Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 6 janvier 2026

N° RG 22/07862 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OUFI









Décision du 

Tribunal Judiciaire de Bourg-En-Bresse

Au fond

du 20 octobre 2022



RG : 21/01519









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 06 Janvier 2026







APPELANTS :



M. [K] [Z]

né le 14 Octobre 1974 à [Localité 13] 

[Adresse 5]

[Localité 2]



Mme [M] [S]

née le 31 Octobre 1983 à [Localité 11] 

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représentées par Me Cindy RICHARD, avocat au barreau de LYON, toque : 1456



INTIMES :



Me [B] [H], notaire 

[Adresse 8]

[Localité 2]



La SCP Eglantine [C] ET Charles-Antoine STACCHINI

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentés par Me Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocat au barreau de LYON, toque : 719





La société PETRUS HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Olivier DOLMAZON de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [12], toque : 1030





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 03 Juillet 2025



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Septembre 2025





Date de mise à disposition : 21 Octobre 2025 prorogée au 06 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.



Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





* * * *



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte du 16 juin 2020, la société Petrus habitat (le promettant) a consenti à M. [Z] et Mme [S] (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente portant sur l'achat d'une maison à usage d'habitation sis [Adresse 10] pour un prix de 235.000 euros. 



Le promettant n'était pas encore propriétaire du bien, mais bénéficiait lui-même d'une promesse unilatérale de vente.



Mme [C], notaire du promettant, est intervenue en qualité de rédacteur de l'acte, avec la participation de M. [H], notaire des bénéficiaires.



La promesse a été consentie pour une durée expirant le 30 décembre 2020, à 16h et sous réserve de la réalisation de la condition suspensive tenant à l'acquisition par le promettant des biens et droits immobiliers. La promesse de vente a été en outre consentie sous diverses conditions suspensives, dont celle de l'obtention par le promettant d'un permis d'aménager et de la purge du délai de retrait administratif, ainsi que du délai de contentieux à l'égard des tiers.



La promesse a expiré sans que la réitération de l'acte n'intervienne.



Par actes introductifs d'instance des 11 et 12 mai 2021, M. [Z] et Mme [S] ont fait assigner la société Petrus habitat, ainsi que la SCP Eglantine [C] et Charles-Antoine Stacchini et M [H] (ci-après les notaires) devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en responsabilité et en indemnisation de leur préjudice.



Par jugement contradictoire du 20 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a: 

- constaté que la promesse de vente conclue entre M. [Z] et Mme [S] et la société Petrus Habitat est caduque, 

- condamné Me [H] à payer aux bénéficiaires la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts compensatoires, 

- débouté les bénéficiaires de leurs autres demandes, hors dépens et frais de procédure, 

- condamné Me [H] à payer aux bénéficiaires la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais de procédure, 

- condamné Me [H] aux dépens et admis la SELAS [Adresse 9], société d'avocats, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration du 25 novembre 2022, les bénéficiaires ont interjeté appel.



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 20 février 2023, M. [Z] et Mme [S] demandent à la cour de : 



- infirmer le jugement rendu le 20 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, en ce qu'il a : 

- constaté que la promesse de vente conclue entre eux et le promettant est caduque, 

- condamné Me [H] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts compensatoires, 

- les a déboutés de leurs autres demandes, hors dépens et frais de procédure, 

Et, statuant à nouveau, 

- déclarer leur appel recevable, 

rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, 

- constater l'absence de caducité de la promesse de vente, 

- constater le refus du promettant de procéder à la réitération de l'acte de vente, 

- constater les fautes du promettant et des notaires, 

En conséquence, 

- dire et juger que le promettant et les notaires ont engagé leur responsabilité à leur égard, 

- condamner in solidum le promettant et les notaires à leur payer la somme de 70.500 euros en réparation de leurs préjudices, 

- condamner in solidum le promettant et les notaires à leur payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les mêmes aux entiers dépens, distraits au profit de Me Cindy Richard, sur son affirmation de droit.



***



Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 mai 2023, la société Petrus habitat demande à la cour de : 



- débouter les bénéficiaires de l'ensemble de leurs demandes, fins et moyens dirigés à son encontre, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le 20 octobre 2022, 

Y ajoutant,

- condamner les bénéficiaires in solidum, à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les bénéficiaires in solidum, aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la SELAS Léga-Cité, avocat, autorisée, sur son affirmation de droit qu'elle en a fait l'avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.



***



Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 13 juin 2024, M [H] et la SCP Eglantine [C] et Charles Antoine Stacchini demandent à la cour de : 



- infirmer le jugement rendu le 20 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en ce qu'il a condamné Me [H] à payer aux bénéficiaires la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts compensatoires, outre celle de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, 

- juger les bénéficiaires, défaillants dans la démonstration d'une faute de M [H] et de Mme [C], directement génératrice pour eux d'un préjudice indemnisable, 

- débouter les bénéficiaires de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre eux, 

- condamner in solidum les bénéficiaires à leur payer chacun, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers dépens de l'instance.



Par message adressé par le RPVA le 14 juin 2024, le conseil de la société Petrus a informé la cour de l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à son encontre suivant un jugement du tribunal de commerce de Bourg-en-Bresse du 13 septembre 2023. 



Suivant un avis du 17 juin 2024, le président chargé de la mise en état a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état pour régularisation de la procédure. 



Suivant un message adressé par le RPVA le 13 septembre 2024, le conseil de M. [Z] et Mme [S] a indiqué que ses clients ne souhaitaient pas attraire dans la cause les organes de la procédure collective et a sollicité qu'une nouvelle audience de plaidoirie soit fixée. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DECISION



1. Sur la disjonction d'instance



Suivant un jugement du tribunal de commerce de Bourg-en-Bresse du 13 septembre 2023, l'ouverture de la liquidation judiciaire de la société Petrus a été ordonnée. 



En l'absence de mise en cause des organes de la procédure collective de la société Petrus, il convient, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice:



- d'ordonner la disjonction des instances opposant M. [Z] et Mme [S] à la société Petrus, d'une part, et celle opposant M. [Z] et Mme [S] aux notaires, d'autre part,

- de renvoyer à la mise en état l'instance opposant M. [Z] et Mme [S] à la société Petrus, pour régularisation de la procédure ou radiation, 

- de surseoir à statuer sur les demandes formées à l'encontre et par la société Petrus. 



2. Sur la responsabilité des notaires



Les bénéficiaires font valoir que : 

- alors qu'ils étaient informés de leur levée de l'option, les notaires n'ont ni organisé la signature de l'acte de réitération, ni fait jouer la clause de carence, 

- les notaires ont manqué à leur obligation d'information sur l'obtention par le promettant de la propriété du bien litigieux pour laquelle il avait également contracté une promesse de vente, 

- les notaires ne rapportent pas la preuve du respect de leurs obligations de conseil, de mise en garde, de s'assurer de l'efficacité et la sécurité de leurs actes auprès d'eux, 

- en outre Me [H], informé de la levée de l'option et de l'obtention de leur prêt, aurait dû leur rappeler de verser le prix de vente au titre de son devoir de conseil, afin de sauvegarder leurs intérêts,.



Les notaires soutiennent que : 

- la promesse, dont les termes sont clairs, a été lue et expliquée à chaque partie, 

- la carence des bénéficiaires dans la levée de l'option ne relève d'aucune faute de leur part, 

- les bénéficiaires n'ont pas contesté cette carence, dès lors qu'ils ont envoyé une nouvelle offre d'achat après dépassement du délai. 





Réponse de la cour



C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:



- il n'est pas démontré que Me [C] avait la connaissance de la volonté des bénéficiaires de lever l'option ou que les conditions suspensives étaient réalisées, de sorte que la responsabilité de la SCP [P] [C] et Charles Antoine Stacchini ne peut être retenue,









- les courriels échangés entre Me [H] et M. [Z] et Mme [S] établissent qu'il savait qu'ils avaient obtenu le financement de leur acquisition et qu'ils souhaitaient acquérir le bien, 



- il lui appartenait en conséquence, en vertu de son devoir de conseil, de leur rappeler qu'il leur appartenait de lever l'option en payant le prix de vente,



- les bénéficiaires, qui n'ont pu acquérir le bien alors qu'ils en avaient réuni les conditions, justifient par la production de l'attestation de leur banque, avoir dû régler inutilement des cotisations d'assurance décès et avoir perdu les intérêts de leur PEL clôturé,



- ils justifient également avoir subi un préjudice moral lié à la déception de ne pas avoir pu acquérir le bien. 



La cour ajoute que :



- les courriels de Me [H], par lesquels il se contente d'indiquer qu'il a informé Me [C] de l'intention des bénéficiaires de lever l'option sont insuffisants pour établir qu'il l'a effectivement informée, en l'absence de production des échanges intervenus entre eux,

- du fait de la carence de Me [H], les bénéficiaires ont en outre exposé inutilement des frais de notaire de 128,43 euros déduits de leur acompte. 



Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Me [H] à payer aux bénéficiaires la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice. 



3. Sur les autres demandes



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel.



Les dépens d'appel sont à la charge des bénéficiaires qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.







PAR CES MOTIFS 



LA COUR,



Ordonne la disjonction des instances opposant M. [Z] et Mme [S] à la société Petrus, d'une part, et celle opposant M. [Z] et Mme [S] à Me [H] et la SCP Eglantine [C] et Charles Antoine Stacchini, d'autre part,



Dit que l'affaire opposant M. [Z] et Mme [S] à la société Petrus sera appelée sous le nouveau numéro RG 26/00041 à la mise en état du 17 septembre 2026 pour régularisation de la procédure ou radiation,



Surseoit à statuer sur les demandes formées à l'encontre et par la société Petrus,



Dans l'instance opposant M. [Z] et Mme [S] à Me [H] et la SCP Eglantine [C] et Charles Antoine Stacchini,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,



Condamne M. [Z] et Mme [S] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





La greffière, La Présidente,