Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 6 janvier 2026

ARRET 

N°





S.C.I. D'HARTENNES 1





C/



[M]













AF/CR/SB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU SIX JANVIER 

DEUX MILLE VINGT SIX







Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03859 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JF2R 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS DU DEUX AOUT DEUX MILLE VINGT QUATRE





PARTIES EN CAUSE :



S.C.I. [10] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Florence GACQUER CARON, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Christine LUSSAULT de la SELARL CL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





APPELANTE





ET





Maître [I] [M]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1]



Représenté par Me Charlotte CHOCHOY substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS





INTIME



 



DEBATS :



A l'audience publique du 18 novembre 2025, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 janvier 2026.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Charlotte RODRIGUES, cadre-greffier.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 06 janvier 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.





*

* *



DECISION :



Selon acte authentique instrumenté le 2 mars 2022 par M. [I] [M], notaire, la SCI [9]Hartennes [3], gérée par M. [L] [G], a acheté un terrain situé à [Adresse 11], cadastré AK [Cadastre 5] et [Cadastre 6], d'une surface de 1 ha 75 a et 90 ca, moyennant un prix de 55 000 euros, en vue d'y édifier un bâtiment à usage industriel puis de le louer à la société d'aménagement paysager [G] [12], également gérée par M. [L] [G].



Postérieurement à la vente, il a été porté à sa connaissance l'existence d'une canalisation souterraine traversant le terrain dont elle avait fait l'acquisition, interdisant toute implantation dans son périmètre.



Par courriers du 15 juillet 2022 puis du 6 décembre 2022, la SCI [9]Hartennes l a sollicité du notaire la réparation des conséquences de l'omission de la présence de cette canalisation dans l'acte de vente.



M. [M] lui a uniquement répondu qu'il avait déclaré le sinistre à son assureur.



Par acte du 17 février 2023, la SCI [9]Hartennes l l'a assigné en responsabilité.



Par jugement rendu le 2 août 2024, le tribunal judiciaire de Soissons a :



-déclaré engagée la responsabilité de M. [I] [M] à raison de sa faute professionnelle,

-rejeté la demande d'indemnisation de la SCI [9]Hartennes [3],

En conséquence,

-débouté les parties de l'ensemble de leurs prétentions respectives y compris celles formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.



Par déclaration du 30 août 2024, la SCI [9]Hartennes [3] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle : a rejeté sa demande d'indemnisation ; -l'a déboutée de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.



PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 29 avril 2024, la SCI [9]Hartennes [3] demande à la cour de :



La recevoir en ses écritures et y faisant droit,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Soissons le 2 août 2024 en ce qu'il a estimé que la responsabilité du notaire M. [I] [M] devait être retenue à raison de la faute commise dans le cadre de son devoir d'information et de conseil,

En conséquence,

Débouter M. [I] [M] de son appel incident et de sa demande de débouté des demandes de la SCI [9]Hartennes [3],

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Soissons le 2 août 2024 en ce qu'il a débouté la SCI [9]Hartennes [3] de sa demande de réparation des conséquences dommageables résultant de cette faute,

Et statuant à nouveau,

Condamner M. [I] [M] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des manquements fautifs de ce dernier,

Débouter M. [I] [M] des demandes qu'il formule à son endroit,

Condamner M. [I] [M] à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [I] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions notifiées le 27 février 2025, M. [M] demande à la cour de :



Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Soissons le 2 août 2024 en ce qu'il a rejeté « la demande d'indemnisation de la SCI [9]Hartennes [3] pour absence de préjudice certain avec la faute de M. [I] [M] »,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Soissons le 2 août 2024 en ce qu'il a déclaré « engagée la responsabilité de M. [I] [M] à raison de sa faute professionnelle », 

Et statuant à nouveau, 

A titre principal, 

Juger qu'il n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle, 

En conséquence, 

Débouter la SCI [9]Hartennes [3] de l'ensemble de ses prétentions dirigées à son encontre,

A titre subsidiaire 

Juger que la SCI [9]Hartennes [3] ne démontre pas l'existence d'un préjudice direct, certain et actuel résultant de la faute commise selon elle par le notaire, 

En conséquence, 

Débouter la SCI [9]Hartennes [3] de l'ensemble de ses prétentions dirigées à son encontre,

En tout état de cause, 

Condamner la SCI [9]Hartennes [3] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.









MOTIFS



1. Sur le bien-fondé de l'action en responsabilité 



1.1. Sur la faute reprochée à M. [M]



La SCI [9]Hartennes [3] rappelle que le notaire rédacteur d'acte est soumis à un devoir de conseil et d'information et engage donc sa responsabilité en cas de manquement. M. [M] croit pouvoir démontrer qu'il n'a commis aucune faute au motif qu'il est annexé à l'acte de vente un courrier de l'Union des services d'eau du sud de l'Aisne, interrogée dans le cadre de l'obtention du certificat d'urbanisme, qui indique l'existence de la canalisation et précise qu'aucune construction ne pourra être réalisée dans une bande de 1,5 mètres de part et d'autre. Or le fait que ce courrier figure en annexe de l'acte de vente n'est pas une circonstance exonératoire de la responsabilité du notaire, mais au contraire une circonstance aggravante. En effet, M. [M] n'en a manifestement pas pris connaissance, puisqu'il indique dans l'acte de vente que le projet de construction envisagé peut être réalisé au regard du certificat d'urbanisme. Il n'a donc pas attiré l'attention de l'acquéreur sur le contenu pourtant très clair du courrier du service des eaux. D'ailleurs, au cours des échanges préalables à l'assignation, il ne s'est pas référé au document d'urbanisme mais a indiqué tout au contraire qu'il ignorait tout de cette servitude parce qu'elle n'avait pas été reprise sur le plan de bornage du terrain.



M. [M] répond que les obligations d'information, de vérification et d'efficacité pesant sur le notaire sont des obligations de moyen et non de résultat. Au cas présent, si la présence de la canalisation n'est pas expressément reprise à l'acte de vente, l'existence de celle-ci a été portée à la connaissance de l'acquéreur. En effet, il est annexé à l'acte de vente un courrier de l'Union des services d'eau du sud de l'Aisne qui avait été interrogée dans le cadre de l'obtention du certificat d'urbanisme. Ce faisant, l'information quant à l'existence de cette canalisation a bien été transmise par le notaire. L'intimé ajoute que la SCI [9]Hartennes [3] ne lui a fourni aucun élément technique sur la construction envisagée. Il ne pouvait ainsi avoir connaissance de l'implantation envisagée par l'acheteur. 



Sur ce,



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il est de jurisprudence constante que le notaire qui, prêtant son concours à l'établissement d'un acte, doit veiller à l'utilité et à l'efficacité de cet acte, est également tenu, à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil.



Il est également jugé que le devoir de conseil du notaire l'oblige à se faire préciser les besoins de son client, de manière à pouvoir l'alerter des limites de l'acte par rapport à ces besoins (Civ. 1re, 22 janvier 2002, n° 99-16.875), et lui impose de transmettre une information même connue de tous (Civ. 1re, 3 mai 2018, no 16-20.419).



Dès lors, M. [M] ne peut se dédouaner de son devoir de conseil à l'égard de la SCI [9]Hartennes [3] au motif qu'il a annexé à l'acte authentique de vente le courrier de l'Union des services d'eau du sud de l'Aisne mentionnant l'existence de la canalisation litigieuse. Il lui appartenait en effet d'attirer expressément l'attention de l'acquéreur sur cette situation, et ce d'autant plus qu'il résulte tant des stipulations du compromis de vente sous conditions suspensives, qu'il ne conteste pas avoir été rédigé par ses soins, que de celles de l'acte authentique de vente, qu'il avait connaissance du projet de construction de la SCI [9]Hartennes [3]. C'est d'ailleurs afin d'en vérifier la faisabilité en termes d''urbanisme et de raccordement aux réseaux (assainissement, électricité, eau) qu'il a interrogé divers organismes. L'Union des services d'eau du sud de l'Aisne ayant clairement indiqué dans son courrier du 9 décembre 2021 qu'une canalisation existait sur les parcelles et qu'aucune construction ne pourrait être réalisée dans une bande de 1,5 mètres de part et d'autre, il aurait dû vérifier que cette restriction ne compromettait pas la réalisation du projet de l'acheteur. 



C'est en conséquence par une parfaite appréciation des éléments de fait et de droit de la cause que le premier juge a estimé que M. [M] avait commis un manquement à son obligation de conseil à l'égard de la SCI [9]Hartennes [3] engageant sa responsabilité professionnelle. Sa décision est confirmée de ce chef.



1.2. Sur le préjudice et le lien de causalité



La SCI [9]Hartennes [3] expose que la servitude de passage de la canalisation réduit de près de 20% la surface constructible du terrain. Sur les 18 000 m² du terrain acquis, près de 3 000 m² sont non-constructibles. Elle a donc payé un prix au mètre carré qui n'était pas conforme à la réalité des possibilités d'exploitation. 



En outre, le projet d'implantation du bâtiment industriel initialement envisagé doit être remanié, avec une réduction du volume de la construction à édifier, destinée à accueillir l'activité de la société [13], et conséquemment, des revenus locatifs qui étaient initialement attendus. Elle a également pris du retard sur son projet puisqu'elle a dû demander à son architecte des nouveaux plans et à l'entreprise de construction initialement missionnée de nouveaux devis. Le coût de construction est supérieur au projet initial, alors que le retard en résultant diffère l'obtention par la SCI des revenus locatifs attendus pour avril 2023.



Enfin, la SCI [9]Hartennes [3] avait promis à M. [U] la vente du bâtiment que devait délaisser la société [13] au profit du terrain en cause et du bâtiment à y édifier, pour la date impérative du 1er avril 2024.



M. [M] répond que la SCI [9]Hartennes [3] ne démontre pas la réalité de son préjudice en lien direct avec le manquement reproché. Aucun projet initial n'est versé aux débats. La SCI [9]Hartennes [3] est toujours dans la capacité de construire un bâtiment en vue de le donner à la location à une entreprise d'aménagement paysager. La réalité du préjudice allégué n'est donc pas démontrée. 



Tout au plus, et à supposer le préjudice établi, celui-ci ne pourrait que s'analyser en une perte de chance d'avoir acquis le terrain à un moindre prix. Cependant, au cas présent, la perte de chance d'acquérir le terrain à un prix au mètre carré inférieur est nulle. En effet, il n'est absolument pas établi que le vendeur aurait accepté une diminution du prix. La SCI [9]Hartennes [3] fixe forfaitairement le préjudice qu'elle prétend avoir subi à la somme de 20 000 euros, ce qui représente plus d'un tiers du prix de vente. Cette demande est manifestement infondée et, en tout état de cause, disproportionnée.









Sur ce,



Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.



En l'espèce, la SCI [9]Hartennes [3] démontre, par la production des factures de son architecte, avoir dû faire revoir sa première étude de faisabilité de son projet de construction, datée du 26 juin 2022, en faisant établir une nouvelle étude « avec prise en compte de la servitude de passage » datée du 2 décembre 2024.



Lesdites études ne sont cependant pas produites et il ne peut être tiré de conclusion des deux devis édités par la société [8] à la même date, soit le 5 juillet 2023, l'un numéroté CA-150623 d'un montant de 173 063,16 euros TTC, l'autre numéroté CA-160623 d'un montant de 29 720,64 euros, en ce qu'ils sont tous deux postérieurs à la découverte de la servitude mais antérieurs à l'étude de faisabilité avec prise en compte de la servitude réalisée par l'architecte de l'acquéreur. 



Il s'en déduit donc uniquement qu'à cette date, la SCI [9]Hartennes [3] hésitait encore sur l'ampleur à donner à son projet de construction. L'appelante ne rapporte dès lors pas la preuve qui lui incombe de ses allégations portant sur l'augmentation du coût du projet, la réduction du volume de la construction et celle consécutive des revenus locatifs qu'elle était en droit d'espérer. Elle ne justifie pas davantage que l'achèvement des travaux était initialement prévu en avril 2023, puisque les seuls devis produits aux débats datent du 5 juillet 2023, pour un début des travaux en mars 2024. 



Enfin, il ne peut être tiré de conséquence du courrier simple émanant de M. [P] [U], daté du 28 juin 2023, confirmant à un destinataire inconnu son souhait d'acquérir l'ensemble immobilier où la société [13] avait son siège social à la date du 25 janvier 2023 sous réserve d'une mise à disposition des lieux au 1er avril 2024. Rien ne démontre en effet que les travaux n'aient pas été achevés à cette date.



Il reste que le plan de localisation de la conduite d'eau produit aux débats montre bien que celle-ci coupe les deux parcelles acquises dans leur largeur, à environ un cinquième du côté le plus proche, et réduit donc de manière conséquente les possibilités de construction. Il en résulte que l'absence de toute information quant à la présence de cette canalisation sur les parcelles acquises a nécessairement fait perdre à la SCI [9]Hartennes [3] une chance de négocier un prix de vente inférieur à celui qu'elle a payé.



Ce préjudice est apprécié, compte tenu des éléments du dossier, et notamment du prix de vente des parcelles litigieuses, à hauteur de 5 000 euros.



Le jugement entrepris est réformé en ce sens.



2. Sur les demandes accessoires



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [M] aux dépens d'appel et de première instance. La décision entreprise est réformée en ce sens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [M] est par ailleurs condamné à payer à la SCI [9]Hartennes [3] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et débouté de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 2 août 2024 par le tribunal judiciaire de Soissons en ce qu'il a déclaré engagée la responsabilité de M. [I] [M] à raison de sa faute professionnelle,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,



Condamne M. [I] [M] à payer à la SCI [9]Hartennes [3] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice ;



Condamne M. [I] [M] aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne M. [I] [M] à payer à la SCI [9]Hartennes [3] la somme de 6 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ;



Déboute M. [I] [M] de sa propre demande de ce chef.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE