Tribunal Judiciaire · Contentieux Général — 6 janvier 2026

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)


JUGEMENT

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RENDU LE SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX


MINUTE N° : 
DOSSIER N° RG 24/02896 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754IB
Le 06 janvier 2026


DEMANDERESSE

S.A.R.L. IF [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant



DEFENDERESSE

Mme [B] [X]
née le 30 Septembre 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 8]

représentée par Me Jennifer VASSEUR, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Aude BUBBE, Première Vice-Présidente désigné(e) en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.
assisté de M. Kevin PAVY, Greffier.


DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 09 octobre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 02 décembre 2025, prorogé au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er septembre 2003, la SCI Quatre Vingt Dix Sept, constituée entre Mme [B] [X] et son mari, M. [G] [S], a loué à l’EURL [Adresse 3], gérée par M. [S] (l’EURL), un local commercial situé [Adresse 7], pour une durée de neuf ans renouvelable et un loyer annuel de 15 168 euros HT.

Le 19 septembre 2003, les époux [M] ont cédé l’ensemble de leurs parts à M. [L] [W].

Le 30 septembre 2019, Mme [B] [X] est devenue propriétaire de cet immeuble.

Par acte du 3 mai 2021, le bail a été renouvelé et le loyer annuel fixé à 22 320 euros TTC, le taux de TVA étant fixé à 20 %.

Par acte du 24 décembre 2021, enregistré au RCS le 24 février 2022, l’EURL Agence du Centre est devenue la SAS IF [Localité 5] (la SAS). 

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 15 décembre 2023, la SAS a mis en demeure Mme [X] de lui restituer le montant de la TVA versé depuis décembre 2018 jusqu’à décembre 2023 et de réaliser un avoir pour la taxe foncière payée indûment sur les cinq dernières années au prorata de la surface occupée par le distributeur automatique de billets (DAB).

Par acte du 20 juin 2024, la SAS a fait citer Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :
- la condamner à lui verser les sommes de :
- 12 976,47 euros au titre de la restitution d’indu de TVA, depuis le 1er juillet 2019, - 1 022,80 euros au titre de la restitution d’indu de taxe foncière,
- 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
- dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 4 décembre 2024, la SAS maintient ses demandes, sollicitant en outre de débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 18 janvier 2025, Mme [X] demande au tribunal de : 
- débouter la SAS de toutes ses demandes,
- la condamner à lui verser les sommes de :
- 4 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, 
- écarter l’exécution provisoire.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 7 octobre 2025.

Fixé au 2 décembre 2025, le délibéré a été prorogé au 7 janvier 2026 pour cause de nécessité de service.


MOTIFS

Sur la restitution d’indu

* sur la période de juillet à septembre 2019

Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, “Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.”

Pour l’application de ce texte, l'action en répétition de l'indu ne peut être engagée que contre celui qui a reçu le paiement ou pour le compte duquel le paiement a été reçu.

En l’espèce, Mme [X] est devenue propriétaire de l’immeuble loué à compter du 30 septembre 2019.

Il s’en déduit qu’elle a commencé à percevoir les loyers à compter du 1er octobre 2019, ce qui n’est pas contesté par la SAS. 

Enfin, la SAS n’invoque ni ne justifie que la SCI, qui a reçu les loyers précédents, ait représenté Mme [X], ou que cette dernière doive garantir la SCI, justifiant une action en répétition de l’indu à l’encontre de Mme [X] pour la période de juillet à septembre 2019. 

Dès lors, faute de justifier que Mme [X] a perçu le paiement dont elle demande la répétition, la SAS sera déboutée de sa demande en restitution d’indu sur la période du 1er juillet au 30 septembre 2019.

* sur la période courant depuis octobre 2019 

En application de l’article 260 2° du code général des impôts, peuvent sur leur demande acquitter la TVA les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée.

En outre, il résulte des articles 1302 al.1 et 1302-1 du code civil que ce qui a été payé indûment est sujet à répétition.

Pour l’application de ces textes, le bailleur, qui ne justifie pas avoir opté pour l'assujettissement à la TVA, doit restituer la totalité de la somme indûment perçue à ce titre, peu important que le locataire n’ait pas fait l’objet d’un redressement fiscal et ait pu déduire la TVA de ses impositions (Civ.3, 12 septembre 2024, 23-11.661).

En l’espèce, tant l’EURL que la SAS, sociétés commerciales par nature, sont assujetties à la TVA. 

En outre, le bail renouvelé prévoit expressément que le loyer annuel sera fixé à 22 320 euros TTC, précisant que le taux de TVA est de 20 %.

Par ailleurs, la TVA est une taxe, due à l’Etat, dont le bailleur assure le recouvrement, Mme [X] ne contestant pas ne pas être elle-même assujettie à la TVA et ne pas avoir reversé les fonds à l’Etat.

Dès lors, les paiements réalisés au titre de la TVA par le preneur, même fondés contractuellement, sont devenus indus alors que Mme [X] n’est pas assujettie à la TVA et n’a pas reversé les fonds à l’Etat. 

Enfin, la SAS justifiant de la transmission universelle du patrimoine de l’EURL, l’action en répétition de l’indu détenue par l’EURL pour les loyers versés avant que cette transmission soit opposable aux tiers, qu’elle soit fondée sur le bail initial ou le bail renouvelé, est donc comprise dans les droits transmis à la SAS, qui peut ainsi les répéter à l’encontre de Mme [X]. 

En conséquence, elle sera condamnée à restituer les sommes perçues à ce titre depuis le 1er octobre 2019 jusqu’au 31 décembre 2023 (alors que Mme [X] appelle le seul loyer HT depuis janvier 2024) , selon le calcul suivant, reprenant les montants déclarés par la SAS (ses pièces 11 et 12) et non par Mme [E], ces derniers ne correspondant pas à 20% du montant HT mais à 20% du montant TTC du loyer : 
304,79 x 11 + 309,02 x 8 + 310 x 13 + 317,50 x 11 + 328,67 x 8 = 15 976,71 euros, dont sera soustraite la somme de 3 899 euros qu’elle a versée en avril 2024 pour le remboursement de la TVA pour 2023.

Dès lors, Mme [X] sera condamnée à verser la SAS la somme de 12 077,71 euros.

Sur la taxe foncière

Aux termes de l’article L.145-40-2 al.3 du code de commerce, “Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.”

Ainsi, le bailleur ne peut réclamer au locataire que le montant des charges et impôts qui correspond à la surface réellement occupée par ce dernier.

En l’espèce, ni le contrat de bail établi le 1er septembre 2003, ni celui établi le 3 mai 2021, ne prévoit que le DAB soit loué à la SAS, aucune mention du DAB n’étant réalisée dans ces deux actes. 

Si Mme [X] justifie que la présence du distributeur automatique de billets n’est pas liée à l’existence d’un bail mais est issue d’une servitude créée à l’occasion de la vente intervenue le 10 octobre 1997, régularisée par la SCI Quatre Vingt Dix Sept, il n’en demeure pas moins que la SAS n’a pas la jouissance de la totalité de l’immeuble située [Adresse 1] de 69 m² selon l’acte de vente du 10 octobre 1997, dont une partie est affectée au DAB.

En application de l’article D.613-74 du code de la sécurité intérieure, un DAB devant présenter une surface minimum de 6 mètres carrés, hors emplacements des automates et du couloir d'accès, il sera retenu que la SAS est tenue de régler 90% du montant de la taxe foncière, correspondant à sa proposition, à défaut d’éléments contraires apportés par Mme [X]. 

Enfin, si le représentant de l’EURL [Adresse 3], M. [G] [S], étant également gérant de la SCI Quatre Vingt Dix Sept, a pu accepter de régler la totalité de la taxe foncière en toute connaissance de cause, aucun élément ne permet de retenir que son successeur, M. [W], ait été informé que la taxe foncière appelée correspondait à la totalité de la surface de l’immeuble et accepté d’en régler le montant malgré l’absence de jouissance de la surface réservée au DAB.

Dès lors, Mme [X] devra restituer 10% du montant de la taxe foncière réglée à compter de l’année 2019 (taxe foncière réglée le 14 octobre 2019, soit postérieurement au 20 juin 2019), selon le calcul suivant (pièce 14 de la SAS) : 
10% x 2045 + 10% x 2030 + 10% x 2047 + 10% x 2046 + 10 % x 2067 = 1 023,50 euros, limitée à 1022.80 euros, montant de la demande de la SAS

Sur les demandes accessoires

La SAS ayant vu ses demandes acceptées au moins en partie, il n’y aura pas lieu de la condamner à des dommages-intérêts pour procédure abusive. 

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] sera condamnée aux dépens.

L’équité ne commande pas d’accorder une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, si Mme [X] évoque un risque de conséquences manifestement excessives en cas de maintien de l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile, elle ne produit aucun élément concernant sa situation financière et matérielle actuelle, alors que par ailleurs, il résulte de l’attestation notariale du 30 septembre 2019 (sa pièce 7) qu’elle est propriétaire, notamment, de l’immeuble loué à la SAS et d’un immeuble situé à [Localité 4], évalué à 350 000 euros, distinct de celui où elle réside. 

Dès lors, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. 




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

Déboute la SAS IF [Localité 5] de sa demande de condamnation en restitution d’indu sur la période du 1er juillet au 30 septembre 2019,

Condamne Mme [B] [X] à verser à la SAS IF [Localité 5] la somme de 12 077,71 euros au titre de la restitution de l’indu, 

Condamne Mme [B] [X] à verser à la SAS IF [Localité 5] la somme de 1 022.80 euros, 

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne Mme [B] [X] aux dépens, 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 




LE GREFFIER LE PRESIDENT