Cour d'Appel · 1ère Chambre — 6 janvier 2026

AB/HB



Numéro 26/10





COUR D'APPEL DE PAU



1ère Chambre







ARRÊT DU 06/01/2026







Dossier :

N° RG 23/00261

N° Portalis DBVV-V-B7H-INW7





Nature affaire :



Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente







Affaire :



S.A.R.L. NEXT HOME



S.E.L.A.R.L. EKIP'



C/



[E] [V]



LE DEPARTEMENT DES PYRENEES ATLANTIQUES



Société JL IMMOBILIER venant aux droits de la société [H] IMMOBILIER























Copie exécutoire délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 06 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * *





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 21 octobre 2025, devant :







Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,



Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,



Madame Anne BAUDIER, Conseillère, chargée du rapport conformément à l'article 804 du code de procédure civile,





assistés de Madame Hélène BRUNET, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :







APPELANTES :





S.A.R.L. NEXT HOME

prise en la personne de son liquidateur la SELARL EKIP'

[Adresse 1]

[Localité 5]



S.E.L.A.R.L. EKIP'

es qualité de liquidateur de la société NEXT HOME

[Adresse 2]

[Localité 4]

Intervenante volontaire



Représentées par Maître Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU







INTIMÉS :





Monsieur [E] [V]

es qualité de Président du Conseil Départemental des Pyrénées Atlantiques

[Adresse 3]

[Localité 4]



LE DEPARTEMENT DES PYRENEES ATLANTIQUES

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Maître Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE - CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU, et assistés de la SCP CORNILLE - FOUCHET, avocats au barreau de BORDEAUX



Société JL IMMOBILIER venant aux droits de la société [H] IMMOBILIER

société à responsabilité limitée exerçant sous l'enseigne ORPI Sud 64 Immobilier, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 449 819 176, prise en la personne de son gérant Monsieur [T] [H] domicilié es qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentée par Maître Grégory DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ - DEL REGNO ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU















sur appel de la décision

en date du 06 SEPTEMBRE 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

RG numéro : 20/00160

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant mandat du 14 mai 2019, le Département des Pyrénées-Atlantiques a confié à la SARL [H] Immobilier, exerçant sous l'enseigne commerciale Orpi Sud 64 Immobilier, la vente d'un immeuble dit 'Le bon pasteur', situé à [Localité 7] (64), au prix de 660 000 euros net vendeur, soit 698 500 euros frais d'agence inclus.



Le 3 juillet 2019, le Département des Pyrénées-Atlantiques a refusé une offre d'achat formulée par la SARL Next Home et la société Acub Immobilier par l'intermédiaire de la SARL [H] Immobilier, soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier.



La SARL Next Home a reformulé, seule, une offre d'achat sans condition suspensive le jour même, par l'intermédiaire de la SARL [H] Immobilier.



Par courrier du 6 août 2019, le Département des Pyrénées-Atlantiques a informé la SARL [H] Immobilier de son refus de vendre l'immeuble.



Par courrier du 8 août 2019, le Département des Pyrénées-Atlantiques a révoqué le mandat confié à la SARL [H] Immobilier, à effet au 31 août 2019.



Par courriers recommandés avec accusé de réception du 23 septembre 2019, la SARL Next Home et la SARL [H] Immobilier ont mis en demeure le Département des Pyrénées-Atlantiques de régulariser la vente.



Par actes des 23 janvier et 9 avril 2020, la SARL Next Home a fait assigner le Conseil départemental des Pyrénées-Atlantiques, pris en la personne de son président en exercice, puis le Département des Pyrénées-Atlantiques, pris en la personne de son président en exercice, devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins, à titre principal, d'obtenir l'exécution forcée de la vente sur le fondement de l'article 1583 du code civil.



Par conclusions du 28 avril 2020, la SARL [H] Immobilier est intervenue volontairement à l'instance.



Suivant jugement contradictoire du 6 septembre 2022 (RG n°20/00160), le tribunal judiciaire de Pau a :

- débouté la SARL Next home de l'intégralité de ses demandes,

- rejeté la demande de nullité du mandat conclu entre la SARL [H] immobilier et le Département des Pyrénées-Atlantiques,

- condamné in solidum le Département des Pyrénées-Atlantiques et M. [E] [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées-Atlantiques à verser à la SARL [H] immobilier la somme de 38 417,50 € en application du contrat de mandat,

- condamné in solidum le Département des Pyrénées-Atlantiques et M. [E] [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées-Atlantiques à verser à la SARL [H] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

- dit que les dépens seront laissés à la charge des succombants : la société Next home d'une part et le Département des Pyrénées-Atlantiques et M. [E] [V] ès-qualités d'autre part, à proportion de moitié chacun,

- rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit,

- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.



Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

- que le mandat confié à la SARL [H] Immobilier lui donnait la mission de rechercher un acquéreur mais ne lui donnait pas le pouvoir de représenter juridiquement et d'engager le Département dans les liens d'un contrat de vente sans son consentement préalable, de sorte que l'offre d'achat de la SARL Next Home n'ayant pas reçu acceptation du vendeur, elle n'a pu avoir pour effet de sceller la rencontre des consentements des parties ni de rendre la vente parfaite,

- que le Département n'a donc commis aucune faute en refusant l'offre d'achat de la SARL Next Home, cette offre fût-elle au prix du mandat et sans condition suspensive,

- que l'existence du mandat est justifiée par la production d'un extrait du registre des mandats sur lequel figure celui confié par le Département, mentionné selon l'ordre chronologique, daté et numéroté, ce numéro étant reproduit sur le mandat en possession de l'agence mais pas sur l'exemplaire en possession de Département,

- que le Département n'a cependant jamais nié l'existence du mandat et a acquiescé à des actes de gestion postérieurement au mandat de sorte qu'il est mal fondé à en demander la nullité,

- que le Département a failli à ses engagements résultant du contrat qui fait loi entre les parties en ne donnant pas suite à une offre aux prix, charges et conditions du mandat présentée par la SARL [H] Immobilier.



La SARL Next Home a relevé appel à l'encontre du Département des Pyrénées Atlantiques et de M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental, par déclaration du 23 janvier 2023 (RG n°23/00261), critiquant le jugement en ce qu'il l'a :

- déboutée de l'intégralité de ses demandes,

- condamnée aux dépens.



Par acte du 5 mai 2023, M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental et le Département des Pyrénées-Atlantiques ont fait assigner la SARL [H] Immobilier en appel provoqué (RG n°23/01263), critiquant le jugement en ce qu'il a :

- rejeté la demande de nullité du mandat conclu entre la SARL [H] Immobilier et le Département des Pyrénées-Atlantiques,

- condamné in solidum le Département des Pyrénées-Atlantiques et M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées-Atlantiques à verser à la SARL [H] Immobilier la somme de 38 417,50 euros en application du contrat de mandat,

- condamné in solidum le Département des Pyrénées-Atlantiques et M. [V] ès qualités à verser à la SARL [H] Immobilier la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

- dit que les dépens seront laissés à la charge des succombants : la SARL Next Home d'une part et le Département des Pyrénées-Atlantiques et M. [V] ès qualités d'autre part, à proportion de moitié chacun.



Par ordonnance du 9 août 2023, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires, sous le RG n°23/00261.



Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal de commerce de Pau a ordonné le placement de la SARL Next homme en liquidation judiciaire, et a désigné la SELARL Ekip' en qualité de liquidateur judiciaire.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2025, la SARL Next home, appelante, et la SELARL Ekip' ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Next home, intervenante volontaire, entendent voir la cour :

- réformer le jugement dont appel,

- condamner le département des Pyrénées-Atlantiques, pris en la personne de son président en exercice, et en tant que de besoin M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées-Atlantiques, à payer à la SARL Next home, prise en la personne de son liquidateur la SELARL Ekip', ou à la SELARL Ekip' ès qualités de liquidateur de la SARL Next home, la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts,



Dans tous les cas,

- le condamner à payer à la SARL Next home, prise en la personne de son liquidateur la SELARL Ekip', ou à la SELARL Ekip' ès qualités de liquidateur de la SARL Next home la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.





Au soutien de leurs demandes, elles font valoir, au visa de l'article 1583 du code civil :

- que le Département a invoqué, pour motiver le refus de son offre, l'existence de nouveaux éléments conduisant à réexaminer le devenir du bien, sans autre précision,

- qu'il y a eu une exacte concordance entre l'offre et l'acceptation, dès lors que l'offre qu'elle a faite était sans condition suspensive et au prix que le Département souhaitait recevoir, de sorte qu'il ne pouvait se soustraire à la vente,

- que ce refus lui a causé un préjudice ; sa situation n'aurait pas été la même si elle avait pu acquérir ce bien en juin 2019,

- que le Département ne peut invoquer la nullité du mandat de vente de la SARL [H] immobilier alors qu'il a répondu à deux offres émanant de cet intermédiaire et a ensuite révoqué le mandat, reconnaissant ainsi son existence,

- que le Conseil départemental, destinataire de l'offre, a la personnalité morale ou pouvait vendre le bien.



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 20 mars 2025, le Département des Pyrénées-Atlantiques et M. [E] [V], président du conseil départemental des Pyrénées-Atlantiques, intimés et appelants incident, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Next home de l'intégralité de ses demandes,

- le réformer partiellement en ce qu'il a :

- rejeté la demande de nullité du mandat conclu entre la SARL [H] immobilier et le Département des Pyrénées Atlantiques,

- condamné in solidum le Département des Pyrénées Atlantiques et M. [E] [V] ès-qualité de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques à verser à la société [H] la somme de 38 417,50 € en application du contrat de mandat,

- condamné in solidum le Département des Pyrénées Atlantiques et M. [E] [V] ès-qualité de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques à verser à la société [H] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

- dit que les dépens seront laissés à la charge des succombants : la société Next home d'une part et le Département des Pyrénées Atlantiques et M. [V] ès-qualité de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques d'autre part, à proportion de moitié chacun,



Statuant à nouveau,

- débouter les sociétés Ekip Next home et JL Immobilier de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- annuler le mandat faute de mention de sa date, de la signature du mandataire, et du numéro d'enregistrement sur l'exemplaire remis au mandant ainsi qu'en raison du défaut de mention de son numéro sur le registre des mandats de l'agent et de son enregistrement par ordre chronologique sur ledit registre,

- condamner in solidum la société Next home et la société JL Immobilier à verser au Département des Pyrénées Atlantiques la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel et de première instance,

- condamner in solidum la société Next home et JL Immobilier à verser au président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel et de première instance.



Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et des articles 1113, 1114 et 1128 du code civil :

- que le mandat de la SARL [H] Immobilier est un mandat d'entremise insusceptible de permettre la formation d'une vente, le Département n'ayant donné mandat que de lui présenter de potentiels acquéreurs, et non de vendre,

- que le Département n'était pas obligé de signer un compromis de vente en l'absence de mandat de vente, et restait libre de vouloir vendre ou non, et d'accepter ou non les offres d'achat qui lui étaient soumises, sans que ce choix puisse être fautif,

- que la SARL [H] Immobilier n'a fait que présenter des sociétés au Département, qui n'ont jamais pu croire de bonne foi se voir investies du droit de former la vente à leur profit par le simple effet de l'échange des consentements,

- que la prétention formée à titre subsidiaire par la SARL [H] Immobilier tendant à la condamnation du Département et de M. [V] à lui verser une indemnité au titre du mandat de vente est irrecevable dès lors que le jugement a retenu qu'il ne s'agissait pas d'un mandat de vente et qu'elle n'a pas demandé l'infirmation du jugement dans les délais,

- que le mandat de la SARL [H] Immobilier est nul sans pouvoir être régularisé par une mention ultérieure, dès lors que le numéro d'enregistrement du mandat est manquant sur l'exemplaire remis au Département, et que la mention du mandat au registre des mandats de façon chronologique n'est pas établie,

- que le Département n'a pas acquiescé aux démarches de la SARL [H] Immobilier dès lors qu'il n'a accepté aucune offre présentée par celle-ci et a mis un terme au mandat,

- qu'en tant que non-professionnel de l'immobilier, il n'appartenait pas au Département de vérifier si le mandat respectait les dispositions légales alors qu'aucun litige n'existait,

- que les offres d'achat ont été adressées au Conseil départemental en qualité de vendeur, alors que cette entité est dépourvue de personnalité juridique et n'est pas le propriétaire du bien, qui appartient au Département, de sorte que même si les offres avaient été acceptées, le contrat qui en aurait découlé aurait été nul, le Conseil départemental n'ayant pas la capacité de contracter,

- que l'omission dans l'offre de la SARL Next Home de l'option laissée au vendeur d'accepter ou de refuser l'offre n'a aucune incidence sur cette faculté, mais constitue une tentative de forçage du contrat, confirmée par la présentation d'une seconde offre le jour même du premier refus,

- qu'il n'y a pas eu d'échange des consentements, la SARL Next home ayant seulement formulé une offre d'achat, que le Département était libre d'accepter ou de refuser, de sorte qu'il n'a commis aucune faute,

- que la SARL Next Home n'explique pas l'existence d'un quelconque préjudice qui justifierait que lui soit octroyée la somme de 100 000 euros dont elle n'explique pas plus l'évaluation.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 mai 2025, la SARL JL immobilier, venant aux droits de la SARL [H] immobilier, intimée, demande à la cour de :

- la déclarer, comme venant aux droits de la société [H] immobilier, bien fondée en ses conclusions, fins et prétentions,

- débouter le Département des Pyrénées Atlantiques et M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre,

- constater que la société Next home ne formule aucune demande à son encontre,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné in solidum le Département des Pyrénées Atlantiques et M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques à verser à la SARL [H] immobilier la somme de 38 417,50 € en application du contrat de mandat,

- condamné in solidum le Département des Pyrénées atlantiques et M. [V] ès qualité de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques à verser à la SARL [H] immobilier la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



A titre subsidiaire,

- condamner le Département des Pyrénées Atlantiques et M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques in solidum à lui payer la somme de 38 417,50 € à titre de dommages et intérêts dus en application de la violation du mandat,



Y ajoutant,

- condamner le Département des Pyrénées Atlantiques et M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques in solidum à lui payer la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner le Département des Pyrénées Atlantiques et M. [V] ès qualités de président du Conseil départemental des Pyrénées Atlantiques in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1583, 1998 et 2000 du code civil :

- que le Département a bien conclu un mandat de vente, comme l'indique le titre du document, et sa première page,

- que le mandat qui contient la date, la signature, le paraphe des parties et le numéro d'enregistrement, et qui apparaissait sur le registre des mandats, est conforme au formalisme imposé,

- que l'absence de numéro de mandat ne pourrait être sanctionné que par une nullité relative, et le Département ne démontre aucun grief,

- que le Département s'est réellement engagé à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par l'agence aux prix, charges et conditions du mandat, et que la SARL Next Home présentée par l'agence immobilière a accepté tous les termes de la vente fixés par le Département de sorte que le Département a commis une faute n'honorant pas l'obligation de vendre le bien à l'acquéreur présenté par l'agence,

- que le Département a bien formulé une offre de vente,

- qu'il ne saurait solliciter la nullité d'un acte auquel il a participé en tant que partie contractante, et alors qu'il en a sollicité la révocation,

- que la SARL [H] Immobilier a rempli sa mission en présentant un acquéreur qui a accepté les conditions posées par le Département, et doit dès lors être rémunérée selon les termes du mandat,

- que la vente est parfaite dès lors que le vendeur et l'acquéreur sont d'accord sur la chose (l'immeuble Le bon pasteur) et sur le prix (698 500 euros),

- que le Département a formulé son offre dans le cadre du mandat conclu avec l'agence immobilière, et que cette offre a été acceptée en ses termes, prix, charges et conditions par la SARL Next Home présentée par l'agence,

- qu'à tout le moins, le Département a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard en lui faisant perdre la chance de voir la vente se réaliser et ainsi pouvoir être rémunérée, lui causant un préjudice équivalent à 5,5 % du prix du bien, en application du mandat de vente,

- qu'elle doit être indemnisée des pertes qu'elle a subi à l'occasion de sa gestion.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.





MOTIVATION



Sur la régularité du mandat



Il résulte des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant.



Si, un temps, la Cour de cassation a considéré que ces dispositions, qui sont d'ordre public, étaient prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y avait intérêt (Cass. 1ere civ., 25 février 2003, n° 01-00. 461 ; Cass. 3e civ., 8 avril 2009, n° 07-21. 610, Bull. 2009), il en va différemment depuis le revirement opéré le 24 février 2017 (Cass. mixte, n° 15-20.411).



En effet, désormais, la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée, comme l'ont indiqué à juste titre les premiers juges, par une nullité relative.



Contrairement à ce que prétend le Département des Pyrénées-Atlantiques, l'arrêt de revirement portait bien sur un mandat particulier de vente et non pas seulement sur un mandat de gestion immobilière.







Il n'est pas contestable que le mandat, objet de la présente procédure, dont le Département des Pyrénées-Atlantiques était en possession, ne comportait pas de numéro d'inscription sur le registre des mandats.



En vertu de l'article 1181 du code civil, la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger, en l'espèce, le mandant.



Selon l'article suivant du même code, la confirmation est l'acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce.



La nullité relative peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestions accomplis sans mandat régulier.



Au cas d'espèce, c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu'en ayant refusé d'abord le 3 juillet 2019 l'offre émanant des sociétés Next Home et Acub Immobilier adressée à l'agence Orpi Sud 64 (société [H] Immobilier), puis le 6 août 2019 l'offre émanant de la société Next Home et en ayant notifié à l'agence Orpi Sud 64 la révocation du mandat à effet au 31 août 2019, le Département des Pyrénées-Atlantiques avait acquiescé à des actes de gestion postérieurs au mandat du 14 mai 2019 et avait ainsi couvert la nullité relative dudit mandat.



Le Département invoque également le fait que l'exemplaire du mandat en sa possession ne comportait ni date ni signature du mandataire, or ces éléments ne sont pas prescrits à peine de nullité et figurent bien sur l'exemplaire détenu par l'agence immobilière.



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de Département des Pyrénées-Atlantiques tendant à annuler le mandat.



Sur le « mandat de simple vente »



D'après l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.



La société Next Home réclame la somme de 100 000 euros à titre de dommage et intérêts, expliquant ne plus être en capacité financière de solliciter la condamnation du Département des Pyrénées-Atlantiques à régulariser l'acte de vente sous astreinte.



Elle invoque le fait qu'il suffit, pour que la vente soit formée, que les parties soient tombées d'accord sur la chose et le prix et considère que c'est le cas en l'espèce.



Or, comme les premiers juges l'ont parfaitement analysé, le « mandat de simple vente » que le Département des Pyrénées-Atlantiques a donné à la SARL [H] Immobilier le 14 mai 2019, est un mandat d'entremise, consistant pour le mandataire à mettre en relation le mandant avec un tiers, en vue de la conclusion éventuelle d'un contrat entre eux.



En vertu de l'article 72 alinéas 2 et 3 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73. Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.



Au cas d'espèce, si le Département des Pyrénées-Atlantiques a autorisé l'agence immobilière à « faire toute publicité, présenter, faire visiter, utiliser les informations nécessaires à la géolocalisation du bien et, plus généralement, à réaliser toutes actions utiles à la vente de son bien » et lui a « confié la mission de séquestrer les sommes qui seront versées, le cas échéant, par l'acquéreur à titre d'acompte d'indemnité d'immobilisation », il ne lui a pas donné pouvoir de le représenter pour conclure la vente.



Le seul fait que, dans l'item intitulé « désignation du ou des biens », il soit indiqué que « le vendeur confère à l'agent immobilier, avec faculté de délégation, le mandat de vendre le bien suivant » demeure insuffisant à caractériser la clause expresse.

Il ne saurait donc s'agir, comme l'invoque à tort la société Next Home, d'un mandat de vente avec pouvoir de représentation, en l'absence d'une telle clause expresse (Cass. 1ere civ, 6 mars 1996, n° 93-19.262 ; Cass. 3e civ, 12 avril 2012, n° 10-28.637) et cela, peu important l'intitulé dudit mandat.



En l'occurrence, l'offre d'achat de l'appelante, au prix du mandat et sans condition suspensive, n'a pas reçu acceptation de la part du Département des Pyrénées-Atlantiques.



La jurisprudence qu'elle cite selon laquelle « l'acceptation pure et simple de l'offre fixe le contenu du contrat, sans qu'une modification ultérieure puisse être invoquée par l'une des parties » est donc inopérante, puisque l'offre n'existait plus, le Département des Pyrénées-Atlantiques ayant renoncé à son projet de vente « de nouveaux éléments nous conduisent à réexaminer le devenir de ce bien ».



Les premiers juges en ont très justement déduit que la seule offre d'achat de la société Next Home n'a pu avoir pour effet de sceller la rencontre des consentements des parties ni de rendre la vente parfaite au sens de l'article 1583 précité.



C'est donc à bon droit que la demande de l'appelante a été rejetée.



La décision entreprise sera également confirmée sur ce point.



Sur la rémunération du mandataire



En vertu de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.



Le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l'acte écrit contenant l'engagement des parties. L'agent immobilier n'a donc pas droit à la commission prévue par le mandat, mais seulement à des dommage et intérêts s'il prouve une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente (Cass., 1ere civ, 1er décembre 1987, n° 84-17.276).



Par ailleurs, comme il a été vu précédemment, le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute, pour justifier, en dehors des prévisions d'une clause pénale, sa condamnation au paiement de dommage et intérêts, à moins qu'il ne soit établi que ce mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre (Cass., 1ere civ., 28 juin 2012, n° 10-20.492).



Au cas précis, le « mandat simple de vente » comporte une clause pénale qui prévoit que « à défaut de respecter une seule de ses obligations, le mandant devra à l'agent immobilier, sur le fondement de l'article 1217 du code civil, une indemnité forfaitaire de dommage et intérêts d'un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat ».



Les premiers juges ont, à juste titre, fait application de cette clause pénale pour condamner le Département des Pyrénées-Atlantiques à payer à la SARL [H] Immobilier la somme de 38 417,50 euros au titre des honoraires réclamés, en rappelant qu'il avait failli à ses engagements dès lors qu'il n'a pas donné suite à une offre au prix, charges et conditions du mandat présenté par l'agent immobilier alors même qu'il avait signé le 14 mai 2019 une demande d'exécution anticipée du mandat sans attendre l'issue du délai de rétractation et qu'il s'était rétracté sans explication le 6 août 2019.



Il n'a révoqué le mandat que postérieurement à l'exécution par l'agence immobilière de sa mission d'entremise.



La décision entreprise sera également confirmée sur ce point.



Sur les frais du procès 



La société Next Home d'une part et le Département des Pyrénées-Atlantiques et Monsieur [E] [V] ès qualités de président du Conseil Départemental des Pyrénées-Atlantiques d'autre part, qui succombent, seront condamnés in solidum à proportion de moitié chacun aux dépens de première instance par confirmation du jugement déféré, ainsi qu'aux dépens d'appel.



Le Département des Pyrénées-Atlantiques et Monsieur [E] [V] ès qualités de président du Conseil Départemental des Pyrénées-Atlantiques seront condamnés in solidum à payer à la société JL Immobilier, venant aux droits de la SARL [H] Immobilier, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, cette somme s'ajoutant à celle qui lui a été allouée en première instance.



Les demandes des autres parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.





PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Et y ajoutant,



Condamne in solidum la société Next Home d'une part et le Département des Pyrénées-Atlantiques et Monsieur [E] [V] ès qualités de président du Conseil Départemental des Pyrénées-Atlantiques d'autre part aux dépens d'appel à proportion de moitié chacun,



Condamne in solidum le Département des Pyrénées-Atlantiques et Monsieur [E] [V] ès qualités de président du Conseil Départemental des Pyrénées-Atlantiques à payer à la société JL Immobilier venant aux droits de la SARL [H] Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,



Déboute les autres parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,









Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ