Tribunal Judiciaire · 3e ch. REFERES PAF — 6 janvier 2026

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06/01/2026



N° RG 25/00278 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C3RU 


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [M] [O] [N]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Cédric DROUIN substituant Me Sébastien BOURILLON, avocat plaidant au barreau de LYON, et Me Romane CHAUVIN, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE,



DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Elodie CHOMETTE de la SELARLU Elodie CHOMETTE Avocat, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Philippe RIGLET de la Société Civile ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES - Cabinet FRANKLIN, avocat plaidant au barreau de PARIS,




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : [...]
assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 04 Novembre 2025

Ordonnance contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 06 janvier 2026







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 12 juin 2014, Mme [D] [L] a donné à bail à la société PV Résidences & Resorts France un appartement correspondant au lot n°0011-15 au sein de la Résidence [8] située à [6] sur la commune de [Localité 9] du 30 avril 2014 au 30 avril 2024 pour une activité de résidence de tourisme. 

Le bail s’est tacitement reconduit à compter du 30 avril 2024.

M. [E] [N], ayant acquis le 18 septembre 2024 le lot n°0011-15 précité, est venu aux droits et obligations de Mme [D] [L].

La société PV Exploitation France est venue aux droits de la société PV Résidences & Resorts France 

Par acte du 2 octobre 2024, M. [E] [N] a fait signifier à la société PV Exploitation France un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction pour cause de dénégation du droit au statut des baux commerciaux avec effet au 30 juin 2025.

Par acte du 2 juillet 2025, M. [E] [N] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville la société PV Exploitation France aux fins notamment d’entendre ordonner son expulsion et sa condamnation à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 août 2025. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 04 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 06 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

A l’audience, M. [E] [N] se réfère à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025 aux termes desquelles il demande au juge des référés de :
- ordonner l’expulsion de la société PV Exploitation France de tous occupants de son chef des lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,
- condamner à titre provisionnel la société PV Exploitation France au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au montant du dernier loyer, des charges et taxes telles qu’elles résultaient du bail commercial venu à expiration le 30 juin 2025 par effet du congé, au prorata temporis du nombre de jours d’occupation et jusqu’à libération complète et effective de l’appartement, outre intérêts de droit et avec capitalisation desdits intérêts,
- se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte,
- débouter la société PV Exploitation France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société PV Exploitation France à verser à M. [E] [N] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens.

M. [E] [N] fait valoir, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, que le juge des référés a compétence pour valider un congé portant sur la dénégation du statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation de l’établissement occupant le local loué et que le juge des référés doit simplement vérifier si la résidence établie au sein du local loué était enregistrée au registre du commerce et des sociétés au jour de l’émission du congé. Il explique, sur le fondement de l’article L. 145-1 du Code de commerce, que la résidence [8] n’a pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés en tant qu’établissement secondaire et que la société PV Exploitation France ne peut pas prétendre à l’existence d’une immatriculation commune pour plusieurs résidences de tourisme car aucune disposition légale ne le permet. Il expose que l’enregistrement auprès d’Atout France est indépendant de l’obligation d’enregistrement au registre du commerce et des sociétés. Il soutient que la société PV Exploitation France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025.

La société PV Exploitation France se réfère à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, aux termes desquelles elle demande au juge des référés de : 
- à titre principal, juger qu’il existe une contestation sérieuse qui s’oppose à l’expulsion de la société PV Exploitation France et dire n’y avoir lieu à référé,
- à titre subsidiaire, juger que la société PV Exploitation France bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction qui lui est due et condamner M. [E] [N] au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant équivalent aux trois derniers chiffres d’affaires réalisés dans les locaux, augmentée des indemnités accessoires,
- en tout état de cause, débouter le demandeur de ses demandes et le condamner à verser à la société PV Exploitation France la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société PV Exploitation France soulève l’incompétence du juge des référés pour apprécier la validité du congé pour déchéance du statut des baux commerciaux. Elle fait valoir que la résidence [6] est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Chambéry et qu’en principe, chaque local dans lequel est exercée une activité commerciale doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés sauf en cas d’unité d’exploitation lorsque les locaux sont une seule et même activité commerciale. Elle indique que le classement Atout France a reconnu une seule résidence de tourisme au niveau de la station de [Localité 7] intitulée “Résidence [6]”, incluant donc la résidence [8]. De plus, elle expose qu’une imprécision de l’adresse sur l’extrait Kbis n’a pas d’incidence sur la validité de l’immatriculation du local loué, l’adresse devant suffire à identifier le local. Elle indique que le statut des baux commerciaux doit continuer à s’appliquer et qu’elle a droit au maintien dans les lieux et au paiement d’une indemnité d’éviction. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION


I. Sur les demandes de M. [E] [N] d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”

L’article L. 145-1 du Code de commerce dispose que “I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés [...]”

Il est admis que la preuve de l’immatriculation incombe au preneur (Cass. Civ. 3ème, 29/11/1995, n°93-20.587).

L’article L. 145-14 du Code de commerce expose que “ le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.”

Aux termes de l’article L. 145-17 du Code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;”

L'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés est une condition indispensable pour prétendre au renouvellement du bail, sachant que cette immatriculation s'apprécie à la date de la délivrance du congé.

Il sera rappelé que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas compétence pour apprécier si les motifs allégués dans le congé constituent un motif grave et légitime justifiant le refus du renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. En revanche, il peut constater si les moyens avancés en défense pour contester l’application du congé sont considérés comme suffisamment sérieux. 

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’elles sont liées par le bail conclu initialement le 12 juin 2014 entre d’une part la société PV Résidences & Resorts France et d’autre part Mme [L] qui s’est tacitement reconduit le 30 juin 2024. 

Le 2 octobre 2024, un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction a été signifié au preneur avec effet au 30 juin 2025 pour cause de dénégation du droit au statut des baux commerciaux motivé par l’absence d’inscription du fonds exploité au registre du commerce et des sociétés (pièce n°3 demandeur).

De l’analyse de l’extrait Kbis de la société PV Exploitation France du 28 septembre 2025 (pièce n°1 défenderesse) il ressort que 4 résidences de tourisme situées à [6] sur la commune de [Localité 7], à savoir la résidence [5], la résidence [6], la résidence [10] et la résidence [11], sont immatriculées en tant qu’établissement secondaire ce qui n’est pas le cas de la résidence [8]. 

Il ne peut être fait état d’une erreur ou d’une imprécision de l’adresse dans la mesure où la résidence [8] n’est pas mentionnée dans l’extrait Kbis. De plus, ce moyen est contradictoire avec celui relatif à l’existence d’une unité d’exploitation qui est invoquée pour justifier du défaut d’immatriculation de la résidence.

La société PV Exploitation France ne produit aucune pièce pour démontrer l’existence d’une unité d’exploitation, étant précisé que la proximité géographique des différentes résidences est, à elle-seule, insuffisante ce que reconnaît d’ailleurs la société défenderesse. Le juge des référés ne dispose donc d’aucun élément probatoire qui justifierait l’absence d’immatriculation de la résidence [8]. La reconnaissance par l’agence Atout France de l’existence d’une seule résidence de tourisme sur la station de [6] n’est étayée par aucune pièce et n’exonère quoi qu’il en soit pas la société PV Exploitation France de la démonstration de l’unité d’exploitation. Il sera relevé que la société défenderesse ne fournit aucune explication quant aux faits que plusieurs résidences de tourisme situées à [6] sont immatriculées et que la résidence [8] ne l’est pas. L’immatriculation de plusieurs résidences situées à [6] semble en contradiction avec le moyen de l’unité d’exploitation. Si tel avait été le cas, une seule immatriculation aurait été faite pour l’ensemble des résidences.

Dès lors, il sera constaté le défaut d’immatriculation de la résidence [8] au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance du congé le 2 octobre 2024 et donc le non-accomplissement d’une condition indispensable pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux.
 
Les conditions de forme du congé délivré le 2 octobre 2024 n’ayant pas été contestées, celui-ci a valablement mis fin au bail au 30 juin 2025, à sa date d’effet.

Dès lors, l’occupation des lieux par la société PV Exploitation France à compter du 1er juillet 2025 est irrégulière et constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.
Il convient d'ordonner l'expulsion de la société PV Exploitation France et de tous occupants de son chef du local commercial et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, des charges et taxes à compter du 1er juillet 2025 et ce, jusqu’à libération effective et complète des lieux.

Pour conserver le droit de propriété du bailleur, l’expulsion de la société PV Exploitation France sera ordonnée dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois. Il n’y a pas lieu de réserver la liquidation de l’astreinte au juge des référés.


II. Sur les demandes de la société PV Exploitation France de maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction

Il a été, ci-dessus, constaté le défaut d’immatriculation de la résidence [8] au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance du congé le 2 octobre 2024 et donc du non-accomplissement d’une condition indispensable pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Il a été fait droit à la demande d’expulsion de M. [E] [N] afin de faire cesser le trouble manifestement illicite.

En conséquence, la société PV Exploitation France sera déboutée de sa demande de maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.


III. Les demandes de fin de jugement

A. La capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”

Au regard de l'issue du litige, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

B. Les dépens

L'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L'article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société PV Exploitation France, partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance.

C. Les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans la présente instance. La société PV Exploitation France sera donc condamnée à payer à M. [E] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PV Exploitation France sera déboutée de sa demande de ce chef.


PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS la résiliation du bail commercial conclu le 12 juin 2014 et tacitement reconduit le 30 avril 2024 entre M. [E] [N] d’une part et la société PV Exploitation France d’autre part, portant sur le lot n°0011-15 au sein de la Résidence [8] située à [6] sur la commune de [Localité 9], par effet du congé sans renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction délivré le 2 octobre 2024 au 30 juin 2025,

CONSTATONS que depuis le 1er juillet 2025, la société PV Exploitation France occupe les lieux sans droit ni titre et cause un trouble manifestement illicite à M. [E] [N], 

ORDONNONS à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de la société PV Exploitation France ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois, qui sera liquidée par le juge de l’exécution,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société PV Exploitation France à payer à M. [E] [N] une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au montant du dernier loyer, des charges et taxes à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la remise effective des clés et libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, 

ORDONNONS la capitalisation des intérêts pour une année entière,

DEBOUTONS la société PV Exploitation France de ses demandes de maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et de condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction,

CONDAMNONS la société PV Exploitation France aux dépens,

CONDAMNONS la société PV Exploitation France à payer à M. [E] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS la société PV Exploitation France de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026, la minute étant signée par [...], juge des référés, et [...], greffier.


La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,