Tribunal Judiciaire · Référés — 6 janvier 2026

N° RG 25/01444 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UHP7


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/01444 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UHP7
NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Alice PATOUREAUX
à la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L. à Me Merouane KHENNOUCHE






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 JANVIER 2026



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [5] SITUÉE [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alice PATOUREAUX, avocat au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEURS

M. [F] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Merouane KHENNOUCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS FV BROCHETTES VIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 décembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Emeline LEJUSTE, Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,




EXPOSE DU LITIGE


Monsieur [F] [R] est propriétaire du lot n° 213 à usage commercial, situé au sein de la RESIDENCE [5], dont l'adresse est [Adresse 1] à [Localité 6] (Haute-Garonne).

Cette résidence est soumise au statut de la copropriété et le syndic en exercice est la société FONCIA [Localité 6].

Le local commercial appartenant à Monsieur [F] [R] est loué à la SAS FV BROCHETTES VIE. Elle exerce l'activité de restauration, spécifiquement de grillades.

Selon le syndicat des copropriétaires, le restaurant génère d'importantes nuisances et a effectué des travaux touchant les parties communes sans autorisation (cheminé, canalisations et enseigne).

Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA TOULOUSE a assigné Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été appelée à l'audience du 02 décembre 2025.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6], au visa des articles 484, 485 et 835 du code de procédure civile et des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, demande au juge des référés :

principalement :
juger que les travaux d'édification de la cheminée, de pose d'enseigne et de création de canalisation en sous-sol ont été faits sans autorisation de l'assemblée générale et constituent un trouble manifestement illicite ;juger que l'activité de restauration exploitée par la SAS FV BROCHETTES VIE génère des nuisances sonores, olfactives et des troubles de jouissance contraires au règlement de copropriété et constituent un trouble manifestement illicite,enjoindre Monsieur [F] [R] de son fait et en particulier la SAS FV BROCHETTES VIE à cesser l'exploitation de l'activité de restauration sous astreinte de 1.000 euros par jour, passé un délai de trois mois suivant la signification de l'ordonnance,juger que l'activité de restauration ne pourra être reprise qu'après justification par le copropriétaire bailleur que les travaux nécessaires ont été effectués pour mettre fin aux nuisances sonores, olfactives et d'infiltrations constatés, et ainsi permettre une exploitation conforme au règlement de copropriété et en particulier :procéder au retrait du système d'évacuation des fumées actuels puis à l'édification sous réserve d'acceptation en assemblée générale, d'un nouveau système destiné à éviter toute nuisance de fumée et d'odeur,procéder à la réparation ou au changement des canalisations fuyardes en sous-sol, sous réserve d'acceptation en assemblée générale,mettre en place une signalisation adéquate pour éviter toute gêne de stationnement et d'accès des résidents au parking, sous réserve d'acceptation en assemblée générale,justifier de la pose effective d'un bac à graisse et à défaut procéder à sa mise en place,subsidiairement :
condamner Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE à effectuer les travaux suivants dans le local commercial et à en justifier auprès du syndic, sous astreinte de 200 euros par jour à compter du lendemain de la signification de l'ordonnance :procéder au retrait du système d'évacuation des fumées actuels puis à l'édification sous réserve d'acceptation en assemblée générale, d'un nouveau système destiné à éviter toute nuisance de fumée et d'odeur,procéder à la réparation ou au changement des canalisations fuyardes en sous-sol, sous réserve d'acceptation en assemblée générale,mettre en place une signalisation adéquate pour éviter toute gêne de stationnement et d'accès des résidents au parking, sous réserve d'acceptation en assemblée générale,justifier de la pose effective d'un bac à graisse et à défaut procéder à sa mise en place,en tout état de cause :
condamner in solidum Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de provision à faire valoir sur les préjudices subis, tant moraux que matériels,condamner in solidum Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
De son côté, Monsieur [F] [R] demande au juge des référés, au visa de des articles 10 et suivants du décret du 17 mars 1967, des articles 10-1, 18, 25 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles L.1422-1 et R.1334-33 du code de la santé public, de :

principalement :
débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] de l'intégralité de ses demandes,le condamner à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,subsidiairement :
débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] de sa demande d'astreinte,débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] de sa demande tendant à voir cesser l'activité commerciale de la SASQ FV BROCHETTES VIE,débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires,à titre infiniment subsidiaire :
débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] de ses demandes tendant à le voir condamner à titre solidaire des condamnations à titre « d'infractions constatées » et notamment des infractions liées au stationnement et à l'occupation de la terrasse,juger que l'astreinte débutera 6 mois à compter de la signification de la décision pour un délai maximal de 3 mois pour un montant de 10 euros par jour,débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] de sa demande tendant à voir cesser l'activité commerciale de la SAS FV BROCHETTES VIE,débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] de ses demandes indemnitaires.
Enfin, la SAS BROCHETTES VIE demande au juge des référés, de :

juger que les travaux réalisés par elle mettent en conformité le local avec le règlement de copropriété,débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5] de l'intégralité de ses demandes,juger que chacun conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.
Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé aux conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


* Sur la demande de remise en état sous astreinte


L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». 

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci (...) ».

Par ailleurs, le règlement de copropriété précise notamment : « (…) L'aspect des choses et parties communes devra être respecté sauf décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise comme il sera dit à l'article 25 n°2 b (double majorité). Tout écriteaux, plaques, enseignes, visibles de l'extérieur et décorations sont interdits, sauf (…) pour les copropriétaires d'un lot n°206 à 221, à condition qu'ils obtiennent l'accord du syndic (...) ».

Sur le fondement de ces textes, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il subit un trouble manifestement illicite du fait des nuisances générées par le restaurant, des travaux effectués par ce dernier sans autorisation sur les parties communes et des violations du règlement de copropriété. Plus précisément, il est reproché à la SAS FV BROCHETTES VIE d'avoir percé et installé une cheminé en façade et deux canalisations en sous-sol, et apposé une enseigne en façade.

Une lettre de mise en demeure lui a été adressé le 17 octobre 2024, d'avoir à procéder à l'enlèvement des ouvrages non autorisés et de remettre les lieux en l'état antérieur.

Par ailleurs, il résulte de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 11 mars 2025, que Monsieur [F] [R] a sollicité « l'accord de la copropriété pour ratifier les travaux réalisés par le locataire sur les parties communes en façade sans l'accord préalable de l'assemblée générale (pose de la cheminée en façade et des tuyaux d'évacuation) ». Non seulement cette résolution a été rejetée, mais par ailleurs, certains copropriétaires ont fait consigner sur le procès-verbal leur exaspération à subir les nuisances générées par les conditions d'exploitation du restaurant.

Deux procès-verbaux de constat des 27 août 2024 et 27 mai 2025 permettent de confirmer les affirmations du syndicat des copropriétaires, non contredites par les parties défenderesses.

Monsieur [F] [R] considère qu'il n'est pas démontré que son locataire ni lui-même serait responsable de l'installation de la cheminée en façade et des canalisations, et que ces ouvrages n'auraient pas été autorisés.

La SAS FV BROCHETTES VIE ne conteste pas être à l'origine de ces travaux opérés sur les parties communes de la copropriété. En outre, il s'agit d'ouvrages qui sont directement en lien avec l'activité commerciale du local loué et semble-t-il nécessaires à son exploitation en tant que restaurant.

Par ailleurs, il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires de démontrer que ces travaux ont été créés sans autorisation, mais au contraire, à ceux qui invoquent ce moyen de défense que d'avoir à démontrer qu'ils ont obtenu une autorisation. C'était d'ailleurs la démarche initiée par Monsieur [F] [R] lors de l'assemblée générale du 11 mars 2025, lequel était bien conscient que cette autorisation n'avait pas été donnée et était indispensable y compris a posteriori afin de régulariser la situation au regard du règlement de copropriété.

Il en est exactement de même s’agissant de la question de l'enseigne, laquelle n'a été autorisée ni par le syndic, ni par la collectivité des copropriétaires en l'absence de production de procès-verbaux venant démontrer l'inverse.

Au-delà de la question des éventuelles contestations sérieuses qui n'apparaissent pas démontrées, il convient de rappeler aux parties défenderesses, que l'alinéa 1 de l'article 835 du code de procédure civile n'impose pas une telle condition pour permettre au juge des référés de mettre fin au trouble manifestement illicite subi par la copropriété.

Or, le fait que des ouvrages aient été édifiés pour les besoins de l'exploitation du restaurant géré par la SAS FV BROCHETTES VIE sur des parties communes de la copropriété, sans autorisation et en contravention avec le règlement de copropriété constitue assurément un trouble manifestement illicite.

La circonstance que le conduit de cheminée ait été retiré est indifférente. Ce qui continue de poser difficulté est que les fumées du restaurant persistent à sortir par une gaine creusée dans la façade et ne sont pas extraites, filtrées, ni traitées. Cela génère des nuisances olfactives qui incommodent la majorité des copropriétaires si l'on en croit la lecture du procès-verbal du 11 mars 2025.

Devant l'inertie du copropriétaire et de son preneur, il convient donc de mettre fin à ce trouble manifestement illicite. Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE seront condamnés sous astreinte à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété. Ils devront le faire soit en investissant dans des appareils qui filtrent le rejet des graisses et qui évitent de boucher les canalisations, qui traitent le rejet des fumées et qui évitent de générer des odeurs de grillages puis de convaincre une majorité des copropriétaires que ces aménagements constituent des gages suffisants pour obtenir leur autorisation en assemblée générale pour être implantés en parties communes. Ils peuvent également y parvenir soit en procédant en supprimant les ouvrages et en opérant des travaux qui permettent de revenir à l'état initial, et de gérer en partie privative les graisses et les fumées provoquées par l'exploitation du restaurant.

Les conditions de l'injonction judiciaire seront précisées au dispositif de la présente ordonnance. De même, une astreinte sera prononcée.

La problématique liée à la signalisation et à la gestion des places de parking incombe à la collectivité des copropriétaires, qui doit réguler les attributions de parkings. Il n'est pas démontré qu'il y ait eu une difficulté bien identifiée qui nécessite une injonction judiciaire. Cette demande sera donc écartée.


* Sur la demande de dommages et intérêts


L’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ». 

Le syndicat des copropriétaires estime subir un préjudice du fait des gènes occasionnées par l'exploitation du restaurant dans des conditions qui sont en contravention avec le règlement de copropriété.

En l'espèce, il résulte des débats et des pièces du dossier, qui retracent l'historique, qu'il existe une véritable exaspération du syndicat des copropriétaires. Une majorité des copropriétaires ont pris prétexte de la résolution initiée par Monsieur [F] [R] lors de l'assemblée générale du 11 mars 2025, pour officialiser leur irritation sur les conditions anormales d'exploitation du local commercial.

Il s'agit d'une gène constitutive d'un préjudice indemnisable. 

Une provision d'un montant de 2.000 euros sera octroyée à la partie demanderesse à valoir sur son préjudice indemnisable.


* Sur les dépens de l’instance


Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE, parties succombantes, seront tenus aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaires de justice.


* Sur les frais irrépétibles


Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE à payer la somme de 2.000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6].


PAR CES MOTIFS,


Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE, à leur frais exclusifs, à mettre définitivement et complètement fin aux nuisances sonores, olfactives et aux infiltrations d'eau et de graisses constatés en sous-sol, et ainsi permettre l'exploitation commerciale du lot n° 213 situé au sein de la RESIDENCE [5], en conformité avec le règlement de copropriété et en particulier :

soit faisant adopter en assemblée générale une résolution qui les autorise à implanter sur les parties communes de la copropriété des appareils performants qui fassent disparaître les nuisances sonores, olfactives et les infiltrations d'eau et de graisse dans la zone de stationnement,soit en procédant à des travaux qui viennent définitivement supprimer toutes traces et stigmates des aménagements réalisés sur les parties communes sans autorisation en façade (cheminé, conduit percé et enseigne) et dans la zone de stationnement en sous-sol (conduits, canalisations, flaques et coulures), puis en traitant en partie privative les graisses et les fumées provoquées par l'exploitation du restaurant afin que disparaissent les nuisances sonores, olfactives et les infiltrations, notamment en justifiant avoir installé un bac à graisse,soit toutes autres solutions qui recueillent l'adhésion de toutes les parties et permettent de mettre fin au litige ;
DEBOUTONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] tendant à ce qu'il soit enjoint à Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE à cesser l'exploitation de l'activité de restauration sous astreinte ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE de justifier du respect de cette injonction judiciaire selon un mode de preuve certain, dans un délai de 30 jours calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE seront condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] une astreinte de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) par jour calendaire de retard, à compter du 31ème jour calendaire à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu'à sa mise en œuvre effective dont ils devront savoir faire la preuve certaine ; 

DISONS que cette astreinte provisoire courra sur un délai de SIX mois à compter de sa mise en œuvre ; 

DISONS que le juge de l'exécution restera compétent pour liquider cette astreinte provisoire et/ou en prononcer de nouvelles ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] la somme provisionnelle de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) en avance sur son préjudice indemnisable ;

DEBOUTONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] de toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 6] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [R] et la SAS FV BROCHETTES VIE aux entiers dépens de l'instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 janvier 2026. 


LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,