Cour d'Appel · 1ère Chambre — 6 janvier 2026

1e chambre civile B





ARRÊT N°



N° RG 22/03971

N° Portalis DBVL-V-B7G-S4NO



(Réf 1e instance : 21/01450)









M. [S] [A]

Mme [X] [A]

M. [U] [A]

Mme [D] [A]

-INTERVENANTE VOLONTAIRE-

Mme [B] [A]

-INTERVENANTE VOLONTAIRE-



c/



Mme [BM] [L] épouse [K]

M. [E] [T]

M. [J] [T]



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Tromeur 

Me Flamia 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 6 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère



GREFFIER



Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS



A l'audience publique du 20 mai 2025



ARRÊT 



Contradictoire, prononcé publiquement le 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré





****



APPELANTS



Monsieur [J] [I] [F] [A] -décédé-



Monsieur [S] [N] [A]

né le [Date naissance 23] 1944 à [Localité 35]

[Adresse 26]

[Localité 15]



Madame [X] [W] [V] [A]

née le [Date naissance 24] 1968 à [Localité 38]

[Adresse 18]

[Localité 37]



Monsieur [U] [F] [C] [A]

né le [Date naissance 10] 1977 à [Localité 38]

[Adresse 2]

[Localité 16]



Madame [D] [A]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

née le [Date naissance 7] 1992 à [Localité 36]

[Adresse 20]

[Localité 27]



Madame [B] [A]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

née le [Date naissance 8] 1994 à [Localité 36]

[Adresse 9]

[Localité 22]



Tous cinq représentés par Me Nathalie TROMEUR de la SCP LARMIER - TROMEUR-DUSSUD, avocate au barreau de QUIMPER





INTIMÉS



Monsieur [P] [M] [R] [L]

-décédé le [Date décès 4].2023-



Madame [BM] [I] [Y] [L] épouse [K], ès noms et ès qualités d'ayant-droit de M. [P] [L], décédé le [Date décès 4].2023

née le [Date naissance 17] 1960 à [Localité 34]

[Adresse 19]

[Localité 14]



Monsieur [E] [T]

né le [Date naissance 12] 1942 à [Localité 39]

[Adresse 13]

[Localité 15]



Monsieur [J] [T]

né le [Date naissance 21] 1951 à [Localité 29]

[Adresse 33]

[Localité 28]



Tous trois représentés par Me Aurélie FLAMIA de la SELARL KOVALEX II, avocate au barreau de BREST







FAITS ET PROCÉDURE



1. [I] [O] veuve [T] est décédée à [Localité 28] (29), le [Date décès 6] 2008, en laissant pour lui succéder ses 4 enfants issus de son union avec M. [F] [T] : 

- Mme [W] [T] épouse [L],

- Mme [Z] [T] épouse [A],

- M. [E] [T], 

- M. [J] [T].



2. Il dépendait principalement de l'actif successoral une maison à usage d'habitation située au [Adresse 5] à [Localité 37] (29). 



3. [W] [T] épouse [L] est décédée le [Date décès 11] 2019, laissant pour succéder :

- M. [P] [L], son conjoint survivant, 

- Mme [BM] [L] épouse [K], sa fille. 



4. [Z] [T] épouse [A] est décédée à [Localité 38] (57) le [Date décès 25] 2019, laissant pour lui succéder :

- M. [S] [A], son conjoint survivant, 

- M. [J] [A], son fils, 

- Mme [X] [A], sa fille, 

- M. [U] [A], son fils.



5. L'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 37], est demeuré en indivision.



6. Aucun accord n'est intervenu entre les héritiers sur le prix de vente de la maison. 



7. Suivant exploits des 26 juillet, 5 août, 9 août et 12 août 2021, M. [S] [A] et ses enfants [J], [X] et [U] [A] ont fait assigner M. [P] [L] et Mme [BM] [K] ainsi que M. [E] [T] et M. [J] [T] aux fins d'ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [I] [O] veuve [T]. Ils sollicitaient la désignation d'un expert judiciaire, la licitation de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 37] et le paiement d'une indemnité d'occupation, outre le versement d'une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens. 



8. Par jugement du 7 juin 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a : 

- ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [I] [O] veuve [T],

- commis Me [G] [H], notaire à [Localité 31], pour procéder aux opérations de partage et afin de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots,

- dit que chacune des parties pourra si elle le souhaite se faire assister à ses frais du notaire de son choix, en plus de celui désigner par le tribunal,

- commis en tant que de besoin Mme Poitevin, vice-présidente, pour surveiller les opérations de partage et le cas échéant convoquer les parties, leur conseil et le notaire en vue d'une conciliation,

- dit qu'en cas d'empêchement des notaire et juge, ils seront remplacés par simple ordonnance sur requête rendue à la demande de la partie la plus diligente,

- dit que le notaire commis devra faire part au juge commis de toute difficulté éventuelle, 

- rappelé que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, 

- rappelé que le notaire commis devra dresser un projet d'état liquidatif dans le délai d'un an à compter de sa désignation, 

- dit que le notaire commis pourra, si nécessaire interroger le FICOBA pour retrouver les coordonnées de tous les comptes bancaires, mêmes joints, ouverts par le défunt, 

- rappelé qu'à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif le notaire devra transmettre au greffe civil un procès-verbal de difficultés et son projet de partage, 

- dit que le juge commis pourra ordonner le paiement à titre provisionnel des frais en cas de procès-verbal de dire à la demande du notaire, 

- rappelé que les copartageants peuvent à tout moment poursuivre le partage à l'amiable,

- débouté les consorts [A] de leur demande d'expertise tendant à voir fixer la valeur de l'immeuble indivis et le montant de l'indemnité d'occupation,

- fixé à 400 € par mois, le montant de l'indemnité d'occupation du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 37] due par M. [J] [T] à compter de la date d'embauche de M. [WS] [T] à l'hôpital de [Localité 30], et préalablement aux opérations de compte liquidation et partage,

- ordonné la vente en un seul lot par adjudication en l'étude notariale ci-dessus désignée de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 37], cadastré section K n° [Cadastre 1] sur la base d'une mise à prix de 111.473,21 € avec possibilité d'une baisse d'un quart en cas de non-enchère, selon un cahier des charges qui sera établi par le notaire en charge de la vente,

- dit que le droit de substitution sera prévu au profit de M. [J] [T] par une clause du cahier des charges établi en vue de la licitation d'un bien indivis, 

- dit qu'il sera procédé aux formalités de publicité par le notaire désigné conformément aux articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé aux parties qu'elles ont toujours la possibilité de s'accorder sur une vente amiable,

- débouté les consorts [T]-[K] de leur demande de dommages et intérêts,

- condamné M. [S] [A] à verser aux consorts [L]-[T]-[K] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens et notamment les frais de licitation seront employés en frais privilégiés de compte, liquidation et partage, 

- rappelé qu'aucune partie n'étant condamnée aux dépens, il ne peut être fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit.



9. Par déclaration du 27 juin 2022, les consorts [A] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il : 

- a commis Me [G] [H], notaire à [Localité 31], pour procéder aux opérations de partage et afin de dresser un état liquidatif établissant les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots,

- les a déboutés de leur demande d'expertise tendant à voir fixer la valeur de l'immeuble indivis et le montant de l'indemnité d'occupation,

- a fixé à 400 € par mois, le montant de l'indemnité d'occupation du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 37] due par M. [J] [T] à compter de la date d'embauche de M. [WS] [T] à l'hôpital de [Localité 30], et préalablement aux opérations de compte liquidation et partage,

- a ordonné la vente en un seul lot par adjudication en l'étude notariale ci-dessus désignée de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 37], cadastré section K n° [Cadastre 1] sur la base d'une mise à prix de 111.473,21 € avec possibilité d'une baisse d'un quart en cas de non-enchère, selon un cahier des charges qui sera établi par le notaire en charge de la vente,

- a dit que le droit de substitution sera prévu au profit de M. [J] [T] par une clause du cahier des charges établi en vue de la licitation d'un bien indivis,

- a condamné M. [S] [A] à verser aux consorts [L]-[T]-[K] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



10. Les consorts [L]-[T]-[K] ont formé appel incident du jugement s'agissant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de [J] [T] et du rejet de leur demande de dommage et intérêts.



11. [J] [A] est décédé le [Date décès 3] 2025, laissant pour lui succéder ses filles qui sont intervenues volontairement à la procédure, à savoir :

- [D] [A], née le [Date naissance 7] 1992 à [Localité 36],

- [B] [A], née le [Date naissance 8] 1994 à [Localité 36].



12. M. [P] [L] est décédé le [Date décès 4] 2023, laissant pour lui succéder sa fille Mme [BM] [L], épouse [K], déjà partie à la procédure en qualité d'intimée.



13. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 4 février 2025. L'avocate des consorts [A] a transmis des conclusions aux fins de rabat de l'ordonnance de clôture en vue de mettre en cause les ayants-droits de [J] [A].



14. A l'audience, l'affaire a été renvoyée pour être plaidée le 20 mai 2025 afin de permettre aux parties de régulariser leurs conclusions.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



15. Les consorts [A] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 9 mai 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- les recevoir en leur appel, et, les y déclarant bien fondés,

- réformer la décision entreprise en ses dispositions critiquées,

- et, statuant à nouveau,

- voir désigner, pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage, un officier ministériel exerçant sur le département du Finistère, à l'exception de Me [H],

- voir ordonner la réalisation d'une mesure d'expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il appartiendra à la juridiction de céans de désigner, à l'effet de déterminer les valeurs vénales et locatives de l'immeuble indivis,

- à défaut, voir ordonner la licitation de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 37] cadastré section K n° [Cadastre 1], sur une mise à prix de 220.000 €, avec possibilité de baisse du quart en cas de non-enchères,

- dire que les consorts [L]-[T]-[K] seront solidairement tenus au règlement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juin 2014 jusqu'au jour du partage,

- dire que le montant de cette indemnité sera déterminé par voie d'expertise ou par le notaire chargé des opérations de comptes, liquidation et partage, 

- condamner solidairement les consorts [L]-[T]-[K] à leur payer la somme de 4.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter les intimés de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamner les mêmes en tous les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la scp Larmier-Tromeur-Dussud, avocats.



16. Les consorts [T]-[K] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 mai 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il : 

- a fixé à 400 € par mois le montant de l'indemnité d'occupation du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 37] due par M. [J] [T] à compter de la date d'embauche de M. [WS] [T] à l'Hôpital de [Localité 30],

- les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts,

- par conséquent,

- débouter les consorts [A] de leur demande tendant à voir fixer une indemnité d'occupation à l'encontre de M. [J] [T], 

- condamner ces derniers au versement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- confirmer le jugement pour le surplus 

- y ajoutant, 

- condamner M. [S] [A] au versement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,

- débouter les consorts [A] de l'intégralités de leurs demandes.



17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.



MOTIVATION DE LA COUR



18. A titre liminaire, le décès de [J] [A] constitue une cause grave au sens de l'article 803 du code de procédure civile, qui justifie que soit ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture pour admettre aux débats les conclusions pré-citées des 9 et 13 mai 2025, régularisant à l'égard de Mmes [D] [A] et [B] [A], héritières de [J] [A], les précédentes écritures des parties. La clôture de l'instruction de l'affaire sera fixée à la date à laquelle l'affaire été plaidée, soit le 20 mai 2025.



1. Sur la désignation du notaire chargé des opérations de liquidation



19. Les consorts [A] reprochent à Me [H] d'avoir sous-évalué la maison à la demande de M. [J] [T], en vue de l'acquisition de celle-ci par son fils et d'avoir en ce sens, sans recueil préalable de l'accord de l'ensemble des héritiers, établi un projet de compromis de vente de l'immeuble indivis au prix de 115.000 €. Ils font valoir que ces éléments ont fait naître chez eux un sentiment de défiance les conduisant à solliciter la désignation de tout autre notaire.



20. Les consorts [T]-[K] rappellent que Me [H] était jusqu'alors en charge du règlement de la succession et qu'il a 'uvré pour tenter de parvenir au partage amiable. Les évaluations critiquées par les consorts [A] n'ayant pas été réalisées par Me [H] mais bien par des agences immobilières, et Me [H] n'étant pas non plus le notaire-conseil de M. [J] [T], rien ne justifie qu'il ne soit pas désigné dans le cadre du partage judiciaire. 



Réponse de la cour



21. L'article 1364 du code de procédure civile dispose que 'Si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations.

Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d'accord, par le tribunal.'



22. Comme l'a justement retenu le premier juge, la sous-évaluation de la maison afin de privilégier son acquisition par M. [WS] [T] n'est pas établie.



23. En effet, l'estimation du bien indivis faite le 23 mai 2019 par Me [H], entre 110.000 € et 115.000 € est en cohérence avec les évaluations réalisées par sept agences immobilières différentes dont il résulte une valeur médiane de 111.473,21 €, comme l'indique la pièce jointe au courriel circulaire du 20 août 2020 que le notaire a adressé à M. [S] [A] et à MM. [E] et [J] [T].



24. Par ailleurs, il s'évince du courriel adressé le 27 octobre 2020 par maître [H] à M. [S] [A] que ce dernier, contrairement à ce qu'il soutient, avait bien été avisé de l'existence d'un projet de compromis de vente à M.[WS] [T] au rapport de maître [H], sur lequel il a cependant négligé de faire connaître sa position, comme en témoigne l'usage des formules suivantes :  'Je prends la liberté de revenir vers vous', 'Je vous rappelle avoir été requis l'année dernière aux fins de rédiger un avant-contrat (')', 'je reviens en conséquence vers vous pour connaître votre position ainsi que celle de vos enfants (')'. 

M. [A] ne peut donc sérieusement soutenir que le notaire l'aurait tenu à l'écart de ce projet pour lequel il n'aurait pas cherché à recueillir son consentement, ce qui est d'ailleurs parfaitement impossible, l'accord de tous les co-indivisaires étant nécessaire pour vendre.



25. Les griefs développés au soutien de la désignation de maître [H] ne sont donc pas fondés.



26. Au surplus, la succession de [I] [O] est ouverte depuis le [Date décès 6] 2008, soit depuis 17 ans. Plusieurs héritiers sont décédés en cours de procédure. Il importe de ne pas retarder davantage la clôture des opérations de compte, liquidation et partage, laquelle ne dépend que de la vente du biens indivis.



27. Maître [H] connaît le dossier. Il n'est pas opportun de l'en décharger à ce stade, ce d'autant que le principal point d'achoppement réside dans la valorisation du bien indivis et plus précisément sa mise à prix. Or, le présent arrêt va trancher cette question. Une fois le bien vendu, le notaire pourra établir un projet d'acte de partage conformément aux règles de la dévolution légale en l'absence de testament et de libéralités. La cour n'entrevoit donc pas ce qui, dans la suite des opérations successorales, pourrait donner lieu à suspicion ou défiance de la part de M. [A] vis-à-vis du notaire commis.



28. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a désigné maître [H].



2. Sur la licitation de l'immeuble, la mise à prix et l'expertise judiciaire



a. Sur la licitation



29. L'article 1361 du code de procédure civile dispose que 'Le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies. Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l'acte constatant le partage.' 



30. Selon l'article 1377 du même code, 'Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R.221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.'



31.L'article 1378 de ce code dispose que 'Si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l'unanimité que l'adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l'indivision y sont toujours admis.'



32. Selon l'article 1273 du code de procédure civile, 'Le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe. Le tribunal peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle.'



33. En l'espèce, les parties s'accordent sur la licitation. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la licitation du bien situé [Adresse 5] à [Localité 37] (29).

b Sur la demande d'expertise judiciaire et la mise à prix



34. Les consorts [A] critiquent la mise à prix fixée par le premier juge à hauteur de 111.473,21 € qu'ils estiment insuffisante pour une maison d'une superficie de 110 m² sur un terrain de 721 m², située dans un quartier résidentiel de la commune de [Localité 37] à proximité des plages et des commerces.



35. Ils rappellent qu'à l'ouverture de la succession, le bien a été évalué à la somme de 216.000 € et qu'elle a été évaluée en octobre 2010 entre 175.000 € et 185.000 €. Ils ajoutent qu'en 2012, à la suite d'une réunion de famille, les indivisaires étaient d'accord pour valoriser la maison à hauteur de 160.000 €, prix auquel un mandat de vente avait d'ailleurs été consenti en juin 2014 à la [32] de [Localité 30].



36. Ils critiquent les évaluations immobilières de 2020 qu'ils qualifient d'incohérentes et de lapidaires, outre qu'elles auraient nécessairement été influencées par les consorts [J] et [WS] [T].



37. Enfin, ils considèrent que la mise à prix retenue par le tribunal (qui repose sur la moyenne des estimations effectuées en 2020) ne peut correspondre à la valeur actuelle du bien au regard de l'incontestable et récente augmentation du marché de l'immobilier sur le littoral breton. 



38. Ils précisent que le prix moyen au m² sur la commune de [Localité 37], a enregistré une augmentation annuelle de 28,7 % et que le prix des maisons à vendre est de l'ordre de 1.878 € à 2.912 € le m², soit une valeur de l'immeuble indivis de l'ordre de 206.580 € à 320.320 €. 



39. Ils estiment que la mesure d'expertise judiciaire est nécessaire afin que soit déterminée la valeur vénale de l'immeuble indivis. A défaut, ils demandent que la licitation de la maison indivise soit ordonnée sur une mise à prix de 220.000 € avec possibilité de baisse du quart en cas de non enchère.



40. Les consorts [T]-[K] rappellent que pas moins de huit évaluations du bien ont été réalisées entre 2019 et 2020 et que le refus des appelants d'accepter de s'en tenir à la valeur médiane de ces évaluations ne saurait aujourd'hui justifier qu'une expertise soit ordonnée. 



41. Ils ajoutent que les appelants avaient la possibilité de leur côté de faire réaliser une estimation immobilière par le professionnel de leur choix pour contester de façon constructive la mise à prix. Or, la seule évaluation dont ils se prévalent date de 2010, ce qui selon eux, ne constitue pas un élément sérieux au soutien de leur demande d'expertise.



42. Enfin, ils soulignent que le bien n'a jamais trouvé acquéreur au prix de 160.000 € et qu'il s'est dégradé depuis 2010, comme en témoignent les devis versés aux débats.



Réponse de la cour



43. L'article L'article 146 du code civil dispose que 'Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la partie dans l'administration de la preuve.'



44. En l'espèce, les estimations du bien immobilier indivis datent de 2020. Elles sont aujourd'hui anciennes. Aucune des parties n'a cru devoir produire des estimations actualisées en appel, en particulier les consorts [A] qui soutiennent que cette propriété est sous-évaluée et qui contestent la mise à prix retenue par le premier juge.



45. Il convient de rappeler que la cour n'est saisie que de la fixation de la mise à prix dans le cadre de la licitation. Or, la mise à prix ne se confond pas avec la valeur vénale du bien vendu. Elle est nécessairement inférieure au prix réel, en général de l'ordre de 30 %, ce afin de susciter l'intérêt des enchérisseurs.



46. En l'espèce, les huit évaluations immobilières réalisées en 2020 par des agences immobilières locale et par le notaire en charge de la succession sont concordantes et aboutissent à une valeur moyenne de 111.473,21 €.



47. Aucun élément ne permet de considérer que les valorisations proposées par consorts [A], qui se réfèrent à des estimations et des mandats de vente très anciens (2010-2012), correspondent à l'état actuel de la maison et à la réalité du marché. 



48. Il n'est d'ailleurs pas contesté que cette propriété est proposée à la vente depuis 2010, soit depuis 15 ans et qu'elle ne s'est pas vendue, même après une baisse de prix à hauteur de 160.000 €. Ce constat est un indice fort de l'inadéquation du prix demandé au marché local et à l'état de la maison. L'explication selon laquelle M. [WS] [T] aurait cherché à décourager les potentiels acquéreurs ne procèdent que des seules allégations de M. [S] [A] qui ne sont étayées par aucune preuve.



49. L'estimation du notaire entre 110.000 € et 115.000€, corroborée par sept autres avis de professionnels de l'immobilier, est en cohérence avec l'état de la maison qui nécessite des travaux, a minima de remise aux normes, comme en attestent les devis versés aux débats relatifs à la réfection totale de l'électricité et de l'isolation, pour un montant total (en 2019) de 19.815,94 €.



50. Ainsi, au regard du marché immobilier et des travaux à prévoir dont il a nécessairement été tenu compte par les agences immobilières et le notaire, il y a lieu de retenir que l'estimation moyenne du bien indivis faite en 2020 à hauteur de 111.473,21 € est pertinente.



51. Il est certain que le marché immobilier du littoral breton a connu une tendance haussière depuis 2020 (année de l'épidémie Covid 19). A ce titre, M. [A] produit diverses études du marché immobilier à [Localité 37] obtenues en 2022 sur des sites internet tels que le figaro immobilier, meilleurs agents, Ouest-France ou Paruvendu .fr.



52. Il en ressort que les prix des maisons individuelles sur cette commune ont augmenté de 20,47 % en 5 ans et que le prix médian des maisons individuelles en vente en août 2022 a augmenté de 28,7 % sur un an.



53. Il s'en suit qu'en retenant une mise à prix à hauteur de 111.473,21€, qui correspondrait comme il est d'usage, à 70% de la valeur vénale de la maison, le jugement est cohérent en ce qu'il a intégré la hausse du marché depuis 2020.



54. Le premier juge a également parfaitement rappelé que si, comme le soutiennent les consorts M. [A], le bien présente une valeur bien supérieure, il ne manquera pas de trouver enchérisseurs dans le cadre de la licitation. 



55. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [A] de leur demande d'expertise tendant à voir fixer la valeur de l'immeuble et en ce qu'il a fixé la mise à prix à 111.473,21 €.



3. Sur l'indemnité d'occupation sollicitée



56. Les consorts [A] contestent tant le montant de l'indemnité d'occupation retenue que la date à compter de laquelle elle a été mise à la charge de M. [J] [T]. Ils estiment que M. [J] [T] occupe privativement l'immeuble depuis le mois de juin 2014, date à laquelle il a permis à son fils, M. [WS] [T], d'y établir sa résidence principale, excluant de fait toute occupation par les autres indivisaires. A cet égard, ils contestent l'occupation privative des lieux par [X] [A] qui n'a séjourné dans les lieux qu'au cours du second semestre de l'année 2012, conjointement avec la famille [T]. Ils sollicitent la fixation du montant de l'indemnité d'occupation à dire d'expert.



57. Les consorts [T]-[K] opposent qu'aucune indemnité d'occupation n'est due par M. [J] [T] dès lors que celui-ci n'a jamais occupé privativement le bien puisque l'occupant était son fils, qui n'est pas partie à la procédure et qui n'a lui-même pas la qualité d'indivisaire. Ils ajoutent que M. [WS] [T] occupe le bien immobilier indivis familial avec l'accord des autres indivisaires, à l'exclusion de M. [S] [A], outre que Mme [X] [A] l'a elle-même ponctuellement occupé entre 2011 et 2014 sans contrepartie financière, le bien litigieux ayant toujours été un lieu d'accueil et de vacances pour toute la famille.



Réponse de la cour



58. En application de l'article 815-9 du code civil, 'l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité'.



59. L'indemnité est due si l'occupation par l'un des indivisaires exclut la même utilisation par les autres indivisaires.



60. Il appartient ainsi aux consorts [A] qui réclament le paiement d'une indemnité d'occupation à la charge de M. [J] [T] de démontrer que celui-ci a bénéficié de la jouissance exclusive du bien indivis en cause et qu'il a fait obstacle à ce que les autres co-indivisaires puissent également librement en jouir.



61.En l'espèce, il n'est ni justifié ni même allégué que M. [J] [T], aurait lui-même à un quelconque moment, usé privativement de l'immeuble indivis.



62. Il ne peut davantage être retenu que l'occupation du bien indivis par M. [WS] [T], serait intervenue du chef de son père M. [J] [T] puisque le fils est majeur et qu'il n'a pas pris la suite de son père dans les lieux.



63. M. [J] [T] ne saurait être condamné à payer une indemnité d'occupation pour autrui. M. [WS] [T], qui serait le cas échéant le seul redevable d'une telle indemnité, n'a pas été attrait à la procédure. Au demeurant, n'ayant lui-même pas la qualité de co-indivisaire, une telle indemnité d'occupation ne pourrait lui être réclamée sur le fondement de l'article 815-9 précité, inapplicable en l'espèce.



64. A toutes fins, l'occupation privative n'est pas avérée puisqu'il n'est pas contesté que Mme [X] [A] a pu s'installer dans cette maison pendant une partie de ses études alors même qu'elle était déjà occupée par M. [WS] [T]. Par ailleurs, l'occupation privative est contredite par plusieurs attestations émanant des co-indivisaires ou de leur conjoint indiquant qu'ils étaient en accord avec cette occupation par M.[WS] [T], qu'ils disposaient des clés, et qu'ils pouvaient accéder à la maison. 



65. En définitive, il appartenait à M. [A], s'il était en désaccord avec cette occupation dont il avait parfaitement connaissance et qui dure depuis de nombreuses années, de faire valoir ses droits d'indivisaire, par exemple en sollicitant la mise en place d'un bail ou l'expulsion de son neveu par alliance.



66. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande.



67. Les consorts [A] seront déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation et par conséquent de leur demande d'expertise aux fins d'en fixer le montant qui n'a pas lieu d'être.



4. Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [T]-[K]



68. Les consorts [T]- [K] sollicitent la condamnation de M. [S] [A] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, estimant que celui-ci empêche le règlement amiable de cette succession et fait obstruction à la vente du bien au profit de M. [WS] [T], lequel entretenait pourtant une relation de proximité avec sa grand-mère. Ils s'estiment particulièrement affectées par cette procédure judiciaire qu'ils ne comprennent pas dès lors qu'ils ont tenté de nombreuses démarches amiables et qu'ils avaient accepté qu'une mesure de médiation soit ordonnée, outre que M. [J] [T] est âgé de 83 ans. 



69. Les consorts [A] n'ont pas conclu sur ce point. 



Réponse de la cour



70. Le droit d'agir en justice est un droit fondamental et en l'espèce, l'intention de nuire de M. [A] n'est pas établie.



71. Les conditions cumulatives de la responsabilité civile de l'article 1240 du code civil n'étant pas réunies, la demande de dommages et intérêts ne peut être accueillie. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



5.Sur les dépens et les frais irrépétibles



72. Les dispositions du jugement seront confirmées s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.



73. Succombant en appel, M. [S] [A], Mme [X] [A], M. [U] [A], Mme [D] [A] et Mme [B] [A] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



74. Les avocats qui en ont fait la demande pourront recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision.



75. Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de condamner les consorts [A] à payer aux consorts [T]-[K] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture du 7 janvier 2025 afin d'admettre aux débats les conclusions des consorts [T] -[K] du 13 mai 2025 ainsi que les conclusions des consorts [A] du 9 mai 2025,



Ordonne la clôture de l'instruction au 20 mai 2025,



Confirme le jugement rendu le 7 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Quimper sauf en ce qu'il a fixé à 400 € par mois le montant de l'indemnité d'occupation du bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 37] due par M. [J] [T] à compter de la date d'embauche de M. [WS] [T] à l'hôpital de [Localité 30],

 

Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé et y ajoutant,



Déboute M. [S] [A], Mme [X] [A], M. [U] [A], Mme [D] [A] et Mme [B] [A] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation par M. [J] [T],



Condamne in solidum M. [S] [A], Mme [X] [A], M. [U] [A], Mme [D] [A] et Mme [B] [A] à payer à M. [J] [T], M. [E] [T] et Mme [BM] [L] épouse [K] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,



Condamne in solidum M. [S] [A], Mme [X] [A], M. [U] [A], Mme [D] [A] et Mme [B] [A] aux dépens d'appel,



Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE