Tribunal Judiciaire · BAUX-HLM — 7 janvier 2026

N° RG 25/00336 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CYIJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)


 N° RG 25/00336 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CYIJ

LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
_________________

DEMANDEUR

S.C.I. DE LA COURTINIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M. [P] [U], gérant


DÉFENDEUR

Madame [F] [C], demeurant [Adresse 4]

Non comparante ni représentée

_________________
PROCÉDURE
Date de la saisine : 02 Juillet 2025
Première audience : 05 Septembre 2025

DÉBATS
Audience publique du 07 Novembre 2025.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00336 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CYIJ



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2024 , la SCI DE LA COURTINIERE a donné à bail à Madame [F] [C] un logement situé [Adresse 5] à [Adresse 2] ([Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 900,00 euros .

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2025, la SCI DE LA COURTINIERE a fait signifier à Madame [F] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3600,00 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 20 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025 , la SCI DE LA COURTINIERE a fait assigner Madame [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Madame [F] [C] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner Madame [F] [C] au paiement des sommes suivantes:
- 6300,00 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 05 juin 2025,
- les loyers et charges au jour du jugement,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 700,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- 700,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonciation de l’assignation à la préfecture et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L'assignation a été dénoncée le 3 juillet 2025 à la Préfecture de l’ORNE par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois le 5 septembre 2025.

Sur demande de la défenderesse présentée par mail, l’affaire a été renvoyée, et retenue, à l’audience du 7 novembre 2025.

À l’audience, la SCI DE LA COURTINIERE, dûment représentée, exposant que la locataire a quitté le logement le 25 juillet 2025, rendant les clefs, ne maintient pas sa demande d’expulsion. Elle maintient ses autres demandes et actualise sa créance à la somme de 7 714,39 euros.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [F] [C] n’a pas comparu.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [F] [C], assignée à étude, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.







I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL 

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux [Localité 7] par la voie électronique le 3 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l'assignation.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. 

La SCI DE LA COURTINIERE justifie avoir signifié à Madame [F] [C], le 29 mars 2025, un commandement de payer visant cette clause résolutoire mais accordant à la locataire un délai de deux mois pour en régler les causes. Ce délai explicitement accordé en faveur de la locataire s’impose.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit les bailleurs, informations non contredites par la locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans ledit délai suivant le commandement de payer. 

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 30 mai 2025. 

Le locataire ayant quitté le logement et l’expulsion n’étant plus sollicité, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié à la date du 30 mai 2025, Madame [F] [C] est tenu des loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existait plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 30 mai 2025, Madame [F] [C] est devenu occupante sans droit ni titre depuis cette date et s’est trouvé redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ le 25 juillet 2025, indemnité qu’il convient de fixer à un montant égal à celui du montant du loyer révisé, augmenté des charges.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 18 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 29 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé que Madame [C] ne s’est acquitté d’aucun loyer entre janvier et juillet 2025.

La SCI DE LA COURTINIERE rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 6 125,81 euros (6x900,00 euros + 725,81 euros), tenant compte de la proratisation du loyer au départ de la locataire le 25 juillet 2025.

Madame [F] [C], qui n'a pas comparu, n'a pas fait connaître d'éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

La SCI DE LA COURTINIERE sollicite en outre la somme de 900,00 euros au titre du dépôt de garantie non réglé lors de l’entrée dans les lieux. 

Cependant, cette somme a vocation à garantir d’éventuels impayés ou dégradations qui surviendraient en cours de bail pour s’imputer sur les sommes le cas échéant dues en fin de bail.

Le contrat de bail étant résilié, aucune dégradation locative n’étant à ce stade justifiée, et la dette locative étant arrêtée avec condamnation de la locataire à la régler, la demande de condamnation au paiement du dépôt de garantie non réglé lors de l’entrée dans les lieux devient sans objet et sera rejetée.

Par ailleurs, les frais de procédure mentionnés au décompte de créance produit par le bailleur concerne les frais du procès et n’ont pas à être inclus dans la dette locative.

Conformément à l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. 

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [C] à payer à la SCI DE LA COURTINIERE la somme totale de 6 125,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 600,00 euros à compter du 29 mars 2025, date du commandement et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

L'engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

La résistance abusive du défendeur résulte de la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour faire valoir ses droits suite à une attitude fautive de celui qui refuse d'accéder à ses prétentions caractérisée notamment par sa mauvaise foi, une intention de nuire ou une erreur grossière équivalente au dol. 

Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose ainsi que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi qu'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, si SCI DE LA COURTINIERE sollicite l’octroi de dommages et intérêts, force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice autre que celui causé par le retard lequel est d’ores et déjà réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il n’est pas non plus démontré la commission par Madame [C] d’une faute de nature à constituer un abus du droit de résister aux prétentions de la demanderesse.

La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.


III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [F] [C], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification et notification du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au coût des actes, le cas échéant, signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobiliers dès lors qu’il n’en est pas justifié et qu’en tout état de cause, la charge de ces frais est organisée par l’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles : 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
 
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DE LA COURTINIERE les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Madame [F] [C] sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire : 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 octobre 2024 entre la SCI DE LA COURTINIERE d'une part, et Madame [F] [C] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 30 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [F] [C] à payer à SCI DE LA COURTINIERE, la somme de 6 125,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 25 juillet 2025, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 600,00 euros à compter du 29 mars 2025, date du commandement, et sur le surplus à compter de la présente décision ; 

CONDAMNE Madame [F] [C] à payer à la SCI DE LA COURTINIERE la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [C] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais de signification et notification du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SCI DE LA COURTINIERE de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION