Cour d'Appel · 5ème Chambre — 7 janvier 2026

5ème Chambre





ARRÊT N° 6



N° RG 22/07525 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TMJI



(Réf 1ère instance : 1122000138)









Mme [T] [O]



C/



M. [N] [L]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Levillain (+ afm)

Me Moulière





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Novembre 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 07 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [T] [O]

[Adresse 4]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/010447 du 09/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représentée par Me Marie-Laure LEVILLAIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉ :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Hortense BERNARD substituant Me François MOULIERE de la SELEURL MOULIERE AVOXA, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES











Par acte sous seing privé en date du 9 août 2006, [J] [L] a donné à bail d'habitation une maison située [Adresse 3] à [Localité 7] à Mme [T] [O] moyennant le paiement d'un loyer initial mensuel de 400 euros. 



En 2018, [J] [L] est décédée. 



Par commandement de payer la somme principale de 1 867,11 euros, visant la clause résolutoire, en date du 8 mars 2022 M. [N] [L], venant aux droits de [J] [L] a enjoint Mme [T] [O] de régler l'arriéré locatif, sans succès. 



Par acte du 19 mai 2022, transmis à la préfecture du Finistère le 20 mai 2022, M. [N] [L] a fait assigner Mme [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Morlaix.



Par jugement en date du 8 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal proximité de Morlaix a :

- condamné Mme [T] [O] à payer à M. [N] [L] la somme de 3 260,57 euros au titre des sommes dues arrêtées au 6 septembre 2022, avec des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, 

- prononcé la résiliation du bail conclu entre Mme [T] [O] et M. [N] [L] concernant la maison située [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 8 mai 2022, 

- dit qu'à défaut pour Mme [T] [O] d'avoir libéré le logement, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du défendeur dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou, à défaut par le demandeur, 

- fixé l'indemnité d'occupation au minant des loyers et avances sur charges qui auraient été dus en vertu du bail résilié, soit 400 euros et condamné Mme [T] [O] au paiement mensuel de cette somme à compter du mois octobre 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux, 

- condamné Mme [T] [O] à payer les dépens de l'instance, comprenant le coût de l'assignation et de la signification du présent jugement, 

- rejeté les autres demandes, 

- dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au préfet du département, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- en application des articles L.412-3 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, informé le défendeur qu'il pourra saisir le juge de l'exécution d'une demande de délai supplémentaire si son relogement ne peut être assuré dans des conditions normales alors que son expulsion forcée est entreprise, 

- informé le défendeur qu'il peut télécharger le dossier recours Dalo pour la mise en oeuvre de son droit de logement, à partir du site de la préfecture du Finistère (www.finistere.gouv.fr rubrique démarches administratives -sous rubrique habitat logement hébergement- sous sous rubrique droit au logement opposable Dalo) afin de l'adresser à la direction départementale de la cohésion sociale secrétariat de la commission de médiation, [Adresse 6], 

- constaté l'exécution provisoire du présent jugement











Le 28 décembre 2022, Mme [T] [O] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 mars 2023, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 8 novembre 2022 en ce qu'il :

* l'a condamnée à payer à M. [N] [L], la somme de 3 260,57 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 6 septembre 2022, avec les intérêts au taux légal, à compter de la signification du présent jugement,

* prononcé la résiliation du bail conclu entre elle et M. [N] [L] concernant la maison, située aux [Adresse 5] [Localité 7] à compter du 8 mai 2022,

* dit qu'à défaut pour elle d'avoir libéré le logement 2 mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef, si besoin, et avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais du défendeur, dans tel garde-meubles désigné par l'expulsé ou, à défaut, par le demandeur,

* fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et avances sur charges qui auraient été dus en vertu du bail résilié, soit 400 euros, et l'a condamnée au paiement mensuel de cette somme à compter du mois d'octobre 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux,

* l'a condamnée à payer les dépens de l'instance, comprenant le coût de l'assignation et la signification du présent jugement;

* constaté l'exécution provisoire du jugement,

Statuant à nouveau :

- juger irrecevables les demandes de M. [N] [L],

- la juger bien fondée en son appel,

- débouter M. [N] [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

- suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location et les effets de la résiliation judiciaire du bail pendant un délai de 3 ans à compter de la date du jugement à intervenir,

- lui accorder un délai de paiement de 3 ans pour régler sa dette locative,

- suspendre l'expulsion,

En tout état de cause,

- condamner M. [N] [L] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique,

- condamner M. [N] [L] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, M. [N] [L] demande à la cour d'appel de Rennes de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 8 novembre 2022 en ce qu'il a :

* condamné Mme [T] [O] à lui payer la somme de 3 260,57 euros au titre des sommes dues arrêtées au 6 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

* prononcé la résiliation du bail conclu entre Mme [T] [O] et lui concernant la maison située [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 8 mai 2022,

* dit qu'à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la notification du commandement de quitter les lieux au préfet, il sera procédé à son expulsion au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais du défendeur, dans tel garde-meubles désigné par l'expulsé à défaut par le demandeur,

* fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et avances sur charges qui auraient été dus en vertu du bail résilié soit 400 euros et condamné Mme [O] au paiement mensuel de cette somme à compter du mois d'octobre 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux,

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 8 novembre 2022 en ce qu'il :

* l'a débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* a écarté les frais du commandement de payer des dépens,

Par conséquent, statuant à nouveau sur ces chefs :

- condamner Mme [T] [O] à lui verser la somme de 350 euros pour les frais irrépétibles de première instance,

- condamner Mme [T] [O] aux entiers dépens de première instance lesquels comprendront les frais de délivrance du commandement de payer du 8 mars 2022, de l'assignation en date du 19 mai 2022 et de la signification du jugement en date du 17 novembre 2022;

Et y ajoutant :

- préciser que la dette de Mme [T] [O] s'élève en principal à 9 313,74 euros au titre des arriérés de loyers et indemnité d'occupation arrêtée au 6 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement faite le 17 novembre 2022,

- condamner Mme [T] [O] à lui verser cette somme,

- condamner Mme [T] [O] à lui verser la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [T] [O] aux entiers dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur la recevabilité des demandes 



Mme [O] fait valoir que M. [L] n'a pas respecté les dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et qu'ainsi ses demandes sont irrecevables. 



M. [L] soutient le contraire et produit aux débats le justificatif de la transmission de l'assignation à la Préfecture du Finistère. 



L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. 



En l'espèce, M. [L] produit l'assignation délivrée le 19 mai 2022 à Mme [O] d'avoir à comparaître à l'audience du 6 septembre 2022 ainsi que l'accusé de réception en date 22 mai 2022 de cette assignation par la Préfecture du Finistère.



Les demandes sont recevables. 











- sur la résiliation du bail



Mme [O] s'oppose à la résiliation du bail. Elle indique que pour prononcer la résiliation du bail, telle que décidé par le premier juge, il appartient au bailleur de démontrer que le manquement de la locataire revêt une gravité suffisante pour justifier une telle sanction, preuve qui n'est pas rapportée.

Elle explique n'avoir pas reçu l'assignation car elle était à cette date, au chevet de son fils hospitalisé, elle fait état de la vétusté du logement et de ce qu'elle a commencé à apurer sa dette, réglant la part résiduelle de loyers quand ses capacités financières le lui permettaient. 



M. [L] objecte que l'hospitalisation de son fils ne peut expliquer ni justifier la carence dans le paiement des loyers depuis la délivrance du commandement. 

Il relève que les affirmations de Mme [O] sur un prétendu état de vétusté ne sont justifiées par aucune pièce.

Il rappelle en revanche, que Mme [L] avait souhaité faire des travaux, et que les artisans mandatés à cet effet ont rencontré des difficultés pour contacter la locataire et se rendre sur les lieux. Il estime que l'absence de mise en oeuvre des travaux n'est pas imputable au bailleur. 

Il conteste tout défaut de délivrance. 

Il rappelle que Mme [O] a cessé de régler le loyer en avril 2022 et que s'agissant d'un grave défaut de paiement de loyers, le caractère de gravité est justement retenu par le premier juge qui fait droit à sa demande de résiliation du bail. Il demande de confirmer le jugement.



Le bail ne comporte pas de clause résolutoire. Le commandement délivré le 8 mars 2022 pour paiement d'une dette de loyers de 1 867,11 euros ne vise donc pas de clause résolutoire.



L'article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. 



L'article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave , d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 



L'article 1229 du même code énonce :

La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 



En l'espèce, M. [L] fait grief à Mme [O] de ne pas respecter son obligation contractuelle de payer le loyer. 



Les arguments développés par l'appelante pour s'opposer à la résiliation du bail tiennent à diverses circonstances qui lui sont propres et d'autres qui sont propres au bailleur. 



Alors qu'elle ne fonde pas en droit sa demande, il peut toutefois être déduit de ses écritures qu'elle se prévaut d'une exception d'inexécution tenant au non respect par le bailleur de son obligation de délivrance.



En matière de bail, l'exception d'inexécution du preneur n'est permise que si le preneur se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 16-27.246).



Mme [O] verse aux débats un courrier de sa part dont la date n'est pas lisible, dans lequel elle se plaint auprès de la bailleresse d'un système électrique ancien, d'un escalier vétuste, d'une humidité en rez-de-chaussée, d'une porte et de fenêtres ne répondant pas aux normes de sécurité ainsi que d'autres courriers ultérieurs de sa part. 



Ses affirmations sans pièce pour corroborer ses dires ne démontrent aucunement que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Pas davantage, il n'est établi que les désordres allégués ont empêché l'utilisation des lieux. 



En ce qui concerne les circonstances tenant à la situation personnelle de Mme [O], la non réception de l'assignation (remise par l'huissier de justice au domicile de l'intéressée) est inopérante à expliquer sa carence dans le paiement de ses loyers, et la preuve des paiements par elle n'est pas rapportée. 



Les contestations de Mme [O] sont écartées par la cour qui estime que le non paiement récurrent et persistant des loyers constitue un motif grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail. 

Le jugement est confirmé en ce qu'il prononce cette résiliation.



La demande subsidiaire de Mme [O] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire est sans objet, en l'absence de constat du jeu d'une clause résolutoire. 



En l'absence de toute discussion la cour confirme la condamnation au titre d'une indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail à hauteur de 400 euros, montant du loyer. 



- sur la dette locative 



M. [L] soutient que Mme [O] non seulement n'a pas réglé la dette locative arrêtée au 6 septembre 2022 à 3 260,57 euros, mais est redevable au mois de janvier 2024, d'une somme de 9 313,74 euros. Il sollicite condamnation de cette dernière à ce titre.



L'appelante demande de ramener sa dette à de plus justes proportions et de lui accorder un délai de 3 ans pour régler sa dette. 



Le décompte présenté par le bailleur dans ses écritures prend en considérations les arriérés de loyers et indemnités d'occupation à hauteur de 400 euros depuis 2018 jusqu'au 6 janvier 2024 et les paiements effectués auprès du bailleur. 



Mme [O] ne justifie par aucune pièce probante sa libération des sommes réclamées. 



La cour confirmera la condamnation prononcée et statuant à nouveau condamne Mme [O] à payer la différence entre la somme de 9 313,74 et le montant de la condamnation prononcée en première instance, soit la somme de 6 053,17 euros arrêtée au 6 janvier 2024. 



La demande de délai formée par Mme [O], non argumentée en droit par cette dernière, est rejetée, celle-ci n'établissant ni avoir mis en place un quelconque plan de remboursement ni être en mesure de solder ainsi sa dette. En effet, l'appelante s'abstient de communiquer de quelconques éléments sur sa situation financière. 



- sur les frais irrépétibles et les dépens



Mme [O] qui succombe en son appel est condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 



La cour condamne Mme [O] à payer à M. [L] une somme de 300 euros en première instance et une somme de 800 euros en appel pour les frais irrépétibles qu'il a exposés à l'occasion de cette procédure. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile par M. [L]. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il rejette la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile formée par M. [N] [L] ; 



Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,



Condamne Mme [T] [O] à payer à M. [N] [L] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [T] [O] à payer à M. [N] [L] la somme de 

6 053,17 euros arrêtée au 6 janvier 2024 au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés ;



Condamne Mme [T] [O] à payer à M. [N] [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Mme [T] [O] aux dépens d'appel. 



Le greffier, La présidente,