Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 [Adresse 8]
[Adresse 7]
[Localité 4]



Minute N° 

N° RG 25/01390 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LHA7


S.A. PROMOLOGIS

C/

[B] [O] [U]









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE DE REFERE DU 05 JANVIER 2026 



DEMANDERESSE :

S.A. PROMOLOGIS inscrite au RCS sous le N° 690 802 053 dont le siège social est situé
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 6], agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège social
représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS VERINE VIDAL GARDIER, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSE :

Madame [B] [O] [U]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 5]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,
Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,
En présence, lors des débats, de [Z] [L], auditrice de justice et de [X] [R], greffière stagiaire 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 01 décembre 2025
Date des Débats : 01 décembre 2025
Date du Délibéré : 05 janvier 2026

DÉCISION : 

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 05 janvier 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 





















Selon acte sous seing privé en date du 22 juillet 2021 avec effet au 19 août 2021, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Madame [U] [B] un logement situé sur la commune de [Localité 12], [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 477,30 € outre une provision pour charges de 53,62 €.

Des loyers demeuraient impayés et le 12 juin 2025, PROMOLOGIS faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant de 2655,12 €. 

La situation d’impayé était signalée à la Commission de Coordination de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 13 juin 2025.

En date du 25 août 2025, PROMOLOGIS assignait Madame [U] [B] devant le tribunal de céans, statuant en référé, pour l'audience du 1er décembre 2025 afin de voir :

- constater et prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir de par le jeu de la clause résolutoire,
- la déclarer occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, 
- ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, 
- la condamner à titre provisionnel au paiement de :
 ° la somme de 3229,14 € au titre des arriérés de loyers et charges,
 ° une l’indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges, et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à entière libération des lieux,
 ° la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts,
 ° la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En demande, PROMOLOGIS comparaît représentée par son avocat.
Elle actualise la dette à la somme de 806,49 € et déclare ne pas s’opposer à la demande de délais formulée en défense. 

En défense, Madame [U] [B] comparait en personne. Elle reconnait l’existence et le montant de la dette, et sollicite l’octroi de délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux. Elle indique avoir repris le paiement du loyer courant.

L’affaire est mise en délibéré au 05 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, PROMOLOGIS justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX par voie électronique le 13 juin 2025, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 25 août 2025.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à cette même date, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à LINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000159413&idArticle=LEGIARTI000006351268&dateTexte=&categorieLien=cid"l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique en date du 26 août 2025 pour l'audience du 1er décembre 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [U] [B] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose :
« « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat liant les parties et la clause résolutoire qu’il contient, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai, favorable au locataire, sera appliqué en l’espèce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [U] [B] le 12 juin 2025.

Le délai de deux mois pour régulariser la situation expirait le 12 août 2025, et à cette date, le commandement de payer demeurait infructueux, ainsi que cela ressort du décompte produit en demande.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [U] [B] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L412-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu'à son départ effectif. 
Cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [U] [B] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle

PROMOLOGIS produit un décompte arrêté au 28 novembre 2025 faisant ressortir une dette s’élevant à la somme totale de 806,49 €, composée de la dette locative à la date d’acquisition de la clause résolutoire, et des indemnités d’occupation équivalente au loyer mensuel jusqu’à la date du décompte.

Il convient de déduire de ce montant les sommes de 101,09 €, 170,14 € et 240,98 € intitulées « frais de procédure », qui s’analysent au mieux en des dépens. Le surplus ne souffre d’aucune contestation.
 
En conséquence, Madame [U] [B] sera condamnée à payer par provision à PROMOLOGIS la somme de 294,28 € au titre de la dette locative arrêtée au 28 novembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 3 que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». 

La S.A. d’HLM PROMOLOGIS sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant 800,00 € en application des dispositions susvisées.

Toutefois, elle ne démontre pas au soutien de sa prétention, ni la mauvaise foi de Madame [U] [B], ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»
  
En l’espèce, Madame [U] sollicite l’octroi de délais de paiement et souhaite se maintenir dans les lieux.
Elle indique percevoir un salaire mensuel de 1400,00 € outre une prime d’activité de l’ordre de 300,00 € mensuels, et élever un enfant pour lequel elle perçoit une pension alimentaire. 
Elle précise ne pas se trouver en situation de surendettement.

Il ressort du décompte locatif que Madame [U] a entrepris de solder la dette par un versement de 4588,41 € en date du 06 novembre 2025, et que partant, le paiement intégral du loyer courant est effectif.

Le reliquat de loyer à sa charge, d’un montant de 567,46 € représente 33,30% des ressources du foyer. 

Lui accorder des délais de paiement, à hauteur de 15,00 € par mois en sus du loyer courant, reviendrait à lui faire supporter un taux d’effort de 34%, ce qu’elle parait en capacité d’assumer.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de favoriser le maintien dans les lieux.

Dès lors, il conviendra de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au parfait paiement, de prévoir une clause de déchéance pour défaut de respect du plan d’apurement dont les modalités sont fixées dans le dispositif, puis d'en tirer toutes les conséquences.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [U] [B] sera condamnée à payer la somme de 250,00 € à PROMOLOGIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Madame [U] [B], qui succombe, supportera les entiers dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

Déclarons la demande en résiliation de bail diligentée par PROMOLOGIS recevable et bien fondée,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à Madame [U] [B] à la date du 12 août 2025,

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire,

Condamnons Madame [U] [B] à payer à PROMOLOGIS la somme provisionnelle de 294,28 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 28 novembre 2025,

Autorisons Madame [U] [B] à se libérer de ladite somme en 20 mensualités payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance par 19 mensualités de 15,00 € et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, et frais.

Disons que si Madame [U] [B] s'exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué,

Disons qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

Dans ce cas :

Ordonnons, l'expulsion domiciliaire de Madame [U] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Adresse 13], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L412-1 et suivants du code des procédures d'exécution,

Condamnons Madame [U] [B] à payer par provision à PROMOLOGIS et ce, jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant comme tel les augmentations légales, 




Déboutons PROMOLOGIS de sa demande de dommages et intérêts,

Condamnons Madame [U] [B] à payer à PROMOLOGIS la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [U] [B] aux entiers dépens.


 La greffière, La juge,