Cour d'Appel · 5e chambre civile — 6 janvier 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 06 JANVIER 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/03412 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4EC





Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 JUIN 2023 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUANL JUDICIAIRE DE [Localité 4] 

N° RG 21/00323





APPELANTE :



Madame [U] [R]

née le 20 Novembre 1967 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Victor FONT de la SELARL VICTOR FONT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

assistée de Me Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Victor FONT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-06556 du 28/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])







INTIMEE :



Madame [W] [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE,puis Me Manon CROCHET, avocat au barreau de CARCASSONNE constitué au lieu et place du Me Valérie LAMBERT à compter du 1er décembre 2025 avocat postulant

assistée de Me Jacques Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Valérie LAMBERT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant





Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025





COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





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* *



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 25 septembre 2003, à effet au 1er novembre 2003, Mme [W] [C] a donné à bail à Mme [U] [R] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 450 euros.



Invoquant l'existence de nombreux désordres affectant le logement, Mme [U] [R] a, par acte du 11 mai 2018, assigné Mme [W] [C] devant le tribunal d'instance de Carcassonne, aux fins d'organisation d'une mesure d'expertise destinées à caractériser l'indécence du logement et les divers postes de préjudices en résultant.



Suivant ordonnance du 10 septembre 2018, le juge des référés du tribunal d'instance de Carcassonne a ordonné une mesure d'expertise, confiée à M. [L] [I].



Mme [U] [R] a quitté les lieux le 31 mai 2018.



L'expert a déposé son rapport le 10 juillet 2019.



Par acte du 1er février 2021, Mme [U] [R] a alors assigné Mme [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en indemnisation de ses préjudices.



Le jugement contradictoire rendu le 8 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] :




Déclare irrecevable comme étant prescrites les demandes au titre du préjudice de jouissance pour la période antérieure au 11 mai 2015 ;

Condamne Mme [W] [C] à payer à Mme [U] [R] la somme de 3 090 euros en réparation de son entier préjudice ;

Déboute Mme [U] [R] de sa demande complémentaire d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [U] [R] de sa demande complémentaire d'indemnisation au titre du préjudice financier ;

Déboute Mme [U] [R] de sa demande complémentaire d'indemnisation au titre du préjudice moral ;

Condamne Mme [W] [C] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise ;

Dit qu'en application des dispositions de l'article 42 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1991, Mme [W] [C] devra rembourser à l'État les frais d'expertise, comme en matière d'aide juridictionnelle ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.




Le premier juge a déclaré prescrite la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance antérieure au 11 mai 2015, constatant que la prescription triennale, édictée à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, était applicable à l'action intentée le 11 mai 2018 par la locataire.



Il a alloué la somme de 210 euros au titre du préjudice de jouissance lié à l'indécence du logement, indiquant que les désordres liés à la non-conformité des ventilations de la chambre et aux remontées d'humidité ne sauraient être imputés à la locataire.





Au titre du préjudice de jouissance lié au non-respect de la réglementation, il a retenu une indemnité de 80 euros, sur trente-six mois.



Toutefois, le premier juge a rejeté la demande complémentaire formulée au titre du préjudice de jouissance, en ce qu'elle faisait double emploi avec les préjudices liés à la non-conformité réglementaire et à l'indécence du logement.



En outre, il a relevé que Mme [U] [R] ne pouvait pas se prévaloir du défaut de remise par la bailleresse du diagnostic de performance énergétique (DPE), pour justifier l'absence de base d'estimation à la surconsommation d'électricité alléguée, compte tenu du fait que la locataire n'avait pas exigé la délivrance dudit diagnostic à l'occasion de la reconduction du bail.



Il a également considéré que la demande complémentaire d'indemnisation du préjudice moral était injustifiée.



Mme [U] [R] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 juillet 2023. 



Dans ses dernières conclusions du 4 octobre 2023, Mme [U] [R] demande à la cour de :





Déclarer l'appel formé par Mme [U] [R] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne le 8 juin 2023 et bien fondé ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne le 8 juin 2023 en ce qu'il : 


Déclare irrecevable comme étant prescrites les demandes au titre du préjudice de jouissance pour la période antérieure au 11 mai 2015,

Condamne Mme [W] [D] [V] à payer à Mme [U] [R] la somme de 3 090 euros en réparation de son entier préjudice,

Déboute Mme [U] [R] de sa demande complémentaire d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance,

Déboute Mme [U] [R] de sa demande complémentaire d'indemnisation au titre du préjudice financier,

Déboute Mme [U] [R] de sa demande complémentaire d'indemnisation au titre du préjudice moral,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;


A titre principal,

Condamner Mme [W] [C] à payer une somme d'un montant de 43 500 euros à Mme [U] [R] en réparation de son entier préjudice, soit le montant retenu par M. l'expert judiciaire ;

A titre subsidiaire,

Condamner Mme [W] [C] à payer une somme d'un montant de 15 200 euros à Mme [U] [R] en réparation de son entier préjudice, soit le montant retenu par M. l'expert judiciaire ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [W] [C] à payer une somme d'un montant de 1 000 euros à la SELARL Victor Font sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et 1 000 euros sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel.





Mme [U] [R] soutient que le caractère indécent du logement donné à bail serait établi par le rapport d'expertise.



Elle fait valoir que l'indemnisation allouée par le premier juge au titre du préjudice de jouissance serait insuffisante, contestant la reprise par celui-ci des calculs de l'expert au titre d'une potentielle réduction de son loyer.



L'appelante affirme avoir subi un préjudice financier, tenant à une surconsommation d'électricité caractérisée au regard de la superficie de l'appartement, et liée notamment à l'absence de système d'isolation adapté. Elle prétend alors que le défaut de base d'estimation de cette surconsommation incombe à la bailleresse, laquelle était tenue, selon elle, de fournir à sa locataire un DPE a minima depuis le 1er juillet 2007, date de la nouvelle réglementation, et, en tout état de cause, au 1er novembre 2009, date de la deuxième reconduction tacite du bail. Elle fait également valoir qu'elle n'a pas été en capacité de s'opposer à la reconduction du bail, n'étant pas éclairée par ledit diagnostic.



Elle soutient avoir subi un préjudice moral, arguant que l'indécence du logement aurait affecté la santé de sa fille et la sienne.



Dans ses dernières conclusions du 22 novembre 2023, Mme [W] [C] demande à la cour de :





Rejeter toutes conclusions contraires comme étant infondées et injustes ;

Confirmer purement et simplement le jugement en date du 8 juin rendu par le tribunal judiciaire de Carcassonne en toutes ses dispositions ;

Débouter Mme [U] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [U] [R] à payer à Mme [W] [C] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Mme [W] [C] soutient que l'appelante ne justifierait pas du montant de sa demande formulée au titre du préjudice de jouissance et qu'elle tenterait de tromper la cour en affirmant que le logement était indécent lors de sa délivrance. 



L'intimée affirme que le préjudice de jouissance de l'appelante justifie une réduction du loyer pour la période du 11 mai 2015 au 31 mai 2018, et non pas depuis la conclusion du bail, en raison de la prescription édictée à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.



Elle prétend que seuls les désordres relatifs à l'électricité et aux canalisations doivent donner lieu à réparation au titre du préjudice de jouissance, soutenant qu'il appartenait à la locataire de procéder à l'entretien des ventilations, que la preuve d'une humidité excessive ne serait pas rapportée et que les murs étaient bien isolés.



L'ancienne bailleresse fait valoir que Mme [U] [R] ne rapporterait pas la preuve d'un dysfonctionnement électrique à l'origine d'une surconsommation. Elle expose également qu'il ne lui incombait pas de délivrer un DPE à sa locataire.



Elle sollicite le rejet de la demande formulée au titre du préjudice moral, l'estimant injustifiée.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025.





MOTIFS



1. Sur la recevabilité des prétentions indemnitaires



L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, dite loi Alur, prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



L'article 14 de la loi du 26 mars 2014 dispose que les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de cette loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.



Le bail en litige ayant été conclu le 25 septembre 2003, l'action de Mme [U] [R] se trouvait donc, à la date d'entrée en vigueur de la loi Alur, soit en 2014, soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil.



Toutefois, la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dispose, en son article 82 II, 2°, que l'article 7-1 précité est applicable dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil aux termes duquel, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



Le délai de prescription réduit à trois ans s'applique donc aux contrats en cours à compter du 27 mars 2014 et, par voie de conséquence, au bail liant les parties.



Mme [U] [R] ayant introduit son action par acte du 11 mai 2018, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit les prétentions indemnitaires antérieures au 11 mai 2015 prescrites.



2. Sur les prétentions indemnitaires



Mme [U] [R] poursuit l'indemnisation de plusieurs préjudices, un préjudice lié à la non-conformité à la réglementation, tel que relevée par l'expert judiciaire, qualifié de préjudice de jouissance ; un préjudice lié à la non décence du logement, tel qu'également retenue par l'expert judiciaire, également qualifié de préjudice de jouissance ; un préjudice financier tenant à une consommation excessive d'électricité ; et un préjudice moral en raison des répercussions psychologiques et somatiques qu'elle a eu à subir.



S'agissant de la non-conformité du logement à la réglementation, l'expert judiciaire, en page n° 9 de son rapport, a proposé une réduction de loyer de 80 euros par mois au motif d'une non-conformité de la chambre du rez-de-chaussée et de la salle d'eau attenante, ce qui n'est pas remis en cause.



En considération des faits de l'espèce, la cour estime que le premier juge a fait une juste appréciation du préjudice subi par Mme [U] [R], tenant cette non-conformité, en lui allouant la somme mensuelle de 80 euros en indemnisation. Sur la période d'indemnisation, s'il est constant que ces non-conformités existaient lors de la prise à bail, en 2003, c'est par une juste application de la loi du 6 août 2015 que le premier juge l'a limitée à la période de trente-six mois précédant l'engagement de l'action de Mme [U] [R], de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il lui a alloué la somme totale de 2 880 euros, soit 80 euros mensuels x trente-six mois.



S'agissant de la non décence du logement, en raison notamment d'une insuffisance de ventilation et de remontées d'humidité, qui n'est pas contestée en cause d'appel, la cour relève l'absence d'état des lieux d'entrée, de sorte que Mme [U] [R] est réputée avoir pris le logement en bon état, et que l'expert judiciaire, qui a objectivé cette non décence, la qualifiant de modérée, a déposé son rapport le 10 juillet 2019, soit après que Mme [U] [R] a quitté les lieux, le 31 mai 2018.



En considération des faits de l'espèce et de ce que la bailleresse poursuit la confirmation de ce chef, le jugement sera confirmé en ce que le premier juge a justement apprécié l'indemnisation de ce préjudice à la somme totale de 210 euros.



S'agissant de l'indemnisation du préjudice financier, au motif avancé d'une surconsommation d'électricité, outre le fait que l'expert judiciaire, au terme de ses opérations poursuivies au contradictoire des parties, n'a pas proposé de retenir un tel préjudice, Mme [U] [R] ne verse au débat aucun élément qui permettrait à la cour de constater l'existence d'un tel préjudice et de l'évaluer, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ce chef.



S'agissant de l'indemnisation du préjudice moral, le premier juge a débouté Mme [U] [R] au motif qu'elle ne produisait aucune justification à l'appui de sa demande. La cour constate qu'elle ne produit pas plus d'éléments en cause d'appel, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa prétention indemnitaire de ce chef.



En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 8 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] sera confirmé en toutes ses dispositions.



3. Sur les dépens et les frais non remboursables



Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [U] [R] sera condamnée aux dépens de l'appel.



Mme [U] [R], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à Mme [W] [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement rendu le 8 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Mme [U] [R] à payer à Mme [W] [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;



DEBOUTE Mme [U] [R] de sa demande formée sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, au titre de ces mêmes frais ;



CONDAMNE Mme [U] [R] aux dépens de l'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Le Greffier Le  Président