été ainsi facturés, à savoir : 

- 2.400 euros TTC pour les mois de juillet et août 2020, soit 1.200 euros TTC à la société CPL et 1.200 euros TTC à la société [Adresse 9], 

- 1.200 euros TTC pour les mois de septembre 2020 à février 2022, soit 600 euros TTC à la société CPL et 600 euros TTC à la société [Adresse 9], 

- 1.200 euros pour les mois de mars 2022 à juin 2023 inclus à la société CPL. 



44. En l'absence de loyers impayés, la société CPL sera déboutée de sa demande en paiement à ce titre. 



45. Le jugement entrepris doit donc être infirmé de ce chef.



46. Les époux [G] sont devenus occupants sans droit ni titre du [Adresse 9] à compter du 11 juillet 2023, date d'effet de la résiliation du bail dérogatoire. Il n'est pas contesté qu'ils n'ont quitté les lieux que le 14 avril 2024, de sorte que la société CPL est fondée à réclamer, en appel, le paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer tel que convenu en dernier lieu par les parties, soit la somme mensuelle de 600 euros TTC. Il sera ainsi alloué la somme de 600 euros x 9 mois = 5.400 euros à la société CPL au titre de l'indemnité d'occupation. 



V- Sur la demande reconventionnelle en restitution de loyers des époux [G]



Moyens des parties



47. Dans le cadre de leur argumentation subsidiaire consistant à faire valoir l'existence d'une location-gérance, les époux [G] soutiennent que seule la société [Adresse 9] était, en sa qualité de propriétaire du fonds de commerce, redevable d'un loyer au titre du bail, ajoutant que depuis le 27 février 2023 c'est la société CPL, devenue propriétaire du fonds de commerce, qui en est redevable, de sorte qu'il convient de condamner lesdites sociétés à leur restituer les loyers indument perçus au titre d'un bail dont ils ne pouvaient être titulaires aux lieu et place de ces sociétés. 



48. Les intimées concluent au débouté de cette demande. 



Réponse de la cour



49. Est inopérante l'argumentation développée de ce chef par les appelants dès lors qu'il a été jugé ci-avant que la relation contractuelle des parties s'inscrivait dans le cadre d'un bail dérogatoire au sens de l'article L. 145-5 du code de commerce. 



50. Leur demande sera en conséquence rejetée et le jugement entrepris confirmé de ce chef. 



VI- Sur les autres demandes



51. Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. 



52. Partie perdante, les appelants supporteront les dépens d'appel. Compte tenu de l'équité et des circonstances du litige, il n'y a pas lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles d'appel. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :



Dit que la société [Adresse 9] est dépourvue de capacité à agir, 



Infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré compétent le tribunal de commerce de Périgueux et condamné solidairement les époux [G] à payer à la société CPL la somme de 42.000 euros au titre de loyers impayés,



Statuant à nouveau dans cette limite, 





Déclare incompétent le tribunal de commerce de Périgueux au profit du tribunal judiciaire de Périgueux, 



Dit qu'en application de l'article 90 du code de procédure civile, la cour d'appel de Bordeaux est compétente pour connaître de la présente affaire,



Déboute la société CPL de sa demande au titre des loyers impayés, 



Confirme le jugement pour le surplus, 



Y ajoutant, 



Fixe au passif de la liquidation judiciaire de M. [O] [G] la somme de 5.400 euros au profit de la société CPL au titre de l'indemnité d'occupation, 



Condamne Mme [I] [C] épouse [G] à payer la somme de 5.400 euros à la société CPL à titre d'indemnité d'occupation, étant précisé que cette condamnation est prononcée in solidum avec la fixation de la créance intervenue au passif de la liquidation judiciaire de M. [O] [G], 



Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum Me [N] [K], ès qualité de mandataire liquidateur de M. [O] [G] et Mme [I] [C] épouse [G], aux dépens d'appel. 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président