Tribunal Judiciaire · Contentieux général Proxi — 6 janvier 2026

N°Minute:26/15
N° RG 24/02074 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PHG4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 7]

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026


DEMANDEUR:

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Alexandre BEZAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [K] [U] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Alexandre BEZAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEUR:

S.A.R.L. -JCD INVEST, prise en la personne de son liquidateur Monsieur [G] [E], dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Me Wilfrid MBILAMPINDO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. -EXACT IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]


représentée par Me Véronique BAYSSIERES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Marie LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 06 Novembre 2025
Affaire mise en deliberé au 06 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Janvier 2026 par
 Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Alexandre BEZAUD
Copie certifiée delivrée à : 
Me Marie LEPAROUX
Me Wilfrid MBILAMPINDO
Le


EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 17 août 2018 ayant pris effet le 23 août 2018, la SARL JCD INVEST a, par l’intermédiaire de la SARL EXACT IMMO, donné à bail à Madame [K] [U] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 620 euros, outre une provision sur charges initiale à hauteur de 30 euros. 

Le logement a fait l’objet d’une visite du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 6] le 02 février 2021, à la suite de laquelle un diagnostic – constat décence a été dressé en date du 05 février 2021. 

Madame [K] [U] épouse [Z] et Monsieur [X] [Z] ont quitté le logement le 14 décembre 2021. 

Le 24 juin 2022, Madame [K] [U] a saisi la Commission départementale de conciliation de [Localité 5] qui, lors de sa séance du 21 octobre 2022, a constaté qu’aucune conciliation n’était possible en l’absence de la partie adverse ou de son requérant. 

Par actes de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] ont fait assigner la SARL JCD INVEST, prise en la personne de son liquidateur Monsieur [E] [G], et la SAS EXACT IMMO devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :
à titre principal, les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
22 320 euros au titre du préjudice de jouissance
1 425,60 euros au titre du préjudice matériel
10 000 euros au titre du préjudice lié à la pathologie de Monsieur [X] [Z]
5 000 euros au titre du préjudice moral
à titre subsidiaire, les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
22 320 euros au titre du préjudice de jouissance
1 425,60 euros au titre du préjudice matériel
5 000 euros au titre du préjudice moral
ordonner avant dire droit une expertise médical afin que l’expert se prononce sur l’imputabilité de la maladie de Monsieur [X] [Z] à l’indécence du logement,
mettre à la charge de Monsieur [E] [G] et de la SAS EXACT IMMO la consignation des frais d’expertise, 
les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
les condamner aux entiers dépens.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 06 novembre 2025. 

A cette audience, Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z], représentés par leur avocat qui a plaidé, ont sollicité : 

Vu les articles 1231-1, 1240 et 1719 du code civil,
Vu le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
A titre principal,
CONDAMNER solidairement la société JCD INVEST, représentée par son liquidateur Monsieur [E] [G], et la société EXACT IMMO à indemniser Madame [K] [U], épouse [Z], et Monsieur [X] [Z], des postes de préjudices suivants :
Au titre du préjudice de jouissance du logement mis en location : 22320 euros,
Au titre du préjudice matériel : 1425,60 euros,
Au titre du préjudice lié à la pathologie de Monsieur [Z] : 10000 euros,
Au titre du préjudice moral : 5000 euros.
A titre subsidiaire,
CONDAMNER solidairement la société JCD INVEST, représentée par son liquidateur Monsieur [E] [G], et la société EXACT IMMO à indemniser Madame [K] [U], épouse [Z], et Monsieur [X] [Z], des postes de préjudices suivants :
Au titre du préjudice de jouissance du logement mis en location : 22320 euros,
Au titre du préjudice matériel : 1425,60 euros,
Au titre du préjudice moral : 5000 euros.
ORDONNER avant dire droit une expertise médicale, confiée à tel expert qu'il plaira au
tribunal, avec pour mission de :
Se faire communiquer par Monsieur [Z] toute pièce médicale utile,
Convoquer Monsieur [Z] pour examen médical,
Rendre un rapport se prononçant sur l'imputabilité de sa maladie dermatologique au fait d'avoir habité durant plus de trois ans dans un appartement indécent présentant un important problème d'humidité et de moisissures,
Se prononcer sur la consolidation de la pathologie,
Se prononcer sur les préjudices subis par Monsieur [Z], en évaluant sur une échelle de 1/7, notamment, le pretium doloris, le préjudice d'agrément et le préjudice moral.
METTRE à la charge de la société JCD INVEST, représentée par son liquidateur Monsieur [E] [G], et de la société EXACT IMMO la consignation des frais d'expertise.
En tout état de cause :
CONDAMNER solidairement la société JCD INVEST, représentée par son liquidateur Monsieur [E] [G], et la société EXACT IMMO à payer Madame [K] [U], épouse [Z], et Monsieur [X] [Z] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur la société JCD INVEST, représentée par son liquidateur Monsieur [E] [G], et la société EXACT IMMO aux entiers dépens. 

En défense, la SARL JCD INVEST, également représentée par son avocat qui a plaidé, a demandé :

Vu les articles 32, 54, 55, 117 à 119 du code de procédure civile,
Vu les articles 1199, 1732, 1844-5 du code civil,
Vu la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée (articles, 3, 7, 25-3),
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces du dossier,
Vu la dissolution et la clôture de liquidation de la société JCD invest.

PRONONCER la nullité l’assignation délivrée à la société JCD Invest le 20 septembre 2024.
ANNULER de l’assignation délivrée à la société JCD Invest le 20 septembre 2024.
PRONONCER l’irrecevabilité de l’action et des demandes de Madame [U] [K] et de Monsieur [Z] dirigées contre la société JCD Invest dissoute et liquidée.
PRONONCER l’irrecevabilité de l’action et des demandes de Madame [U] [K] et de Monsieur [Z] [X] dirigées contre Monsieur [E] [G].
PRONONCER la mise hors de cause de Monsieur [E] [G].
DEBOUTER Madame [U] [K] et de Monsieur [Z] [X] de toutes leurs demandes et plus amples.
JUGER qu’il y a de la part de Madame [U] et Monsieur [Z] une réelle volonté de battre monnaie. 
CONDAMNER solidairement Madame [U] [K] et Monsieur [Z] [X] à payer la somme de 2500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction à Maitre Wilfrid MBILAMPINDO.

La SAS EXACT IMMO, également représentée par son avocat qui a plaidé, a conclu :

DÉCLARER les demandes de Monsieur et Madame [Z] à l’encontre de la SASU EXACT IMMO irrecevables, en tout cas mal fondées ;
En conséquence,
DÉBOUTER Monsieur et Madame [Z] de l’ensemble de leurs prétentions formulées
à l’encontre de la SASU EXACT IMMO ;
SOLIDAIREMENT CONDAMNER Monsieur et Madame [Z], ou tout succombant, à verser à la SASU EXACT IMMO la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
SOLIDAIREMENT CONDAMNER Monsieur et Madame [Z], ou tout succombant, en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur l’irrecevabilité des demandes formées par Monsieur [X] [Z]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SAS EXACT IMMO soulève l’irrecevabilité des demandes formées par Monsieur [X] [Z] en ce que ce dernier n’est pas titulaire du contrat de bail signé en date du 17 août 2018, ayant pris effet le 23 août 2018, entre la SARL JCD INVEST et Madame [K] [U], par l’intermédiaire de la SARL EXACT IMMO, et portant sur le logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4]. 

Il est cependant constant qu’un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, lorsque ce dernier lui a causé un dommage.

Il ressort des échanges entre les parties que Monsieur [X] [Z] vivait au sein du logement avec Madame [K] [U] épouse [W]. Monsieur [X] [Z], son époux, sollicite en l’occurence la réparation de préjudices causés par le manquement contractuel de la bailleresse à ses obligations contractuelles résultant du contrat de location. 

Les demandes formées par Monsieur [X] [Z] sont ainsi recevables. 

Sur l’irrecevabilité des demandes formées à l’égard de Monsieur [E] [G]

Il convient de noter que, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, Madame [K] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [Z] ne sollicitent plus la condamnation de Monsieur [E] [G] mais la condamnation de la SARL JCD INVEST représentée par son liquidateur Monsieur [E] [G]. 

La demande de la SARL JCD INVEST tenant à l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de Monsieur [E] [G] est donc sans objet. 

Sur la nullité de l’assignation délivrée à la SARL JCD INVEST

En l’espèce, la SARL JCD INVEST soulève la nullité de l’assignation qui lui a été délivrée. Elle soutient que l’assignation délivrée est entachée de nullité en ce que, d’une part, sa responsabilité ne peut être recherchée puisqu’elle a été dissoute le 13 juin 2022 et, d’autre part, en ce qu’elle sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [E] [G], lequel n’a pas été assigné expressément. 

Sur la nullité tirée de la dissolution de la SARL JCD INVEST

En application de l’article 1844-5 du code civil, en cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l'associé unique, sans qu'il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l'opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n'est réalisée et il n'y a disparition de la personne morale qu'à l'issue du délai d'opposition ou, le cas échéant, lorsque l'opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées.
Les dispositions du troisième alinéa ne sont pas applicables aux sociétés dont l'associé unique est une personne physique.

En application de l’article 1844-8 du code civil, la dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l'article 1844-4 et au troisième alinéa de l'article 1844-5. Elle n'a d'effet à l'égard des tiers qu'après sa publication.
Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans le silence de ceux-ci, il est nommé par les associés ou, si les associés n'ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice. Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu'à compter de leur publication. Ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée.
La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci.
Si la clôture de la liquidation n'est pas intervenue dans un délai de trois ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal, qui fait procéder à la liquidation ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement.



En l’espèce, il ressort des documents produits que la SARL JCD INVEST a effectivement été dissoute à compter du 13 juin 2022 selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 juin 2022, et que la publication a été réalisée en date du 05 août 2022, 

La première résolution du procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 juin 2022 rappelle toutefois que « La société subsistera pour les besoins de la liquidation jusqu’à la clôture de celle-ci ». 

La SARL JCD INVEST ne justifie cependant aucunement avoir procédé à la clôture de la liquidation. 

En tout état de cause, il convient de souligner que l’article 1844-5 du code civil n’est applicable qu’aux sociétés à associé unique et, de surcroît, ne s’applique pas lorsque l'associé unique est une personne physique. 

La responsabilité de la SARL JCD INVEST est donc encore susceptible d’être engagée. La SARL JCD INVEST sera donc déboutée de sa demande de la nullité de l’assignation à ce titre.

Sur la nullité tirée de la demande de condamnation de Monsieur [E] [G]

En application de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

L’article 121 du même code précise quant à lui que, dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des documents produits que, selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 juin 2022, Monsieur [E] [G] a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire à la suite de la dissolution de la SARL JCD INVEST.

Il ressort de l’acte introductif d’instance que les demandeurs n’ont pas assigné directement Monsieur [E] [G] à titre personnel mais bien la SARL JCD INVEST, représentée par Monsieur [E] [G] en qualité de liquidateur. 

La SARL JCD INVEST sera donc déboutée de sa demande au titre de la nullité de l’assignation.

Sur la responsabilité de l’agence à l’égard des demandeurs

En l’absence de contrat liant la SAS EXACT IMMO d’une part et Madame [K] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [Z] d’autre part, la responsabilité de l’agence immobilière est fondée sur les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil. 

Il ressort de ces dispositions que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité de l’agence immobilière suppose donc l’existence d’une faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. 

En l’espèce, Madame [K] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [Z] font valoir la responsabilité de l’agence immobilière du fait de l’inaction de cette dernière dans la résolution des désordres signalés. 

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins aucunement de démontrer ni la connaissance par la SAS EXACT IMMO de l’existence des désordres lors de la signature du contrat de bail et que celle-ci l’a délibérément caché aux demandeurs puisque l’état des lieux d’entrée en date du 23 août 2018 ne mentionne aucun problème d’humidité ou de moisissures. Ils ne démontrent pas l’inaction de l’agence immobilière dans la résolution des désordres puisque cette dernière était en lien avec les locataires, a proposé des solutions et a notamment fait installer des grilles d’aération. 

Aucune faute délictuelle ne peut pas conséquent être retenue à l’égard de l’agence immobilière et la responsabilité de cette dernière ne peut être engagée. 

Madame [K] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [Z] seront ainsi déboutés de leurs demandes formées à l’encontre de la SAS EXACT IMMO.

Sur la responsabilité de la bailleresse à l’égard des demandeurs

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail. 

Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

L'indemnisation du trouble de jouissance subi en l'absence de délivrance d'un logement décent n'est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l'inexécution par le bailleur de son obligation d'entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s'il a été mis en demeure. 

En l’espèce, le diagnostic – constat décence réalisé par le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la ville de [Localité 6] en date du 05 février 2021, à la suite de sa visite du 02 février 2021, relève que : 
l’installation électrique est insuffisante puisqu’aucune protection différentielle 30A n’est installée sur le tableau de fusibles et qu’aucun dispositif de coupure générale n’est présent dans le logement
la ventilation est insuffisante dans la cuisine, la salle d’eau et les WC puisqu’aucune prise d’air neuf n’est aménagée dans le logement et que le seul dispositif d’extraction installé dans la cuisine semble hors service
de l’humidité est présente de manière généralisée dans le logement, notamment sur les murs et en raison de la condensation, et que des moisissures se développent au niveau des parois froides du logement notamment dans la salle de bain et la chambre. Il précise que ces manifestations d’humidité témoignent d’un manque de renouvellement d’air permanant. 

Les désordres relatifs aux problèmes d’humidité et de moisissures dont font état Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [W] sont donc constitués. 
Il convient néanmoins de souligner que des grilles d’aération ont été installées par la bailleresse postérieurement à l’établissement dudit diagnostic – constat décence, et que l’insuffisance de l’installation électrique ne peut à elle seule permettre de qualifier l’indécence du logement. 

En défense, la SARL JCD INVEST soutient que l’apparition d’humidité et de moisissures est uniquement due à l’absence de chauffage du logement par les locataires. Cette affirmation n’est cependant pas démontrée, le courriel en date du 16 mars 2021 n’émanant nullement des locataires eux-mêmes. Il se contente de rapporter des potentiels propos qu’ils auraient tenus. La bailleresse ne justifie donc aucunement que les locataires n’ont pas suffisamment chauffé l’appartement. 

En tout état de cause, les pièces versées aux débats par la bailleresse ne permettent pas d’imputer l’apparition d’humidité et de moisissures à l’absence de chauffage du logement par les locataires. 

Il convient en outre de souligner que la présence d’humidité et de moisissures a dans un premier temps été imputée par l’agence immobilière à la ventilation, puis à l’absence de chauffage du logement par les locataires, et que la bailleresse ne justifie aucunement que l’installation de grilles d’aération a permis de mettre fin aux désordres. 

La SARL JCD INVEST produit par ailleurs des attestations de Monsieur [I] [G] et Monsieur [E] [G], lesquels soutiennent avoir occupé l’appartement, que celui-ci était en parfait état et qu’ils n’ont constaté aucune fuite ou trace d’humidité.

Les attestations de Monsieur [I] [G] et Monsieur [E] [G] ne sont toutefois pas accompagnées de leur document d’identité. Ces derniers sont en outre tous deux détenteurs de parts au sein de la SARL et ne peuvent donc être objectifs, et Monsieur [E] [G] n’indique de surcroît avoir occupé le logement qu’à titre de bureau, et non de résidence principale. 

En qualité de propriétaire, la SARL JCD INVEST engage par conséquent sa responsabilité et sera condamnée à indemniser Madame [K] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [Z] des préjudices subi.

Sur l’indemnisation des préjudices 

Madame [K] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [Z] sollicitent la condamnation de la SARL JCD INVEST à lui payer les sommes suivantes : 
22 320 euros au titre du préjudice de jouissance du logement mis en location
1 425,60 euros au titre du préjudice matériel 
10 000 euros au titre du préjudice lié à la pathologie de Monsieur [Z] 
5 000 euros au titre du préjudice moral. 

Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 22 320 euros, correspondant à l’intégralité du loyer versé à hauteur de 620 euros sur la période de janvier 2019 à décembre 2021 soit 36 mois. 

Il ressort des pièces versées aux débats que les problèmes relatifs à la présence d’humidité et de moisissures dans la salle de bain sont apparus dès le mois de mars 2019 


Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] justifient avoir relancés la bailleresse, par l’intermédiaire de l’agence immobilière, aux mois de mars 2019, novembre 2020 ou encore décembre 2020 à la suite de la propagation des moisissures aux autres pièces du logement. Ils démontrent par leur facture d’électricité que le problème ne résulte pas de l’absence de chauffage par eux. Par ailleurs, l’agence justifie de démarche entreprise et des indisponibilités des locataires pour la pose d’une VMC.

Dès lors, il convient toutefois de limiter l’indemnisation due par la SARL JCD INVEST aux demandeurs à la somme de 3 000 euros, correspondant à environ 15 % du loyer sur la période de mars 2019 à décembre 2021 soit 22 mois. 

La SARL JCD INVEST sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] la somme de 2000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance. 

Sur le préjudice matériel

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] expliquent que de nombreux vêtements, meubles, effets personnels et linge de maison à hauteur de 658,30 euros, ainsi qu’une sacoche neuve d’une valeur de 209 euros, ont été endommagés par l’humidité et les moisissures, et qu’ils ont été contraints d’engager des frais de pressing à hauteur de 558,30 euros, soit un total de 1 425,60 euros. 

Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] ne produisent toutefois aucunement les justificatifs d’achat des biens dont il est demandé le remboursement. 

Les pièces versées aux débats ne permettent de surcroît nullement de justifier que lesdits biens ont été dégradés, ou ont nécessité d’être emmenés au pressing. 

Les tickets de caisse de pressing produits ne sont enfin pas nominatifs et indiquent que le pressing est situé dans les Pyrénées Orientales, soit éloigné du logement objet du présent litige situé [Adresse 4].

Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] seront par conséquent déboutés de leur demande au titre du préjudice matériel.

Sur le préjudice résultant de la maladie de Monsieur [X] [Z]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [X] [Z] sollicite l’indemnisation de son préjudice résultant du développement de pityriasis versicolor, une maladie affectant de peau. 

Il verse aux débats plusieurs certificats médicaux. 

Toutefois ces certificats médicaux sont datés du 24 juillet 2023, 25 janvier 2024, et 24 mars 2024 soit entre 18 mois et deux ans après leur départ. Aucun certificat médical n’est contemporain à la période d’habitation et aucun des certificats n’explique en quoi cette maladie peut apparaître si tardivement.

 Monsieur [X] [Z] sera donc débouté de cette demande.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 5 000 euros. Ils soutiennent que l’attitude de la bailleresse et son inaction leur a causé un préjudice moral. 

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins pas de démontrer l’existence d’un tel préjudice ce d’autant que des travaux n’ont pu être réalisés en l’absence de réponse des locataires. Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre. 



Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SARL JCD INVEST, partie perdante, sera condamnée aux dépens. 


Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Condamnée aux dépens, la SARL JCD INVEST devra payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’équité commande par ailleurs de débouter la SAS EXACT IMMO de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition : 

DECLARE recevables l’action formée par Monsieur [X] [Z] ;

DECLARE recevables l’action formée par Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] à l’encontre de Monsieur [E] [G] en qualité de liquidateur de la SARL JCD INVEST ;

DEBOUTE la SARL JCD INVEST de ses demandes de nullité de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] de leurs demandes formées à l’encontre de la SAS EXACT IMMO ;

CONDAMNE la SARL JCD INVEST à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] la somme de 2 000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] de leurs demandes au titre du préjudice matériel, de santé, ou au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL JCD INVEST aux dépens ;

CONDAMNE la SARL JCD INVEST à payer à Monsieur [X] [Z] et Madame [K] [U] épouse [Z] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la SAS EXACT IMMO de sa demande à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 


La Greffière La Juge des contentieux de la protection