Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre Construction — 5 janvier 2026

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me HURLUS
1 EXP Me ZAGO 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 05 Janvier 2026 


DÉCISION N° 26/004

N° RG 24/03991 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P27K 


DEMANDEUR : 

Syndicat principal de la communauté immobilière HOTEL DE VILLE, représenté par son Syndic la société GESTION IMMOBILIÈRE DAUBEZE-ROULLAND, Société par Actions Simplifiée ayant son siège social à Grasse 9 avenue Thiers, inscrite au RCS de Grasse sous le numéro B 438 200 032, exerçant sous l’enseigne “CABINET ROULLAND”, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège 

représenté par Maître Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par Me ESPALLARGAS
 

DEFENDERESSE :

S.N.C. GUATTIMMO, inscrite au RCS ANTIBES sous le numéro 849 616 032, ayant son siège social sis 1567 Route des Pugets à SAINT LAURENT DU VAR (06700), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège 

représentée par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC - SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, substitué par Me TARDO
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 09 octobre 2025 ;
 
A l’audience publique du 03 Novembre 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 05 Janvier 2026. 



*****




EXPOSE DU LITIGE

La SNC GUATTIMMO est propriétaire, depuis le 1er octobre 2019, des lots numéros 33, 34 et 35 au sein de la communauté immobilière dénommée « HOTEL DE VILLE » sise 1567 route des Pugets à SAINT LAURENT DU VAR (06700).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE a fait assigner, par acte signifié le 5 août 2024, la SNC GUATTIMMO devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Suivant conclusions responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE sollicite du Tribunal de :

« DECLARER recevable et bien-fondé le Syndicat des Copropriétaires « HOTEL DE VILLE » sis 1567 Route des Pugets à SAINT LAURENT DU VAR (06700) en toutes ses demandes,

DEBOUTER la société GUATTIMMO prise en la personne de son représentant légal de toutes ses demandes,

En conséquence, 

CONDAMNER la société GUATTIMMO prise en la personne de son représentant légal à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « HOTEL DE VILLE » sis 1567 route des Pugets à SAINT LAURENT DU VAR (06700), la somme de 13.721,21 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 23/06/2025 et assortie des intérêts légaux à compter de la sommation de payer,

CONDAMNER la société GUATTIMMO prise en la personne de son représentant légal à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « HOTEL DE VILLE » sis 1567 route des Pugets à SAINT LAURENT DU VAR (06700) la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER la société GUATTIMMO prise en la personne de son représentant légal à payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le défendeur en tous les dépens, 

PRONONCER l’exécution provisoire qui est de droit. »

*****

En défense, par conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA le 6 octobre 2025, la SNC GUATTIMMO demande au Tribunal de :

« REJETTER l’ensemble des demandes fins et conclusions du syndicat des copropriétaires.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la Communauté immobilière « HOTEL DE VILLE » à payer à la SNC GUATTIMO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ».

*****

La clôture a été prononcée le 3 juillet 2025 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 9 octobre 2025.

A l’issue de l’audience du 3 novembre 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 5 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées. 

*****


MOTIFS

Remarques préliminaires :

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.


Sur le paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Sur l’imputabilité des charges et appels de fonds à la SNC GUATTIMMO :
La SNC GUATTIMMO explique que, préalablement à la vente de ses lots, conformément aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, le syndic a fourni un état daté.

Sur ce document, apparaissait que le vendeur devait la somme de 9.601,84 euros correspondant aux charges en lien avec des travaux réalisés en 2017 et 2018.

Elle précise que, lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2022, il a été procédé à l’approbation des exercices comptables de 2018 à 2022, en l’absence d’assemblée générale entre 2019 et 2022 et, qu’à cette occasion, des charges antérieures à 2019 ont été imputées à ses lots.

Elle explique avoir reçu en 2022 un appel de fonds faisant état, en plus des charges courantes, d’une dette de 6.537 euros correspondant aux travaux entrepris pour la période de 2017 à 2022.

Or, selon elle, le syndic ne justifie pas du décompte précis qu’il impute à la SNC GUATTIMMO. 

En réponse à ces arguments, le syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE indique que les appels de fonds sont dument imputables à la SNC GUATTIMMO, ceux-ci ayant été votés et approuvés postérieurement à son acquisition.

Selon lui, il est fondé à imputer à la SNC GUATTIMMO les régularisations de charges après approbation des comptes, quand bien même ces régularisations concernent des charges antérieures à l’acquisition des lots et quand bien même le vendeur et l’acheteur auraient convenu de modalités d’imputation différentes, accord qui ne serait alors pas opposable au syndicat des copropriétaires.

Au vu de ces éléments :

Aux termes de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, « Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d'une même mutation, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

Aux termes de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, « A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »

Aux termes de l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967, « Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux. »

Ainsi, en application de l’article 6-2, 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967, en cas de vente d’un lot dépendant d’une copropriété, le moins perçu sur provision révélé par l’approbation des comptes est à la charge de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Le paiement des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.

Il en résulte que l’imputation des charges se fait en fonction, non pas de l’exercice auquel elles se rapportent, mais de la date d’exigibilité des sommes. 

En l’espèce, la SNC GUATTIMMO indique, sur le bordereau de pièces de ses dernières écritures, verser l’acte de vente et l’état daté.
Or, le Tribunal relève qu’aucun état daté n’est produit dans le dossier.

L’acte notarié de vente date du 1er octobre 2019.

En défense, le syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE produit aux débats les pièces suivantes :
le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2022, lequel approuve les comptes des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022 ; un relevé de compte du 01/04/2022 au 01/04/2025,l’arrêté des comptes de la copropriété HOTEL DE VILLE de l’exercice du 01/04/2018 au 31/03/2019,l’arrêté des comptes de la copropriété HOTEL DE VILLE de l’exercice du 01/04/2019 au 31/03/2020,l’arrêté des comptes de la copropriété HOTEL DE VILLE de l’exercice du 01/04/2020 au 31/03/2021,l’arrêté des comptes de la copropriété HOTEL DE VILLE de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022.
Ainsi, il apparaît, à la lecture de ces pièces, que les comptes des exercices, approuvés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2022 sont justifiés et détaillés dans les arrêtés de comptes produits par le syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE.

En l’occurrence, tel que le relève la SNC GUATTIMMO, sur le décompte débiteur, arrêté au 1er avril 2025, apparaît à la date du 6 juillet 2022, le poste « soldes charges 01/04/2018-31/03/2019 » d’un montant de 6.537,75 euros.

Il est fait observer que, sur l’arrêté des comptes de l’exercice du 1er avril 2018 au 31 mars 2019, la somme de 6.537,75 euros correspond au solde de répartition entre les charges réparties et les appels de la période (39.068,32 – 32.530,57).

En conséquence, la régularisation des charges de copropriété pour l’exercice 2018/2019, arrêtée au 31 mars 2019, est exigible à compter de la clôture des comptes dont il est constant qu’elle est postérieure à la vente. Le Tribunal juge que celle-ci est donc à la charge de l’acquéreur, la SNC GUATTIMMO.

En conséquence, la SNC GUATTIMMO n’est pas fondée à contester la régularisation des charges au motif que celle-ci concernait des travaux votés antérieurement à son acquisition.


Sur l’exigibilité des sommes dues :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». 

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions. 

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires. 

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur le plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe que son mandat, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant. 

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (...) ;le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation. 
En l’espèce, au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE produit aux débats les pièces suivantes, à savoir notamment :

- un décompte débiteur arrêté au 04/07/2024,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juillet 2022, ayant approuvé les comptes des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, et les budgets prévisionnels des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 novembre 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023, et le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 février 2025, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024, et le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026,
- un relevé de propriété,
- une sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 20/03/2024,
- une mise en demeure du 19/02/2024,
- un extrait du cahier des charges et état descriptif de division du 26/09/1984,
- des appels de fonds du 01/04/2022 au 31/12/2022, 01/04/2023 au 31/12/2023, du 01/01/2024 au 30/09/2024, du 01/01/2025 au 30/06/2025, 
- un décompte de charges du 01/04/2022 au 31/03/2023, du 01/04/2018 au 31/03/2019,
- un état des dépenses du 01/04/2022 au 31/03/2023, 
- un relevé de compte arrêté au 01/04/2025,
- des arrêtés des comptes des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 
- la balance des copropriétaires au 31/12/2024.

Il en résulte ainsi que la SNC GUATTIMMO reste redevable de la somme de 12.993,51 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 inclus (13.721,21 € - 727,70 € de frais).

*****

En effet, des frais ont été imputés sur le compte de la copropriétaire débitrice, à savoir :

- 19/02/2024 – Mise en demeure : 30,01 € ;
- 13/03/2024 – Dossier remis à l’huissier : 231,00 € ;
- 20/03/2024 – Sommation de payer : 178,14 € ;
- 04/07/2024 – Dossier remis à l’avocat : 231,00 € ;
- 06/08/2024 – Assignation : 57,55 €.

Et ce pour un montant total de 727,70 euros. 

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorise l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure. 

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 : 

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat. 
Il est constant que le Tribunal retient une mise en demeure par année civile.

En l’espèce, le Tribunal retiendra donc la mise en demeure du 19 février 2024, ainsi que la sommation de payer du 20 mars 2024 visant l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 208,15 euros (30,01 + 178,14).

Il est rappelé que le coût de la signification de l’assignation est compris dans les dépens visés par l'article 696 du Code de procédure civile.

Il est ainsi établi que la créance de la copropriété sera expurgée d’une somme de 519,55 euros (727.70-208.15), frais jugés non nécessaires au visa de l’article 10-1 précité ci-dessous énumérés :

- 13/03/2024 – Dossier remis à l’huissier : 231,00 € ;
- 04/07/2024 – Dossier remis à l’avocat : 231,00 € ;
- 06/08/2024 – Assignation : 57,55 €.


*****

Le syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE sollicite la condamnation de la SNC GUATTIMMO au paiement de l’arriéré de charges dû avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 20 mars 2024.

En l’espèce, le Tribunal relève que ladite sommation porte sur la somme de 11.569,55 euros.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal se décomposent sur les sommes dues de la manière suivante :

- la somme de 11.569,55 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 20 mars 2024 ;

- le surplus, soit la somme de 1.423,96 euros (12.993,51 - 11.569,55), assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 5 août 2024.


*****

En conséquence, la SNC GUATTIMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE :

- la somme de 11.569,55 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 20 mars 2024, et le surplus, soit la somme de 1.423,96 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 5 août 2024 ;

- la somme de 208,15 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation en date du 5 août 2024.


Sur les dommages et intérêts 

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante. 

L’historique du compte caractérise une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation matérielle de la SNC GUATTIMMO. 

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi. 

Il en résulte que la SNC GUATTIMMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. 


Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, la SNC GUATTIMMO sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SNC GUATTIMMO, succombant à l’instance, sera condamnée à supporter les entiers dépens.


Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire.

****


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SNC GUATTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE la somme de 11.569,55 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, et le surplus, soit la somme de 1.423,96 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 ;

CONDAMNE la SNC GUATTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE la somme de 208,15 euros au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024.

CONDAMNE la SNC GUATTIMMO à payer au syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SNC GUATTIMMO de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC GUATTIMMO à verser au syndicat des copropriétaires HOTEL DE VILLE la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC GUATTIMMO aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE