Tribunal Judiciaire · MEE Civil Contentieux — 6 janvier 2026

CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Jérôme MARAIS + Me Nicolas MARGUERIE 
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]


DU : 06 Janvier 2026
N°RG : N° RG 23/01185 - N° Portalis DBW6-W-B7H-DH5T
Nature Affaire : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 06 Janvier 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Monsieur [X] [I]
né le 06 Novembre 1947 à [Localité 9]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN

Madame [O] [T]
née le 17 Mars 1960 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN


ET :

Syndicat des copropriétaires LES FERMES DE LA MER & LE HAUT LIEU 
sis [Adresse 4]
Agissant poursuites et diligences de son syndic en la personne de la société BILLET-GIRAUD Père et Fils SA, société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social
représentée par Me Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER 
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;



DÉBATS : À l’audience publique du 04 Novembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 06 Janvier 2026.




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. [X] [I] et Mme [O] [T] sont propriétaires du lot n°93 constitué d’une maison au sein de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 2] à [Localité 12].
Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, M. [X] [I] et Mme [O] [T] ont fait assigner le [Adresse 10] [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’annulation de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 août 2023.
 
Par conclusions d’incident notifiées le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Fermes de la Mer et Haut Lieu a sollicité un sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans le dossier actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de Lisieux opposant Mme [C] à la même copropriété, sur une résolution identique à celle contestée par les demandeurs prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022.

Par conclusions d’incident notifiées le 14 octobre 2024, M. [I] et Mme [T] s’opposent à cette demande au motif que les deux litiges sont distincts et indépendants l’un de l’autre, sollicitent la condamnation du défendeur à leur payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance du 5 mars 2025, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis statuer et l’a condamné aux dépens de l’incident. M. [I] et Mme [T] ont été déboutés de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 juillet 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.


EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions signifiées par RPVA le 28 mai 2025, M. [I] et Mme [T] demandent au tribunal, au visa des articles 10-1, 25, 26 et 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
- Déclarer nulle et de nul effet la résolution n°11 de l’Assemblée Générale de la copropriété Les Fermes de La Mer et Haut Lieu en date du 26 août 2023 ;
- Dispenser ces derniers de toute participation à la dépense commune des frais futurs de procédure, concernant la présente instance ;
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires Les Fermes De La Mer Et Haut Lieu à régler à M. [X] [I] et à Mme [O] [T] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le Syndicat Des Copropriétaires Les Fermes de La Mer Et Haut Lieu aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [I] et Mme [T] font valoir avoir obtenu selon Assemblée Générale Extraordinaire du 16 décembre 2022 une résolution (n°3) les autorisant à la création d’une véranda sur le jardin de leur lot à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. Ils affirment que cette résolution a été contestée devant le tribunal de céans par Mme [C] épouse [J], leur voisine propriétaire du lot n°92, par acte introductif d’instance du 22 février 2023. Une résolution identique (n°11) a été soumise au vote de l’Assemblée Générale Ordinaire du 23 août 2023. Néanmoins, cette résolution n°11 a été rejetée à la majorité des deux tiers sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. M. [I] et Mme [T] sollicitent l’annulation de cette résolution au motif qu’elle a déjà été ratifiée par l’assemblée générale du 16 décembre 2022, de surcroît, parce que son objet n’entre pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, et enfin, au motif que si cette disposition était applicable, il aurait dû être immédiatement procédé à un second vote en application des dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui n’a pas été le cas.


Par conclusions signifiées par RPVA le 22 avril 2025, le [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société Billet-Giraud Père & Fils, demande au tribunal, au visa des articles 26 et 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
- Débouter M. [I] et Mme [T] de leur demande d’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 26 août 2023 ;
- Condamner M. [I] et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires Les Fermes de La Mer et Haut Lieu la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires prétend que la construction d’une véranda dans le jardin d’un copropriétaire relève du champ d’application des conditions de majorité fixées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’il s’analyserait en un droit de construire dans les parties communes aux termes des dispositions du règlement de copropriété en vigueur, en page 1 de la première partie. Ainsi, les dispositions dudit règlement de copropriété empêcheraient la construction de nouveaux bâtiments sur le lot de son propriétaire. S’agissant de la procédure visée par l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, le défendeur soutient que les conditions d’application de ce texte n’étaient pas remplies de telle sorte qu’il n’aurait été commis aucun manquement à ce titre.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s'en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION
À titre liminaire, sont applicables au présent litige les dispositions de la loi n° n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Sur la demande d’annulation de la résolution litigieuse
L’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du Syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au Syndicat des copropriétaires. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au Syndicat des copropriétaires ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la résolution litigieuse a été à tort rejetée pour n’avoir pas rempli les conditions de majorité exigées par les dispositions de l’article 26 précité, ce que conteste le défendeur. 

Or, le règlement de copropriété versé aux débats dispose notamment que :


- « Les acquéreurs des maisons pourront procéder à […] la création d’un jardin d’hiver (véranda ou similaire) dont le modèle sera soumis à l’agrément de l’architecte de l’opération. Ces travaux pourront être réalisés, aux frais du copropriétaire du lot, sans l’accord des autres copropriétaires et sous réserve de l’autorisation des services compétents. […]. » (Partie préliminaire, P3 – Servitudes, b) Servitudes d’aménagement) ;
- « D’une façon générale sont communes toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui sont communes selon la loi et l’usage […]. » (Première partie, 1.1 – Parties communes) ; 
- « L’ensemble immobilier ci-dessus désigné, est divisé en cinquante-cinq (55) lots qui appartiennent exclusivement et privativement à chacun des copropriétaires comme étant affectés à son usage exclusif et particulier » (Deuxième partie, II1 – Etat descriptif de division) ;
- « L’ensemble immobilier est destiné à l’usage d’habitation à l’exception du ou des appartements qui pourront être utilisés à usage commercial ou de bureau pour le promoteur » (Troisième partie, III 1 – Destination de l’immeuble) ;
- « Chacun des copropriétaires aura le droit d’user comme bon lui semblera, des parties de l’immeuble dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’immeuble telle qu’elle est déterminée par le présent règlement » (Troisième partie, III 3 – Usages des parties privatives) ;
- « Les jardins devront conserver leur caractère de jardin d’agrément. Tout apport de terre est interdit. Toute construction qu’elle soit précaire ou définitive y est formellement interdite. » (Troisième partie, III 3 – Usages des parties privatives).

Ledit règlement dispose également que « les acquéreurs des maisons pourront procéder à […] la création d’un jardin d’hiver (véranda ou similaire) dont le modèle sera soumis à l’agrément de l’architecte de l’opération. ». 
Ainsi, le règlement de copropriété en vigueur autorise les copropriétaires à procéder sur leur lot à la construction d’une véranda consistant en une extension de l’immeuble d’ores et déjà bâti, en l’espèce une maison d’habitation. Lorsque ce même règlement dispose, s’agissant des jardins, que « toute construction, qu’elle soit précaire ou définitive, y est formellement interdite », il convient de l’interpréter dans le sens qu’il exclut toute construction qui ne consisterait pas en l’extension de la maison d’habitation telle qu’un abri de jardin, un abri vélo ou un garage, ou encore tout autre bâtiment qui ne serait pas accolé à la maison d’habitation et qui n’en consisterait pas une extension directe.
Dès lors, la résolution litigieuse visant à autoriser la construction d’une véranda en extension de la maison d’habitation située sur le lot n°93 ne nécessitait pas de procéder à la modification préalable des dispositions du règlement des copropriétaires. 
Ainsi, c’est à tort que la résolution litigieuse a été rejetée pour défaut de majorité requise par l’article 26 de la loi précitée. 
En conséquence, la résolution n°11 visée par le procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires du 26 août 2023 sera annulée.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens. 

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à M. [I] et Mme [T], unis d’intérêts, une somme qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros. 
Le syndicat des copropriétaires sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.
Sur la dispense de contribution aux frais de procédure
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Les demandeurs seront dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
ANNULE la résolution n°11 du procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 26 août 2023 des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 2] à [Localité 12] ;
CONDAMNE le [Adresse 10] les Fermes de la Mer et Haut Lieu à supporter la charge des dépens ;
CONDAMNE le [Adresse 10] les Fermes de la Mer et Haut Lieu à payer à M. [X] [I] et Mme [O] [T], unis d’intérêts, la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE le [Adresse 11] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSE M. [X] [I] et Mme [O] [T] de participation à la dépense commune des frais de procédure ;
REJETTE toutes demandes plus amples et contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,