Tribunal Judiciaire · Référés — 6 janvier 2026

N° RG 25/01874 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UOOU


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/01874 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UOOU
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Marie-Victoire CHAZEAU






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 JANVIER 2026


DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 5] représenté par son syndic, la société PICHET IMMOBILIER SERVICES SARL, agence de Toulouse sise [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE


DÉFENDEURS

Mme [T] [B] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante

M. [S] [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Emeline LEJUSTE, Greffier


ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,









EXPOSE DU LITIGE


Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur Monsieur [S] [L] [Y] sont propriétaires des lots n° 233 et 359, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de justice en date du 08 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, a assigné Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 02 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, demande à la présente juridiction, au visa des articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 835 du code de procédure civile, de :

condamner Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] à payer par provision la somme de 7.856,54 euros à parfaire au jour de l'audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation ;condamner Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] à payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] aux entiers dépens.
De leur côté, Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y], bien que régulièrement assignés à l'étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas faits représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.


* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] sont propriétaires des lots n° 233 et 359, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 5] sise [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6].
A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 août 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus) que Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] restent redevables de la somme de 7.856,54 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y]. Il pèse désormais sur eux la preuve d'avoir à démontrer qu'ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] sont donc redevables de la somme de 7.856,54 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 août 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 juillet 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.


* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Une partie ne peut être condamnée à payer à son adversaire des dommages-intérêts pour procédure abusive qu'à la condition d'avoir commis une faute ayant fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'agir en justice.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ne démontre pas que Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] aient commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l'intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s'abstenant de régler les charges de copropriété qui leur incombe.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu'ils n'ont pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] seront tenus aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner in solidum Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Monsieur [K] [F], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 7.856,54 euros (SEPT MILLE HUIT CENT CINQUANTE SIX EUROS et CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 août 2025 (appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société PICHET IMMOBILIER SERVICES une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [T] [B] épouse [Y] et Monsieur [S] [L] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 janvier 2026.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,