Tribunal Judiciaire · Référés Civil — 2 janvier 2026

1 CCC DOSSIER + 1 CCC Me ZAKARIAN
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 02 JANVIER 2026 

S.D.C. [Adresse 7] 
c/
S.C.I. LOIC

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 25/04876 - 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QOYV 


Après débats à l'audience publique tenue le 12 Novembre 2025 

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 7]
C/o son syndic, Cabinet PAOLETTI
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 

ET :

S.C.I. LOIC
[Adresse 5]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée
 





***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Novembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Janvier 2026. 

***






FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI LOIC est copropriétaire (lots 2 et 14) au sein de la résidence RESIDENCE [Adresse 4] située [Adresse 4] à Cannes (06400).

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la« [Adresse 6] [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET PAOLETTI , a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI LOIC devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 481-1 du code de procédure civile :

- condamner la SCI LOIC à lui payer la somme de 11.337,28 € au titre des arriérés de charges et des provisions sur charges dues jusqu’au 1er octobre 2025, outre frais de rappel et intérêts légaux à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 10.306,04 € et ce jusqu’à parfait paiement,
- la condamner au paiement de la somme de 36 € au titre des frais nécessaires qu’il a exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la condamner au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et le préjudice financier subi,
- la voir condamner au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alexis ZAKARIAN sur son offre de droit.

Le syndicat des copropriétaires requérant expose que les copropriétaires ont approuvé les budgets prévisionnels 2024/2025 et 2025/2026 lors des assemblées générales des 22 décembre 2023 et 19 décembre 2024 et qu’il a été contraint de mettre la requise en demeure les 16 octobre 2023, 15 avril 2024 et 17 juin 2024, en vain. Il ajoute que la mise en demeure en date du 14 mars 2025 visant l’article 19-2 est également restée infructueuse de sorte que la défenderesse est redevable, à la date du 1er octobre 2025, d’un montant de 11.337,28 € représentant plus du tiers du budget de la copropriété.

L’affaire a été appelée à l'audience du 12 novembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée. 

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, la SCI LOIC n’a pas constitué avocat, et n’a pas comparu, ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 2 janvier 2026. 

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la defenderesse a été régulièrement assignée à son siège social et le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de remise à l’étude. 

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, et des vérifications faites par l’huissier dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom du destinataire et de son gérant, Monsieur [K] [R], sur la boîte aux lettres et confirmation du domicile par le voisinage).

Il s'est écoulé un temps suffisant entre l'assignation et l'audience.

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la transmission du second original le 14 octobre 2025 et l'audience du 12 novembre 2025. 

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale. 

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
 
Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] fournit en l’espèce :
- le relevé de propriété attestant que la SCI LOIC est copropriétaire des lots 2 et 14 au sein de la résidence [Adresse 4] à Cannes;
- le contrat de syndic en cours au titre duquel la SARL CABINET PAOLETTI intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que les exercices comptables du syndicat des copropriétaires courent du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante. 

Le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats les pièces suivantes : 
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2022/2023 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025;
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2023/2024 et voté le budget prévisionnel et le fonds Alur de l’exercice 2025/2026.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2022/2023 et 2023/2024 et qu’ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices 2024/2025 et 2025/2026, l’exercice 2024/2025 correspondant à l’année en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l'article 19-2 suppose qu'une provision due au titre au titre de l'article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure. 

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond. 

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d'ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis. 

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Selon le décompte arrêté au 1er octobre 2025, récapitulant les sommes échues à cette date (pièce n°16), au moins une provision trimestrielle due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025, approuvé selon assemblée générale des copropriétaires en date du 19 décembre 2024, n'a pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure en date du 14 mars 2025 adressée par son syndic, la SARL CABINET PAOLETTI (courrier reçu contre signature), d'avoir à régler sous huit jours la somme de 11.808,28 €, en ce inclus des frais de 36 €, correspondant au “total exigible à ce jour sauf mémoire ultérieur” et lui rappelant qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Force est de constater que cette mise en demeure vise uniquement un montant global de 11.808,28 €, sans indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget. Le syndic met en outre en demeure la requise d’avoir à régler les sommes réclamées dans le délai de 8 jours à compter de sa réception, ce qui est contraire aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui vise un délai de 30 jours. 

Ces mentions erronées ne permettent pas à la défenderesse de prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite. 

Pour l’ensemble de ces raisons, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], agissant par son syndic en exercice la SARL CABINET PAOLETTI, sera déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies. 

2/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Déclare le le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], agissant par son syndic en exercice la SARL CABINET PAOLETTI, irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne le le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], agissant par son syndic en exercice la SARL CABINET PAOLETTI, aux entiers dépens ;

Déboute le le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], agissant par son syndic en exercice la SARL CABINET PAOLETTI, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le greffier Le juge statuant selon la 
procédure accélérée au fond