Tribunal Judiciaire · Référés — 6 janvier 2026

N° RG 25/01527 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UE4F


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/01527 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UE4F
NAC: 54G

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Déborah ROBERT
à Me Mélanie LE NORMAND-ROUSSEL







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 JANVIER 2026



DEMANDERESSE

Mme [Y] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Déborah ROBERT, avocat au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSE

SOCIÉTÉ LES VILLAS DES CHENES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mélanie LE NORMAND-ROUSSEL, avocat au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Emeline LEJUSTE, Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,











EXPOSE DU LITIGE


Selon acte authentique en date du 09 octobre 2023, Madame [Y] [W] a acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la société LES VILLAS DE CHENES une villa de type 4 située [Adresse 6] à [Localité 5] ([Localité 4] pour un prix de 273.000 euros TTC. 

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, Madame [Y] [W] a assigné la société LES VILLAS DES CHENES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 02 décembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [Y] [W] demande à la présente juridiction, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et des articles L. 213-1 et suivants, et L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de :

A titre principal,
condamner par provision la société LES VILLAS DES CHENES aux paiements des sommes suivantes : 60.300 euros au titre de l'indemnité de retard de livraison ;19.091,74 euros au titre des loyers réglés ;A titre subsidiaire, 
condamner par provision la société LES VILLAS DES CHENES au paiement de la somme de 30.150 euros au titre de l'indemnité de retard de livraison ;En tout état de cause, 
rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions émises par la société LES VILLAS DES CHENES ;condamner la société LES VILLAS DES CHENES d'avoir à achever et livrer le bien de Madame [W] conformément aux dispositions contractuelles dans les 5 semaines qui suivent la signification de l'ordonnance à intervenir et ce sous astreinte à hauteur de 500 euros par jour de retard ;condamner par provision la société LES VILLAS DES CHENES aux paiements de la somme de 19.091,74 euros au titre des loyers réglés ;condamner la société LES VILLAS DES CHENES à régler à Madame [W] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance. 
Aux termes de ses dernières conclusions, la société LES VILLAS DES CHENES, régulièrement assignée en l'étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

A titre principal, 
déclarer n'y avoir pas lieu à référé ;débouter Madame [W] de l'ensemble de ses demandes comme se heurtant à une contestation sérieuse et en l'absence de tout trouble manifestement illicite ;condamner Madame [W] à payer à la société LES VILLAS DES CHENES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [W] aux entiers dépens ;A titre subsidiaire, 
fixer à la société LES VILLAS DES CHENES un délai minimum de quatre mois calendaires pour faire achever les travaux et livrer avant toute condamnation sous astreinte ;fixer le montant de l'astreinte provisoire à la somme de 20 euros maximum par jour de retard passé ce délai de quatre mois calendaires à compter de la notification de l'ordonnance qui sera rendue ; fixer le point de départ du calcul du montant de la condamnation au paiement d'une provision qui pourrait être prononcée au titre des pénalités de retard au mois de juillet 2025 ; fixer le point de départ du calcul du montant de la condamnation au paiement d'une provision qui pourrait être prononcée au titre des préjudices allégués au mois de juillet 2025 ;condamner Madame [W] à payer à la société LES VILLAS DES CHENES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [W] aux entiers dépens. 
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande de condamnation à achever et de livrer la villa sous astreinte

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Madame [Y] [W] soutient qu'il n'est pas contestable que l'achèvement contractuel était fixé le 31 mars 2024, de sorte que le retard pris est aujourd'hui considérable.
Elle soutient, par ailleurs, que toute clause de suspension suppose une attestation du maître d'œuvre d'exécution et qu'ainsi les courriels échangés avec ENEDIS ne saurait constituer une cause légitime de retard, ne respectant pas la forme contractuellement prévue. 
Elle soutient, en outre, que l'achèvement des villas ne dépend aucunement du raccordement puisque de nombreuses prestations restent à réaliser, telles notamment que le chauffage, les clôtures, le portail, la terrasse, l'enduit du mur mitoyen, les escaliers intérieurs, la salle de bain, et ce alors que le chantier est à l'arrêt depuis juin 2025.

La société LES VILLAS DES CHENES soutient quant à elle que la demande se heurte à une contestation sérieuse en raison d'un élément de force majeur expliquant le retard de livraison. Elle indique en ce sens que le retard est dû à des difficultés due à la compagnie concessionnaire ENEDIS.
Elle soutient, par ailleurs, la référence au certificat d'architecte joue uniquement un rôle de simplification de la preuve de la légitimité de la cause de suspension du délai de livraison et qu'
en l'absence d'un tel certificat, le vendeur peut toujours rapporter la preuve de l'existence d'une 
cause légitime de retard par tous moyens qu'il appartiendra à la juridiction saisie au fond d'apprécier ; que de plus fort, une telle analyse n'entre pas dans le champs des compétences du juge des référés. 

Il convient en l'espèce de constater que contrat de VEFA liant la société LES VILLAS DES CHENES à Madame [W] comporte un article intitulé délai d'achèvement, qui stipule une date d'achèvement au 31 mars 2024.

La section CHARGES ET CONDITIONS de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement prévoit un paragraphe « Obligations du vendeur » qui comprend un article « délai d'achèvement » qui stipule : « Ce délai d'achèvement est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai. 
Pour l'application de cette disposition, seraient considérées comme causes légitimes de 
suspension dudit délai : (...) les retards imputables aux compagnies concessionnaires (notamment Electricité de France, compagnie des eaux). 
S'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l'époque 
prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. 
Pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d'un commun accord déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par l'architecte ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. 
Sauf survenance d'un des cas légitimes de suspension sus-relatés, en cas de retard du VENDEUR à mettre les locaux à la disposition de l'ACQUEREUR, ce dernier aura droit à une 
indemnité fixée forfaitairement, à titre de clause de pénale, à la somme de cent euros (100,00 
eur) par jour de retard. 
L'ensemble immobilier dont il s'agit comprend des maisons dont la réalisation pourrait ne pas être simultanée. En conséquence, l'ACQUEREUR supportera les inconvénients ou servitudes inhérents à la parfaite et définitive finition du chantier pour le cas où cette finition aurait lieu postérieurement à la livraison de ses locaux et renonce à tous recours pour troubles de jouissance de ce fait ». 

Sans qu'il ne soit besoin d'interpréter les dispositions claires du contrat, il convient, en l'espèce, de constater qu'il ressort des photographies produites par la partie demanderesse que de nombreuses prestations demeurent inachevées, aussi bien en intérieur qu'en extérieur.

Or, la société défenderesse ne produit aucune pièce justifiant que ces prestations auraient été achevées et n'explique pas en quoi les problématiques de raccordement avec lma société ENEDIS auraient influé sur le déroulement des travaux de construction.

Elle se contente, pour justifier du retard conséquent d'achèvement des travaux et de livraison, de produire des échanges de courriels avec ENEDIS. Il en ressort notamment des difficultés à se mettre d'accord sur le coût de l'intervention. Elle affirme que les difficultés recontrées avec ENEDIS auraient entrainé un retard sur l'avancement des travaux sans en justifier d'aucune façon si ce n'est en procédant par affirmations. Elle ne verse pas de certificat établi par l'architecte ayant la direction des travaux, tel que prévu au contrat.

Il convient donc de constater que la demande de Madame [Y] [W] ne se heurte à aucune contestation sérieuse, et, en conséquence, de condamner la société LES VILLAS DES CHENES d'avoir à achever et livrer le bien de Madame [Y] [W] conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de dire que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de QUATRE VINGT DIX JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance.

A défaut pour la société LES VILLAS DES CHENES de respecter ce délai s'agissant de cette injonction, il convient de la condamner dans ce cas, au versement d'une astreinte provisoire de 100 euros (CENT EUROS) par jour calendaire de retard à compter du QUATRE VINGT ONZIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour elle d'en faire la preuve certaine, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d'astreinte provisoire à liquider.

Il y a lieu de dire que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l'exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l'injonction judiciaire n'était toujours pas exécutée.


* Sur la demande provisionnelle au titre de l'indemnité de retard de livraison

Le juge des référés n'ayant pas le pouvoir de statuer sur l'existence aussi bien que sur le contenu des clauses pénales qui fixent une indemnisation contractuelle en cas d'inexécution par un contractant de ses obligations, il convient de débouter la demanderesse de sa demande à ce titre et de l'inviter, le cas échéant, à porter sa prétention devant le juge du fond.


* Sur la demande provisionnelle au titre des loyers réglés 

Madame [Y] [W] expose être locataire d'un appartement située [Adresse 3], pour laquelle elle a dû régler un loyer mensuel d'environ 950 euros ; qu'ainsi le retard de livraison de son bien immobilier l'a contraint d'exposer des frais indus de logement et à devoir verser un loyer supplémentaire à hauteur de 19.091,74 euros du 1er avril 2024 au 30 novembre 2025 décomposée comme suit : 
946,03 x 9 mois = 8.514,27 € (avril 2024 – décembre 2024) 
952,03 x 2 mois = 1.904,06 € (janvier et février 2025) 
953,55 € = mars 2025 
967,69 € = avril 2025 
946,03 €= mai 2025 
967,69 € x6 = 5.806,14 € (juin - novembre 2025).

La demanderesse produit les quittances de loyers correspondantes.

La société défenderesse conteste cette demande en soutenant que, l'existence d'un retard engageant la responsabilité de la société LES VILLAS DES CHENES n'étant pas établie, elle se heurtent également à une contestation sérieuse.

En l'espèce, il convient de constater que le contrat liant les parties prévoit une livraison au 31 mars 2024 ; qu'ainsi que cela a été développé précedemment, la défenderesse se contente d'affirmer que le retard serait dû à des difficultés de raccordements rencontrées avec ENEDIS qui auraient empêcher la continuation des travaux sans toutefois en rapporter la preuve.

Il convient, en outre, de constater que la société défenderesse n'a pas jugé bon d'appeler ENEDIS dans la cause alors même qu'elle lui impute l'entière responsabilité du retard de livraison.

Dès lors, il convient de constater qu'au regard des pièces produites, la demande provisionnelle de Madame [Y] [W] ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient, en conséquence, de condamner la société LES VILLAS DES CHENES à verser à Madame [Y] [W] la somme provisionnelle de 19.091,74 euros au titre des loyers réglés. 


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante, la société LES VILLAS DES CHENES sera tenue aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner la société LES VILLAS DES CHENES à payer la somme de 2.000 euros à Madame [Y] [W].


PAR CES MOTIFS,


Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS la société LES VILLAS DES CHENES d'avoir à achever et à livrer le bien immobilier de Madame [Y] [W] conformément aux dispositions contractuelles ;

DISONS que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de QUATRE VINGT DIX JOURS CALENDAIRES à compter de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut pour la société LES VILLAS DES CHENES de respecter ce délai s'agissant de cette injonction, la CONDAMNONS dans ce cas, au versement d'une astreinte provisoire de 100 euros (CENT EUROS) par jour calendaire de retard à compter du QUATRE VINGT ONZIEME jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour elle d'en faire la preuve certaine, et dans la limite de TROIS MOIS consécutif d'astreinte provisoire à liquider ;

DISONS que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l'exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l'injonction judiciaire n'était toujours pas exécutée ;

CONDAMNONS la société LES VILLAS DES CHENES à verser à Madame [Y] [W] la somme provisionnelle de 19.091,74 euros (DIX NEUF MILLE QUATRE VINGT ONZE EUROS ET SOIXANTE QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers réglés ;

CONDAMNONS la société LES VILLAS DES CHENES à verser à Madame [Y] [W] une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la société LES VILLAS DES CHENES aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 janvier 2026.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,