Tribunal Judiciaire · MEE Civil Contentieux — 6 janvier 2026

CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Xavier GRIFFITHS + Me Urielle SEBIRE + Me Marie BOURREL 
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 21]


DU : 06 Janvier 2026
N°RG : N° RG 23/00614 - N° Portalis DBW6-W-B7H-DF5M
Nature Affaire : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 06 Janvier 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Madame [S] [F]
née le 07 Juin 1950 à [Localité 23]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Xavier GRIFFITHS, avocat au barreau de LISIEUX


ET :

S.A.R.L. [L] [U] ET [E] [T] 
RCS de [Localité 21] sous le n° 892 073 925
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 2]
représentée par Me Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN

Maître [E], [M], [R] [T]
née le 04 Juillet 1979 à [Localité 21] (14)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marie BOURREL, avocat au barreau de CAEN

S.A.R.L. TERRALIA NORMANDIE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 3]
représentée par Me Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX, Me Hervé RENOUX, avocat au barreau de METZ



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER 
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;




DÉBATS : À l’audience publique du 04 Novembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 06 Janvier 2026.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant promesse de réservation signée le 22 juin 2020, la Sarl Terralia Normandie a promis de réserver par préférence et vendre à Mme [S] [F] deux parcelles de terrain à bâtir d’une contenance totale d’environ 6 000 m² sur la commune de [Localité 26] correspondant aux lots n°1 et n°2 de l’opération dénommée « [Adresse 19] » pour un prix de vente de 530 000 euros. 

Cette promesse était soumise aux conditions suivantes : 
que la société Terralia obtienne la garantie d’achèvement des travaux de viabilité, que la société Terralia obtienne un permis d’aménager valant autorisation de lotir devenu définitif, que ledit permis d’aménager soit purgé de tout recours, que le projet d’aménagement soit matériellement et techniquement réalisable. 
Par arrêté du maire de la commune de [Localité 26] du 05 février 2021 ledit permis d’aménager a été accordé. 

Par courriel du 12 avril 2021, la société Terralia a informé Mme [F] que le permis d’aménager avait fait l’objet d’un recours mais que mis à part celui-ci, le délai de recours était purgé. Elle a précisé à Mme [F] qu’elle pouvait néanmoins travailler sur le permis de construire. 

Par ordonnance du 04 octobre 2021 rendue par le tribunal administratif de Caen, cette juridiction a pris acte de ce que les personnes ayant formulé ce recours se sont désistées.

Par courriel du 28 octobre 2021, la notaire de la société Terralia a informé la notaire de Mme [F] que sa cliente rencontrait des difficultés pour obtenir un permis d’aménager et lui a indiqué qu’elle reviendrait vers elle pour régulariser la promesse de vente le moment venu. 

Le 28 février 2022 une demande de permis d’aménager modificatif a été déposée par la société Terralia. Le permis a été accordé par arrêté du maire du 29 avril 2022. 

Par courriel du 1er septembre 2022, la société Terralia a indiqué à Mme [F] que les travaux de viabilisation n’avaient pas commencé et qu’elle n’avait pas trouvé de solution concernant la zone non aedifficandi. La société lui a en revanche proposé des terrains disponibles dans le lotissement « [Adresse 18] ». 

Par arrêté du 12 septembre 2022, le permis d’aménager accordé à la Sarl Terralia a été transféré à Mme [X] [P] épouse [W] [J]. 

Aux termes d’un acte authentique de vente rédigé par Maître [T], notaire de la Sarl Terralia, le 21 septembre 2022, cette dernière a vendu à Mme [X] [P] épouse [W] [J] une propriété d’agrément à rénover à usage d’habitation cadastrée AV [Cadastre 4], AV [Cadastre 5], [Cadastre 9] [Cadastre 7] et AV [Cadastre 8] sis [Adresse 1] à [Localité 26] moyennant le prix de 850 000 euros. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 novembre 2022, Maître [K], notaire de Mme [F], a mis en demeure Maître [T] et Maître [D], notaires de la société Terralia, de lui faire parvenir un projet d’acte de promesse de vente. 

Par lettre recommandée du 25 novembre 2022, Maître [T] a informé Maître [K] que son étude avait classé sans suite ce dossier car la société Terralia n’avait pu mener son projet « La Prairie » à son terme en l’absence d’obtention d’une garantie d’achèvement des travaux de viabilité et compte-tenu de la présence d’une servitude non aedificandi grevant les terrains.

Par courrier recommandé du 20 février 2023, le conseil de Mme [F] a mis en demeure la société Terralia de régulariser la situation de sa cliente, soit en concluant une nouvelle promesse pour un terrain de 6 000 m² au lotissement « [Adresse 16] » pour un prix de 530 000 euros, soit en allouant la somme de 1 330 000 euros de dommages-intérêts à Mme [F] au titre du surcoût de l’opération engendré pour elle du fait du non-respect de la promesse. 

Le conseil de Mme [F] a également mis en demeure Maître [T] par lettre recommandée du 12 avril 2023 d’allouer à sa cliente la somme de 1 330 000 euros de dommages-intérêts in solidum avec la Sarl Terralia en raison du manquement à son devoir de conseil. 

Mme [F] a, par actes de commissaire de justice, assigné la Sarl Terralia Normandie (acte du 26 mai 2023), la Sarl Maître [L] [U] et Maître [E] [T] (Sarl [U] [T]) (acte du 30 mai 2023) et Maître [E] [T] (acte du 30 mai 2023), devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 1 330 000 euros à titre de dommages-intérêts. 

La clôture est intervenue le 09 juillet 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.


EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2025, Mme [S] [F] demande au tribunal de : 
condamner la société Terralia à lui payer la somme de 1 330 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice financier subi par elle du fait de ne pas avoir pu réaliser l’opération qu’elle envisageait sur le terrain objet de la promesse du 22 juin 2020, si le tribunal le considère nécessaire, ordonner une expertise avant dire droit sur le préjudice financier de Mme [F] du fait de n’avoir pu réaliser l’opération qu’elle envisageait sur le terrain objet de la promesse du 22 juin 2020, en réservant les dépens, condamner in solidum Maître [T] et la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] au paiement de cette somme, condamner in solidum la société Terralia, Maître [T] et la Sarl Me [L] [U] et MeCyrielle [T] au paiement d’une somme de 100 000 euros au titre du préjudice moral subi par elle, condamner in solidum la société Terralia, Maître [T] et la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] au paiement d’une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Mme [F] argue que la société Terralia a manqué à ses obligations en vendant les terrains objet de la promesse de réservation par préférence litigieuse à une tierce personne alors qu’elle avait obtenu le permis d’aménager requis dans la promesse et que même si une autre contrainte l’empêchait de viabiliser les terrains, elle était néanmoins tenue de lui proposer l’acquisition de ceux-ci malgré l’absence de viabilisation. Selon elle, la clause de viabilisation du terrain était formulée à son bénéfice et elle était donc libre d’y renoncer, la société Terralia a donc à minima engagé sa responsabilité pour rupture abusive des pourparlers en ne lui proposant pas d’acheter les terrains non viabilisés. En outre, elle estime que la preuve de l’existence d’une servitude non aedificandi n’est pas rapportée et n’est, en tout état de cause, pas suffisante pour justifier la rupture de la promesse, ce d’autant que la société Terralia en avait nécessairement connaissance avant la signature de la promesse. 

Mme [F] reproche également à Maître [T] et à la Sarl [U] [T] de ne pas avoir veillé au respect du pacte de préférence dont elles avaient manifestement connaissance. 

Mme [F] affirme que ces manquements l’ont empêché d’acquérir 6 000 m² de terrain à [Localité 26] au prix de 530 000 euros et l’obligent à procéder à une autre acquisition à un prix supérieur. En se basant sur le prix des terrains du lotissement « [Adresse 16] », soit 310 000 euros pour 1 000 m², elle estime son préjudice de surcoût d’opération à 1 330 000 euros : 310 000 euros multiplié par 6, soit 1 860 000 euros, desquels elle retranche 530 000 euros, prix convenu aux termes de la promesse. 

Mme [F] précise que les quelques opérations immobilières qu’elle a effectué par le passé ne lui confèrent pas la qualité de professionnel de l’immobilier et qu’en tout état de cause, cela n’exonérerait pas les défenderesses de leur responsabilité. 

Enfin, elle sollicite la réparation de son préjudice moral dû à la rupture de la promesse et des pourparlers et à la perte de temps consacré à cette opération, à hauteur de 100 000 euros. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2025, la Sarl Terralia Normandie demande au tribunal de : 
débouter Mme [F] et la Sarl [U] [T] de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions, débouter Mme [F] de sa demande d’expertise, Si une mesure d’expertise devait être ordonnée, 
ordonner à l’expert désigné la mission de caractériser le préjudice subi par la société Terralia dans le cadre de cette opération immobilière, Si une condamnation devait être prononcée à l’encontre de la Sarl Terralia, 
écarter l’exécution provisoire de la condamnation prononcée, Subsidiairement, 
subordonner le paiement des condamnations à la remise par Mme [F] d’une garantie bancaire de restitution de l’intégralité des fonds payés, En tout état de cause, 
condamner Mme [F] à payer à la Sarl Terralia la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [F] aux entiers dépens. 
La Sarl Terralia insiste sur le fait que Mme [F] a la qualité de professionnel de l’immobilier en ce qu’elle a d’ores et déjà réalisé plusieurs opérations de promotion consistant à acheter des terrains, y construire des maisons et les revendre. Elle explique que Mme [F] ne s’est positionnée que sur des terrains nus de construction, la parcelle comprenant la maison à rénover ne l’intéressant pas à l’inverse de Mme [P] qui a formulé une proposition d’achat de ladite parcelle comprenant le bien à rénover. 

La Sarl Terralia soutient que les stipulations contractuelles de la promesse ne lui interdisaient pas de renoncer à l’opération d’aménagement foncier en cédant le permis et les terrains à un tiers car les conditions juridiques, techniques et financières qu’elle prévoyait n’étaient pas réunies. Elle estime ne pas s’être engagée à l’égard de Mme [F] à viabiliser les parcelles mais uniquement à lui vendre une fois qu’elle les aurait viabilisées elle-même. Partant, comme elle n’avait pu viabiliser les terrains elle soutient qu’elle disposait d’une totale liberté de cession de ceux-ci sans avoir à les proposer à Mme [F]. 

En outre, elle argue que la promesse était soumise à deux conditions qui ne se sont pas réalisées à savoir, l’obtention de la garantie de l’achèvement des travaux de viabilité et que le projet d’aménagement soit matériellement et techniquement réalisable. Ces conditions n’ont pu être réunies selon elle en raison de l’existence de la servitude non aedificandi qu’elle n’a pas réussi à lever. 

Enfin, elle affirme ne jamais s’être engagée expressément ou implicitement à proposer à Mme [F] la vente de terrains non viabilisés et non viabilisables. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2025, Maître [E] [T] et la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] demandent au tribunal de : 
débouter purement et simplement Mme [F] de ses demandes à l’encontre de Maître [T], À titre subsidiaire, 
dire que la perte de chance de Mme [F] ne saurait excéder 5%,condamner la société Terralia à garantir Maître [T] et la Sarl [U] [T] de l’intégralité des sommes qui seraient prononcées à leur encontre, en toute hypothèse, condamner tout succombant à verser à Maître [T] et la Sarl [U] [T] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 



Maître [T] et la Sarl [U] [T] rappellent que la condition d’obtention d’un permis d’aménager n’était qu’une condition suspensive parmi d’autres. Au titre des autres conditions figurait notamment celle que le projet d’aménagement soit matériellement et techniquement réalisable, condition qui a fait défaut selon Maître [T] et le Sarl [U] [T]. Elles affirment que la promesse litigieuse est une promesse de vente et non un pacte de préférence. Elles soutiennent ne jamais avoir cherché à cacher l’existence de la servitude non aedificandi et justifient que la vente a été conclue avec Mme [P] car celle-ci ne souhaitait pas acquérir des terrains à bâtir mais uniquement le bien à rénover et les autres terrains à titre de jardin, contrairement à Mme [F]. En outre, elles nient le caractère potestatif des conditions suspensives et soutiennent que la levée de ces conditions dépendait en partie de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 20] ». A titre subsidiaire, les défenderesses soutiennent que même si une faute était retenue à leur encontre, celle-ci serait sans lien avec le préjudice allégué par Mme [F] car, en toute hypothèse, la vente n’aurait pas été régularisée. Enfin, selon elles, le préjudice de Mme [F] ne peut être qu’une perte de chance et ne peut être indemnisée à hauteur de l’avantage qu’aurait procuré cette chance. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification de l’acte juridique

Suivant l’article 1123 alinéa 1er du code civil, le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

L’article 1124 alinéa 1er du même code définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Par ailleurs, l’article 1304 du code civil dispose que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.

En l’espèce, la promesse de réservation litigieuse prévoit que : « Le réservant promet de réserver par préférence au bénéficiaire la parcelle de terrain à bâtir ci-après désignée et, pour autant que les conditions juridiques, techniques et financières permettant la réalisation de l’opération soient réunies, à lui offrir à la vente. Il s’interdit en conséquence, de proposer la vente de ladite parcelle à une autre personne que le bénéficiaire. » 

Ainsi, si les conditions juridiques, techniques et financières étaient réunies, la société Terralia a promis de réserver le terrain au bénéficiaire et de lui offrir à la vente, étant précisé que les parties s’étaient accordées sur la chose et le prix. 

Par conséquent, l’acte juridique litigieux est une promesse de vente et non un pacte de préférence. En effet, la société Terralia n’a pas seulement pris l’engagement de préférer un cocontractant dans l’hypothèse où elle vendrait (pacte de préférence), mais s’est engagée à vendre le terrain à bâtir à Mme [F] si certaines conditions étaient réunies (promesse de vente). 

Sur la responsabilité de la société Terralia

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 de ce code prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Suivant l’article 1304-2 du code civil, est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause.

Enfin, l’article 1304-6 alinéas 1 et 3 dispose que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu’aux termes d’un acte authentique du 30 juillet 2019 reçu par Maître [U], la société Terralia a acheté à l’association Fonds de l’œuvre d’orient et à l’Association diocésaine de [Localité 15], une propriété d’agrément à rénover dénommée « [Adresse 19] », cadastrée [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 14]. 

Cet acte mentionne la vente de la parcelle [Cadastre 13] par Mme [Y] épouse [A], ancienne propriétaire, à la Sci [Adresse 20], sous condition de rétrocession d’un terrain de 5 150 m² environ, pour lequel il est indiqué qu’il est grevé d’une servitude non aedificandi. Il est indiqué qu’après délivrance du certificat de conformité de l’ensemble immobilier édifié par la Sci Les Jardins de [Localité 17] côte fleurie, le représentant de ladite Sci et M. [A], héritier de Mme [Y] épouse [A], ont convenu de procéder à la rétrocession d’un terrain nu de 5 552 m² et que M. [A] a, en tant que de besoin, réitéré la stipulation de servitude non aedificandi au profit de la parcelle [Cadastre 12], assiette de la copropriété [Adresse 24]. 

Par acte du 22 juin 2022, la société Terralia s’est engagée à réserver et à vendre deux parcelles de terrain viabilisées à bâtir à Mme [F] moyennant le prix de 530 000 euros. 

Cette promesse de vente était soumise à diverses conditions : 
que le réservant obtienne la garantie d’achèvement des travaux de viabilité, qu’il obtienne un permis d’aménager valant autorisation de lotir devenu définitif que ledit permis soit purgé de tout recours que le projet d’aménagement soit matériellement et techniquement réalisable. 
Il est précisé que « si la procédure d’aménagement foncier devait arriver à son terme, la vente interviendrait dans un délai de 4 mois après l’obtention des autorisations purgées, moyennant le versement, au comptant et par la comptabilité du notaire 530 000 euros, des frais d’actes ainsi que du prix de vente net vendeur fixé à : 530 000 euros. » 

Conformément aux différentes pièces produites aux débats, il apparait que le projet de la société Terralia était de diviser l’ensemble acheté par acte du 30 juillet 2019 en trois parcelles ; une parcelle contenant un bien à rénover et deux parcelles nues viabilisées à bâtir. 

Suivant proposition d’achat du 27 juin 2020, Mme [P] épouse [W] [J] a formulé une offre d’achat à la société Terralia relative à cette maison à rénover de 130 m² sur un terrain de 2 300 m² viabilisé située [Adresse 1] à [Localité 26] au prix de 360 000 euros. 

Un permis d’aménager a été délivré le 05 février 2021 par le Maire de [Localité 26] pour un lotissement comprenant deux lots destinés à la construction à usage d’habitation ainsi que la création d'un accès commun. 

Le 12 avril 2021, la société Terralia a informé Mme [F] que ce permis d’aménager avait fait l’objet d’un recours. Conformément à l’ordonnance du 04 octobre 2021 rendue par le tribunal administratif de Caen, les personnes ayant formulé ce recours se sont désistées. 

Un permis d’aménager modificatif a été délivré par la mairie de [Localité 26] le 29 avril 2022 afin que l’accès commun soit élargi et qu’une bande verte de 2 mètres de largeur soit aménagée à la limite nord. 


Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] du 28 mai 2025, la société Terralia a présenté un protocole d’accord transactionnel visant à lever la servitude non aedificandi grevant le terrain promis à Mme [F]. 

Suivant procès-verbal, l’assemblée a décidé de surseoir à cette « résolution car après débats il est décidé de reprendre les négociations avec la société Terralia. L’assemblée souhaite saisir un avocat spécialisé afin de mener à bien les termes de la négociation ». 

Un arrêté du 12 septembre 2022 du Maire de [Localité 26] transfert le permis d’aménager accordé à la société Terralia à Mme [P] épouse [W] [J]. 

Par acte authentique du 21 septembre 2022 reçu par Maître [T], la société Terralia a vendu à Mme [P] épouse [W] [J] une propriété d’agrément à rénover dénommée [Localité 17] [Adresse 22] cadastrée [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 14]. La servitude non aedificandi grevant la parcelle [Cadastre 13] présente dans l’acte authentique du 30 juillet 2019 est reprise à l’identique dans cet acte du 21 septembre 2022. 
Il est également fait état de ce que « l’acquéreur déclare avoir été informé dès avant ce jour que compte tenu de la servitude de non aedificandi ci-avant relatée et faute d’accord avec le fonds dominant quant au retrait de cette servitude, le vendeur n’a pu procéder au projet d’aménagement ». 

La société Terralia, qui a obtenu le permis d’aménager requis, dit avoir échoué à faire lever la servitude non aedificandi grevant le terrain promis à Mme [F] de sorte que le projet s’est trouvé matériellement, techniquement et juridiquement irréalisable. 

Toutefois, il est à relever que l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins n’a pas expressément refusé de lever ladite servitude, mais a uniquement sursis à la résolution relative au protocole transactionnel afin de pouvoir obtenir des conseils d’un avocat spécialisé. 

La société Terralia n’apporte pas la preuve d’un refus exprès et définitif des copropriétaires de la résidence Les Jardins s’agissant de la levée de ladite servitude. Le courrier de M. [G], non daté, affirme seulement que la résolution tendant à accepter la transaction présentée par Terralia n’a pas été adoptée. Cet élément confirme uniquement qu’il a été sursis sur ce point mais non que la levée a été refusée. 

Il ne peut donc être affirmé que le projet d’aménagement était matériellement, techniquement et juridiquement irréalisable puisque la société Terralia n’a pas dénié attendre une réponse ferme de l’assemblée des copropriétaires.

Ce faisant, en vendant à Mme [P] les terrains promis à Mme [F] le 21 septembre 2022, sans que la condition suspensive fasse défaut, la société Terralia n’a pas respecté l’engagement pris auprès de cette dernière et a par conséquent commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle. 

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le fondement de cet article, un devoir de conseil et une obligation de bonne exécution de diligences techniques pèsent sur le notaire. 

Toutefois, le notaire ne peut être tenu de son obligation de conseil envers ceux qui restent tiers par rapport aux actes qu’il reçoit. En ce sens, le devoir de conseil se différencie des diligences techniques dues par le notaire du chef de l’authentification, dont la méconnaissance peut être invoquée par tout intéressé. 

Au titre de ces diligences techniques, le notaire est tenu, en raison de sa qualité, d'examiner scrupuleusement les actes qu'il reçoit et ne doit pas donner l'authenticité à une convention dont il connaît l'irrégularité, notamment comme passée en fraude de droits. 

En l’espèce, il est démontré que la société Terralia n’a pas respecté son engagement à l’égard de Mme [F] et a vendu les terrains promis en violation de la promesse de vente qu’elle avait conclu au profit de la demanderesse. 

Maître [T] quant à elle n’est pas intervenue dans la rédaction et la conclusion de la promesse litigieuse. 

Mme [F] est un tiers à l’acte de vente conclu avec le concours de Maître [T]. Elle ne peut donc rechercher la responsabilité de cette professionnelle qu’en raison d’un manquement de celle-ci relativement aux diligences techniques incombant au notaire et à la régularité des actes authentifiés. 
Il ressorts des débats et des pièces produites qu’à compter du mois d’octobre 2021, Maître [T] avait connaissance de l’existence de la promesse de vente. En effet, par courriel du 16 octobre 2021, Maître [V], notaire de Mme [F] a sollicité le notaire de la société Terralia afin de convenir d’un rendez-vous relativement à ladite promesse. La Sarl [U] [T] lui a répondu le 28 octobre 2021 qu’il était prématuré d’envisager un rendez-vous car la société Terralia rencontrait des difficultés pour l’obtention du permis d’aménager. 

Le permis d’aménager délivré le 05 février 2021 avait en effet fait l’objet de recours. Toutefois, conformément à l’ordonnance du 04 octobre 2021 du tribunal administratif de Caen, les requérants se sont finalement désistés. 

Maître [T] et la Sarl [U] [T] avancent que le désistement est dû à un accord trouvé entre la société Terralia et les requérants ayant nécessité que soit déposée une demande de permis d’aménager modificatif. Cette affirmation n’est pas contestée par les autres parties. 

En tout état de cause, une demande de permis d’aménager modificatif a été déposée le 28 février 2022 par la société Terralia et accordé par arrêté du 29 avril 2022. 

Ce permis n’a pas fait l’objet de recours. 

Le notaire de Mme [F] a vainement sollicité un rendez-vous au notaire de la société Terralia à plusieurs reprises par courriel en juin 2022, octobre 2022, novembre 2022 puis par lettre recommandée le 21 novembre 2022. 

Aux termes d’un acte authentique de vente rédigé par Maître [T] le 21 septembre 2022, la Sarl Terralia a vendu à Mme [X] [P] les terrains objet de la promesse formulée au profit de Mme [F]. 

Maître [T] a sollicité les explications de la société Terralia par courriels du 8, 10, 22 et 24 novembre. Ce n’est que le 24 novembre 2022 que la société Terralia a expliqué à son notaire que le projet de lotissement n’a pu être réalisé et qu’elle n’avait plus d’obligation vis-à-vis de Mme [F]. 

Ainsi, Maître [T], qui avait connaissance la promesse de vente des terrains dès le mois d’octobre 2021 a accepté d’authentifier la vente intervenue entre la société Terralia et Mme [P] le 21 septembre 2022 sans s’assurer que les conditions suspensives de ladite promesse fasaient défaut. 

Ce n’est qu’en novembre 2022 que le notaire a sollicité les explications de son client et ce, malgré les relances adressées par son confrère au cours de l’année 2022. 

Ce faisant, Maître [T] ne s’est pas assurée de la régularité de la vente convenue entre sa cliente et Mme [P] et n’a pas vérifié que celle-ci intervenait sans fraude du droit d’un tiers, droit dont il est démontré qu’elle avait connaissance antérieurement. 

Ainsi, Maître [T] et la Sarl [U] [T], société au nom de laquelle Maître [T] exerce son activité professionnelle et a authentifié l’acte litigieux, ont commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle. 

Sur les préjudices de Mme [F]

L’engagement de la responsabilité de la société Terralia, de Maître [T] et de la Sarl [U] [T] à l’égard de Mme [F] en raison de leurs manquements respectifs suppose la démonstration d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité entre ce préjudice et lesdites fautes. 

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du caractère indemnisable de son préjudice et de l’existence d’un lien de causalité avec les manquements commis par les défendeurs. 

Enfin, suivant l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

*Sur le préjudice financier

En l’espèce, Mme [F] invoque un préjudice financier tenant au surcoût de l’opération manquée. 

Elle affirme que si elle souhaite acheter des parcelles de terrain viabilisé à [Localité 26] d’une superficie totale de 6 000 m², cela lui couterait 1 860 000 euros, soit 1 330 000 euros de plus que ce qui était convenu aux termes de la promesse de vente litigieuse. 

Elle estime donc son préjudice à 1 330 000 euros et sollicite une indemnité de ce montant. 

Toutefois, s’il est en effet démontré que Mme [F] a subi un préjudice financier, ce dernier n’est pas caractérisé par la différence entre le coût de l’oprétion litigieuse et le coût d’une telle opération sur la commune de [Localité 25] mais par une perte de chance d’acheter 6 000 m² de terrain viabilisé à [Localité 26] au prix de 530 000 euros. 

Les fautes des défenderesses sont établies compte tenu des démonstrations qui précèdent. Et elles ont nécessairement un lien de causalité avec cette perte de chance puisqu’elles ont conduit à vendre les terrains promis à Mme [F] à une tierce personne, ôtant ainsi à la demanderesse la possibilité de les acquérir. 

Cependant, si la société Terralia n’apporte pas la preuve d’un refus définitif de la copropriété voisine quant à la levée de la servitude non aedificandi, elle démontre tout de même que la possibilité de la lever était hypothétique. 

Ainsi, le préjudice de Mme [F] consiste en la perte de chance de savoir si la servitude aurait été levée ou pas, et, en conséquence, si elle aurait pu acquérir les terrains. Dès lors, l’aléa quant à cette possible acquisition, qui demeure particulièrement élevé, caractérise une perte de chance infime. 

Par ailleurs, afin de justifier de son préjudice, Mme [F] ne produit que la grille de prix des terrains mis en vente par la société Terralia pour le lotissement [Adresse 16] et se limite à une comparaison des prix au mètre carré entre ces terrains et ceux qu’elle souhaitait acquérir. 

Mme [F] ne démontre pas plus en quoi les prix de ces terrains sont effectivement comparables. Elle ne justifie pas que leur situation au sein de la commune de [Localité 26] est similaire à celle des terrains objet de la promesse litigieuse. 

En l’absence de production d’autres pièces, et notamment d’une étude de marché, d’offres de vente de terrains autres que celle concernant la [Adresse 16], la carence probatoire de Mme [F] sera constatée et sa demande d’expertise rejetée. 

Ainsi, le préjudice de perte de chance d’acquérir lesdits terrains subis par Mme [F] sera justement évalué à la somme de 15 000 euros que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer. 


*Sur le préjudice moral

Le préjudice moral peut être défini comme résultant d’un dommage immatériel qui affecte une personne dans sa sphère psychologique, affective ou dans son honneur. 

En l’espèce, Mme [F] estime avoir subi un préjudice moral en raison des fautes commises par les défendeurs. 

Pour autant, Mme [F] ne produit aucune pièce tendant à démontrer une atteinte psychologique, affective ou relative à son honneur. 

Mme [F] ne démontrant pas de préjudice moral, se contentant d’affirmer en avoir subi un, sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Sur le recours en garantie entre co-responsables

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés, ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

Ainsi, un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des démonstrations qui précèdent que le préjudice indemnitaire de Mme [F] a été directement causé par les manquements respectifs de la société Terralia, de la Sarl [U] [T] et de Maître [T].

La faute contractuelle de la société Terralia, promettant, est caractérisée en ce qu’elle a manqué aux obligations contractuelles qui étaient les siennes. La faute délictuelle de Maître [T], et de la Sarl [U] [T], en sa qualité de notaire rédacteur de l’acte litigieux, en ce qu’il a manqué à son obligation de procéder aux diligences techniques lui incombant et en conséquence, à l’authentification d’un acte irrégulier.

Eu égard aux fautes de chacun des intervenants considérés, et à leur sphère d’intervention respective, le partage de responsabilités doit être fixé comme suit :
- la société Terralia : 50%
- Me [T] : 30%
- la Sarl [U] [T] : 20%

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La société Terralia, Me [T] et la Sarl [U] [T], qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens, et seront condamnés in solidum à payer à Mme [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 700 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure. 
La charge finale des dépens et de cette indemnité seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie qu’il y soit fait exception.
En l'espèce, l’affaire n’étant pas incompatible avec l’exécution provisoire, rien ne justifie que qu’elle soit écartée. 

***


En outre, le montant des condamnations prononcées ne justifie pas que le paiement de celles-ci soit subordonné à la remise par Mme [F] d’une garantie bancaire. La société Terralia sera déboutée sur ce point. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise formulée par Mme [S] [F] ; 

CONDAMNE IN SOLIDUM la Sarl Terralia Normandie, Maître [E] [T] et la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] à payer à Mme [S] [F] la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice financier ; 

DIT que dans leur rapport entre les co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :
- la [E] Terralia Normandie : 50%
- Me [E] [T] : 30%
- la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] : 20% ;

DÉBOUTE Mme [S] [F] de sa demande formée au titre du préjudice moral ; 

DÉBOUTE la Sarl Terralia Normandie de sa demande tendant à subordonner le paiement des condamnations prononcées par la présente décision à la remise d’une garantie bancaire par Mme [S] [F] ;

CONDAMNE IN SOLIDUM la Sarl Terralia Normandie, Maître [E] [T] et la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] aux dépens de l’instance ; 

CONDAMNE IN SOLIDUM la Sarl Terralia Normandie, Maître [E] [T] et la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] à payer à Mme [S] [F] la somme de 1 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE la Sarl Terralia normandie, Maître [E] [T] et la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] de leurs demandes présentées en application de ce texte ; 

DIT que dans leur rapport entre les co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante pour la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles :
- la Sarl Terralia Normandie : 50%
- Me [E] [T] : 30%
- la Sarl Me [L] [U] et Me [E] [T] : 20% ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples et contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,