Tribunal Judiciaire · CHAMBRE REFERES — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DE PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
DU 06 JANVIER 2026


Jugement du :
06 JANVIER 2026



N° RG 24/00687 - N° Portalis DBWV-W-B7I-E7N5

72I 0A


Syndicat des copropriétaires de l’immeuble GUSTAVE [X] 21


c/


Monsieur [M] [W]








Grosse le
à















DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble GUSTAVE [X] 21, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société MARTINOT IMMOBILIER [Localité 8],

représentée par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE


DEFENDEUR

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe GUYOT de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocats au barreau de REIMS



* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l'audience du 12 Novembre 2024 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 18 Novembre 2025 tenue par :

- Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier présent lors des débats, et de Madame Julia MARTIN, Greffier chargé de la mise à disposition.


A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025, prorogé au 06 Janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.










EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [W] est propriétaire des lots n°4, 5, 7 145 et 160 au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 août 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21, représenté par son syndic en exercice, la société MARTINOT IMMOBILIER [Localité 8], a fait sommation à Monsieur [M] [W] de payer la somme de 8 583,15 euros au titre des charges de copropriété dues au 3 juillet 2023, outre les frais du syndic et de procédure et le coût de l'acte.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 août 2024, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 a assigné Monsieur [M] [W] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en procédure accélérée au fond, aux fins de voir :
 Condamner Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 10 300,73 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation du 17 août 2023 au titre de l'article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 2 596 euros au titre des appels de provision déjà adoptés sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 96 euros au titre de la constitution et transmission du dossier et de la somme de 156 euros au titre des hypothèques conformément au règlement de copropriété ;Condamner Monsieur [M] [W] au paiement des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Condamner Monsieur [M] [W] au paiement des dépenses qu’il pourrait occasionner en raison de la clause d’aggravation adoptée lors de l’assemblée générale.Condamner Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;Condamner Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation, de l’assignation et des suites nécessaires à l’exécution. 
À l’audience du 18 novembre 2025, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21, représenté par avocat, actualise le montant de sa demande au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 15 328,62 euros et se désiste de sa demande en paiement de la somme de 2 596 euros au titre des appels de provision déjà adoptés. 

Monsieur [M] [W], représenté par avocat, sollicite de voir : 
A titre principal, 
Juger que la sommation de payer délivrée le 17 août 2023 n’est pas conforme et ne permet pas d’introduire une procédure accélérée au fond dont les conditions de mise en œuvre ne sont pas réunies ; Débouter LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire, 
Juger que [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 ne rapporte pas la preuve du caractère liquide, certain et exigible du solde ancien de 7 990,78 euros intégré dans la réclamation de 10 300,73 euros dont il sollicite le paiement au titre des charges de copropriété ;Débouter LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] [X] 21 de ses demandes ; En tout état de cause, 
Déduire ladite somme du montant de 10 300,73 euros réclamé au titre des charges de copropriété ;Déduire la somme de 627,59 euros correspondant à des frais non nécessaires et non justifiés (constitution de dossier, honoraires d’avocat, frais d’hypothèque), du montant de 10 300,73 euros réclamé au titre des charges de copropriété ; Débouter [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 de sa demande en paiement de la somme de 2 596 euros au titre des appels de provision ; Débouter [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 de sa demande en paiement des frais accessoires ;Débouter [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 de sa demande de condamnation à la somme de 2 000 euros au titre de dommages-intérêts ;Débouter [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 de toutes ses demandes plus amples ou contraires ; Condamner LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens de l’instance.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025, prorogé au 6 janvier 2026.


MOTIFS


Sur la conformité de la sommation de payer


L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent donc une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, avant d’introduire une procédure accélérée au fond en matière de recouvrement de charges de copropriété, dérogatoire au droit commun, de rapporter la preuve, d’une part, de l’envoi d’une mise en demeure relative au défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et, d’autre part, du caractère infructueux de cette mise en demeure passé un délai de trente jours.

En l’espèce, Monsieur [M] [W] fait valoir que la sommation de payer du 17 août 2023 n’est pas conforme au texte susvisé en ce que celle-ci se borne à mentionner la somme globale de 8 583,15 euros sans détailler les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Il explique qu’aucun décompte détaillé n’a été joint à la sommation de sorte qu’il n’a pas été mis en mesure de prendre connaissance des sommes dues et de procéder à leur règlement dans le délai de 30 jours imposé par la loi. 

Force est toutefois de constater que le décompte général figurant dans la sommation de payer porte, à la ligne du montant réclamé au titre des charges de copropriété, la mention « cf. décompte détaillé ci-après annexé ». La sommation de payer, rédigée en 3 feuillets, mentionne en outre la présence de 4 feuillets, le 4ème feuillet correspondant au décompte détaillé sus évoqué. 

Il s’en déduit que Monsieur [M] [W] a bien été destinataire d’un décompte détaillé des sommes réclamées.

Le montant réclamé au titre des charges de copropriété impayées et figurant dans le décompte arrêté au 3 juillet 2023, soit 8 583,15 euros, correspond au montant dû à cette même date dans les deux relevés de compte produits ultérieurement par [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5].

Il apparaît à la lecture des décomptes produits en demande, et notamment du décompte arrêté au 3 juillet 2023 joint à la sommation de payer du 17 août 2023, que les provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ont bien été individualisées.

Il en résulte que la sommation délivrée le 17 août 2023 fondant l’action en procédure accélérée au fond du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] est conforme aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 


Sur la demande de paiement


Les charges échues 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L'article 481-1 du code de procédure civile prévoit les conditions dans lesquelles le juge statue selon la procédure accélérée au fond et dispose que cette procédure doit être prévue par la loi ou le règlement.

Le demandeur se fonde notamment sur l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. [...] »

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de l'immeuble en copropriété. En vertu de l'article 14-1 de cette loi, ces charges sont fixées dans le budget prévisionnel, voté chaque année par le syndicat de copropriété.

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 produit les procès-verbaux d'assemblée générale des 30 janvier 2019, 18 février 2021, 8 juillet 2021, 26 août 2022, 31 juillet 2023, 23 avril 2024, 20 septembre 2024 et 7 mai 2025 ayant pour objet l’approbation des comptes et le vote du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que les appels de fonds correspondants à compter du 3ème trimestre 2022.

Il fournit en outre le relevé de compte de Monsieur [M] [W] établissant sa défaillance dans le paiement des charges de copropriété à hauteur de 15 328,62 euros au 1er juillet 2025. 

Monsieur [M] [W] sollicite le débouté de la demande en paiement du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 au titre des charges de copropriété impayées au motif que ce dernier ne démontre pas que sa créance est certaine, liquide et exigible. 

Il conteste les soldes établis par l’ancien syndic et repris par le nouveau syndic dans ses décomptes détaillés intitulés « solde ancien syndic appt rdc » et « solde ancien syndic appt 1er étage » d’un montant de 3 735,57 euros et 4 255,21 euros au motif que ceux-ci ne sont pas justifiés et que leurs montants diffèrent entre le décompte du précédent syndic et le décompte du nouveau syndic. 

Les anciens soldes du précédent syndic sont détaillés dans la mise en demeure du 3 août 2022, dont il ressort que ceux-ci trouvent leur origine lors de l’exercice 2019 pour un montant de 4 667,53 s’agissant de l’appartement du rez-de-chaussée et de 4 103,25 euros s’agissant de l’appartement du 1er étage. 

Un décompte détaillé joint à la mise en demeure établit avec précision les sommes dues au titre des appels des années 2019 à 2022.

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 ne produit toutefois pas les appels de charge adressés à Monsieur [M] [W] correspondant aux exercices 2019 à 2022, ce dont il résulte qu’il ne justifie en aucune manière des sommes réclamées au titre des soldes du précédent syndic. 

Dès lors, faute de pouvoir procéder à une vérification à la fois du bienfondé et du montant des sommes réclamées au titre des soldes du syndic précédent, les sommes de 3 735,57 euros et 4 255,21 euros seront retranchées du principal. 

En outre, l’examen du relevé de compte fait apparaître que des frais facturés par le syndic pour la constitution du dossier, les frais de constitution d’hypothèque et les frais d’huissier ont été inclus dans ce compte alors qu’ils ne constituent pas des charges de copropriété.

La somme de 627,59 euros sera en conséquence retranchée du principal.

Le reliquat de la somme réclamée par LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], à savoir 6 710,25 euros, est justifié par la production aux débats des appels de charges au titre des années 2022 à 2025. Monsieur [M] [W] n’avance au demeurant aucun argument propre à contester le bienfondé de cette partie de la dette.

Ainsi, force est de constater que celui-ci n'a pas honoré les paiements dus au titre des charges de copropriété échues, pourtant préalablement prévues par l'assemblée générale lors des votes du budget annuel 2021, 2022, 2023 et 2024.

Par ailleurs, il n'est pas contesté qu'une sommation de payer a été adressée à Monsieur [M] [W] le 17 août 2023 et que celle-ci est restée infructueuse pendant plus de 30 jours, rendant les sommes dues immédiatement exigibles au sens de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande en paiement formée par [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] au titre des charges de propriété échues à hauteur de 6 710,25 euros. 

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023, date de la mise en demeure.


Les frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat de copropriété sollicite la condamnation de Monsieur [M] [W] au paiement des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné [...] les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

En l'espèce, [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 souhaite voir ordonner le paiement par le défendeur des sommes engagées pour le recouvrement et vise en particulier la facturation par le syndic de « frais de constitution d’une hypothèque » pour un montant de 156 euros et les « frais de constitution et de suivi » d’un dossier transmis à l’avocat pour un montant de 96 euros. 

Si l’article 9 du contrat de syndic signé par [Localité 7] DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] [X] 21 stipule que les frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent à la charge du seul copropriétaire concerné, ces dispositions limitent l’imputation aux frais de recouvrement.

En l’espèce, bien que qualifiés de « frais », les demandes concernent les honoraires facturés par le syndic, conformément au contrat de syndic qui le lie à la copropriété, correspondant aux prestations réalisées par le syndic et non aux frais inhérents à l’inscription d’une hypothèque.

Le demandeur sera en conséquence débouté de sa réclamation à ce titre.


Sur la demande de dommages et intérêts

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 fait valoir que les manquements répétés de Monsieur [M] [W] à ses obligations essentielles à son égard sans pour autant justifier de raison valable pour expliquer sa carence, lui a causé un préjudice susceptible de fonder, au titre de l'article 1231-6 du code civil, le versement de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle à hauteur de 2 000 euros.

Si la défaillance du copropriétaire dans le règlement de ses charges peut causer au syndicat de copropriété un préjudice financier qui pourrait justifier la condamnation de celui-ci à des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, il incombe toutefois à celui-ci d'expliciter le montant et les conséquences financières réelles dudit préjudice.

Or, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 ne verse au débat aucun justificatif précis ; la demande sera donc rejetée.


Sur la demande tendant à la condamnation du défendeur sur le fondement de la clause d’aggravation

En l'espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 souhaite voir ordonner le paiement par la société défenderesse des dépenses que cette dernière pourrait occasionner dans le cadre de son dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée en assemblée générale sans toutefois en exposer précisément la nature ni le montant. 

Dès lors, faute de justificatif, la présente demande sera rejetée. 


Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [W], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance. 


PAR CES MOTIFS

Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de Troyes, statuant par jugement public par mise à disposition au greffe, en procédure accélérée au fond, en premier ressort, contradictoire, assorti de plein droit de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] la somme de 6 710,25 euros (SIX MILLE SEPT CENT DIX EUROS ET VINGT-CINQ CENTIMES) avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 17 août 2023 ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [M] [W] à lui payer les sommes de 156 euros au titre des frais d’hypothèque et de 96 euros au titre de la constitution et de la transmission du dossier ;

REJETTE la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 tendant au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts fondée sur l'article 1231-6 du code civil ;

REJETTE la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 tendant à la condamnation de Monsieur [M] [W] sur le fondement de la clause d’aggravation adoptée en assemblée générale ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] 21 la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [W] aux dépens de l’instance.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT