Tribunal Judiciaire · Référés — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 06 Janvier 2026


N° RG 25/01586 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2XHF 

N°de minute : 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté son syndic, AVENTIN 

c/

Monsieur [Y] [W], 

Madame [U] [S]




DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic, AVENTIN 
[Adresse 6] 
[Localité 7] 

représenté par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [W]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Madame [U] [S]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparants 


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Cécile CROCHET,juge,tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,


Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
















Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 Novembre 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE 

M. [W] et Mme [S] sont copropriétaires des lots n° 6, 14, 25 et 104 de l'immeuble situé [Adresse 3]. 

Le 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] les a mis en demeure d'avoir à régler, dans le délai de 8 jours, la somme de 16 388,62 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 16 avril 2025 ainsi que la somme de 2 496,03 euros au titre des provisions des 1er et 2ème trimestres 2025, dans le délai de 30 jours. 

Le 13 juin 2024,le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires) a assigné M. [W] et Mme [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant selon la procédure accélérée au fond afin de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes de 7 561,09 euros au titre des appels de charges et travaux échus au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 2 496,04 euros au titre des appels de charges du budget 2025 non encore échus au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 1 136,40 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu'à une indemnité de procédure de 5 000 euros.

L'affaire a été retenue à l'audience du 17 novembre 2025 lors de laquelle le demandeur a sollicité le bénéfice de son assignation. 

Les défendeurs, régulièrement assignés à l'étude, n'ont pas comparu. 

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur, il est renvoyé à l'assignation. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

" A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. 

(…) "

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sus visé, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d'avoir à payer à sa date d'exigibilité une provision due au titre de l'article 14-1, de recouvrer par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. 

Le caractère infructueux de la mise en demeure à l'issue d'un délai de 30 jours étant un préalable nécessaire à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, toute irrégularité affectant cette même mise en demeure conduit à l'irrecevabilité de l'action intentée. 

Par avis du 12 décembre 2024, la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 12 déc. 2024, P+B, n° 24-70.007) a précisé que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande. 

En l'espèce, les mises en demeure du 17 avril 2025 adressées à M. [W] et Mme [S] comportent le détail des sommes réclamées. Elles rappellent également les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et indiquent que le paiement doit intervenir dans le délai de 30 jours. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action. 

Sur les charges de copropriété
 
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
 
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
 
Conformément aux dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l'article 19-2. 

Il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, les procès-verbaux d'assemblée générale des 21 juin 2023 et 14 mai 2024 approuvant les comptes des exercices 2022, 2023 et les budgets prévisionnels jusqu'au 31 décembre 2025, les appels de charges et travaux et le compte des charges et frais dus arrêtés au 16 avril 2025 que M. [W] et Mme [S] sont redevables d'arriérés de charges de copropriété à hauteur de 7 561,09 euros et que le montant des provisions d'appels de fonds futurs à échoir s'élève à 2 496,04 euros. 

Les défendeurs n'ayant pas satisfait les causes des mises en demeure qui leur ont été délivrées le 17 avril 2025, il y a lieu des les condamner solidairement au paiement des sommes de 7 561,09 euros au titre des appels de charges et travaux échus au 1er avril 2025 et de 2 496,04 euros au titre des appels de charges du budget 2025 non encore échus au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Enfin, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l'espèce, le demandeur sollicite une somme de 1 136,40 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement se décomposant comme suit : 

- la somme de 180 euros en date du 5 décembre 2024 " SUIVI PROCEDURE ", 
- la somme de 380,40 euros en date du 13 décembre 2024 " REDRESSEMENT-EXECUTION JGT ",
- la somme de 380,40 euros en date du 16 avril 2025 " ASSIGNATION ", 
- la somme de 195,60 euros en date du 16 avril 2025 " HYPOTHEQUE LEGALE ". 

Néanmoins, de tels frais ne relèvent pas des frais de recouvrement nécessaires au sens de l'article 10-1 précité. 

Par conséquent, la demande formée à ce titre sera rejetée. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.
 
En l'espèce,

Il résulte des jugements des 23 mars 2017, 19 mars 2022, 17 mai 2023 et 20 septembre 2024 et des décomptes produits que M. [W] et Mme [S] s’abstiennent régulièrement de régler leurs quote-parts des charges de copropriété.

Leur carence réitérée dans le paiement des charges de copropriété cause au syndicat des copropriétaires, qui doit avancer la trésorerie nécessaire pour le fonctionnement de la copropriété et l'entretien des parties communes un préjudice qu'il convient de réparer. 
 
En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Succombant, M. [W] et Mme [S] seront solidairement condamnés aux dépens. Il sera également alloué au syndicat des copropriétaires l'indemnité de procédure fixée au dispositif. 

PAR CES MOTIFS


Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics, par mise à disposition au greffe,

 
CONDAMNE solidairement M. [W] et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], les sommes de :

- 7 561,09 euros au titre des appels de charges et travaux échus au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- 2 496,04 euros au titre des appels de charges du budget 2025 non encore échus au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

- 2000 euros à titre de dommages-intérêts, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement, 
 
CONDAMNE solidairement M. [W] et Mme [S] aux dépens,

CONDAMNE solidairement M. [W] et Mme [S] à payer au le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. 
 
FAIT À [Localité 9], le 06 Janvier 2026.


LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière 
LA PRÉSIDENTE

Cécile CROCHET,Juge